УИД 78RS0008-01-2024-010462-29

Дело № 2-1665/2025 24 июля 2025 года

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Красногвардейский районный суд Санкт-Петербурга в составе:

председательствующего судьи Малышевой О.С.,

при секретаре Шуняеве К.С.,

рассмотрев в судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ООО "Специализированный Застройщик "Экстраград" о защите прав потребителя,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратилась в суд с вышеуказанным иском к ООО "Специализированный Застройщик "Экстраград", после уточнения, которого в порядке ст. 39 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее – ГПК РФ), просила взыскать с ответчика стоимость устранения недостатков квартиры в размере 674 712 рублей, неустойку за период с 01.01.2026 и до дня фактического исполнения обязательства в размере 1/150 ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации от стоимости устранения строительных недостатков, то есть по 337,26 рублей за каждый день, компенсацию морального вреда в размере 50 000 рублей, штраф, расходы по оплате услуг эксперта в размере 60 000 рублей, почтовые расходы в размере 854,52 рублей, денежные средства в размере 22 683,93 рублей как излишне уплаченные по договору долевого участия, а также признать п. 4.6 договора участия в долевом строительстве недействительным.

Требования мотивированы тем, что приобретенная истцом у ответчика квартира, расположенная по адресу: <адрес>, по договору участия в долевом строительстве многоквартирного дома содержит недостатки строительно - отделочных работ, что подтверждается техническим заключением № 201-03 Н/Э от 19.03.2024, проведенного по заказу истца.

В судебное заседание явился представитель истца ФИО2, действующий на основании доверенности, заявленные исковые требования поддержал, просил удовлетворить иск в полном объеме.

Ответчик ООО "Специализированный Застройщик "Экстраград" в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом.

Выслушав участников процесса, изучив материалы дела, и оценив представленные сторонами доказательства по правилам ст. 67 ГПК РФ, суд приходит к следующему.

В силу ч.1 ст. 7 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон об участии в долевом строительстве) застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; соразмерного уменьшения цены договора; возмещения своих расходов на устранение недостатков (ч. 2 ст. 7 Закона об участии в долевом строительстве).

Из материалов дела следует, что 06.07.2023 между ФИО1 (дольщик) и ООО "Специализированный Застройщик "Экстраград" (застройщик) заключен договор участия в долевом строительстве многоквартирного дома, предметом которого является трехкомнатная квартира, общей площадью 79,80 кв.м, под условным <№> по строительному адресу: <адрес>, с кадастровым номером <№>, стоимостью 9 050 888,93 рублей.

Согласно акту приема-передачи от 25.05.2024 квартира передана дольщику, гарантийный срок составляет 5 лет (п. 6.2 договора).

За истцом зарегистрировано право собственности на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>

В процессе эксплуатации дольщиком были выявлены недостатки квартиры, в виде некачественно выполненных строительно-отделочных работ, что подтверждалось техническим заключением № 201-03 Н/Э от 19.03.2024.

В процессе рассмотрения дела по ходатайству ответчика судом назначена судебная строительно-техническая товароведческая экспертиза, производство которой поручено ООО "Спектр".

Согласно заключению судебной экспертизы в квартире, расположенной по адресу: <адрес>, имеются недостатки строительно-монтажных и отделочных работ, частично отображенные в техническом заключение № 201-03 Н/Э от 19.03.2024. В обследуемой квартире, при проведении строительно-монтажных и отделочных работ, застройщиком, были обнаружены недостатки. Причинами образования строительных недостатков (дефектов, несоответствия качества) в обследованной квартире явились нарушения технологии строительных процессов, нарушения при производстве и приемке строительно-монтажных и отделочных работ, при монтаже изделий. Выявленные недостатки: настенные покрытия выполнены с дефектами; напольные покрытия выполнены с дефектами; изделия балконный дверной, оконные блоки, смонтированы с нарушением требований качества. Общая стоимость работ (включая замену материалов) по устранению всех обнаруженных дефектов и недостатков составляет 674 712 рублей (л.д. 139-142).

