Дело № 3а-299/2022

27OS0000-01-2022-000309-73

ХАБАРОВСКИЙ КРАЕВОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

24 октября 2022 года город Хабаровск

Хабаровский краевой суд в составе председательствующего судьи Крюк А.А.,

при помощнике ФИО2,

с участие представителя административного истца ФИО3, представителя заинтересованного лица ФИО4,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Айсберг-Трейдинг» к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Хабаровскому краю, министерству имущества Хабаровского края об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере их рыночной стоимости,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «Айсберг-Трейдинг» (далее – ООО «Айсберг-Трейдинг») обратился в суд с административным иском к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Хабаровскому краю, министерству имущества Хабаровского края об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере их рыночной стоимости.

В обоснование заявленных требований административный истец указал, что на основании договора аренды № 2185 от 22 июля 2005 года во временное владение и пользование ему предоставлен земельный участок с кадастровым номером №, общей площадью 23 906 кв.м., расположенный по адресу <адрес>, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: под туалет с бытовыми помещениями, парковку и благоустройство территории, срок аренды с 22.07.2005 по 21.07.2054. Кадастровая стоимость объекта недвижимости составляет 71 811 711 рублей 52 копейки, внесена в ЕГРН 08.12.2021, дата начала применения – 01.01.2022. Согласно Отчету от 07.07.2022 № Н-398-22Х «Об определении рыночной стоимости объекта недвижимого имущества», выполненному оценщиком ООО «Оценка-Пертнер», рыночная стоимость объекта на 01.01.2021 составляет 44 317 420 рублей 92 копейки. Существенная разница между кадастровой и рыночной стоимостью объектов недвижимости нарушает его права, поскольку влечет увеличение арендной платы.

Просит установить кадастровую стоимость объекта недвижимости: равной его рыночной стоимости в размере 44 317 420 рублей 92 копейки.

Определением судьи от 08 сентября 2022 года к участию в деле в качестве заинтересованного лица привлечена администрация города Хабаровска.

В судебном заседании представитель административного истца поддержала заявленные требования по изложенным в административном иске основаниям.

В судебном заседании представитель заинтересованного лица администрации города Хабаровска просила в удовлетворении административных исковых требований отказать по доводам, изложенным в письменном отзыве, согласно которого отчет об оценке не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности и не подтверждает достоверность величины рыночной стоимости земельного участка. В качестве диапазона необоснованно выбрана средняя цена предложения земельных участков под коммерческую застройку в отдаленных районах города (без учета Центрального района): 1589 - 4246 руб./кв.м. Полученный диапазон цен земельных участков под коммерческую застройку с учетом поправки на торг 1 429 - 3 817 руб./кв.м. и итоговое значение стоимости в размере 1854 руб./кв.м. не соответствует данным анализа рынка, приведенным в таблице 8 на стр. 54 отчета, что является нарушением п. 5 ФСО № 3. На дату предложения (2 сентября 2020) назначение земельного участка - аналога № 1 - под индивидуальное жилищное строительство с возможностью перевода в коммерческое, о чем указано в тексте объявления на стр. 166 отчета. Дата проверки данных в Росреестре - 21.12.2021 (стр. 166). Следовательно, назначение участка изменено на «Бытовое обслуживание, магазины» после даты предложения. Согласно данным Справочника оценщика недвижимости-2020. Земельные участки (под ред. ФИО5), цены земельных участков под офисно-торговую застройку в 1,5 раза выше, чем цены земельных участков под индивидуальное жилищное строительство. Следовательно, к аналогу № 1 необоснованно не применялась корректировка на разрешенное использование (назначение участка), стр. 88 отчета, что также является нарушение п. 5 ФСО № 3. Принятые для расчета корректировок на местоположение значения территориальных коэффициентов, усредненные по городам России, не проанализированы на соответствие рыночным данным, что является нарушением п. 13 ФСО № 3. Также в отчете имеются технические ошибки: на страницах 1,4 допущена ошибка в наименовании заказчика, в таблице 18 на стр. 88 по аналогу № 3 неверно указано расчетное значение: 1787, верно: 1783. Изменение кадастровой стоимости земельного участка на рыночную стоимость, определенную с нарушением норм действующего законодательства, приводит к нарушению прав муниципального образования в связи со значительным снижением сумм, поступающих в бюджет города за использование и выкуп земельного участка, а также земельного налога, и, как следствие, дефициту бюджета, который не позволит решать в полном объеме поставленные перед городским округом задачи и негативно скажется на жизни всего города в целом. Доходы от использования и приватизации муниципального имущества, в том числе земельных участков, поступают в местный бюджет. В случае удовлетворения судом заявленных требований бюджет города не дополучит значительную сумму арендных платежей.

