Решение по делу № 3А-86/2023 от 30.10.2023 - об оспаривании решения государственного бюджетного учреждения Тверской области «Центр кадастровой оценки и технической инвентаризации» об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости от 28 июля 2023 г. №, установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости.

УИД № 69OS0000-03-2023-000264-44

Дело № 3а-86/2023

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

30 октября 2023 г. г. Тверь

Тверской областной суд в составе:

председательствующего Пержуковой Л.В.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Родионовой Е.А.,

с участием представителя административного истца ФИО1, представителя административного ответчика ГБУ «Центр кадастровой оценки» ФИО2, ФИО3, представителя заинтересованного лица Администрации города Твери ФИО4,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному иску общества с ограниченной ответственностью «Гранд» об оспаривании решения государственного бюджетного учреждения Тверской области «Центр кадастровой оценки и технической инвентаризации» об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости от 28 июля 2023 г. №, установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью «Гранд» (далее – ООО «Гранд», Общество) обратилось в суд с административным исковым заявлением об оспаривании решения государственного бюджетного учреждения Тверской области «Центр кадастровой оценки и технической инвентаризации» об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости от 28 июля 2023 г. №, установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером №, площадью № кв.м., по адресу: местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: <адрес>, равной его рыночной стоимости.

Заявленные требования мотивированы следующим. Административный истец является арендатором указанного земельного участка, при расчете арендной платы за который используется его кадастровая стоимость. 28 июня 2023 г. административный истец обратился в государственное бюджетное учреждение Тверской области «Центр кадастровой оценки и технической инвентаризации» (далее – Учреждение, ГБУ «Центр кадастровой оценки») с заявлением об установлении кадастровой стоимости данного земельного участка в размере его рыночной стоимости по состоянию на 5 мая 2023 г. – 10732000 руб., в подтверждение которой приложил отчет об оценке от 29 мая 2023 г. №.

28 июля 2023 г. Учреждением принято решение об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости за №.

Административный истец, полагающий, что установленная кадастровая стоимость существенно превышена над рыночной, что влечет необоснованное увеличение арендной платы, считает принятое решение незаконным, а содержащиеся в нем замечания к отчету об оценке – суждениями, носящими субъективный характер.

В судебном заседании представитель административного истца ФИО1 поддерживала требование об оспаривании решения Учреждения, второе требование уточнила и просила суд установить кадастровую стоимость указанного в иске объекта недвижимости равной его рыночной стоимости по состоянию на 5 мая 2023 г. в размере 19240000 руб., определенном заключением судебной экспертизы.

Представитель административного ответчика ГБУ «Центр кадастровой оценки» ФИО5 в судебном заседании полагала, что оснований для удовлетворения требования о признании решения Учреждения незаконным не имеется, а против установления кадастровой стоимости объекта равной рыночной стоимости, определенной заключением судебной экспертизы, не возражала.

Представитель заинтересованного лица Администрации города Твери ФИО4 поддерживал позицию административного ответчика.

Представители административных ответчиков Министерства имущественных и земельных отношений Тверской области, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тверской области, заинтересованных лица публично-правовой компании «Роскадастр», ООО «Еврометалл», извещенных о месте и времени рассмотрения дела, в судебное заседание не явились.

Выслушав объяснения участников процесса, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Порядок оспаривания результатов определения кадастровой стоимости регулируется Кодексом административного судопроизводства Российской Федерации, Федеральным законом от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и Федеральным законом от 3 июля 2016 г. № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее Закон № 237-ФЗ).

Согласно части 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, включая оспаривание решений комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, а также с административным исковым заявлением об оспаривании действий (бездействия) такой комиссии в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Федеральным законом от 31 июля 2020 г. № 269-ФЗ в Закон № 237-ФЗ введена статья 22.1, регулирующая вопросы установления кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости и оспаривания её результатов.

Как следует из части 2 статьи 6 Закона № 237-ФЗ, к отношениям, возникающим в связи с проведением государственной кадастровой оценки, пересмотром и оспариванием ее результатов, устанавливается переходный период применения статей 22 и 22.1 настоящего Закона1до 1 января 2023 г. (в редакции Федерального закона от 19 декабря 2022 г. № 546-ФЗ – до 1 января 2026 г.).

