№

№

РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

12 сентября 2022 года в гор. Кисловодске

Кисловодский городской суд Ставропольского края в открытом судебном заседании под председательством судьи Супрунова В.М. при секретаре Джерештевой Р.А. рассмотрел гражданское дело №.

по иску комитета имущественных отношений администрации гор. Кисловодска к ФИО1 и ФИО2 об изъятии жилого помещения (квартиры) для муниципальных нужд путём выкупа и прекращении прав собственности, об исключении регистрационных записей в ЕГРН, об изъятии земельного участка за выкупную цену

установил:

обратившись в суд с указанными требованиями истец указал, что в соответствии с постановлением главы гор. Кисловодска от ДД.ММ.ГГГГ. № «О признании многоквартирного дома аварийными и подлежащими сносу» администрацией гор. Кисловодска также вынесено постановление от ДД.ММ.ГГГГ. № «Об изъятии земельных участков и объектов недвижимого имущества для муниципальных нужд», согласно которому изымается земельный участок МКД с кадастровым номером № и площадью <данные изъяты> кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, а также жилое помещение с кадастровым номером № квартира ответчиков № в доме по тому же адресу. Согласно выписки из ЕГРН, право собственности на квартиру <адрес> зарегистрировано в <данные изъяты> доле за ФИО2 и в <данные изъяты> долях за ФИО1. В соответствии со ст. 279 ГК РФ изъятие земельного участка для государственных и муниципальных нужд осуществляется в случаях и в порядке, которые предусмотрены земельным законодательством. В силу требований ст. 56.8 Земельного кодекса РФ, размер возмещения за земельные участки, изымаемые для государственных или муниципальных нужд, определяется в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998г. №135 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации. Процедура изъятия земельного участка для муниципальных нужд не может быть завершена без полного возмещения собственнику земельного участка всех убытков, обусловленных изъятием земельного участка. В соответствии с гражданским и земельным законодательством при выкупе земельного участка для муниципальных нужд в выкупную цену включаются все убытки, причиненные собственнику в связи с изъятием земельного участка, в полном объеме, включая упущенную выгоду. В соответствии с требованиями ст. 32 ЖК РФ, жилое помещение может быть изъято у собственника в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный жилой дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд. С целью соблюдения норм действующего законодательства, проведена оценка недвижимого имущества, изымаемого для муниципальных нужд у ФИО2 и ФИО1; согласно отчета об оценке № от ДД.ММ.ГГГГ., рыночная стоимость доли земельного участка МКД, принадлежащей ФИО2 в праве собственности на общее имущество в многоквартирном доме составляет <данные изъяты> рублей, а рыночная стоимость доли, принадлежащей ФИО1 - <данные изъяты> рублей. Истцом в адрес ФИО7 направлены уведомления от ДД.ММ.ГГГГ. № и от ДД.ММ.ГГГГ. № об изъятии земельного участка № и жилого помещения (их квартиры) с кадастровым номером № для муниципальных нужд, а также соглашение об изъятии недвижимого имущества для муниципальных нужд и отчеты об оценки рыночной стоимости изымаемых объектов. Почтовые отправления Б-выми не получены и по истечении срока хранения возвращены Почтой России в адрес комитета. Соглашения об изъятии недвижимого имущества ответчиками до настоящего времени не подписаны, обоснованные предложения об изменении условий соглашения не представлены. Таким образом, комитет имущественных отношений администрации гор. Кисловодска полагает, что им выполнены все требования, предусмотренные ст.ст. 56.6, 56.7, 56.8 ЗК РФ и ст. 32 ЖК РФ, предшествующие изъятию земельного участка и расположенного на нем объекта недвижимости и просит суд: изъять жилое помещение - квартиру <адрес>, принадлежащую ФИО7 на праве общей долевой собственности в <данные изъяты> долях, соответственно, для муниципальных нужд путем выкупа и прекратить их права собственности с исключением записей о регистрации прав в ЕГРН; изъять земельный участок МКД с кадастровым номером № площадью <данные изъяты> кв.м., расположенный по адресу: <адрес> и определить ответчикам выкупную цену принадлежащих им долей в праве: ФИО2 в сумме <данные изъяты> рублей, ФИО1 в сумме <данные изъяты> рублей.