В судебное заседание представитель административного ответчика Управления Росреестра по Хабаровскому краю не явился, о времени и месте рассмотрения дела уведомлены надлежащим образом, о причинах неявки не сообщили. Предоставили письменный отзыв, из которого следует, что правовую оценку требований административного истца оставляют на усмотрение суда, самостоятельной заинтересованности по данному вопросу не имеют.

В судебное заседание представитель административного ответчика министерства имущества Хабаровского края не явился, о времени и месте рассмотрения дела уведомлены надлежащим образом, о причинах неявки не сообщили. Предоставили письменный отзыв, из которого следует, что не возражают против удовлетворения заявленных требований.

Руководствуясь статьей 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц, извещенных о времени и месте судебного заседания надлежащим образом.

Допрошенная в судебном заседании в качестве свидетеля оценщик ФИО1, с учётом представленных письменных пояснений, сообщила, что земельный участок расположен в Центральном и Железнодорожном районах города, соответственно, в качестве ориентира стоимости использовать средние цены Центрального района города некорректно. Исходя из площади оцениваемого земельного участка использование данных о средних ценах по Центральному району противоречит сложившейся зависимости «цена - площадь» и не соответствует рынку. В границах Центрального района имеются предложения к продаже земельных участков с ценой предложения 2 118 руб./кв.м, что существенно отличается от приведенных на стр. 140 (Аналитический обзор РСО «КРЕДО» «Земельный рынок Хабаровска. IV квартал 2020 г.») средних ценах предложения и не позволяет использовать их в качестве ориентира цен. Согласно Отчета №01-ГКО/2021 «Об итогах государственной кадастровой оценки объектов недвижимости - земельных участков в составе земель населенных пунктов, земель особо охраняемых территорий и объектов на территории Хабаровского края» и Приложений к нему (в частности Приложения №1 «Исходные данные»), по состоянию на дату оценки 01.01.2021 г. земельный участок, являющийся аналогом №1, имеет разрешенное использование «Бытовое обслуживание, магазины», то есть коммерческое использование, что не требует внесение корректировки. Предположение об изменении разрешенного использования земельного участка после публикации предложения о продаже не соответствует действительности. Сделки (оферта) с земельными участками, расположенными в центральной части города Хабаровска, а также в районе расположения объекта оценки (граница Железнодорожного и Центрального районов) крайне редки. В Приложении №2 к отчету об оценке была исследована информация о сделках / предложении к продаже земельных участков, расположенных в городе Хабаровске, за период с 01.01.2020 г. по 01.01.2021 г., которая позволила выявить 4 аналога, из которых только один расположен в Центральном районе. Таким образом, отсутствует рыночная информация, которая может быть использована для проверки экспертного мнения, опубликованного в «Справочнике оценщика недвижимости - 2020», следовательно, отсутствует рыночная информация для выполнения проверки на соответствие рыночным условиям и оценщиком в полной мере выполнены требования п. 13 ФСО № 3. Технические опечатки не оказывают влияния на итоговый результат.

Исследовав материалы административного дела, выслушав представителя административного истца, представителя заинтересованного лица, свидетеля, суд приходит к следующим выводам.

Согласно части 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, включая оспаривание решений комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, а также с административным исковым заявлением об оспаривании действий (бездействия) такой комиссии в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли является земельный налог и арендная плата. Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности (части 1, 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации).

В соответствии с частью 3 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации, если иное не установлено настоящим Кодексом или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается: Правительством Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности; органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена; органом местного самоуправления в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности.

Пунктом 2 части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации предусмотрено, что основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является, в том числе установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Согласно пункту 2 части 1 статьи 3 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» кадастровая стоимость объекта недвижимости - полученный на определенную дату результат оценки объекта недвижимости, определяемый на основе ценообразующих факторов в соответствии с настоящим Федеральным законом и методическими указаниями о государственной кадастровой оценке.

