Решение по делу № 2-891/2025 от 24.09.2025 | Тейковский районный суд (Ивановская область)

Категория дела Об устранении нарушений жилищного законодательства Гражданское Удовлетворено

Краткое содержание дела Все четыре части решения кратко

Вводная частькто, когда и о чём судился

Описательная частьчто требовал истец и что отвечал ответчик

Мотивировочная частьчем суд руководствовался и почему так решил

Исследовав материалы дела, оценив доказательства, имеющиеся в деле в совокупности и каждое в отдельности, по правилам статей 59, 60, 67 ГПК Российской Федерации суд приходит к следующим выводам. Вместе с тем

Резолютивная частьитоговое решение суда

Исковые требования Службы государственной жилищной инспекции Ивановской области к Обществу с ограниченной ответственностью «Центр по расчетам за услуги ЖКХ Ивановской области» об устранении нарушений жилищного законодательства удовлетворить.

Суды по аналогичным делам принимают разные решения

Посмотреть все аналогичные дела →

Дело № 2-891/2025

УИД 37RS0020-01-2025-001134-94

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

Ивановская область, г.Тейково 22 сентября 2025 года

Тейковский районный суд Ивановской области в составе

председательствующего судьи Димитриенко Т.А.,

при секретаре Ломоносовой Т.А.,

с участием представителя ответчика по доверенности ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Службы государственной жилищной инспекции Ивановской области к Обществу с ограниченной ответственностью «Центр по расчетам за услуги ЖКХ Ивановской области» об устранении нарушений жилищного законодательства,

установил:

Служба государственной жилищной инспекции Ивановской области (далее по тексту – Ивгосжилинспекция, Служба) обратилась с вышеназванным иском, указав в его обоснование, что согласно реестру лицензий Ивановской области ООО «Центр по расчетам за услуги жилищно-коммунального хозяйства Ивановской области» осуществляло управление многоквартирным домом по адресу: <адрес> (далее - МКД). На основании решения о проведении инспекционного визита от 07.06.2024 № 710-Р в связи с поступлением в адрес Службы обращения от 21.05.2024 № вх-7326-019/1-14 по вопросу ненадлежащего содержания общего имущества указанного МКД, инспектором Службы ФИО2 10.06.2024 осуществлен внеплановый инспекционный визит по адресу МКД, в ходе которого установлено, что:

- в подъездах № 1, 2, 4 МКД с 1 по 5 этажи имеются местные повреждения окрасочного, побелочного слоев стен, потолков в виде сколов, трещин, отслоений, следов протечек,

- в подъезде № 3 МКД проведен косметический ремонт жителем МКД;

- в квартирах № 15, 28, 58 МКД на потолке и стенах имеются следы протечек с кровли МКД, а также повреждения внутренней отделки помещений;

- на кровле МКД (над подъездом № 1 МКД, в том числе, над квартирой № 15 МКД; над подъездом № 2 МКД, в том числе, над квартирой № 28 МКД; над подъездом № 4 МКД, в том числе, над квартирой № 58 МКД) имеются местные повреждения кровельного покрытия в виде вздутий, разрывов, неплотности прилегания кровельного покрытия к оголовкам вентканалов;

- площадка перед входом в подъезд № 1 МКД, а также в тамбуре подъезда № 1 МКД имеются сколы, выбоины, неровности в бетонном покрытии;

- козырьки над входами в подъезды № 1, 4 МКД имеют разрушения бетонного слоя, следы протечек, сколы, над подъездом № 4 МКД - на стене имеются темные пятна, похожие на плесень, зарастание мхом;

- в подъезде № 1 МКД между 1 и 2 этажами отсутствует поливинилхлоридное покрытие перил;

- в подъезде № 1 МКД на 2 этаже отсутствует дверца технологической ниши (над этажным электрическим щитком);

- в подъездах № 2, 4 МКД местами отсутствуют балясины в лестничных перилах;

- в подъездах № 2, 4 МКД между 1 и 2 этажами имеются следы крепления приборов отопления (радиаторов) и подводящие трубопроводы, однако, приборы отопления отсутствуют;

- в подъезде № 4 МКД между 3 и 4 этажами отсутствует вторая оконная рама, а также имеется повреждение остекление, между 4 и 5 этажами - местные повреждения остекления;

- в подъезде № 4 МКД деревянные двери (входная и в тамбуре) имеют повреждения дверного полотна (следы гниения, отверстия), неплотное прилегание двери к дверной коробке в тамбуре.

Результаты данной проверки оформлены актом от 10.06.2024 № 225-о, на основании которого Службой вынесено Предписание от 10.06.2024 № 159-о со сроком исполнения до 02.09.2024 и предоставлением информации об исполнении до 04.09.2024.

Решением Арбитражного суда Ивановской области от 10.03.2025 по делу №А17-7539/2024 удовлетворены требования общества в части признания недействительным пункта 8 предписания.

28.05.2025 в адрес Службы от ООО «Центр по расчетам за услуги ЖКУ Ивановской области» поступили документы о ходе исполнения предписания от 10.06.2024 № 159-0, а именно: сопроводительное письмо, акт выполненных работ от 31.08.2024, согласно которому, управляющая организация выполнила работы (мероприятия) вмененные предписанием. Однако, поскольку в данном акте имелась отметка «от подписи отказался» в месте подписи со стороны заказчика (собственника помещений в МКД), Службой было принято решение о необходимости повторного выхода по адресу МКД.

