Дело № 2-2052/2025
УИД 50RS0049-01-2024-011805-56
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
28 мая 2025 года г. ФИО6
Чеховский городской суд Московской области в составе
председательствующего судьи Шаниной Л.Ю.
при секретаре судебного заседания Пиманкиной Д.В.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Министерства имущественных отношений Московской области к ФИО1 о признании права собственности на объект недвижимости отсутствующим, исключении сведений из ЕГРН,
УСТАНОВИЛ :
Представитель истца Министерства имущественных отношений Московской области обратился в суд с иском к ответчику ФИО1 о признании отсутствующим зарегистрированного права собственности ФИО1 на жилой дом с КН №, расположенный по адресу: <адрес> и исключении из ЕГРН записи о государственной регистрации права собственности ФИО1 на жилой дом с КН №.
В обоснование исковых требований в иске указано, что земельный участок с КН №, расположенный по адресу: <адрес>, находится в собственности Московской области. В пределах земельного участка с КН № расположены здания с кадастровыми номерами № (жилой дом), № (баня), № (гараж). Между Минмособлимуществом (арендодателем) и ФИО2 (арендатором) заключен договор аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, предусматривающий передачу арендатору во временное владение (пользование) указанного земельного участка, предоставляемого для дачного строительства. По указанному договору арендатор вправе застраивать земельный участок с КН № на основании проектной документации, прошедшей согласование и государственную экспертизу в соответствии с законодательством Российской Федерации, и разрешения на строительство (пункт 4.3.2). Арендатор обязуется использовать земельный участок в соответствии с целевым назначением, видом разрешенного использования (пункт 4.4.2). В дальнейшем права и обязанности арендатора, предусмотренные договором аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ № в соответствии с договором переуступки права аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ № переданы ФИО1 (новому арендатору). Согласно договору (пункт 3.2) новый арендатор обязуется использовать земельный участок с КН № в соответствии с целевым назначением земельного участка, принадлежностью к категории земель, разрешенным использованием; не нарушать права других землепользователей, выполнять иные требования, предусмотренные законодательством о земле. В ЕГРН зарегистрировано право собственности ФИО3 на жилого дома под КН №. Согласно акту контрольного мероприятия в отношении земельного участка, находящегося в собственности Московской области от ДД.ММ.ГГГГ №, указанный в ЕГРН жилой дом представляет собой обшитый деревянный каркас без фундамента, не подключённый к линейным объектам, за исключением электрификации объекта. Акт контрольного мероприятия от ДД.ММ.ГГГГ опровергает содержание уведомления от ДД.ММ.ГГГГ №, направленного администрацией городского округа ФИО6 Московской области. При разрешении вопроса о признании правомерно строящегося объекта недвижимой вещью необходимо установить, что на нем, по крайне мере, полностью завершены работы по сооружению фундамента или аналогичные им работы. Акт контрольного мероприятия от ДД.ММ.ГГГГ подтверждает, что жилой дом с КН № представляет собой деревянный каркас без фундамента, что свидетельствует о том, что объект не является недвижимой вещью, подлежащей государственной регистрации.
Представитель истца по доверенности ФИО4 в судебном заседании ДД.ММ.ГГГГ. исковые требования поддержал по доводам, указанным в иске, и пояснил, что земельный участок с КН №, принадлежащий Московской области с размещением на нем спорного строения используется не по целевому назначению – дачное строительство. Что фактически является нарушением имущественных интересов Московской области, поскольку договор аренды земельного участка заканчивается ДД.ММ.ГГГГ. Соответственно, в случае, если договор аренды не будет прекращен, то Московская область не сможет сдать в аренду указанный земельный участок другому заинтересованному лицу. Ответчиком не представлено каких-либо доказательств капитальности объекта недвижимого имущества.
Представитель истца по доверенности ФИО5 в судебном заседании исковые требования поддержал по доводам, указанным в иске.
