61RS0048-01-2022-000764-42
Дело №2-392\22
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
12 декабря 2022 года п. Орловский Ростовская область
Орловский районный суд Ростовской области в составе
председательствующего Лазуревской В.Ф.
при секретаре Пикаловой О.И.
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2, ФИО3, ФИО4 о признании договора купли-продажи недействительным и о выселении, по встречным требованиям ФИО2 к ФИО1 о понуждении продавца совершить действия по государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость
УСТАНОВИЛ:
Исковые требования ФИО1 обоснованы тем, что ФИО5 является собственником земельного участка и расположенного на нем жилого дома по адресу: <адрес>.
30.01.2018 г. истцом на имя ответчика ФИО4 была выдана доверенность сроком на 3 года, в том числе, с правом регистрации права собственности на дом и земельный участок.
По устной договоренности с ФИО6 последняя должна была оплатить за дом и земельный участок 300 000 (триста тысяч) руб., но указанная сумма истице до настоящего времени не выплачена.
22.05.2018 г. истица договор купли-продажи земельного участка, и расположенного на нем жилого дома с ФИО2 не заключала, ФИО6 от имени ФИО5 также не заключала с ФИО2 спорный договор купли-продажи.
ФИО6 примерно в июле 2022 г., не имея полномочий, используя доверенность, срок действия которой истек 30.01.2021 г., от имени истца задним числом заключила со своим сыном ФИО2 спорный договор купли-продажи земельного участка и расположенного на нем жилого дома от 22.05.2018 г. В связи с чем, ответчики нарушили права истца, как собственника земельного участка и жилого дома.
01.08.2022 г. в ходе судебного заседания по настоящему делу истице ФИО5 стало известно о спорном договоре купли- продажи от 22.05.2018 г. Указанные обстоятельства свидетельствуют о том, что спустя более 4 лет, в июле 2022 г. ответчики задним числом заключили спорный договор купли-продажи, указав в нем дату заключения 22.05.2018 г. (период действия полномочий по доверенности), чтобы в настоящее время в судебном порядке осуществить переход права собственности спорного имущества, поскольку в противном случае, ответчиками пропущены все сроки исковой давности, что являлось бы основанием для отказа в удовлетворении исковых требований ФИО2
При наличии доказательств, что договор купли-продажи от 22.05.2018 г. был заключен задним числом, он должен квалифицироваться как ничтожный на основании ст. 170 ГК РФ.
Изложенные обстоятельства свидетельствуют о нарушении прав ФИО5 как собственника жилого дома и земельного участка, у которой безвозмездно хотят отобрать дом и земельный участок, и не свидетельствуют о недобросовестности в ее действиях, поскольку она не получала ни от ФИО2, ни от ФИО6 денежных средств за продажу своего дома и земельного участка.
Ответчики намеренно заключили спорный договор купли-продажи от 22.05.2018 г. задним числом, чтобы обратиться в суд с иском к ФИО5 о регистрации перехода права собственности, поскольку ответчиками были пропущены сроки исковой давности, что являлось бы основанием для отказа в удовлетворении исковых требований. Другую дату, не входящую в период действия доверенности, выданную истцом на имя ФИО6, ответчики при заключении спорного договора не могли указать в связи с тем, что срок доверенности истекал 30.01.2021 г.
Кроме того, все налоги на имущество оплачивались ФИО5, что подтверждается квитанциями.
Таким образом, договор купли-продажи жилого дома и земельного участка от 22.05.2018 г. между ФИО5 в лице представителя по доверенности ФИО6 и ФИО2, является ничтожной сделкой.
Уточнив требования, ФИО1 просила признать недействительным договор купли-продажи земельного участка, и расположенного на нем жилого дома по адресу: <адрес>, заключенный 22.05.2018 г. между ФИО5 в лице представителя по доверенности ФИО4 и ФИО2.
Выселить ФИО2 и ФИО3 из домовладения, расположенного по адресу: <адрес>.
Встречные требования ФИО2 обоснованы тем, что в 2017 году ответчица ФИО7 в связи с изменением места жительства выставила на продажу принадлежащий ей на праве собственности жилой дом и земельный участок по адресу <адрес>.
Родители ФИО2 решили приобрести указанную недвижимость для него. По договоренности с ФИО7 при покупке у неё недвижимости за 150 000 рублей отец ФИО2 ФИО8 оформил кредит в банке и, получив деньги, отдал матери ФИО6
30 января 2018 года он, мать ФИО6 и ФИО7 проехали в <адрес>, где ФИО7 оформила на мать нотариальную доверенность с правом продать за цену и на условиях по своему усмотрению принадлежащие ей земельный участок и жилой дом по адресу: <адрес> получением денежных средств. После чего там же в коридоре нотариальной конторы ФИО7, получив от ФИО9 деньги в размере 150 000 рублей, отдала ей все документы на недвижимость вместе с нотариальной доверенностью, а ему отдала ключи от дома. После ни прошли к банкомату у магазина «Артемида», где ФИО7 положила 150 000 рублей на свой банковский счет. Квитанцию отдала ФИО6 в подтверждение состоявшейся сделки. После получения денежных средств ФИО7 уехала в <адрес>.
