Решение по делу № 2-15/2023 от 28.09.2023

Дело № 2-15/2023

УИД 50RS0044-01-2022-003216-60

РЕШЕНИЕИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

28 сентября 2023 года г. Серпухов Московской области

Серпуховский городской суд Московской области в составе председательствующего судьи Красновой Е.С.,

при секретаре судебного заседания Гурове А.А.

с участием истца ФИО1, представителя истца адвоката Макарова В.В., ответчика/представителя третьего лица ООО «Ферма» ФИО2, представителя ответчика адвоката Киселева Д.Ю.,

Рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-15/2023 по иску ФИО1 к ФИО2 о взыскании денежной компенсации за несоразмерность стоимости причитающейся доли в праве собственности, взыскании убытков в виде упущенной выгоды,

УСТАНОВИЛ:

Истец ФИО1 обратился в суд с иском, в котором с учетом уточнения исковых требований (л.д. 213-214 т.4), просит взыскать с ответчика ФИО2 компенсацию за несоразмерность стоимости причитающейся доли в праве собственности в размере 5 187 920 рублей, убытки в виде упущенной выгоды в размере 2 594 741 рубль 4 копейки.

Свои требования истец мотивирует тем, что 12.12.2011 года ФИО1 и ответчик ФИО2 по договору купли-продажи приобрели в общую долевую собственность земельный участок общей площадью 1361 кв.м., кадастровый <номер> и часть нежилого здания общей площадью 608,2 кв.м, расположенные по <адрес>. Доли сторон были определены пропорционально вложенным денежным средствам и составили: истец ФИО1 - 30/100 доли земельного участка и 30/100 доли от приобретенной части нежилого здания, ответчик ФИО2 - 70/100 доли земельного участка и 70/100 доли от приобретенной части нежилого здания. В соответствии с договором купли-продажи доли в праве собственности на нежилое помещение от 25.04.2018 года ФИО1 продал ФИО2 70/100 доли в праве собственности на нежилое помещение, находящееся по <адрес>. На основании соглашения о реальном разделе нежилого помещения от 21.05.2018 года ФИО2 и ФИО1, от имени которых действовала Ю., в целях прекращения общей долевой собственности, договорились произвести реальный раздел части нежилого здания следующим образом:

- ФИО2 выделяются в собственность помещения части нежилого здания согласно данным технического паспорта, инвентарный <номер> от 06.02.2017. Выделяемое нежилое помещение №1 расположено на 1 этаже, №№ по экспликации 1-17,27. Общая площадь нежилого помещения составляет 323,0 кв.м.;

- ФИО1 выделяются в собственность нежилые помещения согласно данным технического паспорта, инвентарный <номер> от 06.02.2017. Выделяемое нежилое помещение расположено на 1 этаже, №№ по экспликации 18-20, 24-26, 27а, 28. Общая площадь нежилого помещения составляет 128,4 кв.м. В рамках гражданского дела №2-255/2021 по иску ФИО1 к ФИО2 и Ю. о признании сделок недействительными была назначена строительно-техническая экспертиза, которая впоследствии была положена в основу решения Серпуховского городского суда от 30.06.2021. Согласно выводам экспертизы, по имеющимся в деле документам и при визуальном осмотре помещений, принадлежащих ФИО1 и ФИО2, расположенных по <адрес> установлено, что до заключения 23.11.2017 года между сторонами соглашения о разделе помещений, в помещениях, расположенных на 1-м этаже, а именно в лит А - №б, №№12-17, №27 и в литА1 - №№18-20, №№24-26, №28, общая площадь которых составляет 292,3 кв.м, ремонт не производился, помещения не имели какую-либо отделку, в них не были установлены дверные блоки, не было установлено сантехническое оборудование, не были проложены инженерные коммуникации; частично выполненная черновая отделка и проложенные инженерные коммуникации в указанных помещениях, произведены после 23.11.2012г., а именно в 2019 году.

Раздел нежилых помещений, расположенных по <адрес>, произведенных 23.11.2017 года, не соответствует идеальным долям сторон; разница по площади составляет 13,8 кв.м: ФИО1 выделено на 13,8 кв.м больше, чем ему положено по идеальным долям, соответственно ФИО2 выделено на 13,8 кв.м меньше, чем ему положено по идеальным долям; в связи с тем, что большая часть помещений, выделенных ФИО1, без отделки и коммуникаций, то в суммарном выражении ему положена денежная компенсация с ответчика ФИО2 в размере 5 187 920рублей.

Апелляционным определением Московского областного суда от 08.11.2021, решение Серпуховского городского суда от 30.06.2021 было отменено в части отказа в удовлетворении требований о признании недействительным соглашения о реальном разделе нежилого помещения от 21.05.2018 и применены последствия недействительности указанного соглашения в виде восстановления долевой собственности ФИО1 и ФИО2 на нежилое помещение по <адрес>, помещение 2, кадастровый <номер>, в отношении ФИО1 - 30/100 долей в праве собственности на помещение, ФИО2 - 70/100 долей в праве собственности.

Согласно экспертному заключению №72 от 06.06.2022 ООО «ЦНТИ» величина чистого операционного дохода от эксплуатации объекта недвижимости, расположенного по <адрес>, за период с 21.05.2018 по 01.06.2022 составляет 6 444 566 рублей. Следовательно, убытки в виде упущенной выгоды с учетом доли ФИО1 в праве собственности на помещение составляют 1 933 369 рублей 8 копеек (6 444 566 рублей x 30%).

Согласно экспертному заключению №610/06 ООО «АВТЭКС» величина чистого операционного дохода от эксплуатации объекта недвижимости, расположенного по <адрес>, за период с 02.06.2022 по 05.06.2023 составляет 1 981 198 рублей. Следовательно, убытки в виде упущенной выгоды с учетом доли ФИО1 в праве собственности на помещение составляют 661 371 руб. 6 копеек, а всего за период с 21.05.2018 по 05.06.2023 - 2 594 741 руб. 4 копейки.