03.06.2025 инспектором Службы проведено повторное обследование общего имущества МКД, в ходе визуального осмотра которого установлено, что предписание от 10.06.2024 № 159-о исполнено частично, а именно в части пунктов:

- устранить сколы, выбоины, неровности в бетонном покрытии площадки перед входом в подъезд № 1 МКД;

- обеспечить наличие поливинилхлоридного покрытия перил в подъезде № 1 МКД между 1 и 2 этажами;

- установить дверцу технологической ниши (над этажным электрическим щитком) в подъезде № 1 МКД на 2 этаже;

- установить вторую оконную раму в подъезде № 4 МКД между 3 и 4 этажами, а также устранить повреждения остекления между 4 и 5 этажами;

- устранить повреждения дверного полотна (следы гниения, отверстия) деревянных дверей (входная и в тамбуре) в подъезде № 4 МКД, в связи с чем, указанные нарушения сняты с контроля Службы. Остальные работы ООО «Центр по расчетам за услуги ЖКУ Ивановской области» не выполнены.

Неисполнение предписания ущемляет права и законные интересы граждан, проживающих в МКД, тем самым игнорируются требования жилищного законодательства.

Ссылаясь на положения статей 20, 39, 162 Жилищного кодекса РФ, пунктов 16,17 Правил содержания общего имущества в многоквартирном жилом доме, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006г. № 491 и положения Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных Постановлением Госстроя России от 27.09.2003г. № 170, истец просит суд обязать ответчика устранить нарушения жилищного законодательства в содержании многоквартирного дома по адресу: <адрес>, в течении двух месяцев с момента вступления решения в законную силу, а именно:

- устранить местные повреждения окрасочного, побелочного слоев стен, потолков в подъездах №1, 2, 4 МКД с 1 по 5 этажи;

- устранить местные повреждения кровельного покрытия МКД над подъездом № 1 МКД, в том числе, над квартирой № 15 МКД; над подъездом № 2 МКД, в том числе, над квартирой № 28 МКД; над подъездом № 4 МКД, в том числе, над квартирой № 58 МКД;

- устранить сколы, выбоины, неровности в бетонном покрытии площадки в тамбуре подъезда № 1 МКД;

- обеспечить исправное состояние бетонного слоя козырьков над входами в подъезды № 1, 4 МКД, а также обеспечить очистку стены над козырьком подъезда № 4 МКД от темных пятен, похожих на плесень, зарастания мхом;

- установить балясины в лестничных перилах в подъездах № 2, 4 МКД;

- устранить повреждения остекления между 3 и 4 этажами;

- устранить неплотное прилегание двери к дверной коробке в тамбуре подъезда № 4 МКД.

Представитель истца - Службы государственной жилищной инспекции Ивановской области в судебном заседании не участвовал, в письменном заявлении ходатайствовал о рассмотрении дела в свое отсутствие, указав, что исковые требования поддерживает в полном объеме, представил дополнительные пояснения с учетом отзыва ответчика (л.д. 143-144, 182).

Представитель ответчика представителя ответчика ООО «Центр по расчетам за услуги жилищно-коммунального хозяйства Ивановской области» по доверенности ФИО1 в судебном заседании исковые требования не признал, указав, что с 1 декабря 2024 года управление спорным МКД ООО «Центр по расчетам за услуги ЖКХ» не выполняет, с октября 2024 года жители данного МКД оплату за содержание и ремонт не производят, в настоящее время дом находится под управлением ТСЖ «Мирный дом», доступ к общему имуществу дома отсутствует. Требования, изложенные в предписании, обществом были исполнены 31.08.2024 года, о чем были направлены подтверждающие документы в Службу ГЖИ. Однако, повторный выезд сотрудниками ГЖИ организован только 03.06.2025 года, то есть спустя год после фактического устранения недостатков, чем нарушен срок проведения внеплановой проверки по контролю исполнения предписания. Полагает, что за время, прошедшее со времени устранения недостатков эти повреждения могли образоваться вновь в результате эксплуатации, в том числе, в результате умышленных действий жителей дома. Обратил внимание, что решением Тейковского районного суда от 03.05.2024 года по делу № 2-511/2024 удовлетворены исковые требования прокурора Гаврилово-Посадского района Ивановской области к обществу с ограниченной ответственностью «Центр по расчетам за услуги ЖКХ Ивановской области», на ответчика возложена обязанность устранить отслоение краски на стенах лестничных клеток в 1 и 4 подъездах многоквартирного дома и разрушение окрасочного слоя оконной коробки на лестничной клетке 4 этажа 4 подъезда МКД, расположенного по адресу: <адрес> путем проведения ремонтных работ, в срок до 1 июля 2024 года. Во исполнение указанного решения было возбуждено исполнительное производство, которое окончено в связи с исполнением требований должником, таким образом, исполнение части требований подтверждается документами исполнительного производства. Кроме того, крыша данного МКД требует капитального ремонта, что подтверждается экспертным заключением, устранить протечки в ходе текущего ремонта невозможно. Также обратил внимание на то, что данный объем работ договором управления МКД не предусмотрен, общих собраний жителей по данному вопросу не проводилось, тариф за содержание и ремонт не соответствует тому объему работ, выполнение которого требуют от ответчика (л.д. 132, 191-193).

Представитель третьего лица ТСЖ «Мирный дом» Феклинова Л.Р. в судебное заседание не явилась, направила письменный отзыв, в котором исковое заявление поддержала и просила удовлетворить, указав, что в период управления спорным многоквартирным домом ответчик выполнял обязательства ненадлежащим образом, общедомовое имущество за этот период приобрело множественные дефекты, жители вынуждены были за свой счет производить ремонты (вставляли окна в подъезде, заменили входную дверь в подъезд № 4), полагает, что поскольку предписание выдано за нарушения, имевшие место в период управления, смена способа управления не отменяет обязанности управляющей компании его исполнить (л.д.174).

В соответствии с ч. 2 ст. 162 ЖК РФ по договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья, органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива, лица, указанного в пункте 6 части 2 статьи 153 настоящего Кодекса, либо в случае, предусмотренном частью 14 статьи 161 настоящего Кодекса, застройщика) в течение согласованного срока за плату обязуется выполнять работы и (или) оказывать услуги по управлению многоквартирным домом, оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам или в случаях, предусмотренных статьей 157.2 настоящего Кодекса, обеспечить готовность инженерных систем, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.

Управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме, или в случаях, предусмотренных статьей 157.2 настоящего Кодекса, постоянную готовность инженерных коммуникаций и другого оборудования, входящих в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, к предоставлению коммунальных услуг (ч. 1 ст. 161 ЖК РФ).

Согласно п.п. 1, 2 ч. 1.1 ст. 161 ЖК РФ надлежащее содержание общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме должно осуществляться в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации, в том числе в области обеспечения санитарно-эпидемиологического благополучия населения, о техническом регулировании, пожарной безопасности, защите прав потребителей, и должно обеспечивать: соблюдение требований к надежности и безопасности многоквартирного дома; безопасность жизни и здоровья граждан, имущества физических лиц, имущества юридических лиц, государственного и муниципального имущества.

При управлении многоквартирным домом управляющей организацией она несет ответственность перед собственниками помещений в многоквартирном доме за оказание всех услуг и (или) выполнение работ, которые обеспечивают надлежащее содержание общего имущества в данном доме и качество которых должно соответствовать требованиям технических регламентов и установленных Правительством Российской Федерации правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, за предоставление коммунальных услуг в зависимости от уровня благоустройства данного дома, качество которых должно соответствовать требованиям установленных Правительством Российской Федерации правил предоставления, приостановки и ограничения предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, правил пользования газом в части обеспечения безопасности при использовании и содержании внутридомового и внутриквартирного газового оборудования при предоставлении коммунальной услуги газоснабжения, или в случаях, предусмотренных статьей 157.2 настоящего Кодекса, за обеспечение готовности инженерных систем (ч. 2.3 ст. 161 ЖК РФ).

В соответствии с частью 3 статьи 200 Жилищного кодекса Российской Федерации лицензиат, в случае исключения сведений о многоквартирном доме из реестра лицензий субъекта Российской Федерации, а также в случае прекращения или аннулирования лицензии в соответствии со статьей 199 данного кодекса обязан надлежащим образом исполнять обязанности по управлению многоквартирным домом, оказанию услуг и (или) выполнению работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации до дня:

1) возникновения в соответствии с частью 7 статьи 162 Кодекса обязательств по управлению таким домом у управляющей организации, выбранной общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме или отобранной по результатам проведенного органом местного самоуправления открытого конкурса;

2) возникновения обязательств по договору управления многоквартирным домом, заключенному управляющей организацией с товариществом собственников жилья, жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;

3) возникновения обязательств по договорам, указанным в частях 1 и 2 статьи 164 Кодекса;

4) государственной регистрации товарищества собственников жилья, жилищного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива.

Из материалов дела судом установлено, что ООО «Центр по расчетам за услуги жилищно-коммунального хозяйства Ивановской области» осуществляло управление многоквартирным домом по адресу: <адрес> период с апреля 2015 года. Указанный МКД исключен из перечня домов, находящихся под управлением ООО «Центр по расчетам за услуги ЖКХ», с 01.12.2024 года (л.д. 182).

Согласно сведений ГИС ЖКХ в настоящее время управление МКД по адресу: <адрес> осуществляет ТСЖ «Мирный дом», который приступил к управлению с мая 2025 года, в связи с чем, в соответствии с положениями ч.3 ст. 200 ЖК РФ, ООО «Центр по расчетам за услуги ЖКХ» обязано было продолжать надлежащим образом исполнять обязанности по управлению МКД до указанного времени.

Согласно ч. 3 ст. 39 ЖК РФ, правила содержания общего имущества в многоквартирном доме устанавливаются Правительством Российской Федерации.

Отношения по содержанию общего имущества, принадлежащего на праве общей долевой собственности собственникам помещений в МКД, урегулированы Правилами № 491.

В соответствии с п. 2 Правил № 491, помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом многоквартирном доме (далее - помещения общего пользования), в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, колясочные, чердаки, технические пажи (включая построенные за счет средств собственников помещений встроенные гаражи и площадки для автомобильного транспорта, мастерские, технические чердаки) и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование (включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование); ограждающие несущие конструкции многоквартирного дома (включая фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны и иные ограждающие несущие конструкции); ограждающие ненесущие конструкции многоквартирного дома, обслуживающие более одного жилого и (или) нежилого помещения (включая окна и двери помещений общего пользования, перила, парапеты и иные ограждающие ненесущие конструкции); механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в многоквартирном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения (квартиры); входят в состав общего имущества многоквартирного дома.

Согласно п.п. «а», «б» п. 10 Правил № 491, общее имущество должно содержаться в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации (в том числе о санитарно-эпидемиологическом благополучии населения, техническом регулировании, защите прав потребителей) в состоянии, обеспечивающем: соблюдение характеристик надежности и безопасности многоквартирного дома; безопасность для жизни и здоровья граждан, сохранность имущества физических или юридических лиц, государственного, муниципального и иного имущества.

Требования и нормативы по содержанию и обслуживанию жилого фонда определены Правилами и нормами технической эксплуатации жилищного фонда, утверждены постановлением Госстроя Российской Федерации от 27.09.2003 № 170 и являются обязательными для исполнения как собственниками помещений, так и управляющими организациями.

В названном документе перечислено, что именно должно включаться в содержание и техническое обслуживание дома, а также указаны параметры и условия, которым в целях безопасности людей и сохранности жилого дома в любом случае должны отвечать строительные конструкции этого дома независимо от желания собственников отдельных его помещений и включения ими соответствующих работ и услуг в договор с управляющей компанией.

Правилами 170 установлено, что организация по обслуживанию жилищного фонда должна обеспечивать: заданный температурно-влажностный режим внутри здания; исправное состояние стен для восприятия нагрузок (конструктивную прочность); устранение повреждений стен по мере выявления, не допуская их дальнейшего развития; теплозащиту, влагозащиту наружных стен (п.4.2.1.1.).

