дело № 2-717/2022
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
02 ноября 2022 года с. Дубовское
Зимовниковский районный суд Ростовской области в составе:
председательствующего судьи Ревенко Р.В.
при секретаре Паплутиной Е.А.
с участием представителей истца ООО "Приморский" Степанюк Н.Н., адвоката Сычева С.А.
представителя ответчика ФИО1 - ФИО2
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ООО "Приморский" к ФИО3 и ФИО1, о переводе прав покупателя по договору купли-продажи
установил :
Иск ООО "Приморский" к ФИО3 и ФИО1 о переводе прав покупателя по договору купли-продажи мотивирован тем, что
ФИО3 передал ООО "Приморский" по договору аренды от ДД.ММ.ГГГГ земельный участок с/х назначения с КН №. В абзаце 2 п. 3.1 Договора аренды у арендатора имеется преимущественное право на выкуп участка при его продаже. ДД.ММ.ГГГГ истцу стало известно, что ответчик в нарушение обязательства ДД.ММ.ГГГГ продал спорный участок ФИО1 Продажа участка была произведена с нарушением права истца на преимущественную покупку участка.
На основании изложенного, истец просит суд перевести права покупателя по договору купли-продажи земельного участка с КН № от ДД.ММ.ГГГГ по адресу : <адрес>, с ФИО1 на ООО "Приморский".
В судебном заседании представители истца ООО "Приморский" - адвокат Сычев С.А., Степанюк Н.Н. просили удовлетворить иск, представитель соответчика ФИО1 - ФИО2 просила отказать в иске, представила заявление о пропуске истцом 3-х месячного срока для обращения в суд с указанным иском.
В судебное заседание соответчик ФИО3 не явился, уведомлялся о времени и месте рассмотрения дела, сведений об уважительности причин неявки не представил.
В судебном заседании был допрошен свидетель Свидетель №1, который пояснил, что ДД.ММ.ГГГГ он, ФИО1 и ее дочь Свидетель №2 встречались с главным агрономом ООО «Приморский» ФИО12, предъявляли ему документы о приобретении спорного участка. ФИО13 сказал им, что они не имели права выкупать земли, т.к. у них преимущественное право. В сентябре 2021 год он, ФИО1 и ее дочь Свидетель №2 встречались с директором ООО «Приморский» ФИО14 по поводу заключения договора аренды участка. ДД.ММ.ГГГГ он встретился с гендиректором ООО «Приморский» по имени ФИО15, который сказал, зачем мои земли купили, вам не имели права их оформлять.
В судебном заседании был допрошен свидетель Свидетель №2, которая пояснила, что в феврале 2021 года находясь у нотариуса в связи со сделкой о приобретении земельного участка они созвонились с директором ООО «Приморский» ФИО16 и сообщили ему, что участок приобрела ФИО1. Затем в августе 2021 года они обратились в Администрацию ООО «Приморский» к ФИО17, представили документы о приобретении участка. ДД.ММ.ГГГГ она, ФИО1, Свидетель №1 снова обратились к директору ФИО18 за заключением договора аренды участка.
Суд принимает решение рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц на основании ст. 167 ГПК РФ.
Суд, выслушав участников процесса, изучив материалы дела, приходит к следующим выводам.
Соответчик ФИО3 являлся собственником земельного участка с/х назначения с КН № по адресу : <адрес>, что подтверждается копиями договора аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 8-9), Выписки из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 35-37), нотариального договора купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 34), постановления главы <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ № (л.д.38), свидетельства о гос. регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 39).
ДД.ММ.ГГГГ ФИО3 передал в аренду указанный земельный участок истцу ООО "Приморский" сроком на 10 лет, что подтверждается копией договора аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 8-9). Данный договор был зарегистрирован в Управлении Росреестра по <адрес> ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждается отметкой на договоре аренды от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 8-9), копией Выписки из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 35-37).
За пользование земельным участком ООО "Приморский" должен был ежегодно уплачивать ФИО3 арендную плату в виде фуражного зерна в размере 2 500 кг, муки в размере 50 кг (п. 2.1 договора аренды). Срок оплаты аренды с 01 июля по 20 декабря каждого года (п. 2.2 договора аренды).