Истец ФИО1 в судебном заседании заявленные исковые требования, с учетом уточнения, поддержал по доводам иска. Представил письменные возражения на доводы ответчика о пропуске срока исковой давности (л.д.171-173 т.4). Считает, что срок исковой давности не пропущен, поскольку о нарушении своих прав он узнал после проведенной экспертизы в июне 2021 года по делу №2-255/2021. Пояснил, что в спорный период сауна работала, приносила доход ответчику, истец был лишен возможности пользоваться какими-либо помещениями и получать доход. С проведенной по делу строительно-технической экспертизой не согласен, выводы эксперта И. необоснованны, ничем не подтверждены. Со строительно-технической и оценочной экспертизой, проведенной экспертами АНО «Центральное бюро судебных экспертиз №1», согласен. Также просил учитывать выводы эксперта К. по экспертизе, проведенной по делу №2-255/2021.

Представитель истца адвокат Макаров В.В. в судебном заседании настаивал на удовлетворении заявленных требований, с учетом уточнения, по доводам искового заявления. Пояснил, что с проведенной по делу строительно-технической экспертизой не согласен, выводы эксперта И. необоснованны, не подтверждены, кроме того, экспертиза была проведена с нарушением ст.61 ГПК РФ. С проведенной строительно-технической и оценочной экспертизой экспертами АНО «Центральное бюро судебных экспертиз №1», согласен. Полагает, что в основу решения должна быть положена экспертиза, проведенная экспертом К., и решение по делу №2-255/2021г. Также считает, что истцом срок исковой давности не пропущен, поскольку о нарушении своих прав он узнал, когда была проведена экспертиза в 2021году.

Ответчик ФИО2 в судебном заседании возражал против удовлетворения исковых требований, представил письменные пояснения по делу (л.д.110-111 т.4). При рассмотрении дела пояснил, что договор аренды с ФИО1 был заключен на все здания с ноября 2018 по 2019 г., оплата по которому происходила исходя из долей сторон наличными денежными средствами раз в месяц. Договор был расторгнут добровольно через МФЦ 06.05.2019. Также пояснил, что эксперт К. посчитала помещение на 3 этаже с отделкой, однако, в данном помещении отсутствует крыша. Ресторан «Ферма» в период пандемии не работал. В мае 2018 года начался ремонт русской сауны, которая была в собственности истца, и которую ФИО2 выкупил. В спорные периоды помещения финской сауны не работали, в них проводился ремонт и проводится по настоящее время, поскольку необходимо подключить все коммуникации. Сауна, которая находится на первом этаже, эксплуатировалась от газовой котельной соседнего здания. С августа 2018 года данная сауна осталась без отопления. Бассейн заполнен водой, поскольку это нужно, чтобы оборудование не испортилось. Освещение проводилось из розетки ресторана. Представленные стороной истца заключения об оценке величины рыночной стоимости дохода от эксплуатации сауны ничем не подтверждены. Со строительно-технической и оценочной экспертизой, проведенной экспертами АНО «Центральное бюро судебных экспертиз №1», не согласен, поскольку эксперт делал выводы по сайтам из интернета, которые принадлежат истцу. Экспертом не отражено, что в период с 2020 года по 2021 год сотрудниками МЧС были проведены проверки, где указано, что данные помещения обесточены и не работают.

Представитель ответчика ФИО2 - адвокат Киселев Д.Ю. в судебном заседании исковые требования не признал, представил письменные возражения (л.д.74-75 т.1), из содержания которых следует, что при разделе помещений истцу ФИО1 были выделены помещения без отделки, истцу выделено помещение площадью 451,4 кв.м, ответчику – площадью 1007,3 кв.м. В последнем помещении действовал ресторанный комплекс, принадлежащий ООО «Ферма», с которым до этого был заключен договор аренды. Единственным участником ООО «Ферма» является ответчик. Все здание находилось в аренде у ООО «Ферма». Ремонт в последнем помещении (ресторана) был произведен за счет средств ООО «Ферма». И на момент раздела ФИО1 не мог не знать, что фактически выделяемое ФИО2 помещение уже используется как ресторан и в нем произведен ремонт. Именно с учетом интереса сторон и был произведён раздел, так как ФИО2 выделили помещения, занимаемые рестораном, а ФИО1 помещения сауны, в которой ФИО2 позже также произвел ремонт. Истцом пропущен срок исковой давности для защиты права. Так указанный раздел был произведен 23.11.2017, ФИО1 не мог не знать, что фактически выделяемое ФИО2 помещение уже используется, как ресторан и в нем произведен ремонт. Также после совершения первой сделки по разделу помещения, истец не отозвал выданную Ю. доверенность, при этом осознавая, что срок действия доверенности составляет 1 год. По вопросу о взыскании убытков в виде упущенной выгоды, пояснял, что экспертные заключения №72 и №610/06 об оценке рыночной стоимости величины чистого операционного дохода носит исключительно предположительный характер, научно не обоснованы. В указанные истцом периоды сауна не работала, доход не приносила. Поддержал заключение строительно-технической экспертизы, проведенной экспертом И. Со строительно-технической и оценочной экспертизой, проведенной экспертами АНО «Центральное бюро судебных экспертиз №1», не согласен.

Представитель третьего лица ООО «Ферма» ФИО2 возражал против заявленных требований в полном объеме. Поддержал свои пояснения данные им, как ответчиком. Пояснил, что договор аренды нежилого помещения по <адрес>, общей площадью 1458,7 кв.м., был заключен в феврале 2017, сторонами были ООО «Ферма», ФИО3 и ФИО2 Все помещения истцом и ответчиком были сданы в аренду ООО «Ферма», в том числе спорное помещение. В мае 2019 договор был расторгнут. Других договоров по спорному помещению не заключалось. В настоящее время в финской сауне отсутствует подключение к ресурсно-снабжающим организациям. В 2018-2019г.г. не были подключены коммуникации, поскольку там производился ремонт.