При подготовке жилищного фонда к эксплуатации в зимний период надлежит: устранить неисправности: стен, фасадов, крыш, перекрытий чердачных и над техническими подпольями (подвалами), проездами, оконных и дверных заполнений, а также отопительных печей, дымоходов, газоходов, внутренних систем тепло-, водо- и электроснабжения и установок с газовыми нагревателями; привести в технически исправное состояние территорию домовладений с обеспечением беспрепятственного отвода атмосферных и талых вод от отмостки, от спусков (входов) в подвал и их оконных приямков; обеспечить надлежащую гидроизоляцию фундаментов, стен подвала и цоколя и их сопряжения со смежными конструкциями, лестничных клеток, подвальных и чердачных помещений, машинных отделений лифтов, исправность пожарных гидрантов (п.2.6.2.).

Организация по обслуживанию жилищного фонда должна обеспечить: исправное состояние конструкций чердачного помещения, кровли и системы водоотвода; защиту от увлажнения конструкций от протечек кровли или инженерного оборудования; воздухообмен и температурно-влажностный режим, препятствующие конденсатообразованию и переохлаждению чердачных перекрытий и покрытий; обеспечение проектной высоты вентиляционных устройств; чистоту чердачных помещений и освещенность; достаточность и соответствие нормативным требованиям теплоизоляции всех трубопроводов и стояков; усиление тепловой изоляции следует выполнять эффективными теплоизоляционными материалами; исправность в местах сопряжения водоприемных воронок с кровлей, отсутствие засорения и обледенения воронок, протекания стыков водосточного стояка и конденсационного увлажнения теплоизоляции стояка; выполнение технических осмотров и профилактических работ в установленные сроки (п. 4.6.1.1.).

Следует устранять, не допуская дальнейшего развития, деформации в кровельных несущих конструкциях: деревянных (нарушения соединений между элементами, разрушение гидроизоляции мауэрлатов, загнивание и прогиб стропильных ног, обрешетки и др. элементов); железобетонных (разрушение защитного слоя бетона, коррозия арматуры, прогибы и трещины, выбоины в плитах и др.); в кровлях из листовой стали (ослабление гребней и фальцев, пробоины и свищи, коррозия, разрушение окрасочного или защитного слоя); в кровлях из асбестоцементных плиток, листов черепицы и других штучных материалов (повреждения и смещения отдельных элементов, недостаточный напуск друг на друга и ослабление крепления элементов кровель к обрешетке); в кровлях из рулонных материалов (отслоение от основания, разрывы и пробоины, местные просадки, расслоение в швах и между полотнищами, вздутия, растрескивание покровного и защитного слоев); мастичных (отслоение, разрушение мастичного слоя) (п.4.6.1.2.).

Организация по обслуживанию жилищного фонда должна обеспечить: содержание полов в чистоте, выполняя периодическую уборку; устранение повреждений полов по мере выявления, не допуская их дальнейшего развития; предотвращение длительного воздействия влаги на конструкцию полов; восстановление защитно-отделочных покрытий; периодическую проверку технического состояния полов в эксплуатируемых помещениях (п.4.4.1.)

Керамические плитки, отставшие от бетонного основания, перед употреблением должны быть очищены от раствора и замочены водой. Крепление плиток следует производить на цементном растворе, а также с помощью коллоидно-цементного, эпоксидного или другого клея с учетом обеспечения установки заменяемой плитки в одной плоскости с существующими. При ремонте плитки должны быть подобраны по цвету и рисунку (п.4.4.14.).

Заделка разрушенных мест в цементных, мозаичных и асфальтовых полах должна производиться слоями той же толщины и из тех же материалов, что и ранее уложенные полы. Поверхность основания под полы должна быть прочной, насеченной, очищенной от пыли, а также увлажненной (под асфальтовые полы основание не увлажняется). Отремонтированные места цементных полов на вторые сутки следует зажелезнить цементом (п.4.4.15.).

Неисправное состояние лестниц (коррозия металлических косоуров, повышенные прогибы площадок и маршей, неплотное прилегание площадок и маршей к стенам, трещины, выбоины, отслоения пола в лестничных площадках и ступенях, углубления в ступенях от истирания, ослабление крепления ограждений, поручней и предохранительных сеток, повреждение перил, загнивание древесины, недостаточная прочность креплений тетив к подкосоурным балкам и т.п.) следует устранять по мере их появления и не допускать дальнейшего разрушения (п.4.8.1.).

Заделку трещин, углублений, выбоин и сколов в конструкциях лестниц следует производить по мере появления дефектов с применением материалов, аналогичных материалу конструкций. Потерявшие прочность лестничные ступени в разборных маршах должны быть заменены новыми. Зазоры между лестничным маршем и стеной следует заделывать цементным раствором. Исправлять сколы в валиках проступей рекомендуется путем применения готовых вставок или бетонирования на месте. В каменных ступенях поврежденные места следует вырубать и заделывать вставками из камня (п.4.8.4.).

При обнаружении признаков повреждения несущих конструкций балконов, лоджий, козырьков и эркеров работники организаций по обслуживанию жилищного фонда должны принять срочные меры по обеспечению безопасности людей и предупреждению дальнейшего развития деформаций. С целью предотвращения разрушения краев балконной (лоджии) плиты или трещин между балконной (лоджии) плитой и стенами из-за попадания атмосферной влаги металлический слив должен устанавливаться в паз коробки, ширина его должна быть не менее 1,5 толщины плиты и он должен быть заведен под гидроизоляционный слой. Уклон балконной (лоджии) плиты должен быть не менее 3% от стен здания с организацией отвода воды металлическим фартуком или зажелезненной плитой с капельником с выносом не менее 3 - 5 см, в торце слив должен быть заделан в тело панели. В случае аварийного состояния балконов, лоджий и эркеров необходимо закрыть и опломбировать входы на них, провести охранные работы и принять меры по их восстановлению. Работы по ремонту должны выполняться по проекту ( п.4.2.4.2.).