Ответчики исковые требования не признали, представили письменные возражения с контрдоводами и просьбой отказать истцу в их удовлетворении. ФИО7 указывают, что никаких почтовых отправлений от комитета имущественных отношений не получали. Заключением межведомственной комиссии от ДД.ММ.ГГГГ. № и постановлением главы администрации гор. Кисловодска от ДД.ММ.ГГГГ. № многоквартирный дом <адрес> признан аварийным и подлежащим сносу, включен в 4 этап краевой адресной программы «Переселение граждан из аварийного жилого фонда в Ставропольском крае в 2013-2017 годах», утв. пост. Правительства СК от ДД.ММ.ГГГГ за № В рамках этой Программы органы местного самоуправления муниципальных образований формируют адресные списки аварийных многоквартирных домов; заключают предварительные соглашения с собственниками жилых помещений, находящихся в аварийных многоквартирных домах, о предоставлении жилых помещений путем мены на иные жилые помещения. Спорные отношения регулируются нормами ЖК РФ, ФЗ "О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства", ГК РФ, Положением о признании помещения жилым помещением; жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утв. Постановлением Правительства РФ от 28 января 2006г. N47. Истец не опирается на правила определенные в Программе переселения. В нарушение требований ст. 56 ГПК РФ, истцом не представлены доказательства заключения соглашения с собственниками-ответчиками о предоставлении другого жилого либо выкупа их квартиры с соблюдением предварительной процедуры согласно ст. 32 ЖК РФ. Если жилой дом, признанный аварийным и подлежащим сносу, включен в региональную адресную программу по переселению граждан из аварийного жилищного фонда, собственник жилого помещения в таком доме в силу п.3 ст. 2 и статьи 16 ФЗ "О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства" имеет право на предоставление другого жилого помещения либо его выкуп. Многоквартирный жилой дом ул. Куйбышева, 6 в гор. Кисловодске расположен на земельном участке № площадью <данные изъяты> кв.м., отнесен к землям населенных пунктов с использованием под многоквартирный жилой дом на праве общедолевой собственности. Из искового заявления следует, что по заключению межведомственной комиссии № от ДД.ММ.ГГГГ. и постановлению главы администрации гор. Кисловодска от ДД.ММ.ГГГГ. № дом признан аварийным и подлежащим сносу, он включен в 4 этап краевой адресной программы «Переселение граждан из аварийного жилищного фонда в Ставропольском крае в 2013-2017гг.». К исковому заявлению приложен отчет об оценке выполненной с целью определения рыночной стоимости объектов недвижимости, тогда как для оценки изымаемого недвижимого имущества должна определяться выкупная цена, т.е. возмещение за жилое помещение, признанное аварийным. Выкупная цена включает в себя: рыночную стоимость жилья, стоимость доли в общем имуществе, стоимость доли в праве на земельный участок, убытки собственника. В соответствии со ст. 279 ГК РФ, земельный участок может быть изъят у собственника для муниципальных нужд путем выкупа. В силу ст. 281 ГК РФ, при определении размера возмещения при изъятии земельного участка в него включаются его рыночная стоимость и убытки, причиненные изъятием такого земельного участка, в том числе упущенная выгода, определяемые в соответствии с федеральным законодательством. В соответствии с абз. 10 ст. 8 Закона об оценочной деятельности проведение оценки объектов оценки является обязательным при возникновении спора о стоимости объекта оценки, в том числе при выкупе или ином предусмотренном законодательством Российской Федерации изъятии имущества у собственников для государственных или муниципальных нужд. При сравнении цен недвижимого имущества в гор. Кисловодске, которые в среднем составляют от <данные изъяты> до <данные изъяты> рублей за квадратный метр, ответчики не согласны с представленной истцом оценкой изымаемого у них имущества, которая не учитывает изменений на рынке недвижимости произошедших в 2022г. Полагают, что комитет занизил выкупную стоимость изымаемого имущества и не имеет права на удовлетворение иска.

