Решение по делу № 2-194/2023 от 17.07.2023 - о признании заключённых договоров договором участия в долевом строительстве.

УИД: 39RS0016-01-2023-000151-69

Дело № 2-194/2023

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

17 июля 2023 г. г. Неман

Неманский городской суд Калининградской области в составе председательствующего судьи Киячко А.С.,

при секретаре Груздовой Н.И.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ООО «Аэро-Принт», ООО «Строительная компания «Ралекс», с участием третьих лиц без самостоятельных требований относительно предмета спора Министерство регионального контроля (надзора) Калининградской области, администрация Неманского городского округа Калининградской области, Управление Росреестра по Калининградской области о признании заключённых договоров договором участия в долевом строительстве,

установил:

ФИО1 обратился с названным выше исковым заявлением, указав на то, что 1 июня 2015 г. обратился к застройщику ООО «Аэро-Принт» с целью приобретения в строящемся многоквартирном <адрес> по <адрес> в <адрес>. Застройщиком была предоставлена информация о том, что строительство дома будет завершено в ноябре 2015 г. По предложению застройщика в целях оформления отношений между ФИО1 и ООО «Аэро-Принт» 1 июня 2015 г. заключен договор гарантии приобретения в собственности квартиры <адрес>, ориентировочно общей площадью 58 кв.м. на втором этаже секции <адрес> в <адрес> «А» по <адрес> в <адрес> стоимостью 1 280 000 руб. Дополнительным соглашением к данному договору 1 декабря 2015 г. сроки сдачи объекта в эксплуатацию изменены, заказчик-застройщик обязался окончить строительство не позднее 30 июня 2016 г. Кроме того, застройщик разъяснил истцу, для завершения строительства необходимо также заключить договор беспроцентного займа с ООО СК «Ралекс» для привлечения с целью строительства вышеуказанного дома денежных средств в размере 1 280 000 руб. Факт передачи денежных средств в указанном размере подтверждается графиком внесения денежных средств, квитанциями от 01 июня 2015 г. на сумму 305 000 руб. и 225 000 руб., 1 июля 2015 г. на сумму 250 000 руб. и 10 августа 2015 г. на сумму 500 000 руб. 28 июля 2015 г. Возврат денежных средств должен быть произведен до ноября 2015 г. Кроме того, между ФИО1 и ООО «СК «Ралекс» заключено дополнительное соглашение к договору беспроцентного займа, согласно которому в обеспечение своевременного возврата займа залогодатель ООО «СК «Ралекс» заложило квартиру <адрес> ориентировочно общей площадью 58 кв.м. на втором этаже секции <адрес> жилого дома, расположенного по адресу: <адрес> <адрес> Заложенное имущество оценено в 1 280 000 руб. Дополнительным соглашением от 1 декабря 2015 г. к договору беспроцентного займа до 30 июня 2016 г. продлен срок возврата денежных средств. Вместе с тем учредителями ООО «СК «Ралекс», ООО «Аэро-Принт» является ФИО2, с долями в уставном капитале 95% и 100%, в этой связи указанные организации являются аффилированными лицами. В настоящее время строительство дома приостановлено, что нарушило права истца как дольщика на получение в собственность жилого помещения, оплату которого произвел в полном объеме. Истец, подробно воспроизводя положения норм действующего законодательства в области защиты споров, связанных с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов, Гражданского кодекса Российской Федерации, связанной с защитой прав при исполнении гражданских обязанностей, полагает, что совокупность заключенных между ним и ООО «СК «Ралекс», ООО «Аэро-Принт» договоров гарантии приобретения в собственность <адрес> жилом доме № <адрес> <адрес> от 1 июня 2015 г. дополнительное соглашение к нему от 1 декабря 2015 г., договора денежного беспроцентного займа от 1 июня 2015 г., дополнительного соглашения к нему от 1 июня 2015 г., 1 декабря 2015 г. являются договором участия в долевом строительстве многоквартирного <адрес> по <адрес> в <адрес>, поскольку действительная воля сторон при заключении данных договоров была направлена на получение жилого помещения в результате строительства, а не на выдачу и получение займа. При таких обстоятельствах, истец просит признать совокупность вышеуказанных, заключенных между ним и ответчиками договоров – договором участия в долевом строительстве, обязать застройщика ООО «Аэро-Принт» предоставить документы для государственной регистрации договора в Управлении Росреестра по Калининградской области.