Свои обязательства по уплате арендной плате ФИО3 по данному договору арендатор ООО "Приморский" за период с 2017 по 2020 включительно исполнял добросовестно, что подтверждается карточкой счета 76.АФ за январь 2017 - сентябрь 2022. (л.д. 110-111)
Согласно п. 3.1 договора аренды Арендатор имеет право на заключение в преимущественном порядке договора на новый срок по истечения срока действия договора и на выкуп участка при намерении Собственника осуществить такую продажу при равных условиях и добросовестном выполнении условий договора.
Согласно п. 4.2 договора аренды Арендодатель обязан обеспечить возможность реализации Арендатором преимущественного права перед другими лицами на заключение договора аренды на новый срок либо на выкуп участка при намерении Собственника осуществить такую продажу при равных условиях и при выполнении условий настоящего договора.
ДД.ММ.ГГГГ ФИО3 по нотариально удостоверенному договору купли-продажи продал указанный выше спорный земельный участок соответчику ФИО1, за 250 000 рублей. Переход права собственности на земельный участок по данному договору был зарегистрирован в Управлении Росреестра по <адрес> ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждается Выпиской из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ, копией реестрового дела. (л.д. 12-15, 92-103)
Из материалов дела следует, что в настоящее время истцом ООО "Приморский" арендованный у ФИО3 земельный участок в залог, по договору субаренды либо на ином праве третьим лицам не передавался, что подтверждается ответом на запрос ООО "Приморский" от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 109), Выпиской из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 12-15).
Основываясь на п.п. 3.1 и 4.2 договора аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ истец ООО "Приморский" полагает, что ответчиком ФИО3 при продаже своего земельного участка ФИО1 было нарушено его преимущественное право перед другими лицами на приобретение данного участка, т.к. ФИО3 не известил его в письменной форме о намерении продать свой участок постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых он его продает. В связи с чем, ООО "Приморский" требует от суда перевести на него права покупателя по указанному выше договору купли-продажи участка.
Суд полагает, что требования истца ООО "Приморский" о переводе на него прав покупателя по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенному между ФИО3 и ФИО1, являются незаконным и необоснованными.
В соответствии с ч. 3 ст. 1 ФЗ от ДД.ММ.ГГГГ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" оборот земель сельскохозяйственного назначения основывается на принципе преимущественного права других участников долевой собственности на земельный участок, находящийся в долевой собственности, либо использующих этот земельный участок сельскохозяйственной организации или гражданина - члена крестьянского фермерского хозяйства на покупку доли в праве общей долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения при возмездном отчуждении такой доли участником долевой собственности.
Согласно ч. 1 ст. 250 ГК РФ при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении.
Частью 2 ст. 250 ГК РФ определено, что продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. В случае, если все остальные участники долевой собственности в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки продаваемой доли, такая доля может быть продана постороннему лицу ранее указанных сроков.
Частью 3 ст. 250 ГК РФ установлено, что при продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.
Таким образом, закон относит к лицам, наделенным преимущественным правом покупки продаваемой доли лишь тех лиц, которые были участниками долевой собственности до начала процесса отчуждения доли.
Судом установлено, что спорный земельный участок с/х назначения с КН № на момент его продажи ФИО3 ДД.ММ.ГГГГ не являлся объектом общей долевой собственности, данный участок принадлежал исключительно ФИО3, истец ООО «Приморский» не владел долей в праве собственности на данный участок.
В этой связи к спорным правоотношениям не могут быть применены положения законодательства (ст. 250 ГК РФ), предусматривающие право преимущественного выкупа участников долевой собственности, включая положения о сроках обращения в суд с иском о переводе прав и обязанностей покупателя.
По этой причине суд признает несостоятельным заявление соответчика ФИО1 и ее представителя ФИО2 о пропуске истцом срока обращения в суд с иском о переводе прав покупателя, а представленные в его обоснование документы – заявления соответчика ФИО1 в ООО «Приморский» о заключении договора аренды участка, датированные сентябрем 2021 года, показания свидетелей Свидетель №1 и Свидетель №2 - не имеющими отношения к существу дела.
В соответствии с ч. 1 ст. 3 ГПК РФ заинтересованное лицо вправе в порядке, установленном законодательством о гражданском судопроизводстве, обратиться в суд за защитой нарушенных либо оспариваемых прав, свобод или законных интересов, самостоятельно определив способы их судебной защиты (ст. 12 ГК РФ).