В судебное заседание не явились стороны, о наличии уважительных причин неявки суду не сообщили, ходатайств, в т.ч. об отложении судебного разбирательства, не подали. Суд признал причины их неявки неуважительными и дело рассмотрел без участия неявившихся по имеющимся материалам дела.

Исследовав материалы дела, суд пришёл к следующему.

Согласно актуальной выписки из ЕГРН № от ДД.ММ.ГГГГ., жилое помещение - квартира <адрес> общей площадью <данные изъяты> кв.м. № на праве общей долевой собственности принадлежит ФИО1 (<данные изъяты>.) и ФИО2 (<данные изъяты>.).

Также по выписке из ЕГРН № от ДД.ММ.ГГГГ., земельный участок площадью <данные изъяты> кв.м. № расположен по адресу <адрес> с видом разрешённого использования под многоквартирный жилой дом.

Согласно представленных в дело материалов - заключения межведомственной комиссии № от ДД.ММ.ГГГГ. и постановления главы администрации гор. Кисловодска от ДД.ММ.ГГГГ. № «О признании многоквартирных домов аварийными и подлежащими сносу» многоквартирный жилой дом по <адрес> признан аварийным и подлежащим сносу (поз.31 приложения №1 к названному постановлению).

Постановлением администрации гор. Кисловодска от ДД.ММ.ГГГГ. № «Об изъятии земельных участков и объектов недвижимого имущества для муниципальных нужд» земельный участок МКД с № площадью <данные изъяты> кв.м., расположенный по адресу: <адрес> (п. 1.1) а также жилое помещение № - квартира ответчиков № в названном многоквартирном жилом доме (п. 1.4) изъяты для муниципальных нужд.

В связи с принятием этого постановления истец, являющийся уполномоченным органом администрации гор. Кисловодска по имущественным и земельным вопросам, каждому сособственнику (ответчикам ФИО3) изъятого имущества (квартиры и земельного участка) направлял подготовленные им соглашения об изъятии недвижимого имущества для муниципальных нужд (л.д. 8-12,13-17) с копиями отчёта об оценке и выписками из ЕГРН на имущество сопроводительными письмами председателя комитета исх.№ от ДД.ММ.ГГГГ. и исх.№ от ДД.ММ.ГГГГ. Отправка ответчикам соглашений с приложениями была осуществлена по надлежащему адресу: <адрес> заказными письмами комитета, принятыми отделением связи Почты России по списку № от ДД.ММ.ГГГГ., представленным в дело с оттиском почтового штемпеля от ДД.ММ.ГГГГ.

По закону - ст. 165.1 ГК РФ, заявления, уведомления, извещения, требования или иные юридически значимые сообщения, с которыми закон или сделка связывает гражданско-правовые последствия для другого лица, влекут для этого лица такие последствия с момента доставки соответствующего сообщения ему или его представителю (ч.1); сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено (адресату), но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним (ч.2). Таким образом, ФИО8 считаются получившими юридически значимые сообщения - направленных им для рассмотрения и подписания соглашений об изъятии недвижимого имущества для муниципальных нужд, но не согласовавшими их.

Именно такую позицию, несогласования изъятия недвижимого имущества на условиях, предложенных им компетентным органом, ФИО8 заняли и в данном деле.

По общему правилу выкупная цена жилого помещения, сроки и другие условия выкупа определяются соглашением с собственником жилого помещения (часть 6 статьи 32 ЖК РФ).