В судебном заседании истец ФИО1 доводы искового заявления поддержал, настаивал на их удовлетворении. Указал на то, что с согласия ФИО3 после многочисленных просьб о возврате денежных средств, либо предоставлении жилого помещения, ему позволили занять квартиру на втором этаже секции <адрес> <адрес> по <адрес> в <адрес>, выдали ключи от входных ворот на земельный участок, жилого помещения. В настоящее время в квартире он уже сделал ремонт, провел электрику, выполнил сантехнические работы, завез мебель, иногда в квартире остается ночевать один или вместе с женой. Намерения дать беспроцентный займ никогда не имел, его целью было получить жилое помещение.

Представитель ответчика ООО «Аэро-Принт» ФИО5 в судебном заседании с исковым заявлением не согласилась, указав на то, что застройщик от ФИО1 денежных средств для строительства дома не получал, квитанции о получении денежных средств выдано ООО «СК «Ралекс», которое застройщиком не является. Более того, ФИО1 незаконно занял жилое помещение в строящемся доме, разрешение на это ему не давали. Заявила о пропуске срока исковой давности, поскольку о нарушении своих прав истец узнал не позднее 30 июня 2016 г., однако с иском обратился лишь в марте 2023 г.

Представитель Администрации Неманского городского округа Калининградской области ФИО6 исковые требования ФИО1 полагал подлежащими удовлетворению, поскольку при заключении договоров гарантии и договора займа намерения сторон были направлены на приобретение жилого помещения, а не на получение и выдачу займа. Срок давности полагал не пропущенным.

Третьи лица без самостоятельных требований Министерство регионального контроля (надзора) Калининградской области, Управление Росреестра по Калининградской области своих представителей в суд не направили, ходатайствовали о рассмотрении дела в их отсутствие.

Заслушав пояснения сторон, обозрев материалы гражданских дел №2-8/2020, 2-37/2023,2-134/2019, 2-371/2019, хранящихся в архиве Неманского городского суда Калининградской области, материалы КУСП № ОМ № по заявлению ФИО12, ФИО1, исследовав все доказательства по делу в их совокупности, и дав им оценку в соответствии со статьей 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд приходит к следующему.

В соответствии с частью 2 статьи 1 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (здесь и далее цитируются нормы данного закона в редакции от 21 июля 2014 г., действующей на дату заключения спорного договора гарантии и беспроцентного займа), привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у граждан правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, которые на момент привлечения таких денежных средств граждан не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности (далее - привлечение денежных средств граждан для строительства), допускается только:

1) на основании договора участия в долевом строительстве;

2) путем выпуска эмитентом, имеющим в собственности или на праве аренды, праве субаренды земельный участок и получившим в установленном порядке разрешение на строительство на этом земельном участке многоквартирного дома, облигаций особого вида - жилищных сертификатов, закрепляющих право их владельцев на получение от эмитента жилых помещений в соответствии с законодательством Российской Федерации о ценных бумагах,

3) жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами в соответствии с федеральными законами, регулирующими деятельность таких кооперативов.

Запрещается привлечение денежных средств граждан для строительства в нарушение требований, установленных частью 2 настоящей статьи. Сделка по привлечению денежных средств граждан для строительства, совершенная в нарушение требований, установленных частью 2 настоящей статьи, может быть признана судом недействительной только по иску гражданина, заключившего такую сделку (часть 2.1.).