Ответчик ФИО1 в судебном заседании исковые требования не признал, направил в суд возражение на исковое заявление (том 1 л.д. 230-234), в которых указал, что исковое заявление незаконное, необоснованное и не подлежит, по его мнению, удовлетворению. Собственник земельного участка с КН № Минмособлимущество с ДД.ММ.ГГГГ было в курсе, что на участке построен жилой дом и не принимало никаких мер о признании отсутствующим зарегистрированного права собственности ФИО1 на жилой дом с КН №. За это время на участке были возведены: баня с КН №, гараж с КН №, колодец, туалет. То есть все условия ст. 131 ч.1 ГК РФ были выполнены, технические условия для проживания были соблюдены (техническая вода есть в колодце, горячая вода и место для стирки и помывки в бане, туалет для естественных нужд). Просил о применении пропуска срока исковой давности. Пояснил, что капитальность жилого дома подтверждается представленными им фотографиями. Спорный объект недвижимости является капитальным строением. Спорный дом - каркасный, обшитый ОСБ на сваях; зарегистрирован в установленном законом порядке. Вид разрешенного использования земельного участка, на котором расположен спорный дом (для дачного строительства) не нарушает права арендодателя. Обработал земельный участок, высадил деревья, борется с борщевиком, выращивает овощи, строит хозяйственные постройки по мере сил и наличия средств.
3-и лица – представители Управления Росреестра по Московской области, Публично-правовой компании «Роскадастр», администрации муниципального округа ФИО6 Московской области в судебное заседание не явились, извещены, об отложении дела не просили.
При таких обстоятельствах, суд счел возможным рассмотреть дело в отсутствие 3-их лиц.
Заслушав пояснения сторон, исследовав материалы дела, проверив их, суд считает исковые требования подлежащими удовлетворению.
Согласно ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.
В соответствии со ст. 304 ГК РФ собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.
Судом установлено, что земельный участок с КН №, расположенный по адресу: <адрес>, находится в собственности Московской области, что подтверждается выпиской из ЕГРН (том 1 л.д. 17-25).
Установлено, что ДД.ММ.ГГГГ. между арендодателем Министерством имущественных отношений Московской области и арендатором ФИО2 заключен договор аренды земельного участка, находящегося в собственности Московской области № (том 1 л.д. 67-71), по условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду земельный участок общей площадью 1 302 кв. м с КН №, категория земель «земли сельскохозяйственного назначения», вид разрешенного использования земельного участка «для дачного строительства», в границах, указанных на кадастровом паспорте земельного участка, расположенный по адресу: <адрес>
Согласно п. 4.3.2 указанного договора арендатор имеет право осуществлять застройку участка на основании проектной документации, прошедшей в установленном законодательством Российской Федерации порядке согласование и государственную экспертизу, и разрешения на строительство. Арендатор обязуется использовать земельный участок в соответствии с целевым назначением и видом разрешенного использования (пункт 4.4.2).
Установлено, что ДД.ММ.ГГГГ на основании договора № переуступки права аренды земельного участка права и обязанности арендатора, предусмотренные договором аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ №, переданы ФИО1 (том 1 л.д. 77-83).
Согласно указанному договору (пункт 3.2) новый арендатор обязуется использовать земельный участок с КН № в соответствии с целевым назначением земельного участка, принадлежностью к категории земель, разрешенным использованием способами, не наносящими вред окружающей среде, в том числе, как природному объекту, не нарушать права других землепользователей, выполнять иные требования, предусмотренные законодательством о земле.
Как установлено судом, в пределах земельного участка с КН № расположены здания с кадастровыми номерами № (жилой дом), № (баня), № (гараж).
Установлено, что собственником жилого дома с КН №, площадью 22 кв.м. является ФИО3, право собственности зарегистрировано в установленном законом порядке ДД.ММ.ГГГГ., что подтверждается выпиской из ЕГРН (том 1 л.д. 26-33).
Требуя в иске признать отсутствующим право собственности ФИО3 на объект с КН №, истец ссылался на то, что жилой дом представляет собой обшитый деревянный каркас без фундамента, не подключенный к линейным объектам, за исключением электрификации объекта. В обоснование своей позиции представлен акт контрольного мероприятия в отношении земельного участка, находящегося в собственности Московской области от ДД.ММ.ГГГГ. № (том 1 л.д. 45-66).