Заключение судебной экспертизы соответствует требованиям ст. 86 ГПК РФ, Федерального закона от 31.05.2001 N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", оно дано в письменной форме, содержит подробное описание проведенного исследования, анализ имеющихся данных, результаты исследования, конкретные ответы на поставленные судом вопросы, является последовательным, мотивированным и не допускает неоднозначного толкования, эксперты предупреждены об ответственности за дачу заведомо ложного заключения в соответствии со ст. 307 Уголовного кодекса Российской Федерации.

При таких обстоятельствах, учитывая, что в квартире, переданной истцу от застройщика, имеются строительные недостатки производственного характера, что подтверждается выводами судебной экспертизы, не доверять которой оснований не установлено, суд приходит к выводу о взыскании с ответчика в пользу истца денежных средств в счет стоимости устранения выявленных недостатков объекта долевого строительства в сумме 674 712 рублей.

Согласно ч. 8 ст. 7 Закона об участии в долевом строительстве за нарушение срока устранения недостатков (дефектов) объекта долевого строительства, предусмотренного частью 6 настоящей статьи, за нарушения сроков исполнения требования о соразмерном уменьшении цены договора, требования о возмещении расходов участника долевого строительства на устранение недостатков (дефектов) застройщик уплачивает участнику долевого строительства за каждый день просрочки неустойку (пеню) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действовавшей в период соответствующего нарушения, от стоимости расходов, необходимых для устранения недостатков (дефектов), или от суммы, подлежащей возмещению участнику долевого строительства. Если участником долевого строительства является гражданин, приобретающий жилое помещение исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, предусмотренная настоящей частью неустойка (пеня) уплачивается застройщиком в двойном размере, но не более стоимости расходов, необходимых для устранения недостатков (дефектов). Если недостаток (дефект) объекта долевого строительства (жилого помещения) является основанием для признания такого объекта долевого строительства (жилого помещения) непригодным для проживания, размер неустойки (пени), предусмотренной настоящей частью, рассчитывается от цены договора.

Вместе с тем, в силу абз. 5 ч. 1 Постановления Правительства РФ от 18.03.2024 N 326 "Об установлении особенностей применения неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, установленных законодательством о долевом строительстве" неустойка (штраф, пени), иные финансовые санкции, подлежащие с учетом части 9 статьи 4 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" уплате гражданину - участнику долевого строительства за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, заключенным исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, не начисляются за период со дня вступления в силу настоящего постановления до 31 декабря 2025 г. включительно.

С учетом изложенного, суд не находит правовых оснований для взыскания с ответчика заявленной к взысканию неустойки за исполнение обязательства по выплате стоимости устранения выявленных недостатков квартиры по дату фактического исполнения обязательства, то есть на будущий период.

В соответствии с ч. 3 ст. 10 Федерального закона N 214-ФЗ при удовлетворении судом требований гражданина - участника долевого строительства, заключившего договор исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, суд в дополнение к присужденной в пользу гражданина - участника долевого строительства сумме взыскивает с застройщика в пользу гражданина - участника долевого строительства штраф в размере пяти процентов от присужденной судом суммы, если данные требования не были удовлетворены застройщиком в добровольном порядке.

При таких обстоятельствах, с ответчика в пользу истца подлежит взысканию штраф в размере 33 735,60 рублей (674 712 / 5%).

Доводы стороны ответчика о необходимости применения к спорным правоотношениям положений ч. 4 ст. 10 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ, из которой следует, что при удовлетворении судом требований участника долевого строительства в связи с нарушением застройщиком требований к результату производства отделочных работ, работ по установке оконных и дверных блоков, сантехнического оборудования и входящих в состав такого объекта долевого строительства элементов отделки, изделий и оборудования соответственно, в том числе при удовлетворении требований о соразмерном уменьшении цены договора, возмещении расходов участника долевого строительства на устранение недостатков, об уплате неустойки (штрафов, пеней), процентов и о возмещении убытков, общая сумма, подлежащая взысканию с застройщика, не может превышать три процента от цены договора, если уплата денежных средств в большем размере не предусмотрена договором, не могут быть приняты во внимание, как основанные на ошибочном толковании норм материального права, регулирующие спорные правотношения.

В силу ч. 5 ст. 6 Федерального закона от 26.12.2024 N 482-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" положения ч. 4 ст. 10 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ применяются к правоотношениям, возникшим из договоров участия в долевом строительстве, заключенных до дня вступления в силу настоящего Федерального закона, и применяются в части прав и обязанностей, которые возникнут после 1 января 2025 года.