Согласно статье 3 Федерального закона № 214-ФЗ от 30 декабря 2004 года «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости только после получения в установленном порядке разрешения на строительство, опубликования, размещения и (или) представления проектной декларации в соответствии с настоящим Федеральным законом и государственной регистрации застройщиком права собственности на земельный участок, предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости, в состав которых будут входить объекты долевого строительства, либо договора аренды, договора субаренды такого земельного участка или в случаях, предусмотренных Федеральным законом «О содействии развитию жилищного строительства», договора безвозмездного пользования таким земельным участком.

Право на привлечение денежных средств граждан для строительства (создания) многоквартирного дома с принятием на себя обязательств, после исполнения которых у гражданина возникает право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме, имеют отвечающие требованиям настоящего Федерального закона застройщики на основании договора участия в долевом строительстве.

В случае привлечения денежных средств граждан для строительства лицом, не имеющим в соответствии с настоящим Федеральным законом на это права и (или) привлекающим денежные средства граждан для строительства в нарушение требований, установленных частью 2 статьи 1 настоящего Федерального закона, гражданин может потребовать от данного лица немедленного возврата переданных ему денежных средств, уплаты в двойном размере предусмотренных статьей 395 Гражданского кодекса Российской Федерации процентов от суммы этих средств и возмещения сверх суммы процентов причиненных гражданину убытков.

Согласно Письма Верховного Суда Российской Федерации от 30 января 2013 г. № 7-ВС-368/13 «О применении норм Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» действие Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» распространяется также на отношения, возникшие при совершении, начиная с указанной выше даты, сделок по привлечению денежных средств граждан иными способами (заключении предварительных договоров купли-продажи жилых помещений в объекте строительства, договоров об инвестировании строительства многоквартирного жилого дома или иного объекта недвижимости, договоров займа, обязательства по которому в части возврата займа прекращаются с передачей жилого помещения в многоквартирном доме или ином объекте недвижимости после завершения его строительства в собственность, договоров о совместной деятельности в целях осуществления строительства многоквартирного жилого дома или иного объекта недвижимости и т.д.) в случаях, если судом с учетом существа фактически сложившихся отношений установлено, что сторонами действительно имелся в виду договор участия в долевом строительстве.

Согласно пункта 1 Обзора судебной практики разрешения дел по спорам, возникающим в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденного Президиумом Верховного суда Российской Федерации от 19 июля 2017 г., суду независимо от наименования договора следует установить его действительное содержание, исходя как из буквального значения содержащихся в нем слов и выражений, так и из существа сделки с учетом действительной общей воли сторон, цели договора и фактически сложившихся отношений сторон.

Если установлено, что сторонами при совершении сделки, не отвечающей требованиям Закона № 214-ФЗ, в действительности имелся в виду договор участия в долевом строительстве, к сделке применяются положения этого закона, в том числе предусмотренные им меры ответственности.

ООО «Аэро-Принт» на основании договора купли-продажи от 15 января 2002 г. приобрело недостроенный жилой дом общей площадью 3611 кв.м у автовокзала по ул. Красноармейской в г. Немане и вело строительство вышеуказанного дома на основании разрешения на строительство RU 3900028077/22 от 28 мая 2008 г., действие которого было продлено сначала до 31 января 2020 г., в последний раз срок строительства продлевался до 28 апреля 2023 г.

21 июня 2013 года между ООО «Аэро-Принт» (заказчик) и ООО «СК «Ралекс» (генеральный подрядчик) заключен договор генерального подряда на выполнение комплекса строительно-монтажных и пуско-наладочных работ по строительству вышеуказанного многоквартирного жилого дома ориентировочной стоимостью 20 млн. руб.

10 июля 2013 года между ООО «Аэро-Принт» (заказчик) и ООО «СК «Ралекс» (генеральный подрядчик) заключено дополнительное (инвестиционное) соглашение, по условиям которого финансирование затрат на строительство многоквартирного дома в размере 20 млн. руб. осуществляет генеральный подрядчик ООО СК «Ралекс» и получает от заказчика ООО «Аэро-Принт» в собственность 12 квартир общей стоимостью 15 840 000 руб. Согласованный сторонами перечень квартир и их стоимость могут уточняться в ходе взаимозачетов.