Особенности переходного периода зависят от принятия высшим исполнительным органом власти субъекта Российской Федерации решения о дате перехода к применению названных положений.

Пунктом 1 постановления Правительства Тверской области от 18 апреля 2022 г. № 258-пп «Об установлении даты перехода к применению положений статьи 22.1 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» установлена дата перехода к применению на территории Тверской области положений статьи 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 г. № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости - 1 июля 2022 г.

Из положений пункта 3 части 2 статьи 6 Федерального закона от 31 июля 2020 г. № 269-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон № 269-ФЗ) следует, что с даты, указанной в решении о дате перехода к применению положений статьи 22.1 Закона № 237-ФЗ для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости, в субъекте Российской Федерации:

а) применяются положения статьи 22.1 Закона № 237-ФЗ в отношении всех объектов недвижимости, учтенных в Едином государственном реестре недвижимости;

б) не применяются положения статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке»;

в) рассмотрение споров о результатах определения кадастровой стоимости на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, в соответствии со статьей 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» не осуществляется.

Статьёй 22.1 Закона № 237-ФЗ предусмотрено, что кадастровая стоимость здания, помещения, сооружения, объекта незавершенного строительства, машино-места, земельного участка может быть установлена бюджетным учреждением в размере рыночной стоимости соответствующего объекта недвижимости по заявлению юридических и физических лиц, если кадастровая стоимость затрагивает права или обязанности этих лиц, а также органов государственной власти и органов местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей) (часть 1).

Заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости (далее - заявление об установлении рыночной стоимости) может быть подано в период с даты постановки объекта недвижимости на государственный кадастровый учет до даты снятия его с государственного кадастрового учета (часть 2).

К заявлению об установлении рыночной стоимости должны быть приложены отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, кадастровая стоимость которого устанавливается в размере рыночной стоимости, составленный на электронном носителе в форме электронного документа, и доверенность, удостоверенная в соответствии с законодательством Российской Федерации, если заявление подается представителем заявителя (часть 5).

Заявление об установлении рыночной стоимости может быть подано в течение шести месяцев с даты, по состоянию на которую проведена рыночная оценка объекта недвижимости и которая указана в приложенном к такому заявлению отчете об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости (часть 7).

Бюджетное учреждение вправе принять следующие решения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости:

1) об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости (далее - решение об установлении рыночной стоимости), указанной в отчете об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости;

2) об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости в связи с использованием неполных и (или) недостоверных сведений, расчетными или иными ошибками, повлиявшими на итоговый результат определения рыночной стоимости такого объекта недвижимости, нарушением требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости (далее - решение об отказе в установлении рыночной стоимости) (часть 11).

В случае принятия решения об отказе в установлении рыночной стоимости в таком решении должны быть приведены все выявленные в ходе рассмотрения заявления об установлении рыночной стоимости причины, предусмотренные пунктом 2 части 11 настоящей статьи, послужившие основанием для принятия такого решения (часть 12).

Решение бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости может быть оспорено в суде в порядке административного судопроизводства. Одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости (часть 15).

На территории Тверской области полномочия, предусмотренные Федеральным законом от 3 июля 2016 г. № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», связанные с определением кадастровой стоимости, в том числе рассмотрением обращений, связанных с наличием ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости, осуществляет государственное бюджетное учреждение Тверской области «Центр кадастровой оценки и технической инвентаризации» (пункты 2.3.1, 2.3.1.6 Устава государственного бюджетного учреждения Тверской области «Центр кадастровой оценки и технической инвентаризации», утвержденного распоряжением Министерства имущественных и земельных отношений Тверской области от 29 мая 2018 г. № 541).

Сроки, последовательность действий при предоставлении услуги по рассмотрению Учреждением заявлений об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере его рыночной стоимости определены Регламентом, утвержденным приказом государственного бюджетного учреждения Тверской области «Центр кадастровой оценки и технической инвентаризации» от 10 июня 2022 г. № 51.