Выслушав стороны, их представителей, допросив свидетелей, эксперта, специалиста, проверив материалы дела, суд приходит к следующему.

Как усматривается из материалов дела, решением Серпуховского городского суда Московской области от 30.06.2021г. по делу №2-255/2021 исковые требования ФИО1 о признании недействительным соглашения о реальном разделе нежилого помещения от 23.11.2017 года, подписанное Ю. от имени ФИО1 и ФИО2 о реальном разделе нежилого помещения по <адрес>, применении последствий недействительности сделки, признании недействительным договора купли-продажи от 25.04.2018 года, заключенного между ФИО1 и ФИО2, признании недействительным соглашения о реальном разделе нежилого помещения от 21.05.2018 года, подписанное Ю. от имени ФИО1 и ФИО2 о реальном разделе нежилого помещения по <адрес>, применении последствий недействительности сделки - оставлены без удовлетворения (л.д.10-18 т.1, л.д. 3-8 т.6).

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Московского областного суда от 08.11.2021, решение Серпуховского городского суда от 30.06.2021 было отменено в части отказа в удовлетворении требований о признании недействительным соглашения о реальном разделе нежилого помещения от 21.05.2018 и применении последствий недействительности указанного соглашения.

В отмененной части принято новое решение. Признано недействительным соглашение от 21.05.2018, подписанное Ю. от имени ФИО1 и ФИО2 о реальном разделе нежилого помещения по адресу: <адрес>.

Применены последствия недействительности соглашения в виде восстановления долевой собственности ФИО1 и ФИО2 на нежилое помещение по <адрес>, кадастровый <номер>, в отношении: ФИО1 - 30/100 долей в праве собственности на помещение, ФИО2 - 70/100 долей в праве собственности (л.д. 19-24 т.1, 21-24 т.6).

Стороной ответчика представлены в материалы дела: фотокопии технического этажа (л.д. 78-82 т.1); копия договора транспортировки газа №6001078/20Т, заключенного 11.02.2020г. между АО «Мособлгаз» и ООО «Ферма» (л.д.97-105 т.1); копия договора поставки газа № 61-8-11365/19, заключенного 29.11.2019г. между ООО «Газпром межрегионгаз Москва» и ООО «Ферма» (л.д.106-115 т.1); заключение ООО «Артифекс Консалт» от 2022г. по результатам рецензирования заключения эксперта К., согласно выводам которого, заключение эксперта по определению соответствия раздела нежилых помещений идеальным долям в праве на часть здания, расположенного по <адрес>, выполненное экспертом К., на основании Определения Серпуховского городского суда Московской области от 19.09.2021 г. является необъективным, необоснованным и недостоверным. Заключение эксперта по определению соответствия раздела нежилых помещений идеальным долям в праве на часть здания по указанному выше адресу частично соответствует своему содержанию и форме требованиям действующего законодательства, поскольку усматриваются грубые нарушения производства подобного рода строительно-технических экспертиз. На основе указанного заключения невозможно сделать объективные выводы в отношении объекта экспертизы с целью ответа на поставленные перед экспертом вопросы (л.д. 116-125 т.1); выписка по счету ООО «Ферма» (л.д. 126-160 т.1); замечания ФИО2 по экспертному заключению №72 ООО «ЦНТИ» и по заключению эксперта К. (л.д.161-164 т.1).

Представителем истца в материалы дела представлены договор об оказании услуг связи «Билайн», абонентом телефонного <номер> является ФИО4 (т.1 л.д.86); протокол осмотра доказательств нотариусом нотариального округа Тарусского района Калужской области Л. в виде интернет-сайта www.vk.com, из которого следует, что скриншоты страниц осматриваемого сайта открыты и распечатаны с помощью функции «Печать» (л.д.87-96 т.1); детализация услуг связи за период с 08.10.2019 по 31.10.2019 абонента с <номер> (л.д.174-177 т.1).

Согласно акту №21 от 31.08.2018г. на отключение газового оборудования, по <адрес>, произведено отключение на вводе с установкой заглушки (л.д.179 т.1., л.д. 117 т.4).

По сведениям Межрайонной ИФНС России №11 по Московской области по <адрес> зарегистрированы следующие организации: ООО «НПЦ «Лаборатория русского здоровья», ООО «Мегафармсоюз», ООО «Ферма» (л.д. 180 т.1, л.д. 233 т.3).

По сведениям АО «Мосэнергосбыт» в Каширском ТО отсутствуют договоры по объекту, расположенному по <адрес> с кадастровым <номер> (л.д.181 т.1, л.д.112 т.4).

Между ИП А. и ФИО2 заключено дополнительное соглашение от 30.12.2012г. об установке водозаборного счетчика и по оплате за водоснабжение и водоотведение к договору купли-продажи земельного участка и части нежилого здания от 12.12.2011 (л.д.182 т.1, л.д.123 т.4).

По <адрес> МУП «Водоканал-Сервис» были выданы технические условия от 27.09.2017г. на присоединение к сетям водоотведения (л.д.183,184 т.1, л.д. 121-122 т.4).

Между МУП «Водоканал-Сервис» и ООО «Ферма» по <адрес>, заключен договор №1660 от 01.02.2019г. на холодное водоснабжение и водоотведение (л.д. 178, 185-191 т.1).

Согласно расчету, приложенным счетам, договору подряда №211016-1 от 21.10.2016г. на выполнение монтажных работ, стоимость ремонта ресторана «Ферма» составила 38 644 013 руб. 33 коп. (л.д. 191-251 т.1, л.д.1-251 т.2, л.д.1-180,219-222 т.3).

По ходатайству стороны ответчика определением от 20.10.2022г. Серпуховского городского суда Московской области по делу назначена строительно-техническая экспертиза, производство которой поручено эксперту И. (л.д.190-193 т.3).