Согласно сведениям ЕГРЮЛ участником ООО «СК «Ралекс» и ООО «Аэро-Принт» является ФИО2 (95% и 100%, соответственно), сведения об учредителях данных юридических лиц не изменилось ни на дату заключения спорных договоров, ни на дату рассмотрения спора судом.

1 июня 2015 года между ФИО1 (Приобретатель) и ООО «Аэро-Принт» (Заказчик-застройщик) был заключен договор гарантии приобретения в собственность квартиры <адрес> в жилом <адрес> по <адрес> в <адрес>, предметом которого является гарантия «Приобретателя» купить у «Заказчика-застройщика» квартиру <адрес> общей площадью 58 кв.м на II этаже секции № после завершения строительством жилого дома по адресу: <адрес>

Согласно пункту 1.2 договора начало работ – апрель 2013г., ввод объекта в эксплуатацию – не позднее ноября 2015 г. (пункт 4.2.3).

В случае отставания от графика сдачи объекта в эксплуатацию, «Заказчик-застройщик» не позднее, чем за два месяца до истечения вышеуказанного срока обязан направить «Приобретателю» соответствующую информацию и предложение об изменении договора. Изменение предусмотренного настоящим договором срока передачи «Заказчиком-застройщиком» квартиры «Приобретателю» оформляется дополнительным соглашением сторон.

Стоимость квартиры – 1 280 000 руб., которые приобретатель уплачивает «Заказчику-застройщику» после сдачи объекта в эксплуатацию (пункты 3.1, 3.2).

К данному соглашению 1 декабря 2015 г. было заключено дополнительное соглашение, в соответствии с которым пункт 1.2 договора изложен в иной редакции, а именно изменена дата окончания строительства – не позднее 30 июня 2016 г., пункт 3.5 данного договора дополнен указанием на выполнение заказчиком-застройщиком по проекту Приобретателя отделочных работ – облицовки стен и полов, отделка потолков, установка сантехнического оборудования, устройство двух арок.

К договору гарантии от 1 июня 2015 г. приложен график внесения денежных средств ФИО1, а именно 1 июня 2015 г. 305 000 руб., 15 июня 2015 г. 225 000 руб., 15 июля 2015 г. 250 000 руб., 20 августа 2015 г. 500 000 руб.

Из объяснений ФИО1, данных в ходе судебного разбирательства, следует, в день заключения вышеуказанного договора в офисе ООО «Аэро-Принт» ему было разъяснено, что ему необходимо заключить договор займа с подрядной организацией ООО «СК «Ралекс» для привлечения денежных средств с целью строительства вышеуказанной квартиры.

1 июня 2015 г. между ФИО1 (Займодавец) и ООО «СК «Ралекс» (Заемщик) был заключен договор денежного беспроцентного займа, в соответствии с которым займодавец передает заемщику беспроцентный заем в сумме 1 280 000 руб., а последний обязуется возвратить полученную сумму, до ноября 2015 г. единовременно.

Согласно приходным кассовым ордерам ФИО1 внес в кассу ООО «СК «Ралекс» денежные средства ранее установленного договором гарантии срока, а именно 1 июня 2015 г. 305 000 руб. и 225 000 руб., 1 июля 2015 г. 250 000 руб., 10 августа 2015 г. 500 000 руб., а всего 1 280 000 руб. При этом суд обращает внимание, что переданные ООО «СК «Ралекс» денежные средства в полном объеме соответствует размеру платежей, установленных графиком внесения денежных средств по договору гарантии от 1 июня 2015 г.

Кроме того, 1 июня 2015 г. между ООО СК «Ралекс» (залогодатель) и ФИО1 (залогодержатель) было заключено дополнительное соглашение к договору займа, согласно которому в обеспечение своевременного возврата займа ООО СК «Ралекс» заложило квартиру <адрес> общей площадью 58 кв.м на II этаже секции <адрес> жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>-а. Заложенное имущество стороны оценили в размере 1 280 000 руб.