Принимая во внимание, что нарушение прав истца ответчиком и, соответственно, обязанность по выплате стоимости устранения недостатков, ответственность за несвоевременное выполнение обязательств по соответствующей выплате возникли до 01 января 2025 года, суд приходит к выводу об отсутствии правовых оснований для ограничения ответственности застройщика ч. 4 ст. 10 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ.

Из условий договора участия в долевом строительстве следует, что общая приведенная площадь квартиры составляет 79,80 кв.м, а в соответствии с актом приема-передачи объекта долевого строительства истцу передана квартира фактической площадью 79,60 кв.м, что 0,2 кв.м меньше оплаченной дольщиком площади квартиры, что в денежном выражении составляет сумму в размере 22 683,93 рублей.

Согласно п. 4.4. договора участия в долевом строительстве стороны пришли к соглашению о том, что Цена Договора подлежит изменению в случае изменения Общей приведенной площади Объекта долевого строительства по отношению к Проектной общей приведенной площади Объекта долевого строительства более чем на 0,5 кв.м. В случае отклонения Общей приведенной площади Объекта долевого строительства от Проектной общей приведенной площади Объекта долевого строительства до 0,5 кв.м включительно в сторону увеличения либо в сторону уменьшения, Цена Договора изменению не подлежит. В случае изменения Общей приведенной площади Объекта долевого строительства по отношению к Проектной общей приведенной площади более чем на 0,5 кв.м. Стороны производят расчет стоимости разницы площадей. Расчет осуществляется по цене за один квадратный метр, установленной в п. 4.1. настоящего Договора. Общая приведенная площадь Объекта долевого строительства устанавливается в соответствии с данными экспликации технического плана здания, изготовленного кадастровым инженером, имеющим действующий квалификационный аттестат кадастрового инженера.

В силу п. 4.5 договора если Общая приведенная площадь Объекта долевого строительства в соответствии с обмерами кадастрового инженера будет больше Проектной общей приведенной площади Объекта долевого строительства более чем на 0,5 кв.м., то участник долевого строительства доплачивает возникшую разницу в течение 10 рабочих дней после надлежащего уведомления его застройщиком.

В соответствии с п. 4.6 договора если Общая приведенная площадь Объекта долевого строительства в соответствии с обмерами кадастрового инженера будет меньше Проектной общей приведенной площади Объекта долевого строительства более чем на 0,5 кв.м., то участнику долевого строительства после подписания сторонами передаточного акта возвращается разница в течение 10 рабочих дней после предоставления реквизитов.

В силу ст. 5 Закона об участии в долевом строительстве по соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения.

Согласно п. 3 ст. 555 ГК РФ в случаях, когда цена недвижимости в договоре продажи недвижимости установлена на единицу ее площади или иного показателя ее размера, общая цена такого недвижимого имущества, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества.

Из содержания приведенных норм права следует, что стороны договора участия в долевом строительстве вправе, но не обязаны определять окончательную цену договора как произведение цены единицы общей площади объекта долевого строительства, установленной в договоре, и фактической общей площади переданного участнику долевого строительства объекта.

Истец, заключив договор участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома с ответчиком, и оплатив обусловленную договором цену, приобрела объем прав и обязанностей стороны участников долевого строительства, предусмотренных договором, в том числе относительно цены объекта долевого строительства, и как следует из материалов дела, приняла квартиру по соответствующему акту без каких-либо претензий.

Условиями договора долевого строительства, заключенного между сторонами установлена невозможность пересмотра размера финансирования объекта долевого строительства, если фактическая площадь объекта долевого строительства по результатам обмеров окажется меньше проектной площади более чем на 0,5 кв.м, о чем истцу было достоверно известно при заключении договора.

Судом установлено, что квартира получена истцом с уменьшением площади на 0,2 кв.м.

Таким образом, п.п. 4.4, 4.5, 4.6 договора, из буквального их толкования, не предполагают возможности возврата дольщику суммы разницы в площади и не является основанием для выплаты в пользу истца излишне уплаченных денежных средств по договору инвестирования строительства жилого дома (долевого участия в строительстве), поскольку данная разница не превышает 0,5 кв.м от проектной площади квартиры, указанной в договоре объекта долевого строительства.