Ответчиком ФИО2 в материалы дела представлены распечатки с мессенджера WhatsApp, фотокопии (л.д.205-218 т.3); ответ Межрайонной ИФНС №11 об организациях, зарегистрированных по <адрес> качестве налогоплательщика (т.3 л.д.233); распечатка информации по ООО «Мегафармсоюз» и ООО «НПЦ «Лаборатория русского здоровья» с сайта ФНС (т.3 л.д.234-243); фото замера толщины слоя пирога крыши (т.4 л.д.2).

По запросу суда Южным филиалом ГБУ Московской области «МОБТИ» представлена копия технического паспорта на нежилое здание по <адрес> (л.д.223-232 т.3).

Истцом ФИО1 в материалы дела представлены: копия Определения Первого кассационного суда общей юрисдикции от 27.04.2022г., которым апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Московской областного суда от 08.11.2021г. оставлено без изменения, кассационная жалоба ФИО2 без удовлетворения (л.д.245-248 т.3); скриншоты с сайта «restoranferma.ru», фотокопии (л.д.249-258 т.3); копия заявления о передаче эксперту и приобщении к делу документов в рамках дела <номер> (л.д.259 т.3); копия искового заявления о взыскании денежных средств, как неосновательного обогащения (л.д.260-261 т.3).

К материалам дела приобщено заключение эксперта К. по определению соответствия раздела нежилых помещений идеальным долям в праве на часть здания, расположенного по <адрес>, проведенной в рамках гражданского дела № 2-255/2021 (л.д.3-29 т.4).

Согласно заключению №1424 судебной строительно-технической экспертизы, проведенной экспертом И., следует: раздел нежилых помещений, расположенных по <адрес>, произведенный 23.11.2017 года, не соответствует идеальным долям сторон (ФИО5 – 30/100, ФИО2 – 70/100) в стоимостном выражении, учитывая, что помещение 6 площадью 154,7, расположенное на техническом этаже, выделенном в собственность ФИО2, является открытым.

ФИО1 на 30/100 доли выделено на 13,8 кв.м. больше, чем величина идеальной доли.

ФИО1 на 30/100 доли выделено на 1 255 768 руб. больше стоимости идеальной доли в стоимостном выражении, учитывая, что помещение 6 площадью 154,7, расположенное на техническом этаже, выделенном в собственность ФИО2, является открытым.

ФИО2 на 70/100 выделено на 13,8 кв.м. меньше, чем величина идеальной доли.

ФИО2 на 70/100 выделено на 1 255 768 руб. меньше стоимости идеальной доли.

Все стоимостные расчеты произведены на дату – 23.11.2017г. (л.д.32-99 т.4).

22.02.2019г. между ООО «Металлоизделия» и ООО «Ферма» заключен договор возмездного указания услуг №5-Э по транспортировке электрической энергии через трансформаторную подстанцию и внутренние сети электроснабжения по <адрес> (л.д.113-116 т.4).

25.12.2014г. между ООО «Металлоизделия» и ООО «Ферма» заключен договор №10/2015 аренды помещения площадью 10 кв.м., расположенного <адрес> (л.д. 118-120 т.4).

По сведениям Межрайонной ИФНС России №11 по Московской области в период с мая 2019 по май 2022 по <адрес> была зарегистрирована организация ООО «Аэроквест». По решению учредителей 27.02.2020г. ООО «Аэроквест» ликвидирована (л.д.126-136 т.4).

Ответчиком ФИО2 представлены замечания на заключение эксперта И. №1424 (л.д.137 т.4).

К материалам дела приобщены: копия апелляционной жалобы на решение Серпуховского городского суда Московской области от 30.06.2021 по делу №2-255/2021; письменные пояснения по апелляционной жалобе; представителем ответчика ФИО2 – адвокатом Горгадзе Ш.О. была подана кассационная жалоба по данному делу (л.д.149-159 т.4).

Из скриншотов интернет-сайтов следует, что в <адрес>, расположена сауна, указаны время работы и контактный телефон сауны, а также отзывы (л.д.161-166 т.4).

За период с 01.02.2022 по 28.02.2022, согласно детализации услуг связи, абонент с <номер> принимал входящие звонки, в том числе с <номер>, принадлежащему свидетелю С. (л.д.167-171 т.4).

От ответчика ФИО2 поступили замечания по экспертному заключению №72, согласно которым, по мнению ФИО2, оценка рыночной стоимости величины чистого операционного дохода носит предположительный характер, оценщиком допущены грубые ошибки, не дана оценка имеющимся в материалах дела документам (л.д. 173-175 т.4).

Также ответчиком ФИО2 представлены: скриншоты переписки с ФИО1 (л.д. 180-198 т.4); фотокопии помещения ресепшн (л.д. 199-201 т.4); копии актов проверок, проводимых Отделом надзорной деятельности и профилактической работы по городскому округу Серпухов, от 05.11.2020г. и от 27.05.2021г., из которых усматривается, что в помещениях ООО «Ферма» по <адрес>, нарушений не выявлено. В помещениях на 1 этаже, принадлежащих ФИО2, нарушений не выявлено в связи с проведением ремонтных работ, часть помещений обесточены, не эксплуатируются (л.д.202-205 т.4).

Согласно квитанции №1-4-127-976-237от 13.02.2022 Сергеем Булала осуществлен перевод в сумме 1500 рублей на имя получателя Х. по номеру телефону <номер> (л.д.206 т.4).

Решением Серпуховского городского суда Московской области от 28.09.2021г. по делу №2-825/2021 исковые требования ФИО2 удовлетворены частично. С ФИО1 в пользу ФИО2 взыскано неосновательное обогащение в размере 1 845 987 рублей и расходы по оплате госпошлины в размере 17 429 руб. (л.д. 238-243 т.4).