Залогодатель гарантирует, что переданное им в залог имущество принадлежит ему на праве собственности в соответствии с дополнительным (инвестиционным) соглашением к Договору генерального подряда на капитальное строительство многоквартирного жилого дома (пункт 2 соглашения).

Стороны определили, что в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения заемщиком своих обязательств по возврату суммы займа займодавец удовлетворяет свои требования в полном объеме, определяемом к моменту фактического удовлетворения, за счет имущества, служащего обеспечением обязательств заемщика (пункт 6).

1 декабря 2015 г. к договору денежного беспроцентного займа от 1 июня 2015 г. заключено дополнительное соглашение, в соответствии с которым пункт 2.3 договора изложен в иной редакции, возврат полученной суммы займа подлежит единовременному возвращению в срок до 30 июня 2016 г., пункт 3.3 изложен в редакции, предусматривающей, что в случае возврата Заемщиком ранее полученной от Займодавца денежной суммы в размере 1 280 000 руб., Заемщик обязуется начислить и одновременно выплатить дополнительную сумму за пользование чужими денежными средствами в размере 11,5% годовых по аналогии с процентной ставкой ОАО «Россельхозбанк» по вкладу «Пенсионный плюс», на момент составления дополнительного соглашения.

Как разъяснено в пункте 43 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25 декабря 2018 г. № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации при заключении и толковании договора», условия договора подлежат толкованию в системной взаимосвязи с основными началами гражданского законодательства, закрепленными в статье 1 Гражданского кодекса Российской Федерации, другими положениями гражданского кодекса Российской Федерации, законов и иных актов, содержащих нормы гражданского права (статьи 3, 422 Гражданского кодекса Российской федерации).

При толковании условий договора в силу абзаца первого статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений (буквальное толкование). Такое значение определяется с учетом их общепринятого употребления любым участником гражданского оборота, действующим разумно и добросовестно (пункт 5 статьи 10, пункт 3 статьи 307 Гражданского кодекса Российской Федерации), если иное значение не следует из деловой практики сторон и иных обстоятельств дела.

Условия договора подлежат толкованию таким образом, чтобы не позволить какой-либо стороне договора извлекать преимущество из ее незаконного или недобросовестного поведения (пункт 4 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации). Толкование договора не должно приводить к такому пониманию условия договора, которое стороны с очевидностью не могли иметь в виду.

Значение условия договора устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом (абзац первый статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации). Условия договора толкуются и рассматриваются судом в их системной связи и с учетом того, что они являются согласованными частями одного договора (системное толкование).

Толкование условий договора осуществляется с учетом цели договора и существа законодательного регулирования соответствующего вида обязательств.

При квалификации договора для решения вопроса о применении к нему правил об отдельных видах договоров (пункты 2 и 3 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации) необходимо, прежде всего, учитывать существо законодательного регулирования соответствующего вида обязательств и признаки договоров, предусмотренных законом или иным правовым актом, независимо от указанного сторонами наименования квалифицируемого договора, названия его сторон, наименования способа исполнения и т.п. (пункт 47 Постановления).

В целях установления юридически значимых обстоятельств дела, проверки доводов сторон, связанных с намерениями ФИО1, ООО «Аэро-Принт», ООО «СК «Ралекс», в архиве Неманского городского суда произведен поиск гражданских дел, рассматриваемых с участием ООО «Аэро-Принт», ООО «СК «Ралекс».