Под способами защиты гражданских прав понимаются закрепленные законом материально-правовые меры принудительного характера, посредством которых производится восстановление (признание) нарушенных (оспариваемых) прав. Способы защиты гражданских прав приведены в ст. 12 ГК РФ.
Избранный способ защиты должен соответствовать характеру и последствиям нарушения и в случае удовлетворения требований истца привести к восстановлению его нарушенных или оспариваемых прав.
В тех случаях, когда закон предусматривает для конкретного правоотношения определенный способ защиты, лицо, обращающееся в суд, вправе воспользоваться именно этим способом защиты.
Согласно ст. 12 ГК РФ к способам защиты гражданских прав относится, в частности, иные способы, предусмотренные законом.
По мнению суда, перевод прав и обязанностей покупателя не относится к общим способам защиты гражданских прав, а является специальным способом, подлежащим применению только при нарушении преимущественного права сособственника на выкуп отчуждаемой другим сособственником доли в общем имуществе. Истец ООО «Приморский» не является сособственником спорного земельного участка, а потому не имеет права требовать перевода на себя прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи.
Таким образом, с учетом указанных выше правовых норм суд приходит к выводу о том, что в рамках настоящего дела истцом выбран ненадлежащий способ защиты нарушенного права.
Кроме того, действующее законодательство не содержит норм устанавливающих право арендатора земельного участка, находящегося в личной собственности, на преимущественное право покупки указанного земельного участка в случае его продажи.
В соответствии с положениями статьи 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом (пункт 1). Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом (пункт 2).
В соответствии со ст. 621 ГК РФ арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок.
Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору ….
В соответствии с пунктом 1 статьи 624 ГК РФ в законе или договоре аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены.
По смыслу взаимосвязанных положений ст. ст. 209, 260, 624, 550, пункта 1 статьи 555 ГК РФ договором аренды может быть предусмотрено право выкупа арендатором имущества по истечении срока аренды или до его истечения, в том числе земельного участка сельскохозяйственного назначения. Такой договор продажи недвижимости заключается в письменной форме с согласованием всех существенных условий. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным.
В договоре аренды от ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Приморский» и ФИО3 отсутствуют условия о выкупе арендатором арендуемого земельного участка, о размере выкупной цены и порядке ее внесения, об обязанности арендодателя - собственника участка извещать в какой-либо форме арендатора о намерении продать участок, последствия неисполнения арендодателем таких условий договора, что противоречит ст. ст. 432, 555, 624 ГК РФ.
Таким образом, указание в п. 3.1 и п. 4.2. договора аренды на преимущественное право арендатора на выкуп арендуемого земельного участка, нельзя считать согласованным по всем существенным условиям.
Помимо этого, условиями заключенного договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ не предусмотрено, что последствием нарушения арендодателем условий пунктов 3.1 и 4.2 является перевод на арендатора прав и обязанностей по договору купли-продажи спорного недвижимого имущества.
Поскольку между собственником спорного земельного участка ФИО3 и арендатором ООО «Приморский» не были согласованы в договоре аренды от ДД.ММ.ГГГГ условия по выкупу земельного участка арендатором, с учетом положений статьи 421 ГК РФ о свободе договора и о недопустимости понуждения к заключению договора, суд приходит к выводу, что основания для перевода прав покупателя на истца отсутствуют.
Права истца в рассматриваемом случае действиями ответчика в силу вышеназванных норм права и обстоятельств дела не нарушены.
На основании изложенного, в удовлетворении иска ООО "Приморский" к ФИО3 и ФИО1 о переводе прав покупателя по договору купли-продажи надлежит отказать.
Судом установлено, что истцом излишне уплачена госпошлина по делу в сумме 2 244 рубля, которую необходимо возвратить ему.
Руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ,
РЕШИЛ :
В удовлетворении исковых требований ООО "Приморский" к ФИО3 и ФИО1, о переводе прав покупателя по договору купли-продажи - отказать.
Возвратить ООО "Приморский" излишне уплаченную госпошлину в сумме 2 244 рубля при подаче в суд искового заявления ООО "Приморский" к ФИО3 и ФИО1, о переводе прав покупателя по договору купли-продажи.
Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Ростовского областного суда через Зимовниковский районный суд в течении 1 месяца со дня принятия в окончательной форме.
Решение принято в окончательной форме 10 ноября 2022 года.
Судья
Зимовниковского районного суда Р.В. Ревенко