Решение по делу № 3А-243/2023 от 19.10.2023

Дело № 3а-243/2023

УИД 27OS0000-01-2023-000288-55

ХАБАРОВСКИЙ КРАЕВОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

19 октября 2023 года город Хабаровск

Хабаровский краевой суд в составе председательствующего судьи Крюк А.А.,

при помощнике ФИО1,

с участием представителя административного истца Зубка М.Е., представителя заинтересованного лица ФИО2,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению индивидуального предпринимателя ФИО3 к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Хабаровскому краю, министерству имущества Хабаровского края об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости,

УСТАНОВИЛ:

индивидуальный предприниматель ФИО3 (далее – административный истец, ИП ФИО3) обратился в суд с административным иском к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Хабаровскому краю, министерству имущества Хабаровского края об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

В обоснование заявленных требований административный истец указал, что является арендатором земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, площадью 7 926 кв.м.

На основании приказа министерства имущества Хабаровского края от 24.10.2022 года № 70 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель всех категорий на территории Хабаровского края и о признании утратившими силу отдельных приказов Министерства инвестиционной и земельно-имущественной политики Хабаровского края, Министерства имущественных отношений Хабаровского края и Министерства имущества Хабаровского края» в Единый государственный реестр недвижимости внесены результаты кадастровой стоимости земельного участка, которая составляет 3 066 727 руб. 92 коп., дата, по состоянию на которую определена кадастровая стоимость – 01.01.2022 года.

Указанная кадастровая стоимость является завышенной, что нарушает права ИП ФИО3, поскольку влечет увеличение арендной платы.

В соответствии с отчетом ООО «Бизнес аудит оценка» от 06.07.2023 № 204/2023, рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером: № по состоянию на 01.01.2022 определена в размере 927 342 руб.

Административный истец просит суд установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу<адрес>, площадью 7 926 кв.м. равной его рыночной стоимости в размере 927 342 руб..

Определением судьи от 21 сентября 2023 года к участию в деле в качестве заинтересованного лица на стороне ответчика привлечена администрация Тополевского сельского поселения Хабаровского муниципального района Хабаровского края.

Протокольным определением от 19 октября 2023 года к участию в деле в качестве заинтересованного лица на стороне ответчика привлечен комитет по управлению муниципальным имуществом Хабаровского муниципального района Хабаровского края.

В судебном заседании представитель административного истца ФИО4 заявленные требования поддержал по основаниям, изложенным в административном исковом заявлении.

В судебном заседании представитель комитета по управлению муниципальным имуществом Хабаровского муниципального района Хабаровского края ФИО2 возражала против удовлетворения заявленных требований, указав, что административным истцом нарушен обязательный досудебный порядок установления кадастровой стоимости в размере рыночной, в соответствии с Законом № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке». Также читает, то при определении рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 27:17:0302810:641, специалистом оценщиком были использованы объекты-аналоги с существенно отличающимися ценообразующими факторами, а именно в части вида разрешенного использования.

ИП ФИО3, представители административных ответчиков министерства имущества Хабаровского края, Управления Росреестра по Хабаровскому краю, представитель заинтересованного лица администрации Тополевского сельского поселения Хабаровского муниципального района Хабаровского края в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом, об отложении рассмотрения дела не просили.

Руководствуясь статьей 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц, извещенных о времени и месте судебного заседания надлежащим образом.

В поступившем отзыве представитель административного ответчика Управления Росреестра по Хабаровскому краю указывает, что правовую оценку требований административного истца оставляет на усмотрение суда, самостоятельной заинтересованности по данному вопросу Управление не имеет.

Выслушав представителя административного истца, представителя заинтересованного лица, исследовав материалы административного дела, суд приходит к следующим выводам.

Согласно части 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, включая оспаривание решений комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, а также с административным исковым заявлением об оспаривании действий (бездействия) такой комиссии в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

В соответствии с пунктами 1, 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

В соответствии с частью 3 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации, если иное не установлено настоящим Кодексом или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается: Правительством Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности; органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена; органом местного самоуправления в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности.

Из статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации следует, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка. Рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности. В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости в соответствии с законодательством Российской Федерации о государственной кадастровой оценке.

Пунктом 2 части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации предусмотрено, что основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является, в том числе установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Согласно пункту 2 части 1 статьи 3 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» кадастровая стоимость объекта недвижимости - полученный на определенную дату результат оценки объекта недвижимости, определяемый на основе ценообразующих факторов в соответствии с настоящим Федеральным законом и методическими указаниями о государственной кадастровой оценке.

В соответствии с частью 1 статьи 22 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае её создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

Довод комитета по управлению муниципальным имуществом Хабаровского муниципального района Хабаровского края о том, что административным истцом нарушен досудебный порядок урегулирования спора, не состоятелен.

