Дело № 2-2406/2025

УИД: 50RS0019-01-2025-003165-34

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Клин Московской области 31 октября 2025 г.

Клинский городской суд Московской области в составе:

председательствующего: судьи Кручининой К.П.,

при секретаре Гасымовой А.Э.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к ФИО2, ФИО3 о признании сделки купли- продажи доли квартиры недействительной и о применении последствий недействительности сделки,

установил:

ФИО1 обратился в суд с иском к ФИО2, ФИО3 о признании сделки недействительной и о применении последствий недействительности сделки, ссылаясь на то, что ему на праве общей долевой собственности принадлежала /данные изъяты/ доли квартиры, ФИО2 принадлежала /данные изъяты/ доли квартиры, расположенной по адресу: /адрес/.

ФИО2 приходится матерью ФИО1, и с самого начала приобретения ею /данные изъяты/ доли квартиры она не проживала в квартире, не несла каких- либо расходов по квартире, не оплачивала коммунальные платежи, а проживала по другому адресу: /адрес/

ФИО1 с самого начала приобретения им /данные изъяты/ доли квартиры, постоянно проживал в ней вместе со своей супругой ФИО4. /дата/ у ФИО1 родился сын ФИО5, который ФИО1 с /дата/ зарегистрирован в жилую площадь по адрес у: /адрес/, по месту регистрации его сын ходил в детский садик, потом стал ходить в школу.

Отношения у ФИО1 с его матерью ФИО2 были нормальные, но потом они испортились. После продажи квартиры, ФИО2 купила комнату на свое имя, и зарегистрировала ФИО1 в данной комнате. Спустя время, ФИО1 было предложено купить однокомнатную квартиру, и ФИО1 думая, что комната является его собственностью, хотел продать ее и добавив денег купить однокомнатную квартиру. Выяснив, что комната принадлежит только его матери ФИО2, а он является лишь зарегистрированным лицом, ФИО2 дала согласие на продажу комнаты при условии, что на нее будет оформлена /данные изъяты/ доли в однокомнатной квартире. По истечении некоторого времени вся ситуация повторилась и с двухкомнатной квартирой, расположенной по адресу: /адрес/, ФИО2 также потребовала оформить на нее /данные изъяты/ долю в двухкомнатной квартире, что ФИО1 было сделано. После этого, длительное время отношений у ФИО1 с ней не было никаких.

/дата/ ФИО1 решил подарить своему сыну ФИО5 /данные изъяты/ долю квартиры, в связи с чем, заключил договор дарения доли квартиры, который удостоверен нотариусом Клинского нотариального округа ФИО6, зарегистрированный в реестре /номер/, а также в ЕГРН.

О том, что ранее /дата/ была заключена сделка по продаже доли квартиры его матерью ФИО2, ФИО1 не знал, и никто об этом ему не говорил, узнал о заключении сделки по продаже квартиры его матерью ФИО2 только в /дата/ 2025 года.

В /дата/ 2025 года, ФИО1 узнал, что его мама ФИО2 заключила с ФИО3 сделку - договор купли- продажи доли квартиры. Сделка заключена /дата/ Согласно данной сделке ФИО2 продала ФИО3 /данные изъяты/ доли квартиры, общей площадью /данные изъяты/ кв.м., с кадастровым номером /номер/, расположенной по адресу: /адрес/.

Согласно п.4 Договора купли продажи, стороны пришли к соглашению и сознательно оценивают долю квартиры в размере 1 500 000 руб.

В п.4.1., 4.2 Договора указано, что ФИО3 купил у ФИО2 /данные изъяты/ долю квартиры за 1 500 000 руб., расчет между сторонами произведен полностью до подписания договора, ФИО2 получила от ФИО3 1 500 000 руб.

Кроме того, в п.9 указано, что уведомление сособственника ФИО1 согласно ст. 250 ГК РФ о намерении продать долю вышеуказанной квартиры направлено /дата/ заказным письмом с уведомление, указан почтовый идентификатор /номер/, данное письмо возращено назад и получено нотариусом /дата/.