Из материалов административного дела следует, что административному истцу на праве аренды на основании договора аренды земель промышленного, общественного и иного назначения от 30 августа 1999 г. №, заключенного с администрацией г. Твери, принадлежит земельный участок с кадастровым номером №, площадью № кв.м., по адресу: местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: <адрес>, относящийся к категории земель населенных пунктов, имеющий вид разрешенного использования – под автостоянку. Кадастровая стоимость данного объекта недвижимости установлена по состоянию на 1 января 2022 г. в размере 71335225,83 руб. и подлежит применению с 1 января 2023 г.

Согласно расчету арендной платы за земли, находящиеся в собственности городского округа г. Тверь, являющемуся приложением к указанному выше договору аренды, размер арендной платы рассчитывается с использованием кадастровой стоимости земельного участка, следовательно, результатами определения кадастровой стоимости затрагиваются права и обязанности административного истца, а потому он вправе обратиться в суд с заявленными требованиями при соблюдении порядка, предусмотренного статьёй 22.1 Закона № 237-ФЗ,.

28 июня 2023 г., соблюдая указанный порядок, административный истец обратился в Учреждение с заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 69:40:0300276:2 равной рыночной стоимости по состоянию на 5 мая 2023 г. в размере 10732000 руб., определенной отчетом об оценке от 29 мая 2023 г. №, составленным оценщиком ООО «Бюро Независимых Экспертиз» ФИО6

28 июля 2023 г. государственным бюджетным учреждением Тверской области «Центр кадастровой оценки и технической инвентаризации» принято решение № об отказе в удовлетворении заявления об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости. В решении приведены выявленные в ходе рассмотрения заявления об установлении рыночной стоимости причины его принятия допущенные оценщиком нарушения законодательства об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки, повлиявшие на итоговую величину рыночной стоимости.

Анализируя вышеуказанные обстоятельства применительно к положениям статьи 22.1 Закона № 237-ФЗ, суд приходит к выводу о том, что оспариваемое решение принято полномочным органом, в соответствии с предусмотренной процедурой, в надлежащих форме и виде, что в ходе судебного разбирательства участвующими в деле лицами не оспаривалось.

Для проверки доводов административного ответчика о несоответствии отчета об оценке требованиям законодательства об оценочной деятельности и, в случае выявления такого несоответствия, для определения рыночной стоимости объекта недвижимости на 5 мая 2023 г. определением суда от 2 октября 2023 г. назначена судебная экспертиза, проведение которой было поручено эксперту – оценщику ООО «Андреев КапиталЪ» ФИО7

Согласно заключению судебной экспертизы от 24 октября 2023 г. № по результатам проведенного анализа отчета об оценке от 29 мая 2023 г. № выявлены нарушения требований Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральных стандартов оценки, повлиявшие на итоговую величину рыночной стоимости земельного участка.

Так, оценщиком допущены нарушения требований статьи 11 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», подпунктов «б», «в» и «д» пункта 22 ФСО №7, а именно: в рамках сравнительного подхода все отобранные оценщиком объекты-аналоги расположены за пределами областного центра – г. Тверь, в связи с чем корректировка на местоположение введена неверно; объекты-аналоги относятся к сегменту рынка – земельные участки промышленного назначения, тогда как объект оценки относится к сегменту рынка земельных участков коммерческой недвижимости (такое же нарушение допущено и при определении рыночной стоимости в рамках доходного подхода); не введена корректировка на локальное расположение в пределах города и расположение относительно красной линии, являющиеся для коммерческой недвижимости значимыми факторами. Выводы оценщика о том, что объект оценки и аналоги относятся к одной и той же категории земель, не соответствуют фактическим обстоятельствам: объекты-аналоги относятся к землям промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, землям для обеспечения космической деятельности, землям обороны, безопасности и землям иного специального назначения, а объект оценки - к землям населенных пунктов; корректировка на вид разрешенного использования, отличный от вида разрешенного использования объекта оценки, к аналогам не проводилась; в расчетах применялась неверная площадь объекта-аналога 1. Указанные нарушения повлияли на итоговую величину рыночной стоимости земельного участка.