22 мая 2018 года ФИО6, представляя интересы ФИО7 по нотариальной доверенности, продала ему жилой дом и земельный участок по адресу: <адрес>. Цена по договору купли-продажи от 12 мая 2018 года составила 150 000 рублей.
С весны 2018 года по настоящее время он со своей сожительницей ФИО3 стал проживать в указанном домовладении, оплачивая коммунальные услуги.
Весь пакет документов на недвижимость и договор находились у него. О том, что необходимо было произвести регистрацию перехода права собственности в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области он забыл. И только в марте 2022 года о том, что переход права собственности не зарегистрирован, ему напомнила ответчица, которая стала предъявлять требования по возврату недвижимости, обратившись в полицию.
ФИО6 по поводу регистрации перехода права собственности пояснила, что она продала недвижимость, срок действия доверенности истек.
ФИО1 (ФИО7) в лице представителя по доверенности ФИО6 жилой дом и земельный участок передала, деньги согласно договоренности в размере 150 000 рублей получила, поменяла место жительства и фамилию, уклонившись от регистрации перехода права собственности на недвижимость.
Требование о совершении действий по государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость по договору купли-продажи от 22 мая 2018 года ФИО1 добровольно не удовлетворила, обратилась в суд с исковым заявлением о его выселении из жилого дома.
ФИО2 просил обязать ФИО1 совершить действия по государственной регистрации перехода права собственности к ФИО2 на жилой дом площадью 54,5кв.м., кадастровый № и на земельный участок, земли населённых пунктов - для индивидуального жилищного строительства и ведения личного подсобного хозяйства, площадью 2900кв.м., кадастровый № по адресу: <адрес> срок до 01 октября 2022 года.
В судебном заседании истица и ее представитель на доводах иска натаивали, ФИО1 пояснила, что дом она не продавала, договорились о продаже, она дала генеральную нотариальную доверенность ФИО6 На тот момент у нее был маленький ребенок и ездить с <адрес>, чтобы подготовить документы для продажи дома, не было возможности. Договорились, что она даст доверенность ФИО6 на подготовку документов к продаже, они договорятся о дате, она приедет, и они заключат договор купли-продажи. ФИО6 в нотариальную контору приехала с сыном, она отдала доверенность и документы на жилой дом и земельный участок, ключи от дома тоже отдала, так как они попросили заселиться. Дом продавала за 300000 рублей. Деньги должны были отдать к моменту заключению договора купли-продажи. В апреле 2018 года звонила ФИО6, она сказала, что документы готовит, о том, что они заключили договор купли-продажи, не знала. Приезжала, когда закончилась доверенность, 10.02.2021 года, пошла по этому адресу, встретил ФИО2 Спросила про коммунальные платежи, он ответил, что платить не будет. 25.05.2022 года ей пришло сообщение о том, что арестованы все счета ввиду задолженности за коммунальные услуги в размере 10000 рублей. Позвонила ФИО6, ответила, что оплатит, но не оплатила, после был наложен запрет на регистрационные действия на земельный участок, который ей выдан как многодетной матери. Теперь задолженность и за электроэнергию. Встречные требования не признала.
Ответчик ФИО2 в судебное заседание не явился, о дате судебного заседания уведомлен.
Его представитель ФИО10 исковые требования ФИО1 не признал, на встречных требованиях настаивал. Пояснил, что в 2017 году ФИО1 в связи с изменением места жительства выставила на продажу принадлежащий ей на праве собственности жилой дом и земельный участок по адресу: <адрес> 30.01.2018 года с целью реализации жилого дома и земельного участка прибыли в нотариальную контору Орловского района, где истица за проданную недвижимость получила 150000 рублей. ФИО6 пояснила, деньги были взяты в кредит, купюрами по 5000 рублей и переданы истице, а последняя передала весь пакет документов и ключи от дома. Деньги были положены истицей в банкомате на свой счет, а квитанцию она передала ФИО6 в подтверждение сделки. Факт заключения сделки подтверждается нотариальной доверенностью от 30.01.2018 года, выданной ФИО6, сведениями банка о зачислении на счет истице 30.01.2018 года 150 000 рублей. Согласно выписке банка деньги были положены на счет истицы 30.01.2018 года в 10 часов 09 минут 140000 рублей и еще 10000 рублей, то есть общая сумма 150000 рублей. Доводы о том, что деньги получены от свекрови в размере 140000 рублей, нелогичны, положить деньги на счет в банкомате, потом тут же снять. В п.14 выписки указано, что 30.01.2018 года в 10 часов 12 минут истица сняла 50000 рублей. Со слов ФИО6 деньги истица снимала для приобретения памятника своей мамы. Истица вводит суд в заблуждение относительно получения денежных средств от иных лиц, не предоставив документы о получении этих средств. В подтверждение заключения договора купли продажи от 22.05.2018 года была выдана нотариальная доверенность. Задолженности по коммунальным услугам нет, кроме оплаты за вывоз мусора. ФИО2 эту задолженность признает и готов погасить. Суду также предоставлена оценка на 2018 год, согласно которой домовладение оценено в размере 169569,26 рублей. Кадастровая оценка необходима для оплаты налога.