О продаже доли ФИО1 узнал только в /дата/ 2025, когда стал заниматься подготовкой искового заявления в суд о расходах по оплате за жилое помещение и коммунальных платежей.

У ФИО1 имелось достаточно денежных средств для покупки спорной доли, но его об этом никто не уведомил, поскольку на момент заключения сделки ФИО2 он проживал по адресу: /адрес/ где у него в собственности имеется земельный участок и недостроенный жилой дом, в котором проживает ФИО1 сезонно. О том, что у ФИО1 есть в собственности земельный участок и дом, ответчица ФИО2 знала, поскольку на ФИО1 подано исковое заявление в Клинский городской суд о нечинении препятствий в пользовании квартирой и об определении порядка пользования квартирой. ФИО3 извещение о том, что он намерен вселиться отправил по адресу где у ФИО1 в собственности находится недостроенный дом, и узнал он об этом от его матери ФИО2. Поэтому извещение о намерении продать свою долю ФИО1 не мог получить, т.к. проживал по другому адресу, ФИО2 этот адрес был известен, она намеренного его не сказала нотариусу.

ФИО1 считает, что его преимущественное прав покупки продаваемой доли нарушено.

Кроме того, ФИО1 считает, что совершенная ответчицей ФИО2 сделка является мнимой, поскольку заключена без намерений создать определенные правовые последствия, ввиду наличия неприязненных отношений. Никаких денег ФИО2 со стороны покупателя ФИО3 не получала. Все это было сделано для того, что бы ФИО1 причинить моральные страдания. Тем более ФИО1 известно, что у ФИО3 таких денег не могло быть, он имел свое жилое помещение и проживал в нем постоянно. ФИО3 было известно, что в квартире зарегистрирован и проживает несовершеннолетний ребёнок со своим отцом, таким образом. ФИО3 осознанно приобрел долю квартиры с обременением.

ФИО1 в этой квартире сделал качественный ремонт, чтобы улучшить жизненные условия проживания несовершеннолетнего, им постоянно несутся расходы, связанные с оплатой жилищных и коммунальных услуг.

Кроме того, после совершения сделки ФИО2, которая фактически продала квартиру чужому постороннему человеку ФИО3 долю в квартире, где зарегистрирован и проживает несовершеннолетний ребенок ФИО5, /дата/ г.р., ФИО1 считает, что в данном случае затрагиваются права несовершеннолетнего, поскольку квартира является двухкомнатной, одна комната проходная и в настоящий момент ФИО7 предъявил иск о вселении и просит выделить ему комнату, в которой хочет проживать, а другую проходную комнату оставить ФИО1 и его несовершеннолетнему сыну ФИО5 Продажа доли чужому лицу бабушкой ФИО2, которая является членом семьи, затрагивает права несовершеннолетнего ребенка, т.к. квартира по сделке принадлежала членам одной семьи, на сегодняшний день доля в квартире принадлежит постороннему лицу, и это лицо не является членом одной семьи. В связи с заключением данной сделки несовершеннолетний лишен права пользования данной квартирой.

Кроме того, нотариусом не указана норма статьи и не указано о лицах, имеющих право пользования отчуждаемой долей квартиры, хотя в квартире проживал несовершеннолетний, который являлся внуком продавца.

Заключенный договор не содержит статьи, говорящие о том, имел ли право несовершеннолетний право пользования жилым помещением в проданной доле квартиры.

На основании изложенного, истец просит:

Признать договор купли- продажи доли квартиры, заключенный /дата/ между ФИО2 и ФИО3 недействительной и применить последствия недействительности сделки.

В судебном заседании истец ФИО1 поддержала исковые требования, просил удовлетворить. Его представители по доверенности ФИО8 и ФИО9 в судебном заседании также поддержали исковые требования, просили удовлетворить.

Ответчик ФИО2 в судебном заседании возражала против удовлетворения исковых требований, просила отказать.