В соответствии с частью 1 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

Как следует из материалов дела, ООО «Айсберг-Трейдинг» является арендатором земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью 23 906 кв.м., расположенный по адресу <адрес>, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: под туалет с бытовыми помещениями, парковку и благоустройство территории, срок аренды с 22.07.2005 по 21.07.2054.

В соответствии с п.2.1 договора аренды от 22.07.2005 № 2185 (с учётом соглашения об изменении условий договора от 19.08.2011), арендная плата за пользование земельным участком рассчитывается исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Являясь арендатором земельного участка и плательщиком арендной платы, базовый размер которой определяется с учетом значения кадастровой стоимости предмета аренды, ООО «Айсберг-Трейдинг» имеет самостоятельный правовой интерес в изменении размера арендной платы, поэтому вправе оспорить результаты определения кадастровой стоимости земельного участка, в порядке, установленном Федеральным законом «О государственной кадастровой оценке».

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 28 февраля 2022 года кадастровая стоимость указанного объекта недвижимости, внесенная в государственный реестр недвижимости 08 декабря 2021 года, составляет 71 811 711 рублей 52 копейки.

Кадастровая стоимость указанных объектов недвижимости определена по состоянию на 01 января 2021 года приказом министерства имущества Хабаровского края от 27 сентября 2021 года № 47 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов и земель особо охраняемых территорий и объектов на территории Хабаровского края и о признании утратившими силу отдельных приказов министерства инвестиционной и земельно-имущественной политики Хабаровского края и министерства имущественных отношений Хабаровского края».

В подтверждение рыночной стоимости указанного нежилого помещения административным истцом представлен отчет об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества № 4/ЗУ/2022, составленный 31 мая 2022 года оценщиком ООО «Оценка-Партнер» ФИО1, согласно которому рыночная стоимость объекта недвижимости по состоянию на 01 января 2021 года составляет 44 317 420 рублей 92 копейки.

Оценивая представленный административным истцом отчет об оценке, суд приходит к выводу о том, что он соответствует требованиям статьи 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», основан на Федеральных стандартах оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО № 1)», утвержден приказом Минэкономразвития РФ от 20 мая 2015 года № 297), «Цель оценки и виды стоимости» (ФСО № 2)», утвержден приказом Минэкономразвития РФ от 20 мая 2015 года № 298), «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утвержден приказом Минэкономразвития РФ от 20 мая 2015 года № 299), «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», утвержден приказом Минэкономразвития РФ от 25 сентября 2014 года № 611.

Согласно отчёту оценщиком описан процесс оценки объектов недвижимости с обоснованием применения сравнительного подхода, с целью определения стоимости объектов оценки данными подходами был использован метод прямого сравнения. От применения затратного и доходного подходов оценщик отказался, подробно обосновав в отчете причины отказа. Оценщиком составлено точное описание объекта оценки. Предоставлена информация о количественных и качественных характеристиках оцениваемого объекта, информация о текущем использовании, другие факторы и характеристики, относящиеся к объекту оценки, существенно влияющие на их стоимость.

Оценщиком подробно проанализированы сравниваемые объекты-аналоги на основании всех характеристик, произведены корректировки в части выявленных отличий между объектами аналогами и объектом исследования. В отчете об оценке содержатся таблицы, описания расчетов, сами расчеты. Информация о характеристиках объектов-аналогов получена из открытых источников (общедоступные интернет-сайты).

В результате расчетов выведена итоговая величина рыночной стоимости.

При исследовании отчета не установлено необоснованных суждений, повлиявших на определение итоговой величины рыночной стоимости объектов оценки, которые бы привели к ее искажению.

В соответствии с п.5 «Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 N 299 (ФСО N 3), при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов: в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки; информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена; содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.

Вопреки позиции администрации г. Хабаровска, оценщиком соблюден п.5 ФСО N 3, о чем оценщик подробно пояснила в судебном заседании.