Апелляционным определением судебной коллегией по гражданским делам Московского областного суда от 31.08.2022г. решение Серпуховского городского суда Московской области от 28.09.2021г. изменено в части суммы неосновательного обогащения и расходов по оплате государственной пошлины. С ФИО1 в пользу ФИО2 взыскано неосновательное обогащение в размере 553 796 руб. 10 коп., расходы по оплате госпошлины в размере 5 228 руб. 70 коп. В остальное части решение оставлено без изменения (л.д. 215-229 т.4).

Определением Первого кассационного суда общей юрисдикции от 19.04.2023г. решение Серпуховского городского суда Московской области от 28.09.2021г. в неизмененной части и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Московского областного суда от 31.08.2022г. оставлено без изменения, кассационная жалоба ФИО1 – без удовлетворения (л.д.230-237 т.4).

10.02.2017г. между ФИО2, ФИО1 и ООО «Ферма» в лице генерального директора ФИО2 заключен договор аренды нежилого помещения №1-02/17 по <адрес>, общей площадью 1458,7 кв.м., сроком на 5 лет. Соглашением от 06.05.2019г. договор аренды нежилого помещения №1-02/17 от 10.02.2017г. расторгнут (л.д.244-250 т.4).

Согласно заключению Серпуховской торгово-промышленной палаты №83-05/23 от 31.05.2023г., заказчиком которого является ФИО2, по результатам рецензирования экспертного заключения №72 от 06.06.2022г., выполненного оценщиком У., данное заключение не соответствует требованиям законодательства РФ об оценочной деятельности, в том числе требованиям федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и стандартов и правил оценочной деятельности. На основании изложенного, итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, отраженная в Экспертном заключении, получена с существенными нарушениями законодательства об оценочной деятельности, не может быть признана достоверной и рекомендуемой для целей данного экспертного заключения, т.е. данные нарушения являются существенными (л.д.1-22 т.5).

Согласно заключению Серпуховской торгово-промышленной палаты №43-06/23 от 15.06.2023г., заказчиком которого является ФИО2, по результатам рецензирования экспертного заключения №610/06 от 06.06.2022г., выполненного оценщиком У., данное заключение не соответствует требованиям законодательства РФ об оценочной деятельности, в том числе требованиям федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и стандартов и правил оценочной деятельности. На основании изложенного, итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, отраженная в Экспертном заключении, получена с существенными нарушениями законодательства об оценочной деятельности, не может быть признана достоверной и рекомендуемой для целей данного экспертного заключения, т.е. данные нарушения являются существенными (л.д. 23-36 т.5).

Согласно выписке из ЕГРЮЛ по состоянию на 22.06.2023г. дата регистрации юридического лица ООО «Ферма» 31.07.2017г., генеральным директором является ФИО2 Основной вид деятельности организации - деятельность ресторанов и услуги по доставке продуктов питания (л.д.43-51 т.5).

Из заключения №610/06 ООО «АВТЭКС» от 2023г., заказчиком которого является ФИО1, следует, что величина чистого операционного дохода, от эксплуатации объекта недвижимости, расположенного по адресу: <адрес>, пом.2, за период с 02.06.2022г. по 05.06.2023г. составляет 1 981 198 руб. (л.д. 52-89 т.5).

Представителем истца адвокатом Макаровым В.В. представлены в материалы дела скриншоты страниц из сети Интернет с отзывами о сауне, расположенной по <адрес>. (л.д.90-111 т.5).

06.05.2019г. между ФИО2 и ООО «Ферма» в лице генерального директора ФИО2 заключен договор аренды нежилого помещения №1-05/19 по <адрес>, помещение 1, общей площадью 1007,3 кв.м., сроком на 5 лет. 31.10.2019г. заключено дополнительное соглашение №1 к договору аренды нежилого помещения №1-05/19от 06.05.2019г. (л.д.112-119 т.5).

По ходатайству сторон определением Серпуховского городского суда Московской области от 22.06.2023г. по делу назначена строительно-техническая и оценочная экспертиза, производство которой поручено экспертам АНО «Центральное бюро судебных экспертиз №1» (л.д.134-141 т.5).

Согласно экспертному заключению №1338-ЗЭ АНО «Центральное бюро судебных экспертиз» нежилое помещение – сауна площадью 159 кв.м. (состоящее из помещений №1 площадью 41,4 кв.м., №2 площадью 2,8 кв.м., №3 площадью 7,2 кв.м., №4 площадью 5,7 кв.м., №5 площадью 75,4 кв.м., №7 площадью 9,4 кв.м., №8 площадью 2,7 кв.м., №9 площадью 10,2 кв.м., №10 площадью 0,3 кв.м., №11 площадью 4,0 кв.м.), расположенное по <адрес>, на 1 этаже использовалось в предпринимательских целях в период: с 21.05.2018г. по 30.08.2018г., с 11.02.2020г. по 29.03.2020г., с 25.06.2020г. по 27.10.2021г., с 08.11.2021г. до июня 2022г. (июнь 2022г. не включительно), и не использовалось в предпринимательских целях в период: с 31.08.2018г. по 10.02.2020г., с 30.03.2020г. по 24.06.2020г., с 28.10.2021г. по 07.11.201г., с июня 2022г. по июнь 2023г. Среднерыночный размер дохода от использования недвижимого имущества – нежилого помещения (сауны) площадью 159 кв.м. (состоящее из помещений №1 площадью 41,4 кв.м., №2 площадью 2,8 кв.м., №3 площадью 7,2 кв.м., №4 площадью 5,7 кв.м., №5 площадью 75,4 кв.м., №7 площадью 9,4 кв.м., №8 площадью 2,7 кв.м., №9 площадью 10,2 кв.м., №10 площадью 0,3 кв.м., №11 площадью 4,0 кв.м.) в предпринимательских целях, расположенного по <адрес>, на 1 этаже в период с 21.05.2018г. по 05.06.2023 в целом с учетом округления составляет: 6 358 000 руб. (шесть миллион триста пятьдесят восемь тысяч рублей) (л.д. 155-275 т.5).