В рассматриваемом случае несудебным порядком, установленном законодательно, стороны стоимость имущества и другие условия его выкупа не согласовали и не пришли к этому на судебном разбирательстве. Обратившись в суд с исковым заявлением комитет имущественных отношений администрации гор. Кисловодска выкупную стоимость долей ответчиков в праве общей долевой собственности на спорную квартиру № и принадлежащих им долей в земельном участке МКД по <адрес> определил на основании отчёта № от ДД.ММ.ГГГГ., выполненного оценщиком ООО «Специализированные услуги центра независимых специальных экспертиз и оценки» п. Иноземцево гор. Железноводска ФИО4, также как и в направленных им ранее проектах соглашений - ФИО1 в размере <данные изъяты> руб., ФИО2 в размере <данные изъяты> руб.

Данная оценка изначально не является достоверной, поскольку отчёт оканчивается предупреждением о том, что указанная в нём стоимость может измениться при проведении оценки с осмотром объектов, поскольку оценщик не имела такого доступа и техническое состояние внутренней отделки ею не установлено, а стоимость квартиры определена с допущением её удовлетворительного состояния. Т.е. выкупная стоимость изымаемого имущества определена предположительно.

Кроме того, представленная оценка произведена по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ. и не учитывает определённых изменений на вторичном рынке жилья и финансовой сфере. Приложенная к возражениям ответчиков информация с интернет-ресурсов о продажах трёхкомнатных квартир в гор. Кисловодске, свидетельствует о большой разнице их цены со стоимостью трёхкомнатной квартиры ответчиков, предложенной истцом в качестве выкупной цены (л.д.77-88) и с оценкой, произведённой оценщиком по ценам 2021г. Потому, своим определением суд по ходатайству полномочного представителя ответчиков ФИО5 назначал по делу судебную оценочную экспертизу и поручал её производство экспертной организации - АНО Центр судебных экспертиз «Эксперт-Профи» пос. Иноземцево гор. Железноводск.

По экспертному заключению № от ДД.ММ.ГГГГ. эксперта АНО ЦСЭ «Эксперт-Профи» ФИО6 рыночная стоимость <данные изъяты> доли жилого помещения - квартиры <адрес> принадлежащей ФИО2, составляет № рублей, а <данные изъяты> доли принадлежащих ФИО1, - <данные изъяты> рубля; стоимость убытков собственников ФИО7 в связи с изъятием жилого помещения, составляет <данные изъяты> рубля.

Выводы экспертного заключения сторонами не оспорены, обоснованные ходатайства о назначении по делу повторной судебной оценочной экспертизы не заявлены, вместе с тем экспертные выводы сторонами должным образом не восприняты. Истец свои требования не уточнил (не увеличил предлагаемую выкупную цену); ответчиками встречных исковых требований о взыскании за изымаемое имущество выкупной цены, определённой экспертным заключением, не заявлено.

При сравнении результатов оценки изымаемого имущества ответчиков по представленному истцом отчету № от ДД.ММ.ГГГГ. с результатами оценки имущества по экспертному заключению № от ДД.ММ.ГГГГ., видна значительная разница: суммарная стоимость долей ответчиков по отчёту - <данные изъяты> руб., а по заключению эксперта почти в три раза выше - <данные изъяты> руб.

Ознакомившись заблаговременно с экспертным заключением, стороны своих позиций в споре не поменяли, в частности истец не изменил и не уточнил своих требований в порядке ст. 39 ГПК РФ в части размера выкупной цены и суд об их удовлетворении с применением стоимости изымаемого имущества, определённой экспертом, не просит.

Таким образом, истец не изменил своих требований об определении выкупной цены, указанной им в исковом заявлении на основании представленного им отчёта об оценке. Конкретно истец просит определить выкупную цену доли ФИО1 в размере <данные изъяты> руб., а соответчика ФИО2 в размере <данные изъяты> руб.

Суд учитывает, что при удовлетворении исковых требований уполномоченного органа местной администрации обязательство по уплате выкупной стоимости возникает на стороне истца. Предъявляя указанные требования, истец выражает готовность выплатить ответчикам указанные в иске денежные суммы, то обстоятельство, что указанные им размеры выкупной цены оказались ниже рыночных, не означает готовность истца к уплате за счёт бюджета выкупной стоимости в ином значительно большем размере.