Что касается исковой давности, на сегодня срок исковой давности не истек, начинает течь с 30.01.2021 года. С января 2018 года истица никуда не обращалась с заявлением о нарушении ее прав. Ее притязания связаны с неосновательным обогащением, увеличением суммы по договору купли-продажи недвижимости. Просил ФИО1 в иске отказать, встречные требования удовлетворить.
ФИО3 в судебное заседание не явилась, о дате судебного заседания уведомлена.
ФИО6 исковые требования ФИО1 не признала, пояснила, поддержала доводы представителя ФИО2
Суд, исследовав материалы дела, приходит к нижеследующему выводу.
В соответствии со ст. 182 ГК РФ сделка, совершенная одним лицом (представителем) от имени другого лица (представляемого) в силу полномочия, основанного на доверенности, указании закона либо акте уполномоченного на то государственного органа или органа местного самоуправления, непосредственно создает, изменяет и прекращает гражданские права и обязанности представляемого.
В соответствии со ст. 188 ГК РФ действие доверенности прекращается вследствие:… истечения срока доверенности.
Согласно ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.
В судебном заседании установлено, что ФИО5 является собственником земельного участка и расположенного на нем жилого дома по адресу: <адрес>. 30.01.2018 г. ею на имя ФИО6 была выдана доверенность сроком на 3 года, в том числе, с правом продажи и регистрации перехода права собственности на указанные дом и земельный участок.
22.05.2018 г. ФИО6 от имени ФИО5 заключила с ФИО2 договор купли-продажи жилого дома и земельного участка по адресу: <адрес>. Переход права собственности на вышеуказанное недвижимое имущество в установленном порядке зарегистрирован не был.
Истица, ссылаясь на ст. 170 ГК РФ, указывала, что договор купли-продажи жилого дома и земельного участка по адресу: <адрес> от 22.05.2018 г. является недействительным, поскольку заключен за пределами срока, выданной ею ФИО6 доверенности.
По делу была назначена и проведена судебная химическая экспертиза, согласно выводам которой разрешить вопрос о времени выполнения реквизитов договора купли-продажи от 22 августа 2018г. не представляется возможным по причине того, что данный документ не имел нормальных условий хранения и подвергался агрессивному термическому воздействию.
Иных доказательств в подтверждение доводов о заключении сделки за пределами срока выданной ФИО6 доверенности, не представлено, как не представлено доказательств в подтверждение умышленной порчи документа ФИО6
Из буквального смысла доверенности, выданной истицей 30.01.2018 г. ФИО6 следует, что доверенность предоставляет ей право продать за цену и на условиях по своему усмотрению принадлежащие истице на праве собственности дом и земельный участок по адресу: <адрес>,а также с правом подписать договор купли-продажи, передаточный акт, с правом заключения и подписания на условиях по своему усмотрению соглашения (договора) о задатке, предварительного договора с передачей аванса, с правом получения причитающегося ей аванса или задатка, получить следуемые ей деньги, зарегистрировать переход права собственности в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области. Сумма 300000 рублей в доверенности не оговорена, тогда как доводы ФИО2 о передаче истице в указанный день 150000 рублей подтверждаются представленными им доказательствами. Показания супруга истицы ФИО11 не могут быть признаны объективным доказательством в подтверждение иска ФИО1, поскольку не логичны и ничем не подтверждаются.
При таких обстоятельствах, требования ФИО1 удовлетворению не подлежат.
Что касается встречного иска ФИО2 о понуждении продавца совершить действия по государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд полагает, что его требования также удовлетворению не подлежат.
Согласно ст. 196 ГК РФ общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 настоящего Кодекса.
Согласно ст. 200 ГК РФ если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.
В п. 1 ст. 131 ГК РФ установлено, что право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации.
Соответственно, право собственности на недвижимое имущество подлежит государственной регистрации и возникает именно с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр.
Согласно п.3 ст. 151 ГК РФ в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.
Из указанного выше следует, что право собственности ФИО2 на жилой дом и земельный участок по адресу: <адрес> соответствии с договором купли-продажи от 22.05.2018 г. не возникло.
Доводы представителя ФИО2 о том, что срок исковой давности начинает течь с 30.01.2021 года, суд не может принять во внимание, поскольку согласно ст. 200 ГК РФ течение этого срока в данном случае начинается не с момента прекращения доверенности, а со дня, когда лицо должно было знать о нарушении своего права, то есть с момента заключения договора купли-продажи.
Руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
ФИО1 в иске к ФИО2, ФИО3, ФИО4 о признании недействительным договора купли –продажи земельного участка и жилого дома по адресу: <адрес> 20 от 22 мая 2018года, заключенного между ФИО5 и ФИО2 и выселении отказать.
ФИО2 в иске к ФИО1 о понуждении продавца совершить действия по государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость отказать.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Ростовский областной суд через Орловский районный суд в течение месяца со дня вынесения решения суда в окончательной форме.
Председательствующий
Решение в окончательной форме изготовлено 17.12.2022 г.