Ответчиком ФИО2 в материалы дела представлены: ответ от 10.07.2023г. об отсутствии в Каширском ТО АО «Мосэнергосбыт» договоров энергоснабжения по объекту, расположенному по <адрес> с кадастровым <номер> (л.д. 148 т.5); ответ МУП «Водоканал-Сервис» от 17.07.2023г. о том, что за период с 2017 года по настоящее время договоры технологического присоединения к централизованным сетям холодного водоснабжения и водоотведения в отношении объектов по <адрес>, с кадастровыми <номер> и <номер>, с МУП «Водоканал-Сервис» не заключались и соответствующие заявки на подключение в названный период не поступали (л.д.149 т.5); ответ от 12.07.2023г. о том, что по <адрес> с кадастровым <номер>, поставка газа ООО «Газпром межрегионгаз Москва» не осуществляется (л.д.150 т.5); акт технического осмотра здания от 17.08.2023г. об отсутствии централизованного водоснабжения в помещении по <адрес> с кадастровым <номер> (л.д.152 т.5); скриншот страницы из электронной почты ФИО2 - <адрес> с требованием об удалении в Яндекс-картах информации о сауне по <адрес> (л.д.10 т.6); сканкопии страниц с Интернет-сайтов, все аккаунты которых зарегистрированы на электронную почту <адрес> (л.д.11-18 т.6); замечания по экспертному заключению АНО «Центральное бюро судебных экспертиз» (л.д.19-20 т.6).

Допрошенный при рассмотрении дела в качестве специалиста У. поддержал свое заключение об оценке рыночной стоимости величины чистого операционного дохода от эксплуатации спорного объекта недвижимости. Показал, что для сравнения использовались аналогичные помещения, сдаваемые в аренду, период пандемии им не учитывался (л.д. 167 т.1).

Допрошенный в качестве свидетеля С. пояснил, что в сети Интернет он нашел сауну <адрес>, позвонил со своего номера телефона на номер, указанный на странице сайта. 13.02.2022г. в 14.24 час. произвел предварительную оплату в размере 1500 руб. по номеру карты, который ему продиктовали, получателем денежных средств являлся Х. После чего он посетил сауну. Перед сауной стояли мешки с бетоном, но ремонтные работы не велись. Во время посещения сауны он расплатился еще наличными денежными средствами. По представленным на обозрение фотографиям С. подтвердил, что посещал именно эту сауну, которая изображена на фотографии. Об этом посещении им был составлен отзыв в сети Интернет.

Допрошенный в судебном заседании в качестве свидетеля Ф. показал, что изначально он занимался организацией работы сауны по <адрес>, рекламировал её, как финскую сауну. В период времени с 2016 по 2018 год он неофициально работал в ресторане и сауне, следил за её состоянием, занимался обслуживанием парилки, бассейна и принимал денежные средства от посетителей, впоследствии передавал их руководителю комплекса ФИО2 Ежемесячная прибыль от работы сауны составляла от 100 до 250000-300000 руб., бухгалтерский учет денежных средств не проводился, расходные материалы покупались по мере необходимости, сумму чистого дохода пояснить не смог. Посещение сауны в час стоило 1500 рублей. В тот период времени в сауне все коммуникации имелись, в том числе вода и отопление. Газовое отопление не работало в 2018 году, он присутствовал при отключении газа, после чего отопление было электрическое. В период отключения газа ресторан и сауна работали. На третьем этаже ресторана расположена веранда, она работает при заказах банкетного зала. На веранде иногда ставили мебель для отдыха. В сауне работал сотрудник по имени Далер, когда свидетеля не было на работе, Далер убирался в помещениях, встречал гостей, собирал у них денежные средства, и передавал ФИО4. В период, когда он работал, в 2018 году, какие-то ремонтные работы проводились в русской и турецкой сауне, в туалете и в хамаме. В финской сауне ремонт не проводился. Со слов ФИО1 ему известно о конфликте при установке забора, которым делили землю. Подробности конфликта ему не известны. В 2019 году он практически не работал.

Допрошенный в качестве свидетеля Н. пояснил, что работает в автотехцентре с 2017 года. В метрах 15 расположен ресторан «Ферма» на <адрес>, про сауну ему ничего не известно. В зданиях, которые расположены рядом, проводились какие-то ремонтные работы.

Допрошенный в качестве эксперта И. своё заключение по оценке спорного помещения поддержал и пояснил, что при проведении экспертизы им был использован сравнительный подход в оценке, в рамках которого можно было установить стоимость аналогов на момент 2017 года. По базе были выбраны аналогичные объекты, проанализированы и установлены цены, за исключением террасы, её невозможно было сравнить. У нее отсутствуют стены, крыша, окна, поэтому в оценке террасы был избран затратный подход. Стоимость земельного участка в расчетах не участвовала. Поскольку стоял вопрос о стоимости одного квадратного метра помещения, то были подобраны аналоги, у которых не имелись земельные участки. Для сравнения использовались только коммерческие помещения.

Экспертное заключение составлено полно, в соответствии с требованиями действующего законодательства, принимается судом как доказательство по делу, оснований не доверять выводам экспертного заключения у суда не имеется, с учетом квалификации, образования и стажа работы лица, составившего экспертное заключение. Доказательств, ставящих под сомнение выводы указанной экспертизы, сторонами и третьими лицами в материалы дела не представлено, о проведении повторной экспертизы не заявлено.

Суд полагает необходимым отметить, что, по смыслу положений ст. 86 ГПК Российской Федерации заключение судебной экспертизы является одним из самых важных видов доказательств по делу, поскольку оно отличается использованием специальных познаний и научными методами исследования. При этом, нормы действующего законодательства не дают право суду самостоятельно разрешить вопросы, требующие специальных познаний в определенной области науки. Суд оценивает экспертное заключение с точки зрения соблюдения процессуального порядка назначения экспертизы, соблюдения процессуальных прав лиц, участвующих в деле, соответствия заключения поставленным вопросам, его полноты, обоснованности и достоверности в сопоставлении с другими доказательствами по делу, эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.

При рассмотрении дела установлено, что на основании договора купли-продажи от 12.12.2011 истец ФИО2 и ответчик ФИО1 приобрели в общую долевую собственность земельный участок площадью 1361 кв.м. и часть нежилого здания площадью 608,2 кв.м., расположенные по <адрес>, доля ФИО2 – 70/100, доля ФИО1 – 30/100. В результате реконструкции части здания его площадь увеличилась до 1458,70 кв.м., поставлена на кадастровый учет под КН <номер>. На основании договора аренды от 10.02.2017 нежилое здание с КН <номер> передано собственниками в аренду ООО «Ферма». На основании соглашения от 23.11.201 нежилое здание КН <номер> было разделено между собственниками, в собственность ФИО2 выделено нежилое помещение площадью 1007,3 кв.м. с кадастровым <номер>, в собственность ФИО1 выделено нежилое помещение площадью 451,4 кв.м. с кадастровым <номер>. На основании договора купли-продажи от 25.04.2018 ФИО1 продал ФИО2 70/100 доли в праве собственности на нежилое помещение площадью 451,4 кв.м. с кадастровым <номер>. После чего, соглашением от 21.05.2018 произведен раздел данного помещения КН <номер>, с выделением в собственность ФИО2 помещения площадью 323,0 кв.м. с кадастровым <номер>, в собственность ФИО1 помещения площадью 128,4 кв.м. с кадастровым <номер>. Право собственности на выделенные нежилые помещения зарегистрировано.

Решением Серпуховского городского суда Московской области от 30.06.2021г. по делу №2-255/2021 исковые требования ФИО1 о признании недействительным соглашения о реальном разделе нежилого помещения от 23.11.2017 года, подписанное Ю. от имени ФИО1 и ФИО2 о реальном разделе нежилого помещения по <адрес>, применении последствий недействительности сделки, признании недействительным договора купли-продажи от 25.04.2018 года, заключенного между ФИО1 и ФИО2, признании недействительным соглашения о реальном разделе нежилого помещения от 21.05.2018 года, подписанное Ю. от имени ФИО1 и ФИО2 о реальном разделе нежилого помещения по <адрес>, применении последствий недействительности сделки - оставлены без удовлетворения (л.д.10-18 т.1, л.д. 3-8 т.6).

В отмененной части принято новое решение.

Признано недействительным соглашение от 21.05.2018, подписанное Ю. от имени ФИО1 и ФИО2 о реальном разделе нежилого помещения по <адрес>.

Согласно пункту 1 статьи 252 ГК имущество, находящееся в долевой собственности, может быть разделено между ее участниками по соглашению между ними.

Участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества (пункт 2 статьи 252 ГК РФ).

Несоразмерность имущества, выделяемого в натуре участнику долевой собственности на основании статьи 252 ГК РФ, его доле в праве собственности устраняется путем выплаты соответствующей денежной суммы или иной компенсации. Выплата участнику долевой собственности остальными собственниками компенсации вместо выдела его доли в натуре допускается с его согласия. В случаях, когда доля собственника незначительна, не может быть реально выделена и он не имеет существенного интереса в использовании общего имущества, суд может и при отсутствии согласия этого собственника обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему компенсацию (пункт 4 статьи 252 ГК РФ).

Располагая представленными доказательствами, оценивая их в совокупности, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований ФИО1 о взыскании с ответчика компенсации за несоразмерность стоимости причитающейся доли в праве собственности в размере 5 187 920 руб., поскольку суд соглашается с выводами эксперта И., из заключения которого следует, что ФИО1 на 30/100 доли выделено на 13,8 кв.м. больше, чем величина идеальной доли. ФИО1 на 30/100 доли выделено на 1 255 768 руб. больше стоимости идеальной доли в стоимостном выражении, с учетом того, что помещение 6 площадью 154,7, расположенное на техническом этаже, выделенном в собственность ФИО2, является открытым.

Требования истца о взыскании с ответчика компенсации за несоразмерность стоимости причитающейся доли в праве собственности в размере 5 187 920 руб. на основании проведенной по делу №2-255/2021 строительно-технической экспертизы, выполненной экспертом К., суд находит необоснованными, поскольку экспертиза была проведена по состоянию на 2021 г. при рассмотрении иного дела и установлении иных обстоятельств. При разрешении возникшего спора между сторонами судом была назначена строительно-техническая экспертиза, и учитывая, что судебная экспертиза проведена в порядке, установленном ст. 84 ГПК РФ, заключение эксперта выполнено в соответствии с требованиями ст. 86 ГПК РФ с учетом фактических обстоятельств по настоящему делу, пояснений эксперта, допрошенного при рассмотрении дела, судом приняты результаты экспертного заключения.

Разрешая требования истца ФИО1 о взыскании с ответчика ФИО2 убытков в виде упущенной выгоды в размере 2 594 741 руб. 4 копейки, суд приходит к следующему.

В соответствии с п.1 ст. 209 Гражданского кодекса РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжение своим имуществом.

В силу п.1 ст.244 Гражданского кодекса РФ имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности.

Имущество может находиться в общей собственности с определением доли каждого из сособственников в праве общей собственности (долевая собственность) или без определения таких долей (совместная собственность) (п.2 ст.244 Гражданского кодекса РФ).

В силу п.1 ст. 246 Гражданского кодекса РФ распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех её участников.

Как предусмотрено п.2 ст. 247 Гражданского кодекса РФ, участник долевой собственности имеет право на предоставление в его владение и пользование части общего имущества, соразмерной его доле, а при невозможности этого вправе требовать от других участников, владеющих и пользующихся имуществом, приходящимся на его долю, соответствующей компенсации.