Федеральным законом N 269-ФЗ в Федеральный закон N 237-ФЗ введена статья 22.1, регулирующая вопросы установления кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости и оспаривания ее результатов, которая вступила в силу 11 августа 2020 года.

В силу части 2 статьи 6 Федерального закона от 31 июля 2020 года N 269-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" переходный период устанавливается до 1 января 2026 года.

Пунктом 1 части 2 статьи 6 данного Федерального закона от 31 июля 2020 года N 269-ФЗ в течение переходного периода высшему исполнительному органу государственной власти субъекта Российской Федерации предоставлено право принять решение о дате (ранее 1 января 2023 года) перехода к применению положений статьи 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости.

Частью 3 статьи 6 Федерального закона от 31 июля 2020 года N 269-ФЗ определено, что рассмотрение заявлений об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, поданных до даты, указанной в решении, или до завершения переходного периода, если высшим исполнительным органом государственной власти субъекта Российской Федерации решение не принималось, осуществляется в соответствии со ст. 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года "237-ФЗ.

Поскольку Правительством Хабаровского края не было принято решение о переходе к применению положений статьи 22.1 Закона N 237-ФЗ ранее 1 января 2026 года, согласно части 3 статьи 6 Федерального закона от 31 июля 2020 года N 269-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" рассмотрение заявлений об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, полученных в соответствии с Законом N 237-ФЗ, осуществляется в соответствии со статьей 22 Закона N 237-ФЗ.

Как следует из материалов дела, ИП ФИО3, являясь арендатором земельного участка и плательщиком арендной платы, базовый размер которой определяется с учетом значения кадастровой стоимости предмета аренды, имеет самостоятельный правовой интерес в изменении размера арендной платы, поэтому вправе оспорить результаты определения кадастровой стоимости земельных участков, в порядке, установленном Федеральным законом «О государственной кадастровой оценке».

В соответствии с приказом Минэкономразвития России от 24.09.2018 № 514 «Об утверждении Порядка определения кадастровой стоимости объектов недвижимости при осуществлении государственного кадастрового учета ранее не учтенных объектов недвижимости, включения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о ранее учтенных объектах недвижимости или внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений при изменении качественных и (или) количественных характеристик объектов недвижимости, влекущем за собой изменение их кадастровой стоимости» настоящий Порядок устанавливает правила определения кадастровой стоимости объектов недвижимости в случае осуществления государственного кадастрового учета в связи с образованием или созданием объекта недвижимости.

В соответствии с п.18 Порядка, кадастровая стоимость земельного участка определяется путем умножения площади земельного участка на среднее значение удельного показателя кадастровой стоимости земельных участков группы видов разрешенного использования, соответствующей категории и виду разрешенного использования для кадастрового квартала, в котором расположен земельный участок.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 05.09.2023 №, кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером №, внесенная в государственный реестр недвижимости 12.12.2022, составляет 3 066 727 руб. 92 коп., определена по состоянию на 01.01.2022.

Кадастровая стоимость указанного объекта недвижимости определена приказом министерства имущества Хабаровского края от 24.10.2022 № 70 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель всех категорий а территории Хабаровского края и о признании утратившими силу отдельных приказов Министерства инвестиционной и земельно-имущественной политики Хабаровского края, Министерства имущественных отношений Хабаровского края и Министерства имущества Хабаровского края».

Итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки, независимо от вида определяемой стоимости, является отчет об оценке объекта недвижимости.

Отчет об оценке представляет собой документ, содержащий сведения доказательного значения, составленный в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе Федеральными стандартами оценки, нормативными правовыми актами уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности. Общие требования к содержанию отчета об оценке объекта оценки изложены в статье 11 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и в Федеральном стандарте оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 № 299.

В подтверждение рыночной стоимости указанного объекта недвижимости административным истцом представлен отчет об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества № 204/2023 от 06.07.2023, составленный оценщиком ООО «Бизнес аудит оценка» ФИО5, согласно которому рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером № по состоянию на 01 января 2022 года составляет 927 342 руб.

Оценивая представленный административным истцом отчет об оценке, суд приходит к выводу о том, что он соответствует требованиям статьи 11 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», основан на Федеральных стандартах оценки "Структура федеральных стандартов оценки и основные понятия, используемые в федеральных стандартах оценки (ФСО I), утвержден приказом Минэкономразвития РФ от 14.04.2022 № 200), "Виды стоимости (ФСО II)", утвержден приказом Минэкономразвития РФ от 14.04.2022 № 200), "Подходы и методы оценки (ФСО V)", утвержден приказом Минэкономразвития РФ от 14.04.2022 № 200), "Отчет об оценке (ФСО VI)" (приложение N 6, утвержден приказом Минэкономразвития РФ от 14.04.2022 № 200), «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», утвержден приказом Минэкономразвития РФ от 25.09.2014 № 611.