Из материалов гражданских дел №№ 2-371/2019, 2-37/2023, 2-134/2019 по искам ФИО13, ФИО14, ФИО15, а также отказного материала по заявлению ФИО12, ФИО4 к ООО «Аэро-Принт», ООО «СК «Ралекс» усматривается, что с каждым из указанных граждан ООО «Аэро-Принт» заключался договор гарантии приобретения в собственность жилого помещения в строящемся <адрес>, блок секции <адрес> по <адрес> в <адрес>, в день заключения данного договора с ООО «СК «Ралекс» заключался договор беспроцентного займа на сумму указанную в договоре гарантии, а также дополнительное соглашение с займодавцем о передаче жилого помещения, поименованного в договоре гарантии в залог. Данные обстоятельства свидетельствуют о сложившейся практике привлечения денежных средств в ООО «СК «Ралекс» и ООО «Аэро-Принт».

При этом представитель ФИО5, выступающая на стороне ФИО7 ссылалась, в том числе на то, что ее доверитель обращался в ООО «Аэро-Принт» за реализацией жилого помещения, закрепленного за ним во исполнение договора гарантии – квартиры <адрес> блоке секции <адрес> <адрес> по <адрес> в <адрес>, а представитель ООО «Аэро-Принт» ФИО8 показала, что удовлетворения иска о взыскании задолженности по договору беспроцентного займа нарушит права иных граждан, которые в целях приобретения жилых помещений, заключили договор займа (л.д. 34,35 гражданского дела № 2-371/2019).

Кроме того, в ходе рассмотрения апелляционной жалобы ФИО15 на решение Неманского городского суда Калининградской области от 29 мая 2019 г. представители ФИО15, ООО «СК «Ралекс» подтвердили, что заключая договоры гарантии получения в собственность жилого помещения, беспроцентного займа, преследовали цель заключения договора участия в долевом строительстве и получения жилого помещения в собственность, о чем прямо указано в протоколе судебного заседания от 14 августа 2019 г. (л.д. 134-136, гражданское дело № 2-134/2019). Кроме того, ФИО15 были выданы ключи от предполагаемого к передаче жилого помещения.

В ходе рассмотрения заявленных исковых требований ФИО1 на основании определения суда проведено выездное судебное заседание по адресу: <адрес> блок секция <адрес> в ходе которого установлено, что у ФИО1 имеется комплект ключей от входа на огороженную придомовую территорию к данному дому, выданы ключи от входа в подъезд блок-секции «А», входной двери в квартиру на втором этаже, предположительно с номером строительным №. При осмотре данного жилого помещения также установлено, что ФИО1 вступил в ее фактическое владение, провел электричество, в полном объеме осуществил сантехнические работы, произвел косметический ремонт, завез мебель, в квартире стоит холодильник, заполненный скоропортящимися продуктами, оборудовано место для приготовления пищи, имеется электрическая плитка, стол и стулья, установлено электрическое оборудование для обогрева жилого помещения, в каждой из комнат имеется работающий телевизор, установлена стиральная машина, присутствуют личные вещи ФИО1 (одежда, первичные средства гигиены), сантехника (ванна, туалет) в рабочем состоянии, при открытии крана установлено, что подведено водоснабжение. Помимо этого, ФИО1 пользуется подвалом, имеет к нему свободный доступ, хранит там личные вещи и домашние заготовки.

Таким образом, из анализа приведенных выше доказательств и приведенных выше требований о толковании договоров в их совокупности с иными установленными по делу обстоятельствами, в частности, (осуществления строительства многоквартирного дома ответчиками ООО «Аэро-Принт» и ООО «СК «Ралекс»), намерения ФИО1 получить в собственность квартиру в строящемся доме за счет собственных средств, переданных ООО «СК «Ралекс», и принятых на себя ответчиками обязательств по предоставлению конкретной квартиры <адрес> после ввода жилого дома в эксплуатацию ноябре 2015 г. (гарантия ООО «Аэро-Принт» ФИО1 купить данную квартиру у застройщика, гарантия ООО СК «Ралекс» удовлетворить требования ФИО1 по возврату займа за счет передачи данной квартиры, выступившей в качестве залога), прихожу к выводу о том, что фактически между сторонами сложились правоотношения, вытекающие из договора участия в долевом строительстве. Очевидно, что ФИО1, передавая денежные средства ООО СК «Ралекс», не преследовал цель получить их спустя два года без процентов, напротив, желал получить в собственность жилое помещение, пригодное для проживания.