Во взаимосвязи с вышеуказанными правилами постановлением Правительства Российской Федерации от 03.04.2013 № 290 утвержден Минимальный перечень услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме (далее - Минимальный перечень № 290).

В частности, минимальным перечнем предусмотрен перечень работ, выполняемых для надлежащего содержания стен многоквартирных домов: выявление отклонений от проектных условий эксплуатации, несанкционированного изменения конструктивного решения, признаков потери несущей способности, наличия деформаций, нарушения теплозащитных свойств, гидроизоляции между цокольной частью здания и стенами, неисправности водоотводящих устройств; выявление следов коррозии, деформаций и трещин в местах расположения арматуры и закладных деталей, наличия трещин в местах примыкания внутренних поперечных стен к наружным стенам из несущих и самонесущих панелей, из крупноразмерных блоков; выявление повреждений в кладке, наличия и характера трещин, выветривания, отклонения от вертикали и выпучивания отдельных участков стен, нарушения связей между отдельными конструкциями в домах со стенами из мелких блоков, искусственных и естественных камней; выявление в элементах деревянных конструкций рубленых, каркасных, брусчатых, сборно-щитовых и иных домов с деревянными стенами дефектов крепления, врубок, перекоса, скалывания, отклонения от вертикали, а также наличия в таких конструкциях участков, пораженных гнилью, дереворазрушающими грибками и жучками-точильщиками, с повышенной влажностью, с разрушением обшивки или штукатурки стен; в случае выявления повреждений и нарушений - составление плана мероприятий по инструментальному обследованию стен, восстановлению проектных условий их эксплуатации и его выполнение (п.3).

Работы, выполняемые в целях надлежащего содержания крыш многоквартирных домов: проверка кровли на отсутствие протечек; проверка молниезащитных устройств, заземления мачт и другого оборудования, расположенного на крыше; выявление деформации и повреждений несущих кровельных конструкций, антисептической и противопожарной защиты деревянных конструкций, креплений элементов несущих конструкций крыши, водоотводящих устройств и оборудования, слуховых окон, выходов на крыши, ходовых досок и переходных мостиков на чердаках, осадочных и температурных швов, водоприемных воронок внутреннего водостока; проверка состояния защитных бетонных плит и ограждений, фильтрующей способности дренирующего слоя, мест опирания железобетонных коробов и других элементов на эксплуатируемых крышах; проверка температурно-влажностного режима и воздухообмена на чердаке; контроль состояния оборудования или устройств, предотвращающих образование наледи сосулек; осмотр потолков верхних этажей домов с совмещенными (бесчердачными) крышами идя обеспечения нормативных требований их эксплуатации в период продолжительной и устойчивой отрицательной температуры наружного воздуха, влияющей на возможные промерзания их покрытий; проверка и при необходимости очистка кровли и водоотводящих устройств от мусора, грязи и наледи, препятствующих стоку дождевых и талых вод; проверка и при необходимости очистка кровли от скопления снега и наледи; проверка и при необходимости восстановление защитного окрасочного слоя металлических элементов, окраска металлических креплений кровель антикоррозийными защитными красками и составами; проверка и при необходимости восстановление насыпного пригрузочного защитного слоя для эластомерных или термопластичных мембран балластного способа соединения кровель; проверка и при необходимости восстановление пешеходных дорожек в местах пешеходных зон кровель из эластомерных и термопластичных материалов; проверка и при необходимости восстановление антикоррозионного покрытия стальных связей, размещенных на крыше и в технических помещениях металлических деталей; при выявлении нарушений, приводящих к протечкам, - незамедлительное их устранение. В остальных случаях - разработка плана восстановительных работ (при необходимости), проведение восстановительных работ (п.7)

Работы, выполняемые в целях надлежащего содержания лестниц многоквартирных домов: выявление деформации и повреждений в несущих конструкциях, надежности крепления ограждений, выбоин и сколов в ступенях; выявление наличия и параметров трещин в сопряжениях маршевых плит с несущими конструкциями, оголения и коррозии арматуры, нарушения связей в отдельных проступях в домах с железобетонными лестницами; выявление прогибов косоуров, нарушения связи косоуров с площадками, коррозии металлических конструкций в домах с вестницами по стальным косоурам; выявление прогибов несущих конструкций, нарушений крепления тетив к балкам, поддерживающим лестничные площадки, врубок в конструкции лестницы, а также наличие гнили и жучков-точильщиков в домах с деревянными лестницами; при выявлении повреждений и нарушений - разработка плана восстановительных работ (при необходимости), проведение восстановительных работ; проверка состояния и при необходимости восстановление штукатурного слоя или окраска металлических косоуров краской, обеспечивающей предел огнестойкости 1 час в домах с лестницами по стальным косоурам; проверка состояния и при необходимости обработка деревянных поверхностей антисептическими и антипереновыми составами в домах с деревянными лестницами (п.8)

Работы, выполняемые в целях надлежащего содержания фасадов многоквартирных домов: выявление нарушений отделки фасадов и их отдельных элементов, ослабления связи отделочных слоев со стенами, нарушений сплошности и герметичности наружных водостоков; контроль состояния и работоспособности подсветки информационных знаков, входов в подъезды (домовые знаки и т.д.); выявление нарушений и эксплуатационных качеств несущих конструкций, гидроизоляции, элементов металлических ограждений на балконах, лоджиях и козырьках; контроль состояния и восстановление или замена отдельных элементов крылец и зонтов над входами в здание, в подвалы и над балконами; контроль состояния и восстановление плотности притворов входных дверей, самозакрывающихся устройств (доводчики, пружины), ограничителей хода дверей (остановы); при выявлении повреждений и нарушений - разработка плана восстановительных работ (при необходимости), проведение восстановительных работ (п.9).