Ответчик ФИО3 в судебное заседание не явился, о причинах своей не явки суду не сообщил, уведомлен надлежащим образом. Ранее возражал против удовлетворения исковых требований,

Третье лицо Управление Росреестра по Московской области и окружное управление социального развития № 19 Министерства социального развития МО в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом, о причинах своей не явки суду не сообщили, возражений не предоставили.

Третье лицо ФИО5 в лице законного представителя ФИО1 в судебное заседание не явился, извещен.

Выслушав явившихся лиц, проверив представленные материалы дела, суд приходит к следующему выводу.

В соответствии с п. 2 ст. 218 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее по тексту - ГК РФ) право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Согласно ст. 454 ГК РФ, по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В соответствии с п. 1 ст. 549 ГК РФ, по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

В силу п. 1 ст. 555 ГК РФ, договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.

Согласно п. 1 ст. 556 ГК РФ, передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю в силу ст. 551 ГК РФ, подлежит государственной регистрации.

Договор продажи квартиры считается заключенным с момента такой регистрации (п. 2 ст. 558 ГК РФ).

Согласно п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Согласно пункту 1 статьи 10 ГК РФ не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

Согласно п. 1 ст. 170 ГК РФ, мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна.

Как следует из смысла п. 1 ст. 170 ГК РФ, при рассмотрении возражений о мнимости заключенной сделки следует исходить из того, что сделкой являются действия, направленные на возникновение, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей, то есть на достижение определенного правового результата.

При совершении мнимой сделки стороны не преследуют цели совершения какой-либо сделки вообще, не намереваются совершить какие-либо действия, влекущие правовые последствия. Данная норма подлежит применению в том случае, если все стороны, участвующие в сделке, не имеют намерений ее исполнять или требовать исполнения. Такая сделка характеризуется несоответствием волеизъявления подлинной воле сторон, в связи с чем, сделка является мнимой в том случае, если уже в момент ее совершения воля обеих сторон не была направлена на возникновение, изменение, прекращение соответствующих гражданских прав и обязанностей, а направлена на создание у третьих лиц ложного представления о намерениях участников сделки.

Для признания сделки мнимой суд должен установить, что ее стороны не намеревались создать соответствующие ей правовые последствия, сделку фактически не исполняли и исполнять не желали, и правовые последствия, предусмотренные заключенной сделкой, не возникли. В подтверждение мнимости сделки заинтересованной стороне необходимо представить суду доказательства, которые бы подтверждали отсутствие направленности подлинной воли сторон при совершении оспариваемой сделки на создание правовых последствий, присущих данному виду сделки.

Согласно разъяснениям, данным в п. 86 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 года N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна (пункт 1 статьи 170 ГК РФ).

Следует учитывать, что стороны такой сделки могут также осуществить для вида ее формальное исполнение. Например, во избежание обращения взыскания на движимое имущество должника заключить договоры купли-продажи или доверительного управления и составить акты о передаче данного имущества, при этом сохранив контроль соответственно продавца или учредителя управления за ним.

Равным образом осуществление сторонами мнимой сделки для вида государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество не препятствует квалификации такой сделки как ничтожной на основании пункта 1 статьи 170 ГК РФ.

В соответствии со ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе.

Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.

Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо.

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом (п. 2 ст. 167 ГК РФ).

В соответствии с ч. 1 ст. 250 ГК РФ, при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении.

Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее.

Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. В случае, если все остальные участники долевой собственности в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки продаваемой доли, такая доля может быть продана постороннему лицу ранее указанных сроков (ч. 2 ст. 250 ГК РФ).

При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

Согласно постановлению Пленума Верховного суда Российской Федерации "О некоторых вопросах практики рассмотрения судами споров, возникающих между участниками общей собственности на жилой дом" от 10.06.1980 N 4 при предъявлении такого иска истец обязан внести по аналогии с ч. 1 ст. 96 ГПК РФ на банковский счет управления (отдела) Судебного департамента в соответствующем субъекте Российской Федерации уплаченную покупателем за дом сумму, сборы и пошлины, а также другие суммы, подлежащие выплате покупателю в возмещение понесенных им при покупке дома необходимых расходов.