Диапазон цен земельных участков под коммерческую застройку с учетом поправки на торг 1 429 – 3 817 руб./кв.м. и итоговое значение стоимости в размере 1 854 кв.м. обусловлено расположением земельного участка в Центральном и Железнодорожном районах города, площадью земельного участка (23 906 кв.м. при средней площади земельных участков, предназначенных для коммерческой застройки 1 490 кв.м.), сложившейся обратной зависимостью цены и площади, при этом в границах Центрального района имеются предложения к продаже земельных участков с ценой предложения 2 118 руб./кв.м., что существенно отличается от средних цен предложений, что не позволило оценщику использовать их в качестве ориентира цен.

Довод о том, что к аналогу № 1 необоснованно не применялась корректировка на разрешенное использование (назначение участка), также не обоснован, поскольку земельный участок, используемый в качестве аналога №1 по состоянию на дату оценки имел коммерческое назначение «бытовое обслуживание, магазины», относился к сегменту - земельные участки коммерческого назначения, что соответствует сегменту объекта оценки и не требует внесения корректировки.

В соответствии с п.13 ФСО №3, в случае, если в качестве информации, существенной для величины определяемой стоимости объекта оценки, используется значение, определяемое экспертным мнением, в отчете об оценке должен быть проведен анализ данного значения на соответствие рыночным данным (при наличии рыночной информации).

Вместе с тем, учитывая, что экспертное мнение проверяется на соответствие рыночным требованиям только при наличии рыночной информации, а рыночная информация, которая может быть использована для проверки экспертного мнения, опубликованного в «Справочнике оценщика недвижимости - 2020», отсутствует, что следует из Приложения № 2 к отчету, оснований для выполнения проверки на соответствие рыночным условиям не имелось.

Допущенные технические ошибки на странице 1, 4 отчета в части наименования заказчика и в таблице 18 по аналогу № 3 не повлияла на итоговый результат расчета стоимости, поскольку ИНН и ОГРН заказчика указаны верно, а коэффициент корректировки, отраженный в столбце 5 и оказывающий влияние на итоговый результат составляет 1,013, что соответствует верному расчетному значению равному 1 783.

Отчет об оценке подготовлен оценщиком ООО «Оценка-Партнер» ФИО1, имеющей квалификационный аттестат в области оценочной деятельности по направлению оценочной деятельности «Оценка недвижимого имущества» от 17 мая 2021 года № 019136-1, с 06 июля 2021 года является членом СРО «Экспертный совет».

При таких данных, принимая во внимание, что рыночная стоимость определяется исходя из индивидуальных характеристик объектов оценки, у суда не имеется оснований не доверять отчету оценщика, определившего рыночную стоимость спорного объекта недвижимости.

Следовательно, представленный административным истцом отчет об оценке является надлежащим доказательством, подтверждающим размер рыночной стоимости объекта недвижимости на дату, по состоянию на которую была установлена их кадастровая стоимость.

Доказательств, опровергающих заявленную рыночную стоимость указанного объекта недвижимости, содержащих сведения об иной их рыночной стоимости, административными ответчиками и заинтересованными лицами не представлено, ходатайств о назначении судебной экспертизы не заявлено.

Изложенный в письменных возражения заинтересованного лица администрации города Хабаровска довод об уменьшении суммы арендных платежей в случае снижения кадастровой стоимости объекта отклоняется судом, возможность пересмотра кадастровой стоимости объекта недвижимости не ставится законом в зависимость от изменения размера арендных платежей, поступающих в соответствующий бюджет.

Учитывая вышеизложенное, суд приходит к выводу, что требования административного истца подлежат удовлетворению.

Руководствуясь статьями 175-180 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

административное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью «Айсберг-Трейдинг» к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Хабаровскому краю, министерству имущества Хабаровского края об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере их рыночной стоимости удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка, кадастровый №, площадью 23 906 кв.м., адрес (местоположение): <адрес>, категория земель – земли населенных пунктов, виды разрешенного использования – для использования под туалет с бытовыми помещениями, парковку и благоустройство территории, равной его рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2021 года в размере 44 317 420 рублей 92 копейки.

Дата обращения общества с ограниченной ответственностью «Айсберг-Трейдинг» с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости 06 сентября 2022 года.

Решение может быть обжаловано в Пятый апелляционный суд общей юрисдикции через Хабаровский краевой суд в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Судья Хабаровского краевого суда