Работы, выполняемые в целях надлежащего содержания внутренней отделки многоквартирных домов, - проверка состояния внутренней отделки. При наличии угрозы обрушения отделочных слоев или нарушения защитных свойств отделки по отношению к несущим конструкциям и инженерному оборудованию - устранение выявленных нарушений (п. 11).

Работы, выполняемые в целях надлежащего содержания полов помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирном доме: проверка состояния основания, поверхностного слоя и работоспособности системы вентиляции (для деревянных полов); при выявлении повреждений и нарушений - разработка плана восстановительных работ (при необходимости), проведение восстановительных работ (п.12).

Из материалов дела установлено, что на основании решения Ивгосжилинспекции о проведении внепланового инспекционного визита № 710-Р от 07.06.2024 по вопросу ненадлежащего содержания общего имущества МКД по адресу: <адрес>, в отношении ООО «Центр по расчетам за услуги ЖКХ» 10.06.2024 проведен инспекционный визит (л.д. 34-37).

Согласно протокола осмотра от 10.06.2024 по результатам инспекционного визита зафиксированы следующие недостатки:

- в подъезде № 3 МКД проведен косметический ремонт жителем МКД;

- в подъезде № 1 МКД между 1 и 2 этажами отсутствует поливинилхлоридное покрытие перил;

- в подъезде № 1 МКД на 2 этаже отсутствует дверца технологической ниши (над этажным электрическим щитком);

- в подъездах № 2, 4 МКД местами отсутствуют балясины в лестничных перилах;

Перечисленные недостатки свидетельствуют о несоблюдении ответчиком требований Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных постановлением Государственного комитета Российской Федерации по строительству и жилищно-коммунальному комплексу от 27.09.2003 № 170, Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 года N 491 и Минимального перечня услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, и порядка их оказания и выполнения, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 03.04.2013г. № 290.

По фактам выявленных нарушений на основании вышеуказанного акта проверки ГЖИ (л.д. 38-49) в адрес ответчика вынесено предписание от 10.06.2024 № 159-о со сроком исполнения до 02.09.2024 и предоставлением информации об исполнении до 04.09.2024 (л.д. 20-23), а именно на ООО «Центр по расчетам за услуги ЖКХ» возложена обязанность:

устранить местные повреждения окрасочного, побелочного слоев стен, потолков в подъездах № 1,2,4 МКД с 1 по 5 этажи;

устранить местные повреждения кровельного покрытия МКД над подъездом № 1 МКД, в том числе, над квартирой № 15 МКД; над подъездом № 2 МКД, в том числе, над квартирой № 28 МКД; над подъездом № 4 МКД, в том числе, над квартирой № 58 МКД;

устранить сколы, выбоины, неровности в бетонном покрытии площадки перед входом в подъезд № 1 МКД, а также в тамбуре подъезда № 1 МКД;

обеспечить исправное состояние бетонного слоя козырьков над входами в подъезды № 1,4 МКД, а также обеспечить очистку стены над козырьком подъезда № 4 МКД от темных пятен, похожих на плесень, зарастания мхом;

обеспечить наличие поливинилхлоридного покрытия перил в подъезде № 1 МКД между 1 и 2 этажами;

установить дверцу технологической ниши (над этажным электрическим щитком) в подъезде № 1 МКД на 2 этаже;

установить балясины в лестничных перилах в подъездах № 2,4 МКД;

установить приборы отопления (радиаторы) в подъездах № 2,4 МКД между 1 и 2 этажами а подключить к системе отопления;

установить вторую оконную раму в подъезде № 4 МКД между 3 и 4 этажами, а также устранить повреждения остекления между 3 и 4, 4 и 5 этажами;

устранить повреждения дверного полотна (следы гниения, отверстия) деревянных дверей входная и в тамбуре) в подъезде № 4 МКД, устранить неплотное прилегание двери к дверной коробке в тамбуре подъезда № 4 МКД.

Решением Арбитражного суда Ивановской области от 10.03.2025 по делу №А17-7539/2024 частично удовлетворены требования ООО «Центр по расчетам за услуги ЖКХ», пункт 8 предписания Службы ГЖИ от 10.06.2024 года №с159-о признан недействительным (л.д. 24-27). Во исполнение указанного решения суда Приказом начальника Службы ГЖИ № 128-н от 05.06.2025 года п.8 предписания отменен (л.д. 58).

Возражая против удовлетворения иска, представитель ответчика ссылается на фактическое исполнение требований предписания в установленный срок, представляя в обоснование своих доводов акт приемки выполненных работ от 31.08.2024, согласно которому, управляющая организация выполнила собственными силами работы, вмененные предписанием (л.д. 51).

Вместе с тем к указанному акту суд относится критически, поскольку сведения о приемке данных работ со стороны заказчика (собственников помещений в МКД) отсутствуют, в графе «заказчик» в данном акте имеется отметка «от подписи отказался», которая никем не завизирована, акт содержит подпись только генерального директора Общества ФИО3.

Более того, согласно имеющихся в материалах дела доказательств и пояснений представителя истца, данный акт поступил в Службу ГЖИ только 28.08.2025 года как повторно направленный, доказательств направления акта непосредственно по завершении работ суду не представлено (л.д. 50, 182).

03.06.2025 инспектором Службы ГЖИ в целях проверки факта исполнения работ, вмененных ответчику Предписанием, было проведено повторное обследование общего имущества МКД, расположенного по адресу: <адрес>, в ходе которого установлено, что предписание от 10.06.2024 № 159-0 исполнено не в полном объеме, а именно: устранены сколы, выбоины, неровности в бетонном покрытии площадки перед входом в подъезд № 1 МКД; обеспечено наличие поливинилхлоридного покрытия перил в подъезде № 1 МКД между 1 и 2 этажами; установлена дверца технологической ниши (над этажным электрическим щитком) в подъезде № 1 МКД на 2 этаже; установлена вторая оконная рама в подъезде № 4 МКД между 3 и 4 этажами, а также устранено повреждение остекления между 4 и 5 этажами; устранены повреждения дверного полотна (следы гниения, отверстия) деревянных дверей (входная и в тамбуре) в подъезде № 4 МКД.