Судом установлено и материалам дела подтверждено, что /дата/ между ФИО10 с одной стороны и ФИО1 и ФИО2 с другой стороны, заключен договор купли- продажи квартиры, в соответствии с котором, ФИО10 продает, а ФИО1 и ФИО2 покупают в общую долевую собственности в неравных долях на условиях, указанных в настоящем договоре, принадлежащую на праве собственности квартиру, назначение жилое общей площадью /данные изъяты/ кв.м., этаж 3, адрес объекта: /адрес/. Приобретаемая доля в праве общей долевой собственности ФИО1 составляет /данные изъяты/ доли от указанной квартиры, приобретаемая доля в праве общей долевой собственности ФИО2 составляет /данные изъяты/ долю от указанной квартиры. Данный договор зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области. Стоимость квартиры сторонами определена в размере 990 000 руб. (л.д. 28-32, 33-34).

/дата/ между ФИО2 и ФИО3 заключен договор купли- продажи /данные изъяты/ доли квартиры, принадлежащей ФИО2, расположенной по адресу: /адрес/.

Согласно п.4 указанного договора, стороны пришли к соглашению и сознательно оценивают указанную долю квартиры в 1 500 000 руб.

Согласно п.4.2 договора расчет между сторонами произведен полностью до подписания договора.

Согласно п. 9 договора уведомление сособственника ФИО1 согласно ст. 250 ГК РФ о намерении продать долю вышеуказанной квартиры направлено /дата/ заказным письмом с уведомлением, почтовый идентификатор /номер/.

Согласно отчету об отслеживании отправление возращен и получено нотариусом /дата/.

Сторонам временно исполняющей обязанности нотариуса разъяснено п.3 ст. 250 ГК РФ, что при продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течении 3 (трех месяцев) требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

Данный договор удостоверен временно исполняющим обязанности нотариуса ФИО11 Клинского нотариального округа Московской области ФИО12, зарегистрирован в реестре /номер/ (л.д. 17-20, 21-22).

/дата/ в адрес ФИО1 направлено заявление ФИО2, удостоверенное нотариусом, о том, что она продает 1/3 долю квартиры, расположенную по адресу: /адрес/ предложение ФИО1 приобрести указанную долю.

Согласно отчету об отслеживании, /дата/ письмо прибыло в место вручения по адресу регистрации ФИО1, /дата/ возвращено по истечении срока хранения.

/дата/ между ФИО1 с одной стороны, и ФИО4 действующей как законный представитель своего несовершеннолетнего сына ФИО5, /дата/ г.р. с другой стороны, заключен договор дарения доли квартиры, в соответствии с которым, ФИО1 подарил ФИО5 ? долю от принадлежащих ФИО1 по праву собственности /данные изъяты/ долей, что составляет /данные изъяты/ долю от целой квартиры, расположенной по адрес у: /адрес/, кадастровый номер объекта /номер/ (л.д. 24-27).

Согласно выписке из домовой книги на квартиру, расположенную по адресу: /адрес/, по состоянию на /дата/, в квартире зарегистрированы ФИО1 (/дата/ г.р.) и ФИО5 (/дата/ г.р) (л.д 36).

Разрешая заявленные требования о признании оспариваемого договора купли-продажи доли квартиры недействительным по мотивам нарушения преимущественного права покупки, суд исходит того, что преимущественное право покупки соблюдено ответчиками, поскольку заключению ответчиками оспариваемого договора предшествовало направление /дата/ заявления ФИО2 нотариусом Клинского нотариального округа Московской области ФИО11, в котором ФИО2 доводит до сведения ФИО1 как совладельца и имеющего право преимущественной покупки, что она продает принадлежащую ей на праве собственности /данные изъяты/ доли квартиры, находящейся по адресу: /адрес/ за 1 500 000 руб., установлен срок не позднее 30 дней со дня вручения настоящего заявления ФИО1 сообщить о своем желании или отказе в приобретении указанной 1/3 доли квартиры за 1 500 000 руб.