Императивных требований к содержанию договора участия в долевом строительстве, согласно которым цена договора должна определяться исходя из фактической площади переданного участнику долевого строительства объекта, действующее законодательство не содержит.

Оспариваемый истцом пункт договора согласован сторонами при его заключении, при этом истец выразила свою волю на заключение договора на таких условиях, добровольно обязалась их соблюдать, доказательств обратного в материалы дела не представлено.

Учитывая, что в ходе рассмотрения настоящего спора установлена вина ответчика в нарушение прав истца как потребителей, принимая во внимание степень вины ответчика, характер нравственных страданий истцов, суд приходит к выводу о взыскании с ответчика на основании ст. 15 Закона РФ "О защите прав потребителей" компенсации морального вреда в размере 10 000 рублей. Указанный размер компенсации морального вреда, по мнению суда, является разумным и отвечающим характеру причиненных потребителю нравственных страданий.

В соответствии с ч. 1 ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью 2 статьи 96 Кодекса. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.

В п. 20 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21.01.2016 N 1 "О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела" разъяснено, что при неполном (частичном) удовлетворении имущественных требований, подлежащих оценке, судебные издержки присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику - пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.

На основании положений ст. 94 ГПК РФ к издержкам, связанным с рассмотрением дела, относятся, в том числе суммы, подлежащие выплате свидетелям, экспертам, специалистам и переводчикам, связанные с рассмотрением дела почтовые расходы, понесенные сторонами, другие признанные судом необходимыми расходы.

Поскольку удовлетворенные судом требования истца составляют 96 % с ответчика в пользу истца подлежат взысканию расходы по досудебной оценке ущерба в сумме 57 600 рублей (60 000 x 96%), почтовые расходы в размере 820,33 рублей (854,52 х 96%). Данные расходы истца подтверждены документально, в силу ст. 94 ГПК РФ отнесены к судебным издержкам.

На основании ст. 103 ГПК РФ с ответчика в доход государства подлежит взыскании государственная пошлина в размере 21 494 рублей.

Из абзаца 6 п. 1 Постановления Правительства РФ от 18.03.2024 N 326 следует, что в отношении применения неустойки (штрафа, пени), процентов, возмещения убытков и иных финансовых санкций к застройщику в части их уплаты, предусмотренных п. 1, требования о которых были предъявлены к исполнению застройщику до дня вступления в силу постановления, предоставляется отсрочка до 31.12.2025 включительно. Указанные требования, содержащиеся в исполнительном документе, предъявленном к исполнению со дня вступления в силу постановления, в период отсрочки не исполняются банками или иными кредитными организациями, осуществляющими обслуживание счетов застройщика.

На основании изложенного, суд представляет ответчику отсрочку исполнения настоящего решения суда до 31.12.2025 включительно.

Руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Иск ФИО1 удовлетворить частично.

Взыскать с ООО "Специализированный Застройщик "Экстраград" (ОГРН: <№>, Дата присвоения ОГРН: 12.08.2020, ИНН: <№>) в пользу ФИО1, <дата> рождения (паспорт <№>) денежные средства в счет стоимости работ по устранению недостатков объекта долевого строительства в размере 674 712 рублей, компенсацию морального вреда в размере 10 000 рублей, штраф в размере 33 735,60 рублей, расходы по экспертизе в размере 57 600 рублей, почтовые расходы в размере 820,33 рублей.

В удовлетворении остальной части иска отказать.

Взыскать с ООО "Специализированный Застройщик "Экстраград" (ОГРН: <№>, Дата присвоения ОГРН: 12.08.2020, ИНН: <№>) в доход государства государственную пошлину в размере 21 494 рублей.

Предоставить ООО "Специализированный застройщик "Экстраград" (ОГРН: <№>, Дата присвоения ОГРН: 12.08.2020, ИНН: <№>) отсрочку исполнения настоящего решения суда до 31.12.2025 включительно.

Решение может быть обжаловано в Санкт-Петербургский городской суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Красногвардейский районный суд Санкт-Петербурга.

Судья Малышева О.С.

Мотивированное решение изготовлено 07.08.2025.