Остальные работы ООО «Центр по расчетам за услуги ЖКУ Ивановской области» не выполнены (л.д. 59-70).

В ходе рассмотрения дела, в целях проверки доводов ответчика о фактическом выполнении работ, содержащихся в просительной части иска, сотрудником Службы ГЖИ, в присутствии представителя ответчика, а также председателя ТСЖ «Мирный дом» Феклиновой Л.Р., 22.08.2025 года проведен очередной осмотр общего имущества МКД, расположенного по адресу: <адрес>. Согласно акту осмотра, составленному по результатам обследования, требования предписания в части требований, содержащихся в рассматриваемом иске, не исполнены. В акте имеется отметка о несогласии с ним представителя ответчика ввиду проведения осмотра спустя 14 месяцев после выдачи предписания (л.д. 146-152).

Вместе с тем, как было указано выше, доказательств своевременного информирования Службы ГЖИ об исполнении предписания ответчиком суду не представлено, при этом, нарушение срока проведения контрольных мероприятий, предусмотренных частью 1 статьи 95 Федерального закона N 248-ФЗ "О государственном контроле (надзоре) и муниципальном контроле в Российской Федерации", а также административного регламента Службы ГЖИ, на которые ссылался представитель ответчика, не свидетельствует об отсутствии необходимости выполнения требований предписания и основанием к отказу в удовлетворении иска не являются.

Как следует из материалов дела, Постановлением мирового судьи судебного участка № 5 Тейковского судебного района от 13.08.2025 года по делу № 5-337/2025 генеральный директор ООО «Центр по расчетам за услуги ЖКУ Ивановской области» ФИО3 привлечен к административной ответственности, предусмотренной ч.24 ст. 19.5 КоАП РФ за невыполнение в указанный срок предписания № 159-о от 10.06.2024 года (л.д. 183-184).

В соответствии с частью 4 статьи 61 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации вступившие в законную силу приговор суда по уголовному делу, иные постановления суда по этому делу и постановления суда по делу об административном правонарушении обязательны для суда, рассматривающего дело о гражданско-правовых последствиях действий лица, в отношении которого они вынесены, по вопросам, имели ли место эти действия и совершены ли они данным лицом.

Таким образом, указанный судебный акт в силу положений ч. 4 ст. 61 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, имеет преюдициальное значение для рассмотрения настоящего дела и свидетельствует о неисполнении ответчиком предписания в срок.

Иных доказательств, подтверждающих фактическое выполнение заявленных в исковом заявлении требований, суду не представлено.

Кроме того, как было указано выше, ТСЖ «Мирный дом» приступило к управлению спорным МКД только в июне 2025 года, в связи с чем, учитывая положения части 3 статьи 200 Жилищного кодекса Российской Федерации, ООО «Центр по расчетам за услуги ЖКХ» обязано было продолжать надлежащим образом исполнять обязанности по управлению данным МКД до указанного времени. Факт передачи обществом ключей от мест общего пользования дома одному из жителей дома данной обязанности не отменяет. Таким образом, суд полагает установленным, что как по состоянию на дату повторного осмотра (03.06.2025 года), так и на момент рассмотрения дела судом, данные работы не выполнены.

Тот факт, что 03 мая 2024 года решением Тейковского районного суда Ивановской области по делу № 2-511/2024 на Общество была возложена обязанность устранить отслоение краски на стенах лестничных клеток в 1 и 4 подъездах многоквартирного дома и разрушение окрасочного слоя оконной коробки на лестничной клетке 4 этажа 4 подъезда МКД, расположенного по адресу: <адрес> путем проведения ремонтных работ, и указанное решение было исполнено в сентябре 2024 года (л.д. 159-160, 188-189), не освобождает ответчика от необходимости исполнения Предписания, которое содержит более широкий перечень работ, необходимых к выполнению со стороны Общества в указанных подъездах, предмет иска различен.

Доводы о низком тарифе за услугу «Содержание и текущий ремонт», о наличии задолженностей со стороны жителей не являются основанием неисполнения требований жилищного законодательства и требований предписания ответчиком, и не могут повлечь отказ в удовлетворении иска, поскольку ООО «Центр по расчетам за услуги ЖКХ», являясь специализированной коммерческой организацией, осуществляющей управление МКД в качестве своей основной деятельности, несет предпринимательский риск при определении в договоре должного размера оплаты за необходимое содержание и текущий ремонт жилого дома с учетом его естественного износа. Если же выполнение неотложных работ и услуг (и текущего, и капитального характера) будет вызвано обстоятельствами, которые управляющая компания не могла разумно предвидеть и предотвратить при обычной степени заботливости и осмотрительности и за возникновение которых она не отвечает, то такие расходы должны быть ей дополнительно компенсированы собственниками помещений в доме. При этом, ответчик не лишен возможности ведения претензионной работы, направленной на взыскание с собственников/нанимателей помещений МКД образовавшейся задолженности по оплате оказываемых услуг. Вопрос оспаривания тарифа является предметом отдельного судебного разбирательства и в предмет доказывания по данному делу не входит.

Довод представителя ответчика о том, что объем работ, указанный в иске, не включен в договор управления МКД и для их выполнения необходимо решение общего собрания собственников, судом также отклоняется как основанный на неверном толковании норм права, поскольку все текущие, неотложные, обязательные сезонные работы и услуги считаются предусмотренными в договоре в силу норм содержания дома как объекта и должны осуществляться управляющими компаниями независимо от того, упоминаются ли в договоре соответствующие конкретные действия и имеется ли по вопросу необходимости их выполнения особое решение общего собрания собственников помещений в доме, что соответствует позиции, содержащейся в Постановлении Президиума ВАС РФ № 6464/10 от 29.09.2010. При этом, являясь управляющей организацией МКД, ООО «Центр по расчетам за услуги ЖКХ» не было лишено права инициировать проведение общих собрания собственников по данным вопросам, но этого не сделало.