Возражая против удовлетворения исковых требований, ФИО3 в возражениях настаивал на том, что им были соблюдены технические условия для проживания (техническая вода есть в колодце, горячая вода и место для стирки и помывки в бане, туалет для естественных нужд); спорный объект недвижимости является капитальным строением. Спорный дом - каркасный, обшитый ОСБ на сваях; зарегистрирован в установленном законом порядке. Вид разрешенного использования земельного участка, на котором расположен спорный дом (для дачного строительства) не нарушает права арендодателя. Обработал земельный участок, высадил деревья, борется с борщевиком, выращивает овощи, строит хозяйственные постройки по мере сил и наличия средств.
В подтверждение своих доводов ответчик предоставил фотоматериалы (том 2 л.д. 1-12, 48-50, 86-88).
Разрешая исковые требования, суд исходит из следующего.
Согласно п. 1 ст. 130 Гражданского кодекса РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.
В силу абз. 3 ст. 130 Гражданского кодекса РФ к недвижимым вещам относятся, в том числе жилые и нежилые помещения.
В соответствии с пунктом 1 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.
Согласно статье 8.1 Гражданского кодекса Российской Федерации государственная регистрация прав на имущество осуществляется уполномоченным в соответствии с законом органом на основе принципов проверки законности оснований регистрации, публичности и достоверности государственного реестра (абзац второй пункта 1).
Права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом (пункт 2).
Зарегистрированное право может быть оспорено только в судебном порядке. Лицо, указанное в государственном реестре в качестве правообладателя, признается таковым, пока в установленном законом порядке в реестр не внесена запись об ином.
Государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости является единственным доказательством существования зарегистрированного права (часть 5 статьи 1 Федерального закона от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости").
Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 52 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29 апреля 2010 г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. Оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП. В частности, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в ЕГРП.
В случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.
Иск о признании зарегистрированного права или обременения отсутствующим является исключительным способом защиты, который подлежит применению лишь тогда, когда нарушенное право истца не может быть защищено посредством предъявления специальных исков, предусмотренных действующим гражданским законодательством (пункт 3 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 1 (2019), утв. Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 24 апреля 2019 г.).
Требование о признании права собственности на недвижимое имущество отсутствующим может быть удовлетворено, если оно заявлено владеющим собственником в отношении не владеющего имуществом лица, право которого на это имущество было зарегистрировано незаконно, и данная регистрация нарушает право собственника, которое не может быть защищено предъявлением иска об истребовании имущества из чужого незаконного владения (пункт 3 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2018)", утв. Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 04 июля 2018 г.).
Нарушенное право на земельный участок подлежит восстановлению (пункт 1 статьи 60 Земельного кодекса Российской Федерации).
Жилым помещением, согласно пункту 5 постановления Правительства Российской Федерации от 28.01.2006 года № 47, признается жилой дом, — индивидуально-определённое здание, которое состоит из комнат, помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в нем.
Несущие и ограждающие конструкции жилого помещения, строительные конструкции и основание здания (сооружения), смыслу пункта 10 постановления Правительства Российской Федерации от 28.01.2006 года № 47, статьи 7 Федерального закона от 30.12.2009 года № 384-ФЗ, должны находиться в работоспособном состоянии, обладать прочностью и устойчивостью, чтобы в процессе эксплуатации не возникло угрозы причинения вреда жизни и здоровью людей. Возникшие в ходе эксплуатации нарушения в части деформативности не должны приводить к нарушению работоспособности и несущей способности конструкций. Отметка пола жилого помещения, расположенного на первом этаже, согласно пункту 23 постановления Правительства Российской Федерации от 28.01.2016 года № 47, должна быть выше планировочной отметки земли.
Акт контрольного мероприятия от ДД.ММ.ГГГГ № свидетельствует, что жилой дом с кадастровым номером № не имеет фундамента, что ставит под сомнение работоспособность, прочность и устойчивость строительных конструкций основания здания. Отсутствие фундамента нарушает требования статьи 9 Федерального закона от 30.12.2009 года № 384-ФЗ: здание должно быть построено таким образом, чтобы в процессе эксплуатации здания опасные природные процессы и явления, техногенные воздействия не вызывали разрушения несущих строительных конструкций, разрушения всего здания, его части; деформации строительных конструкций.