Исходя из смысла вышеприведенной нормы права компенсация является, по своей сути, возмещением понесенных одним сособственником имущественных потерь, которые возникают при объективной невозможности осуществления им полномочий по владению и пользованию имуществом, приходящимся на его долю, вследствие действий другого сособственника, в том числе тогда, когда этот другой сособственник за счет потерпевшего использует больше, чем ему причитается.

Именно в этом случае ограниченный в осуществлении правомочий участник общей долевой собственности вправе ставить вопрос о выплате ему компенсации, которая определяется с учетом реальной возможности использовать принадлежащую долю имущества самостоятельно, а не в составе единой вещи.

Исчисление дохода от использования имущества, находящегося в долевой собственности, осуществляется на основании ст. 248 Гражданского кодекса Российской Федерации, в соответствии с которой такой доход поступает в состав общего имущества и распределяется между участниками долевой собственности соразмерно их долям, если иное не предусмотрено соглашением между ними.

Между тем, истцом ставится вопрос о взыскании убытков в виде упущенной выгоды в связи с невозможностью использования принадлежащего ему имущества.

На основании статьей 12 ГК РФ возмещение убытков является одним из способов защиты гражданских прав, направленных на восстановление имущественных прав потерпевшего лица.

Лицо, право которого нарушено, в соответствии со статьей 15 ГК РФ может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.

Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

В силу норм статьи 393 ГК РФ следует исходить из принципа полного возмещения убытков, если законом или договором не предусмотрено их ограничение.

Возмещение убытков в полном размере означает, что в результате их возмещения кредитор должен быть поставлен в положение, в котором он находился бы, если бы обязательство было исполнено надлежащим образом.

При рассмотрении дел о возмещении убытков следует иметь принимать во внимание положение пункта 4 статьи 393 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которому при определении упущенной выгоды учитываются предпринятые стороной для ее получения меры и сделанные с этой целью приготовления (пункт 14 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23 июня 2015 года N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации").

При этом истец не обосновал и не представил доказательств того, что в период с 21.05.2018 по 05.06.2023 по вине ответчика он не имел возможности получить тот доход от использования недвижимого имущества, который мог бы быть им получен, если бы он использовал спорное имущество, в том числе по вине ответчика не имел возможности заключить договоры аренды с третьими лицами и получить в результате этого соответствующую прибыль.

Истец ФИО1 является собственником доли в праве собственности, выдел которой в натуре не произведен, порядок пользования не определялся, а значит, в силу статей 246, 247 Гражданского кодекса Российской Федерации вправе пользоваться и распоряжаться имуществом только по соглашению с иными участниками общей долевой собственности.

При рассмотрении дела истец пояснял, что каких-либо мер для использования имущества он не принимал, так, не обращался в правоохранительные органы в связи чинением ему препятствий в пользовании имуществом, не заключал договоров аренды, доказательств того, что он каким-либо образом был лишен возможности использования и распоряжения своим имуществом не представлено, в связи с чем суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении заявленных требований.

Сама по себе имеющаяся у собственника доля в праве на помещения при отсутствии доказательств ее использования не может являться основанием для взыскания убытков в виде упущенной выгоды.

Стороной ответчика заявлено о пропуске истцом срока исковой давности для обращения в суд с данными требованиями, поскольку о совершении сделок и обстоятельствах их совершения истец знал или должен был знать. У истца, как добросовестного собственника помещений, имелась возможность в получении любой информации относительно правового статуса спорного объекта в регистрирующем органе.

Согласно ст. 195 Гражданского кодекса Российской Федерации исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено.

Исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения. Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске (пункт 2 статьи 199 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В п. 15 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29 сентября 2015 года N 43 "О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности" разъяснено, что истечение срока исковой давности является самостоятельным основанием для отказа в иске (абзац второй пункта 2 статьи 199 Гражданского кодекса Российской Федерации). Если будет установлено, что сторона по делу пропустила срок исковой давности и не имеется уважительных причин для восстановления этого срока для истца - физического лица, то при наличии заявления надлежащего лица об истечении срока исковой давности суд вправе отказать в удовлетворении требования только по этим мотивам, без исследования иных обстоятельств дела.

Пунктом 1 статьи 196 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 указанного кодекса.

По общему правилу течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права (пункт 1 статьи 200 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии со ст.195 ГК РФ исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено.

Согласно п.1 ст. 181 ГК РФ срок исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной (пункт 3 статьи 166) составляет три года. Течение срока исковой давности по указанным требованиям начинается со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки, а в случае предъявления иска лицом, не являющимся стороной сделки, со дня, когда это лицо узнало или должно было узнать о начале ее исполнения. При этом срок исковой давности для лица, не являющегося стороной сделки, во всяком случае не может превышать десять лет со дня начала исполнения сделки.

В силу п.2 ст. 199 ГК РФ исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения. Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

Суд апелляционной инстанции по делу №2-255/2021 в определении от 08.11.2021 указал, что в материалах дела отсутствуют бесспорные доказательства того, что о заключении соглашения от 21.05.2018 истец узнал или должен был узнать ранее указанной им даты - 2020 год.

Таким образом, принимая во внимание вышеуказанные нормы права, исследовав и оценив доказательства в их совокупности по правилам статей 55, 67 ГПК РФ, суд пришел к выводу о том, что срок исковой давности по требованиям истца о взыскании с ответчика ФИО2 компенсации за несоразмерность стоимости причитающейся доли в праве и убытков в виде упущенной выгоды, о применении которого заявлено стороной ответчика, истцом не пропущен, поскольку составляет 3 года, истец обратился в суд с настоящим иском 14.06.2022.

Руководствуясь ст.ст. 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 о взыскании с ответчика ФИО2 в пользу истца компенсации за несоразмерность стоимости причитающейся доли в праве собственности в размере 5 187 920 руб., взыскании убытков в виде упущенной выгоды в размере 2 594 741 руб. 4 копейки, оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в Московский областной суд через Серпуховский городской суд в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме.

Председательствующий судья: Е.С. Краснова

Мотивированное решение изготовлено 29 ноября 2023 года