Выводы эксперта, изложенные в акте экспертного исследования ООО «НЦЭ «Профессионал» № 95/23 от 02.06.2023 года о необходимости выполнения капитального ремонта мягкой кровли в целях прекращения протечек, образования конденсационной влаги на внутренних поверхностях плит перекрытий (со стороны квартир) не освобождают управляющую организацию от возложенной договором и законом обязанности но выполнению работ и услуг, которые в штатном режиме обеспечивают исполнение нормативных требований к содержанию и эксплуатации имущества дома в целях обеспечения безопасности проживающих граждан и сохранения имущества. В силу пункта 2.3.7 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утв. постановлением Госстроя РФ от 27.09.2003 N 170, в случае нуждаемости дома в капитальном ремонте, не исключается текущий ремонт, ограниченный работами, обеспечивающими нормативные условия проживания. Иной подход свидетельствовал бы о том, что, однажды зафиксировав необходимость проведения капитального ремонта общего имущества, организация, получающая от жителей плату за выполнение работ по содержанию и обслуживанию имущества дома, не выполняла бы никаких работ до проведения капитального ремонта, что явно противоречит целям и принципам содержания и текущего ремонта общего имущества жилого дома, условиям договора и закону. Действующим жилищным законодательством не предусмотрены случаи освобождении управляющей организации от исполнения обязанностей по надлежащему содержанию общего имущества в МКД до проведения его капитального ремонта.

При этом, факт нуждаемости дома в капитальном ремонте крыши был выявлен управляющей компанией в июне 2023 года, то есть задолго до окончания срока управления МКД, однако, каких-либо мер по решению данного вопроса предпринято не было (общее собрание собственников не проводилось, вопрос изменения сроков капитального ремонта крыши не инициировался). Продолжающееся бездействие управляющей компании способствует еще большему объему повреждений, и, учитывая запланированный срок капитального ремонта крыши (2042 год) (л.д. 177), создает угрозу жизни и здоровью граждан, проживающих в МКД.

Согласно ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В соответствии с требованиями ст. 425 ГК РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения. Законом или договором может быть предусмотрено, что окончание срока действия договора влечет прекращение обязательств сторон по договору. Окончание срока действия договора не освобождает стороны от ответственности за его нарушение.

Факт ненадлежащего содержания жилого многоквартирного дома по адресу: <адрес>, установлен в период действия договора управления МКД с ООО «Центр по расчетам за услуги ЖКХ», однако до настоящего времени мероприятия, подлежащие выполнению в целях устранения выявленных нарушений, не произведены, доказательств обратного ответчиком суду не представлено.

При изложенных обстоятельствах суд приходит к выводу о том, что неисполнение ООО «Центр по расчетам за услуги ЖКХ» обязанностей по надлежащему содержанию общего имущества многоквартирного дома по адресу: <адрес> нашло свое подтверждение в материалах гражданского дела, а потому, иск Службы государственной жилищной инспекции Ивановской области следует признать законным, обоснованным и подлежащим удовлетворению.

Разрешая вопрос о сроке, в течение которого ответчик обязан исполнить решение суда, учитывая характер допущенного нарушения, необходимость реального исполнения судебного постановления, обеспечения наиболее разумного и справедливого баланса интересов неопределенного круга лиц и интересов ответчика, объема работ, которых ответчику необходимо выполнить в целях исполнения решения, длительное уклонение ответчика от их выполнения несмотря на вынесение предписания, суд полагает разумным установить срок для исполнения решения суда два месяца со дня вступления решения суда в законную силу.

В соответствии со ст. 103 ГПК РФ издержки, понесенные судом в связи с рассмотрением дела, и государственная пошлина, от уплаты которых истец был освобожден, взыскиваются с ответчика, не освобожденного от уплаты судебных расходов, пропорционально удовлетворенной части исковых требований.

С учетом того, что от уплаты государственной пошлины истец, будучи исполнительным органом государственной власти Ивановской области, в соответствии с п. п. 19 п. 1 ст. 333.36 Налогового кодекса Российской Федерации освобожден, с ответчика в доход бюджета городского округа Тейково подлежит взысканию государственная пошлина в размере 20 000 рублей.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

Обязать Общество с ограниченной ответственностью "Центр по расчетам за услуги жилищно-коммунального хозяйства Ивановской области" (ИНН №, ОГРН №) устранить нарушения жилищного законодательства в отношении многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>, в течение 2 (двух) месяцев со дня вступления решения суда в законную силу, а именно:

- устранить местные повреждения окрасочного и побелочного слоев стен, потолков в подъездах №1, 2, 4 МКД с 1 по 5 этажи;

- устранить местные повреждения кровельного покрытия МКД над подъездом № 1, в том числе, над квартирой № 15 МКД; над подъездом № 2 МКД, в том числе, над квартирой № 28 МКД; над подъездом № 4 МКД, в том числе, над квартирой № 58 МКД;

- устранить сколы, выбоины, неровности в бетонном покрытии площадки в тамбуре подъезда № 1 МКД;

- установить балясины в лестничных перилах в подъездах № 2, 4 МКД;

- устранить повреждения остекления между 3 и 4 этажами;

- устранить неплотное прилегание двери к дверной коробке в тамбуре подъезда № 4 МКД.

Взыскать с ООО «Центр по расчетам за услуги ЖКХ Ивановской области» (ИНН №) в доход бюджета городского округа Тейково расходы по оплате государственной пошлины в размере 20 000 (двадцать тысяч) рублей.

Решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в Ивановский областной суд через Тейковский районный суд Ивановской области в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья: Димитриенко Т.А.

В окончательной форме решение суда изготовлено «24» сентября 2025 года.

В ряде случаев суды приходят к противоположным выводам

Актуальная практика 2025–2026 →