Истец таким правом в течении 30 дней не воспользовался.

Таким образом, оснований для признания недействительным договор купли-продажи квартиры по основанию нарушения права преимущественной покупки, суд не усматривает.

Кроме того, истцом не заявлено требований о переводе прав покупателя на него, не внесены на Депозит Управления судебного департамента денежные средства в подтверждение намерения приобрести право собственности на 1/3 долю квартиры.

Более того, в ходе рассмотрения дела ФИО1 пояснил, что стоимость /данные изъяты/ доли квартиры, определенной в размере 1 500 000 руб., считает завышенной.

Доводы истца, о том, что он проживает в недостроенном жилом доме, расположенном на земельном участке по адресу: /адрес/ находящегося у ФИО1 в собственности, и не мог получить извещение о намерении ФИО2 продать принадлежащую ей /данные изъяты/ доли квартиры, судом отклоняются, поскольку такой обязанности у ФИО2 не было.

В ходе рассмотрения дела ФИО1 не отрицал, что заявление от /дата/ о праве приобрести долю, ФИО2 направила ему /дата/ в смс. Таким образом, доводы ФИО1 о том, что он не были извещен о продаже /данные изъяты/ доли и наличия преимущественного права покупки, опровергаются пояснениями самого истца.

Кроме того, /дата/ ФИО13 в адрес ФИО1 по адресу: /адрес/ направлена телеграмма, и письмо о том, что он с /дата/ является собственником /данные изъяты/ доли квартиры, расположенной по адресу: /адрес/, и в связи с этим он просит предоставить доступ в квартиру и выдать ключи от входной двери (л.д. 52-56), однако указанную корреспонденцию ФИО1 также не получил.

Суд также не находит оснований для удовлетворения исковых требований о признании недействительным договора купли-продажи по основанию мнимости сделки, поскольку судом установлено, что ФИО13 сразу после заключения сделки направил телеграмму с сообщением о намерении вселиться в жилое помещение. Доказательств мнимости сделки, в материалы дела не представлено.

Доводы истца, что в ходе рассмотрения уголовного дела в отношении ФИО1, ФИО14 подтверждал, что у него отсутствуют ключи от квартиры, не являются основанием для признания сделки мнимой, поскольку ФИО13 не отрицал указанных обстоятельств. Также ФИО13 заявлен иск о вселении в жилое помещение.

При этом из представленных доказательств и пояснений самого истца следует, что в спорной квартире проживают иные лица, а именно ФИО15, что подтверждается справкой ОМВД России по г.о. Клин, постановлением об отказе в возбуждении уголовного дела и не отрицалось истцом.

Доводы истца о том, что оспариваемым договором нарушены права несовершеннолетнего, который зарегистрирован в жилом помещении, является совладельцем /данные изъяты/ доли квартиры, судом также отклоняются, поскольку проживание и регистрация несовершеннолетнего лица не является правовым основанием для ограничения продавца распорядиться своей долей в праве долевой собственности при соблюдении права преимущественной покупки.

Таким образом, оценивая представленные по делу доказательства в их совокупности в соответствии со ст. 67 ГПК РФ, суд приходит к выводу, что доводы истца о наличии оснований, приведенных в иске, для признания договора купли-продажи доли квартиры недействительным не имеется, доводы истца не нашли своего объективного подтверждения в ходе рассмотрения дела.

Руководствуясь ст. ст. 198-199 ГПК РФ, суд

решил:

Исковые требования ФИО1 к ФИО2, ФИО3 о признании сделки купли- продажи доли квартиры недействительной и о применении последствий недействительности сделки– оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в Московский областной суд через Клинский городской суд в течение одного месяца со дня вынесения мотивированного решения в окончательной форме.

Судья К.П. Кручинина

Мотивированное решение суда составлено 10 ноября 2025 г.

Судья К.П. Кручинина