Право определять элементы иска (в т.ч. предмет и объём требований) прерогатива истца. Обращаясь в суд с данными требованиями истец исходил из конкретно определённой им по правилам, предусмотренным Федеральным законом от 29 июля 1998 года N135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" выкупной цены и для её проверки или иного определения в т.ч. производством судебной оценочной экспертизы не ходатайствовал. В силу требований ч.3 ст. 196 ГПК РФ, суд принимает решение по заявленным истцом требованиям и может выйти за пределы заявленных требований только в случаях, предусмотренных федеральным законом.

В РФ не принят закон, предоставляющий суду правомочие выйти за пределы исковых требований в деле по требованию уполномоченного органа местной администрации к гражданам об изъятии их имущества для муниципальных нужд, предъявленному на основании ч.9 ст. 32 ЖК РФ.

Потому суд не может выйти за пределы исковых требований и возложить на истца денежное обязательство более им заявленного без его процессуально оформленного волеизъявления.

Если бы дело данной категории рассматривалось по встречным требованиям Б-вых, суд был бы вправе определить пределы их удовлетворения независимо от позиции администрации в т.ч. по результатам экспертизы об определении рыночной стоимости выкупаемого имущества, изымаемого у ответчиков для муниципальных нужд.

В сложившейся ситуации суд не может принять решение, исходя из выкупной стоимости имущества ответчиков определенной экспертом, поскольку законом установлен запрет на выход суда за пределы иска, а сам истец своих требований в этой части не изменил в сторону увеличения выкупной цены, которую сам и должен выплачивать за счёт местного бюджета.

Суд, при наличии обоснованных возражений ответчиков, также не может принять решение на основании положенного в основу исковых требований отчёта об оценке № от ДД.ММ.ГГГГ. Результаты оценки опровергаются экспертным заключением № от ДД.ММ.ГГГГ поскольку оценка произведена по рыночным ценам прошлого года и некорректно - без осмотра объекта оценки и без пропорционального определения стоимости долей ответчиков ФИО8 в общем имуществе МКД, являющейся слагаемым выкупной стоимости, что противоречит положениям ч.7 ст. 32, ч.1 ст. 36 ЖК РФ. Часть общего имущества - земельный участок указана оценщиком в разделе общих сведений п. 1.3, однако какая его часть приходится на доли ответчиков из отчёта не видно, как его стоимость была определена и как повлияла на выводы о цене имущества (выкупную стоимость) из отчёта также не усматривается.

Отказ в иске в данном случае права сторон не нарушает, они также вправе определить выкупную цену жилого помещения и другие обстоятельства выкупа соглашением в порядке ч.6 ст. 32 ЖК РФ и могут передать спор на разрешение суда, поскольку требования любой стороны о принудительном выкупе имущества не будут тождественны требованиям, рассмотренным в данном деле, т.к. с изменением экономических условий, спроса и колебания цен на рынке вторичного жилья, материальные требования (выкупные цены) будут иными.

При указанных обстоятельствах суд приходит к выводу об отсутствии оснований к удовлетворению заявленных комитетом имущественных отношений требований, как основного об изъятии имущества (жилого помещения и земельного участка) за выкупную цену, так и от него производных, поскольку законодателем судебное принуждение в сфере правоотношений, регулируемых ст. 32 ЖК РФ, допускается только при условии предварительного и равноценного возмещения.

Потому, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

решил:

исковые требования комитета имущественных отношений администрации гор. Кисловодска, предъявленные к ФИО1 и ФИО2 об изъятии жилого помещения (квартиры) и земельного участка для муниципальных нужд путём выкупа, о прекращении прав собственности и исключении регистрационных записей из ЕГРН - оставить без удовлетворения.

Решение можно обжаловать в Ставропольский краевой суд в течение месяца со дня его изготовления в окончательной форме.

П р е д с е д а т е л ь с т в у ю щ и й,

судья Кисловодского городского суда В.М. Супрунов