Кроме того, решением Неманского городского суда Калининградской области по гражданскому делу № 2-8/2020 по иску ФИО18 к ООО СК «Ралекс», ООО «Аэро-Принт» о признании договоров недействительными, применении последствий их недействительности и взыскании компенсации морального вреда, установлен аналогичный порядок привлечения денежных средств, как и в случае с ФИО1, данным правоотношениям также была дана оценка как вытекающим из договора участия в долевом строительстве.

При таких обстоятельствах, доводы ответчика о том, что ООО «Аэро-Принт» не получало денежных средств от ФИО1, учитывая что ООО СК «Ралекс», ООО «Аэро-Принт», являются аффилированными лицами, их совместную деятельность по строительству указанного выше дома, волеизъявление сторон, судом отвергаются как несостоятельные.

Утверждение ФИО2 о том, что ООО «Аэро-Принт» не знало о проживании ФИО1 в строящемся доме опровергаются материалами дела, в том числе ФИО2 в ходе выездного судебного заседания, обращаясь к ФИО1, думала, что он проверяет сохранность вещей в квартире, а не живет в ней.

Что касается заявленного ФИО5 ходатайства о применении последствий срока исковой давности, то необходимо отметить следующее.

В силу статьи 195 Гражданского кодекса Российской Федерации исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено.

Общий срок исковой давности в силу пункта 1 статьи 196 Гражданского кодекса Российской Федерации устанавливается в три года.

В соответствии с пунктом 1 статьи 200 Гражданского кодекса Российской Федерации, если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права.

Пунктом 2 статьи 200 Гражданского кодекса Российской Федерации определено, что по обязательствам с определенным сроком исполнения течение срока исковой давности начинается по окончании срока исполнения.

По смыслу указанных выше правовых норм течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо, право которого нарушено, узнало или должно было узнать о совокупности следующих обстоятельств: о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.

Поводом для обращения с иском ФИО1 послужило то обстоятельство, что его многочисленные обращения к ответчикам с 2016 г., руководству в лице ФИО2, его дочерям, являющихся генеральными директорами фирм ответчиков, о передаче ему жилого помещения или возврате денежных средств, не принесли результата, одно из последних обращений было адресовано ООО «СК «Ралекс» и получено ФИО9 23 августа 2019 г., ответа на которое не получил.

Помимо этого, ФИО1 обращался с заявлениями в МО МВД России «Неманский» о возбуждении в отношении ООО «СК «Ралекс», ООО «Аэро-Принт» уголовного дела по факту мошенничества, в возбуждении которого отказано постановлением следователя 6 декабря 2019 г.

Таким образом, для ФИО1 не позднее 23 сентября 2019 г. (с учетом срока на дачу ответа), принимая во внимание установленный судом факт волеизъявления на получение в собственность жилого помещения, стало очевидно нарушении своих прав, учитывая, что его требования о предоставлении жилого помещения или возврате денежных средств остались без ответа, то срок исковой давности, по мнению суда, истек 23 сентября 2022 г., с иском в суд истец обратился 7 марта 2023 г., то есть с пропуском срока.

Вместе с тем ФИО1 в ходе судебного разбирательства было указано, что длительное не обращение с иском в суд было обусловлено его возрастом (1946 год рождения), попытками урегулировать конфликт мирно, кроме того, в период 2020 начала 2022 г. были установлены ограничения для него как для лица, старше 60-ти лет, в целях предотвращения распространения новой коронавирусной инфекции. Учитывая правовую позицию истца, полагавшего возможным в случае пропуска исковой давности восстановить его, а также его пояснения, закрепленные в протоколах судебных заседаний от 15 марта 2023 г. и 5 апреля 2023 г., что судом расценивается как уважительные причины, следовательно, истекший срок исковой давности суд полагает возможным восстановить.