Ввиду того, что в ходе проведения судебной экспертизы выявлены нарушения требований Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и федеральных стандартов оценки при составлении отчета об оценке от 29 мая 2023 г. №, которые повлияли на итоговую величину рыночной стоимости земельного участка, экспертом была определена рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 5 мая 2023 г. в размере 19240000 руб.

Участвующие в деле лица результаты проведенной судебной экспертизы не оспаривали. При этом административный истец заявленные требования уточнил и просил суд установить кадастровую стоимость земельного участка равной его рыночной стоимости, определенной в заключении судебной экспертизы.

Оценив данное экспертное заключение, суд приходит к выводу о том, что оно соответствует требованиям статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, имеющим соответствующее высшее образование и стаж работы, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения; содержит ответы на поставленные судом вопросы, все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение соответствия отчета оценщика требованиям законодательства об оценочной деятельности и рыночной стоимости объектов оценки, в связи с чем, ставить выводы эксперта под сомнение оснований не имеется.

В экспертном заключении имеются ссылки на источники информации, используемой экспертом, позволяющие делать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки, представлены копии объявлений.

Рыночная стоимость объекта экспертизы определена в рамках сравнительного подхода методом корректировок (сравнения продаж), применение которого, а также отказ от использования иных подходов и методик, экспертом обоснованы. В процессе оценки эксперт из приведенного в заключении объема имеющихся данных о предложениях земельных участков из сегмента рынка земельных участков коммерческого назначения из состава земель населенных пунктов под коммерческую застройку отобрал три аналога, их цены скорректировал по итогам сравнения с оцениваемым земельным участком по ценообразующим факторам, обосновав их значения, диапазоны, и, согласовав полученные результаты, определил величину рыночной стоимости.

Заключение судебной экспертизы является допустимым доказательством, сомневаться в достоверности которого у суда оснований не имеется, определенная экспертом итоговая величина рыночной стоимости объекта исследования отвечает понятию рыночной стоимости, приведенному в статье 3 Федерального закона № 135-ФЗ.

Указанные в экспертном заключении нарушения, допущенные при составлении отчета об оценке, отражены и в оспариваемом решении Учреждения в качестве оснований его принятия.

Проанализировав установленные выше обстоятельства, суд приходит к выводу о том, что при рассмотрении заявления административного истца у Учреждения наличествовали установленные пунктом 2 части 11 статьи 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 г. № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» основания для отказа в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости, поскольку оценщиком, составившим отчет об оценке от 29 мая 2023 г. №, были допущены нарушения законодательства об оценочной деятельности, повлиявшие на итоговую величину рыночной стоимости земельного участка, следовательно, оснований для установления кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной, определенной в отчете об оценке, и для принятия иного решения, отличного от оспариваемого, не имелось.

С учетом изложенного оспариваемое административным истцом решение Учреждения от 28 июля 2023 г. № об отказе в установлении кадастровой стоимости в размере рыночной принято в соответствии с нормативными правовыми актами, регулирующими спорные правоотношения, прав административного истца, обратившегося в суд за защитой, не нарушает, а потому его требование о признании решения Учреждения незаконным следует оставить без удовлетворения.

При этом кадастровая стоимость объекта недвижимости подлежит установлению в размере его рыночной стоимости, определенной заключением судебной экспертизы по состоянию на 5 мая 2023 г. в размере 19240000 руб.

Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

административное исковое заявление ООО «Гранд» удовлетворить частично.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, площадью № кв.м., по адресу: местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: <адрес>, равной рыночной стоимости по состоянию на 5 мая 2023 г. в размере 19240000 руб.

В удовлетворении требования ООО «Гранд» о признании незаконным решения государственного бюджетного учреждения Тверской области «Центр кадастровой оценки и технической инвентаризации» об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости от 28 июля 2023 г. № отказать.

Решение может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через суд первой инстанции в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Председательствующий Л.В. Пержукова

Мотивированное решение составлено 31 октября 2023 г.

Председательствующий Л.В. Пержукова