Согласно отчёта, оценщиком описан процесс оценки объекта недвижимости с обоснованием применения сравнительного подхода, с целью определения стоимости объекта оценки данным подходом был использован метод сравнения продаж. От применения затратного и доходного подходов оценщик отказался, подробно обосновав в отчете причины отказа. Оценщиком составлено точное описание объектов оценки. Предоставлена информация о количественных и качественных характеристиках оцениваемых объектов, информация о текущем использовании, другие факторы и характеристики, относящиеся к объектам оценки, существенно влияющие на их стоимость.

Оценщиком подробно проанализированы сравниваемые объекты-аналоги на основании всех характеристик, произведены корректировки в части выявленных отличий между объектами аналогами и объектом исследования. В отчете об оценке содержатся таблицы, описания расчетов, сами расчеты. Информация о характеристиках объектов-аналогов получена из открытых источников (общедоступные интернет-сайты). В результате расчетов выведена итоговая величина рыночной стоимости путем согласования результатов подходов к оценке.

Довод заинтересованного лица о том, что при определении рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером №, специалистом оценщиком были использованы объекты-аналоги с существенно отличающимися ценообразующими факторами в части вида разрешенного использования, отклоняется судом.

Вид разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером № – для строительства объекта складского назначения. Используемые в рамках сравнительного подхода объекты-аналоги имеют вид разрешенного использования – промышленные объекты III-V класса опасности.

Приказом Росреестра от 10.11.2020 N П/0412 "Об утверждении классификатора видов разрешенного использования земельных участков" утвержден классификатор видов разрешенного использования земельных участков.

Классификатор содержит вид разрешенного использования "Склад" (6.9) под которым понимается размещение сооружений, имеющих назначение по временному хранению, распределению и перевалке грузов (за исключением хранения стратегических запасов), не являющихся частями производственных комплексов, на которых был создан груз: промышленные базы, склады, погрузочные терминалы и доки, нефтехранилища и нефтеналивные станции, газовые хранилища и обслуживающие их газоконденсатные и газоперекачивающие станции, элеваторы и продовольственные склады, за исключением железнодорожных перевалочных складов.

В перечень объектов согласно классификации предприятий по 3 - 5 классам опасности, предусмотренной СанПиН 2.2.1./2.1.1.1200-03 "Санитарно-защитные зоны и санитарная классификация предприятий, сооружений и иных объектов", входят, в том числе и склады.

Указанные объекты обоснованно отнесены оценщиком к земельным участкам, предназначенным под индустриальную (производственно-складскую) застройку, в связи с чем корректировка на вид разрешенного использования не вносилась.

Приведенные в отчете об определении рыночной стоимости объекта кадастрового учёта выводы оценщика не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение.

Представленный в материалы дела отчет пронумерован постранично, прошит, подписан оценщиком, скреплен печатью оценочной организации.

Отчет об оценке подготовлен оценщиком ООО «Бизнес Аудит Оценка» ФИО5, имеющим квалификационный аттестат в области оценочной деятельности по направлению оценочной деятельности «Оценка недвижимости» от 11.06.2021 № 021312-1, с 13.12.2007 является членом СРО «Русское общество оценщиков».

При таких данных, принимая во внимание, что рыночная стоимость определяется исходя из индивидуальных характеристик объектов оценки, у суда не имеется оснований не доверять отчету оценщика, определившего рыночную стоимость спорного объекта недвижимости.

Следовательно, представленный административным истцом отчет об оценке является надлежащим доказательством, подтверждающим размер рыночной стоимости объекта недвижимости на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость.

Доказательств, опровергающих заявленную рыночную стоимость указанного объекта недвижимости, содержащих сведения об иной рыночной стоимости, административными ответчиками и заинтересованным лицом не представлено, ходатайств о назначении судебной экспертизы не заявлено.

Учитывая вышеизложенное, суд приходит к выводу, что требования административного истца об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости подлежат удовлетворению.

Согласно пункту 25 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления.

Датой подачи заявления физическим лицом считается дата обращения в суд или Комиссию, если имело место обращение этого лица в Комиссию.

Как следует из материалов дела, административный истец подал настоящее административное исковое заявление 20 сентября 2023 года, в связи с чем суд считает необходимым указать в резолютивной части решения эту дату подачи административным истцом заявления об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Руководствуясь статьями 175-180 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

административное исковое заявление индивидуального предпринимателя ФИО3 к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Хабаровскому краю, министерству имущества Хабаровского края об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, адрес<адрес>, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для строительства объекта складского назначения, площадь: 7 926 кв.м. равной его рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2022 года в размере 927 342 руб..

Дата обращения индивидуального предпринимателя ФИО3 с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости 20 сентября 2023 года.

Решение может быть обжаловано в Пятый апелляционный суд общей юрисдикции через Хабаровский краевой суд в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Судья Хабаровского краевого суда