Оценивая доводы ответчика ООО «Аэро-Принт» в части того, что удовлетворение заявленных требований истцом не приведет к восстановлению его прав, поскольку в настоящее время администрацией Неманского муниципального округа отказано в продлении срока аренды земельного участка, на котором осуществляется строительство дома, договор участия в долевом строительстве не зарегистрирован в органах юстиции, то, как следует из картотеки Арбитражного суда Калининградской области такой отказ органа местного самоуправления обжалуется в суде, следовательно, вероятность продолжения строительства, не исключается. Учитывая, что застройщик и генеральный подрядчик уклонились от заключения договора участия в долевом строительстве, то ранее он не мог быть зарегистрирован в органах юстиции.

Разрешая требования ФИО1 в части обязания ООО «Аэро-Принт», ООО «СК «Ралекс» выдать документы для государственной регистрации спорных договоров в качестве договора участия в долевом строительстве, суд приходит к следующему.

В силу пункта 2 статьи 165 Гражданского кодекса Российской Федерации, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд по требованию другой стороны вправе вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.

Согласно части 3 статьи 4 Закона № 214-ФЗ договор участия в долевом строительстве заключается в письменной форме и подлежит государственной регистрации.

По смыслу названных норм материального права, помимо установления обстоятельства уклонения ответчика от государственной регистрации сделки юридически значимыми обстоятельствами для разрешения спора является выяснение вопросов о соблюдении сторонами надлежащей формы сделки, а также об отсутствии препятствий для ее государственной регистрации.

Между тем до момента обращения ФИО1 с иском в суд о признании совокупности заключенных между ООО «Аэро-Принт», ООО «СК «Ралекс» договоров от 1 июня 2015 г. и дополнительных соглашений к ним, договорами долевого участия в строительстве, доказательств, подтверждающих обращения к названным ответчикам за выдачей каких-либо документов, не представлено и судом не добыто, отказ от заключения договора участия в строительстве не равноценен отказу в его государственной регистрации, выдаче документов для нее.

Кроме того, приведенные выше положения статей 165 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 4 Федерального закона № 214-ФЗ в своей совокупности свидетельствуют о том, что в случае уклонения застройщика от дальнейшей обязанности зарегистрировать договор участия в строительстве в органах юстиции, суд, по заявленному дольщиком требованию в порядке искового производства вправе вынести решение о государственной регистрации сделки, вне зависимости от того, переданы ли дольщику застройщиком документы для государственной регистрации или нет. Однако ФИО1 такие требования не заявлены в рамках рассматриваемого спора.

С учетом изложенного суд не усматривает на данной стадии правовых оснований для удовлетворения требования ФИО1 об обязании ответчиков выдать документы для государственной регистрации договора участия в долевом строительстве, в тоже время, установив, что волеизъявление сторон при заключении договоров от 1 июня 2015 г. в виде договора гарантии приобретения жилого помещения в собственность и договора беспроцентного займа было направлено на заключение договора участия в долевом строительстве, названные договоры в целом по своему содержанию соответствуют предъявленным к данному виду договору требованиям, полагает, что требования истца в части признания их совокупности с учетом дополнительных соглашений, являются законными и подлежат удовлетворению.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 194-198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 удовлетворить частично.

Признать совокупность договоров гарантии приобретения в собственность <адрес> жилом доме <адрес> <адрес>, заключенный 1 июня 2015 г. между ООО «Аэро-Принт» и ФИО1, дополнительное соглашение к нему от 1 декабря 2015 г., договора денежного беспроцентного займа от 1 июня 2015 г., заключенного между ФИО1 и ООО СК «Ралекс», дополнительного соглашения к нему от 1 июня 2015 г., 1 декабря 2015 г., - договором участия в долевом строительстве многоквартирного дома <адрес>.

В удовлетворении остальной части исковых требований отказать.

Решение может быть обжаловано в Калининградский областной суд через Неманский городской суд в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме.

Судья А.С. Киячко

Мотивированное решение составлено 24 июля 2023 г.