ОКТЯБРЬСКИЙ РАЙОННЫЙ СУД ГОРОДА КИРОВА
<...>
РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
от 03 июля 2025 года № 2-2070/2025
43RS0002-01-2023-002502-60
Октябрьский районный суд города Кирова в составе: судьи Жолобовой Т.А., при секретаре Охмат С.В., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ООО «Тайк» о взыскании задолженности по арендной плате,
УСТАНОВИЛ:
Истец ФИО1 обратилась в суд с вышеназванным иском к ООО «Тайк», указав в обоснование требований, что 07.05.2014 между ФИО1 и ФИО2 заключен договор мены недвижимого имущества с доплатой и залогом (ипотека в силу закона), в соответствии с которым ФИО1 передала ФИО2 в собственность объекты недвижимости (земельный участок и расположенные на нем строения).
Решением Ленинского районного суда г. Кирова от 04.06.2019 удовлетворены исковые требования ФИО1 об обращении взыскания на предмет залога (земельный участок и расположенные на нем строения) путем продажи с публичных торгов с установлением начальной продажной стоимости в размере 3 320 000 руб.
28.12.2020 в связи с согласием залогодержателя судебный пристав- исполнитель передал истцу нереализованное в принудительном порядке имущество должника (земельный участок и расположенные на нем строения), о чем был составлен соответствующий акт. 04.10.2021 истец зарегистрировала право собственности на указанное имущество.
Решением Оричевского районного суда Кировской области от 26.05.2022 и апелляционным определением Кировского областного суда от 15.09.2022 установлено, что по договору аренды от 01.07.2018 (в редакции дополнительного соглашения к нему от 27.07.2020), имущество передано ФИО2 в аренду ООО «Тайк».
С 01.01.2021 по 31.03.2022 исходя из условий договора о размере арендной платы, аренда составляет: за пользование зданиями 1 143 750 руб. (2 324 100 руб. – 1 180 350 руб. взыскано Оричевским районным судом), за пользование земельным участком 67 192 500 руб. (53754 кв.м. * 50 руб. * 25 месяцев). Неустойка за просрочку внесения аренды составляет: 320 260,98 руб. (за аренду зданий), 5 555 475,90 руб. (за аренду земельного участка).
Истец просит: взыскать с ООО «Тайк» задолженность по арендной плате в размере 2 693 150 руб. (за аренду зданий), в размере 67 192 500 руб. (за аренду земельного участка), неустойку в размере 320 260,98 руб. и 5 555 475,90 руб. (л.д. 4-7 том 1).
Истец ФИО1 в судебное заседание не явилась, извещена, обеспечила явку представителя по доверенности ФИО3, который в судебном заседании исковые требования поддержал, суду дополнительно пояснил, что размер задолженности по арендной плате рассчитывался исходя из условий договора аренды от 01.07.2018, без учета дополнительного соглашения к договору от 31.08.2020, которое считают недействительным. Требований о признании дополнительного соглашения недействительным в установленном порядке ФИО1 не заявляла.
Представитель ответчика ООО «Тайк» по доверенности – адвокат Смертин А.С. в судебном заседании с иском не согласился по доводам письменного возражения и дополнений к нему, согласно которых истцом не правильно сделан расчет арендных платежей, поскольку часть периода задолженности, а именно с 01.01.2021 по 31.03.2022, была предметом рассмотрения Оричевским районным судом и решением суда от 26.05.2022 с ФИО2 уже взыскано неосновательное обогащение в виде арендных платежей в размере 1 180 350 руб.. Кроме того, дополнительным соглашением от 31.08.2020 к договору аренды установлена фиксированный размер арендной платы за пользование имущественным комплексом 78690 руб. ежемесячно. С учетом моратория, установленного постановлением Правительства РФ № 497 от 28.03.2022, задолженность по арендной плате за период с 01.04.2022 по 31.01.2023 составит 786 900 руб., неустойка за период с 02.10.2022 по 20.03.2023 составит 39 974,52 руб.. Дополнительно суду пояснил, что в 2023 году новый собственник имущества ФИО4 опечатала здания, тем самым у ответчика отсутствует доступ к имуществу с этого времени (л.д.32-34, 77-78 том 2).
Третьи лица ФИО2 (привлечен к участию в деле определением суда от 13.06.2023), ФИО4 (привлечена к участию в деле определением суда от 25.04.2025), ФИО5 в судебное заседание не явились, извещались судом надлежащим образом.
Суд определил рассматривать дело при данной явке.
Выслушав представителей истца, ответчика, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему.
В соответствии со ст.610 Гражданского кодекса РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.
Пункт 2 ст.621 ГК РФ предусматривает, что, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (ст.610).
На основании ст.614 ГК РФ, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).
В силу ст.622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения. В случае, когда за несвоевременный возврат арендованного имущества договором предусмотрена неустойка, убытки могут быть взысканы в полной сумме сверх неустойки, если иное не предусмотрено договором.
В соответствии с п.1 ст.655 ГК РФ передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами. Если иное не предусмотрено законом или договором аренды здания или сооружения, обязательство арендодателя передать здание или сооружение арендатору считается исполненным после предоставления его арендатору во владение или пользование и подписания сторонами соответствующего документа о передаче. Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче здания или сооружения на условиях, предусмотренных договором, рассматривается как отказ соответственно арендодателя от исполнения обязанности по передаче имущества, а арендатора от принятия имущества.
Из п.2 ст.655 ГК РФ следует, что при прекращении договора аренды здания или сооружения арендованное здание или сооружение должно быть возвращено арендодателю с соблюдением правил, предусмотренных п.1 настоящей статьи.
В соответствии с п.1 ст.617 ГК РФ переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.
При замене стороны в договоре аренды и в обязательстве, вытекающем из договора аренды в силу п.1 ст.384 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором, право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода прав. Закон не связывает переход прав и обязанностей от одного арендодателя к другому в результате смены собственника имущества с заключением или незаключением какой-либо правовой сделки. Ключевым моментом является сам факт перехода права на сданное в аренду имущество.
Таким образом, лицо, к которому перешло право собственности на арендуемое имущество, вне зависимости от волеизъявления арендатора в силу закона приобретает права и обязанности арендодателя. Прежний собственник этого имущества выбывает из правоотношений по его аренде независимо от того, внесены изменения в договор аренды или нет, а соответствующий договор продолжает регулировать отношения между новым арендодателем и арендатором.
В п.12 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 №73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» разъяснено, что собственник вещи, которая была сдана в аренду неуправомоченным лицом, при возврате ее из незаконного владения вправе на основании статьи 303 ГК РФ предъявить иск к лицу, которое заключило договор аренды, не обладая правом собственности на эту вещь и не будучи управомоченным законом или собственником сдавать ее в аренду, и получало платежи за пользование ею от арендатора, о взыскании всех доходов, которые это лицо извлекло или должно было извлечь, при условии, что оно при заключении договора аренды действовало недобросовестно, то есть знало или должно было знать об отсутствии правомочий на сдачу вещи в аренду. От добросовестного арендодателя собственник вправе потребовать возврата или возмещения всех доходов, которые тот извлек или должен был извлечь со времени, когда он узнал или должен был узнать о неправомерности сдачи имущества в аренду.
В соответствии с ч. 2 ст. 61 ГПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица, а также в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом.
Судом установлено и подтверждается материалами дела, что
с 04.10.2021 ФИО1 на основании акта от 28.12.2020 о передаче нереализованного имущества должника взыскателю, является собственником земельного участка с кадастровым номером № и расположенных на нем строений: здания производственной котельной с кадастровым номером №, здания станции перекачки конденсата с кадастровым номером №, здания химводоочистки с кадастровым номером №, здания мазутонасосной с кадастровым номером №, здания конденсатоочистки с кадастровым номером №.
Предыдущим собственником указанных объектов являлся ФИО2, право собственности которого возникло из договора мены недвижимого имущества с доплатой и залогом (ипотека в силу закона) от 07.05.2014. Залогодержателем указанного имущества являлась ФИО1.
Поскольку ФИО2 надлежащим образом не исполнил обязательства по договору мены от 07.05.2014, не доплатил за переданные объекты недвижимости денежные средства в размере 1 430 000 руб., решением Ленинского районного суда г. Кирова от 04.06.2019 обращено взыскание на предмет залога (земельный участок и расположенные на нем строения) путем продажи с публичных торгов. Апелляционным определением Кировского областного суда от 28.08.2019 решение Ленинского районного суда г. Кирова от 04.06.2019 оставлено без изменения и вступило в законную силу.
В связи с тем, что в рамках исполнительного производства имущество, арестованное 26.09.2019, в установленный законом срок в принудительном порядке реализовано не было, взыскателю (ФИО1) судебным приставом-исполнителем было направлено предложение оставить это имущество за собой. На основании акта от 28.12.2020 нереализованное имущество передано взыскателю ФИО1 в счет погашения долга по исполнительному документу.
01.07.2018 между ФИО2 (арендодатель) и ООО «Тайк» (арендатор) заключен договор аренды производственного помещения площадью 1573,8 кв.м, кадастровый №, расположенного по адресу: <адрес>. Общая стоимость фиксированной арендной платы в месяц определена в размере 78 690 руб. (пункт 3.1.)
Срок действия договора (срок аренды) установлен с 01.07.2018.
В п. 4.2 договора стороны предусмотрели, что по истечении установленного срока договор считается автоматически пролонгированным на такой же срок, если стороны за 30 дней до окончания срока не выступили с инициативой о его расторжении (л.д. 41-43 том 1).
02.07.2018 между ФИО2 и ООО «Тайк» заключено дополнительное соглашение к договору аренды производственного помещения от 01.07.2018, согласно которому срок аренды помещения установлен с 01.07.2018 по 31.05.2019 (11 месяцев) (л.д. 44 том 1).
27.07.2020 между ФИО2 и ООО «Тайк» заключено дополнительное соглашение к договору аренды производственного помещения от 01.07.2018, согласно которому арендатору передан имущественный комплекс: земельный участок с кадастровым номером №, а также пять нежилых помещений с кадастровыми номерами №, по акту приема-передачи (л.д. 45-46, 50 том 1).
Указанные обстоятельства установлены решением Оричевского районного суда Кировской области от 26.05.2022 по делу №2-6/2022, которым с ФИО2 в пользу ФИО1 взыскано неосновательное обогащение в виде арендных платежей за период с 01.01.2021 по 31.03.2022 в размере 1 180 350 руб.; в истребовании у ООО «Тайк» из чужого незаконного владения принадлежащего ФИО1 на праве собственности имущества отказано. Тем же решением отказано в удовлетворении исковых требований о взыскании с ООО «Тайк» в пользу ФИО1 неосновательного обогащения в виде доходов, которые ФИО2 извлек или должен был извлечь от сдачи в аренду имущества истца за период с 01.01.2021 по 31.03.2022, в размере 1 180 350 руб.. Апелляционным определением Кировского областного суда от 15.09.2022 решение Оричевского районного суда г. Кирова от 26.05.2022 оставлено без изменения и вступило в законную силу. (л.д. 15-24, 25-36 том 1).
При этом, суд исходил из того, что с 28.12.2020 ФИО1 является законным владельцем спорного имущества и новым арендодателем, а следовательно, и получателем арендной платы; переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды от 01.07.2018; ООО «Тайк» являлось добросовестным участником сделки, в связи с чем, не отвечает солидарно с арендодателем по требованию о возмещении доходов от неправомерной сдачи имущества в аренду.
31.08.2020 между ФИО2 и ООО «Тайк» заключено дополнительное соглашение к договору аренды от 01.07.2028, согласно которого срок аренды устанавливается с 01.09.2020 по 31.07.2021 с последующей пролонгацией на 11 месяцев (пункт 2 доп. соглашения). Арендная плата за пользование указанным в п. 1.1 договора имуществом состоит из фиксированной и переменной части: фиксированная часть – плата за пользование арендуемым имущественным комплексом в размере 78690 руб. без НДС; переменную часть составляют расходы на поставленные ресурсы (электроэнергия) (пункт 1 доп. соглашения) (л.д. 234 том 1).
Согласно выпискам из ЕГРН от 28.04.2025, собственником указанных выше земельного участка и расположенных на нем пяти нежилых зданий на основании договора купли-продажи от 21.03.2023 является ФИО4 с 28.03.2023 (л.д. 5-16 том 2).
В Арбитражном суде Кировской области с 15.12.2023 находится на рассмотрении исковое заявление ФИО4 к ООО «Тайк» о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды от 01.07.2018 за период с 21.03.2023 по 30.09.2023, где ФИО1 является третьим лицом, не заявляющим самостоятельные исковые требования (л.д. 230-231, 232-233,237-238 том 1).
Обращаясь с иском в суд, истец указывает, что за период с 01.01.2021 по 31.01.2023 возникла задолженность ответчика по оплате арендной платы.
Разрешая исковые требования, с учетом приведенного законодательства, установленных фактических обстоятельств, суд приходит к выводу о частичном удовлетворении заявленных требований, поскольку ФИО1 являясь собственником имущества, которым на праве аренды пользовался ООО «Тайк», имеет право требовать оплаты арендных платежей в свою пользу.
Решением Оричевского районного суда Кировской области от26.05.222, вступившим в законную силу, за период с 01.04.2022 по 31.01.2023 с ФИО2 взыскано неосновательное обогащение в виде арендных платежей за период с 01.01.2021 по 31.03.2022.
С учетом этого, аренда подлежит взысканию с ответчика за период с 01.04.2022 по 31.01.2023.
При этом, дополнительным соглашением от 31.08.2020 к договору аренды установлен размер арендной платы за имущественный комплекс в размере 78 690 руб. в месяц (фиксированная часть платы).
Вопреки доводам представителя истца, дополнительное соглашение от 31.08.2020 в установленном порядке не оспорено и не признано недействительным.
Учитывая изложенное, исковые требования подлежат удовлетворению частично, в размере 786 900 руб. – задолженность по арендной плате за период с 01.04.2022 по 31.01.2023 из расчета: 78 690 руб. в месяц * 10 месяцев.
Оплата фиксированной части арендной платы производится ежемесячно путем перечисления денежных средств на счет арендодателя не позднее 10 числе текущего месяца (пункт 3.2 договора аренды от 01.07.2018).
Договором аренды от 01.07.2018 за просрочку внесения арендной платы предусмотрены пени в размере 0,1% от суммы задолженности за каждый день просрочки (пункт 5.2 договора).
Правительством Российской Федерации принято Постановление от 28.03.2022 № 497 «О введении моратория на возбуждение дел о банкротстве по заявлениям, подаваемым кредиторами», которым с 01.04.2022 на 6 месяцев введен мораторий на возбуждение дел о банкротстве по заявлениям, подаваемым кредиторами, в отношении юридических лиц. Данный мораторий введен на 6 месяцев со дня официального опубликования Постановления, то есть с 01.04.2022 по 30.09.2022.
Как разъяснено в п.7 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.12.2020 № 44, в период действия моратория проценты за пользование чужими денежными средствами (ст. 395 ГК РФ), неустойка (ст. 330 ГК РФ), пени за просрочку уплаты налога или сбора (ст. 75 Налогового кодекса Российской Федерации), а также иные финансовые санкции не начисляются на требования, возникшие до введения моратория, к лицу, подпадающему под его действие (подп. 2 п. 3 ст. 9.1, абз. десятый п. 1 ст. 63 Закона о банкротстве). В частности, это означает, что не подлежит удовлетворению предъявленное в общеисковом порядке заявление кредитора о взыскании с такого лица финансовых санкций, начисленных за период действия моратория. Лицо, на которое распространяется действие моратория, вправе заявить возражения об освобождении от уплаты неустойки (подпункт 2 пункта 3 статьи 9.1, абзац десятый пункта 1 статьи 63 Закона о банкротстве) и в том случае, если в суд не подавалось заявление о его банкротстве.
Согласно разъяснениям, изложенным в ответе на вопрос 10 Обзора по отдельным вопросам судебной практики, связанным с применением законодательства и мер по противодействию распространению на территории Российской Федерации новой коронавирусной инфекции (COVID-19) № 2, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации от 30.04.2020, одним из последствий введения моратория является прекращение начисления неустоек (штрафов и пеней) и иных финансовых санкций за неисполнение или ненадлежащее исполнение должником денежных обязательств и обязательных платежей по требованиям, возникшим до введения моратория (подп. 2 п. 3 ст. 9.1, абзац десятый п. 1 ст. 63 Закона о банкротстве).
Из приведенных положений закона и разъяснений Пленума Верховного Суда Российской Федерации в их совокупности следует, что в отношении всех лиц с момента введения моратория, т.е. с 01.04.2022 на 6 месяцев прекращается начисление неустоек (штрафов и пеней) и иных финансовых санкций за неисполнение или ненадлежащее исполнение должником денежных обязательств и обязательных платежей по требованиям, возникшим до введения моратория.
Мораторий является тотальным, ограничения распространяются на всех граждан, индивидуальных предпринимателей и юридических лиц.
С учетом изложенного, неустойка за несвоевременную оплату ежемесячных арендных платежей за период с 02.10.2022 по 20.03.2023 составит 39 974,52 руб., из расчета 0,1% от 78 690 руб., которая подлежит взысканию с ответчика.
На основании ст. ст. 88, 98 ГПК РФ, с ответчика подлежит взысканию государственная пошлина, уплаченная истцом при подаче иска (л.д. 89 том 1), пропорционально удовлетворенным судом исковым требованиям (786 900 руб. + 39 974,52 руб.) в размере, установленном ст. 333.19 НК РФ, действующей в редакции по состоянию на момент подачи иска.
Руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Исковые требования ФИО1 удовлетворить частично.
Взыскать с ООО «Тайк» ИНН <***> в пользу ФИО1 (<данные изъяты>) задолженность по арендной плате в размере 786 900 руб., неустойку в размере 39 974,52 руб. и судебные расходы по оплате государственной пошлины в размере 11 468,74 руб.
В удовлетворении остальной части исковых требований, превышающих взысканную судом сумму, отказать.
Решение может быть обжаловано в Кировский областной суд путем подачи апелляционной жалобы через Октябрьский районный суд города Кирова в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.
Мотивированное решение изготовлено 08.07.2025 г.
Судья Т.А. Жолобова