Как следует из пункта 12 постановления Правительства Российской Федерации от 28.01.2006 года № 47, жилое помещение должно быть обеспечено инженерными системами: электроосвещением, хозяйственно-питьевым и горячим водоснабжением, отоплением, вентиляцией, газоснабжением. Акт контрольного мероприятия от ДД.ММ.ГГГГ № подтверждает, что жилой дом с КН № не подключён к инженерным системам: хозяйственно-питьевому и горячему водоснабжению, не имеет вентиляции, не газифицирован. Жилой дом с КН № электрифицирован посредством прямого подведения силового кабеля.
Наружные ограждающие конструкции жилого помещения должны (в соответствии с пунктом 15 постановления Правительства Российской Федерации от 28.01.2006 года № 47) иметь теплоизоляцию, обеспечивающую в холодный период года относительную влажность в межквартирном коридоре и жилых комнатах не более 60 процентов, температуру отапливаемых помещений не менее 18° по Цельсию, изоляцию от проникновения наружного холодного воздуха. Из акта контрольного мероприятия от ДД.ММ.ГГГГ № следует, что жилой дом с КН № представляет собой деревянный каркас, стоящий на земле.
Между тем, ни истцом, ни ответчиком, ходатайство о проведении экспертизы не было заявлено. Более того, ответчик от проведения по делу экспертизы отказался, настаивал на рассмотрении спора по имеющимся в деле доказательствам. Назначение экспертизы по делу является правом, а не обязанностью суда. Оснований для назначения экспертизы по собственной инициативе в рассматриваемом случае у суда не имелось, поскольку, с учетом принципа состязательности сторон, на суд не должны возлагаться обязанности по собиранию доказательств и по установлению по своей инициативе действительных обстоятельств дела.
Таким образом, суд приходит к выводу о том, что жилой дом с КН № не является недвижимой вещью, подлежащей государственной регистрации.
С учетом изложенного, суд приходит к выводу о том, что наличие в ЕГРН записи о праве собственности ответчика на спорный объект нарушает права истца, поскольку накладывает на собственника соответствующего земельного участка (Московская область), на котором такой объект находится, определенные ограничения, обусловленные распространением на этот объект правового режима, установленного законодательством Российской Федерации для недвижимого имущества, в том числе по предоставлению под таким объектом земельного участка в пользование в соответствии со статьей 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации.
Учитывая, что спорный объект не обладает соответствующими признаками недвижимых вещей, суд полагает, что факт государственной регистрации права собственности ответчика на такое имущество нарушает права собственника земельного участка, поскольку значительно ограничивает возможность реализации последним имеющихся у него правомочий.
Поскольку право истца не может быть защищено иными способами (виндикация, признание права), суд приходит к выводу о том, что обращение в суд с иском о признании права отсутствующим и исключении регистрационной записи о собственности ответчика из ЕГРН является единственным возможным способом защиты его нарушенного права.
В силу пункта 1 статьи 196 Гражданского кодекса Российской Федерации общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 данного Кодекса.
Согласно пункту 1 статьи 200 Гражданского кодекса Российской Федерации, если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.
Принимая во внимание приведенные выше обстоятельства и нормы права в их совокупности, суд исходит из того, что в силу абзаца пятого статьи 208 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда нарушение права истца путем внесения недостоверной записи в ЕГРП не связано с лишением владения, на иск, направленный на оспаривание зарегистрированного права, исковая давность не распространяется.
Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Исковые требования Министерства имущественных отношений Московской области к ФИО1 удовлетворить.
Признать отсутствующим зарегистрированное право собственности ФИО1 на жилой дом с КН №, расположенный по адресу: <адрес>
Исключить из ЕГРН запись о государственной регистрации права собственности ФИО1 на жилой дом с КН №
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Московский областной суд через Чеховский городской суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.
Председательствующий: