Дело № 3а-1888/2022

22ОS0000-01-2022-001500-20

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

10 ноября 2022 года г. Барнаул

Алтайский краевой суд в составе:

председательствующего судьи Бакланова Е.А.,

при секретаре Степаненко Е.Н.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Бастион» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка,

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Бастион» (далее – ООО «Бастион») обратилась в суд с административным иском к управлению имущественных отношений Алтайского края, управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Алтайскому краю, требуя установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером ***, расположенного по адресу: <адрес>, <адрес>, в размере его рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2020 года. В обоснование заявленных требований указано, что кадастровая стоимость данного земельного участка значительно превышает его рыночную стоимость, определенную отчетом об оценке, что нарушает права административного истца, обладающего исключительным правом выкупа земельного участка, так как размер выкупной цены которого исчисляется из величины кадастровой стоимости.

Определением судьи от 20 сентября 2022 года к участию в деле в качестве административного ответчика привлечено краевое государственное бюджетное учреждение «Алтайский центр недвижимости и государственной кадастровой оценки» (далее – КГБУ «АЦНГКО»), в качестве заинтересованных лиц МКУ «Управление муниципальным имуществом администрации г.Бийска», ФГБУ «ФКП Росреестра» в лице филиала по Алтайскому краю.

В судебное заседание лица, участвующие в деле не явились, извещены о времени и месте его проведения надлежащим образом, об отложении заседания не ходатайствовали, в связи с чем судебное разбирательство проведено в их отсутствие в соответствии со статьей 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

Административные ответчики управление имущественных отношений Алтайского края и КГБУ «АЦНГКО» в письменном отзыве, не оспаривая право административного истца на установление кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости, указали на ряд недостатков представленного отчета об оценке.

Оценив представленные доказательства в совокупности, суд приходит к выводу о том, что административный иск подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии с пунктами 1, 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

В силу пункта 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

На основании абзаца 1 статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

ООО «Бастион» является собственником земельного участка общей площадью 4400 кв.м расположенного по адресу: <адрес>, <адрес>, кадастровый ***.

Указанный земельный участок в соответствии с проектом межевания территории, утвержденным постановлением администрации г. Бийска № 1522 от 01 сентября 2021 года, подлежит перераспределению путем образования земельного участка общей площадью 14794 кв. м с кадастровым номером ***, вид разрешенного использования – предприятия по ремонту промышленного и сельскохозяйственного оборудования, категория земель – земли населенных пунктов.

В результате перераспределения в собственность ООО «Бастион» дополнительно передается 10394 кв.м.

В соответствии с пунктом 3 статьи 39.4 Земельного кодекса Российской Федерации при заключении договора купли-продажи земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов цена такого земельного участка не может превышать его кадастровую стоимость или иной размер цены земельного участка, если он установлен федеральным законом.

Исходя из приведенных критериев, ООО «Бастион» является лицом, которое вправе обратиться в суд с заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости.

В соответствии с пунктами 1 и 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности. В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Положениями абзаца 11 статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» предусмотрено, что основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является, в том числе, установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости и акту от 15 ноября 2021 года кадастровая стоимость земельного участка составляет 8915899 рублей 98 копеек. Датой определения кадастровой стоимости является 01 января 2020 года, сведения о ней внесены в государственный кадастр недвижимости 16 ноября 2021 года.

В подтверждение рыночной стоимости объекта недвижимости административным истцом представлен отчет об оценке №22-05-137 от 29 июня 2022 года, составленный оценщиком ФИО1, согласно которому по состоянию на 01 января 2020 года рыночная стоимость земельного участка составляет 2102113 рублей 74 копейки.

Исследовав данный отчет об оценке, суд приходит к выводу о том, что он соответствует требованиям названного закона об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности и может быть принят в качестве допустимого доказательства, подтверждающего достоверность указанной в нем итоговой величины рыночной стоимости объекта недвижимости.

Представленный отчет подготовлен лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследований и необходимыми специальными познаниями, содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости вышеназванного объекта недвижимости, а указанные в отчете цели и задачи проведения оценки не допускают их неоднозначного толкования - определение рыночной стоимости объекта оценки. При этом в отчете присутствуют ссылки на источники используемой информации, что позволяет проверить применяемые оценщиком сведения.

Из отчета следует, что оценщик провел анализ рынка и внешних факторов, влияющих на стоимость объектов оценки. При определении рыночной стоимости объекта недвижимости оценщик использовал сравнительный подход, мотивировав выбор подхода для проведения исследования.

В рамках сравнительного подхода оценщиком избраны схожие с объектами оценки аналоги того же сегмента рынка, применены корректировки к избранным объектам-аналогам по наиболее существенным ценообразующим факторам с приведением соответствующего расчета используемых коэффициентов. Характеристики аналогов подтверждены данными объявлений, справочной системы ДубльГис.

Согласно письменным пояснениям оценщика ФИО2, объект-аналог №2 расположен на окраине <...> поселок Пригородный расположен дальше, в связи с чем, повышающая корректировка не применялась. Доступ к аналогу №3 не затруднен, что подтверждается картами и общедоступными ресурсами. В соответствии со Справочником оценщика под понятием «автомагистраль» понимается крупная автодорога с интенсивным транспортным потоком и достаточно большой шириной дорожного полотна. Согласно местоположению относительно города, район расположения объекта оценки занят непосредственно производственно-складскими объектами и даже не попадает под «объездную» автодорогу города Каховская-Социалистическая, транспортный поток по улице Мамонтова отсутствует. При выборе критерия «промназначения» отображаются объявления, как свободных, так и застроенных земельных участков, а также общественно-деловой застройки, и другой коммерческой недвижимости, поэтому опираться на всю базу данных не корректно, что может привести к заблуждению о реальном ценовом диапазоне на рынке. Исследуемый земельный участок расположен в зоне ОДЗ-5 – общественно деловая застройка, размещение зданий производственного назначения невозможно, цена, указанная в объявлении, предполагает коммерческое назначение, а также следует учесть расположение вдоль федеральной трассы И-52. Поскольку оценщиком не удалось идентифицировать достаточное количество земельных участков в период 2017-2019 годы, оценщик рассмотрел 2016 год, рынок которого по данным Rid Analytics больше приближен к дате оценки. Для анализа были использованы указанной организации по Алтайскому краю коммерческого назначения, как под индустриальную застройку, так и под общественно-деловую застройку.

Таким образом, указанные административным ответчиком замечания к отчету об оценке не влекут признание представленного административным истцом недостоверным доказательства отличия рыночной стоимости объекта недвижимости от его кадастровой стоимости.

В силу статьи 12 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В данном случае оценка рыночной стоимости произведена индивидуально для конкретного земельного участка. При этом лицами, участвующими в деле, не представлено доказательств, опровергающих изложенные в отчете выводы, а также содержащих сведения об иной рыночной стоимости земельного участка, в связи с чем у суда отсутствуют основания для непринятия итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки, указанной в отчете.

На основании приведенных норм и установленных обстоятельств административные исковые требования об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости являются правомерными и подлежат удовлетворению.

Руководствуясь статьями 175 - 180 и 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

административные исковые требования общества с ограниченной ответственностью «Бастион» удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером ***, расположенного по адресу: <адрес>, в размере его рыночной стоимости, равном 2102113 рублей 74 копейки по состоянию на 01 января 2020 года.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости считать 13 сентября 2022 года.

На решение может быть подана апелляционная жалоба через Алтайский краевой суд в судебную коллегию по административным делам Пятого апелляционного суда общей юрисдикции в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья Е.А. Бакланов

Мотивированное решение составлено 18 ноября 2022 года.