Решение по делу № 2-221/2025 от 21.04.2025

Дело №2-221/2025 37RS0023-01-2024-001458-14

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

21 апреля 2025 года г. Шуя Ивановской области

Шуйский городской суд Ивановской области в составе

председательствующего судьи Бордашевской А.С.,

при секретаре А,

с участием истца Т, его представителя Я,

представителя ответчика Комитета по управлению муниципальным имуществом Администрации городского округа Шуя К

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Т к Администрации городского округа Шуя, Комитету по управлению муниципальным имуществом Администрации городского округа Шуя о признании права собственности на самовольную постройку,

УСТАНОВИЛ:

Т обратился в суд с исковым заявлением к Администрации городского округа Шуя, Комитету по управлению муниципальным имуществом Администрации городского округа Шуя, в котором с учетом уточнений просит признать за истцом право собственности на объект капитального строительства – одноэтажное нежилое здание по адресу <адрес>, общей площадью застройки № кв.м., (площадь объекта № м.кв.), расположенное на земельном участке с кадастровым номером №.

Заявленные требования обоснованы тем, что ДД.ММ.ГГГГ между КУМИ Администрации г.о. Шуя и Т был заключен договор аренды № в отношении земельного участка, расположенного по адресу <адрес>, в районе ГСК №а площадью № кв.м. с кадастровым номером №, с видом разрешенного использования – «общественное питание» для строительства здания кафе». Постановлением А. городского округа Шуя от ДД.ММ.ГГГГ земельному участку присвоен адрес <адрес>. В период владения земельным участком истец за свой счет произвел строительство нежилого здания кафе, площадью застройки 172 кв.м. Объект подключен к централизованным системам водоснабжения, водоотведения, газоснабжения, электроснабжения, заключен договор на обращение с твердыми коммунальными отходами. На здание кафе имеется проектная документация. Для получения разрешения на строительство истец обратился в Администрацию городского округа Шуя, однако в выдаче разрешения ему было отказано в связи с истечением срока действия договора аренды земельного участка. ДД.ММ.ГГГГ истец обратился в КУМИ Администрации городского округа Шуя с заявлением о пролонгации договора аренды земельного участка, однако в продлении срока договора аренды земельного участка ему было отказано.

В судебном заседании истец Т и его представитель Я заявленные требования поддержали в полном объеме, пояснили, что ранее истец занимался эксплуатацией кафе по другому адресу, однако в 2020 году из-за пандемии оно было закрыто. Ему в аренду был предоставлен земельный участок на <адрес> кафе на новом участке заняло много времени, так как только подключения строительной площадки к электроэнергии пришлось ждать 8 месяцев. Кроме того имелись финансовые трудности, так как деятельность не велась, а расходы на строительство и сохранение персонала были большими. В связи с этим истец не успел оформить всю необходимую документацию для получения разрешения на строительство. В настоящее время срок аренды земли истек, в связи с чем истцу отказали в выдаче разрешения на строительство, а без регистрации права собственности на построенный объект он не может оформить права на земельный участок. Вместе с тем, договором аренды земельного участка предусматривалось строительство здания кафе, строительство произведено в течение срока аренды, строительные, градостроительные, санитарные нормы не нарушены. Единственным недостатком объекта является отсутствие разрешения на строительство, что не может являться препятствием для признания за ним права собственности.

Представитель Администрации городского округа Шуя в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом, направил в суд письменный отзыв, в котором указал, что считает Администрацию городского округа Шуя ненадлежащим ответчиком по делу, поскольку права ответчика ею не нарушались, против признания права собственности истца на объект строительства не возражал.

Представитель КУМИ Администрации городского округа Шуя в судебном заседании оставил решение по делу на усмотрение суда, возражений против удовлетворения исковых требований Т не высказал.

Представители третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора Службы государственного строительного надзора Ивановской области и Управления Росреестра по Ивановской области, а также главный архитектор Администрации городского округа Шуя, извещенные о времени и месте рассмотрения дела надлежащим образом, в судебное заседание не явились.

В соответствии со ст.167 ГПК РФ судом принято решение о рассмотрении дела при данной явке в отсутствии неявившихся лиц.

Заслушав истца и его представителя, представителя ответчика КУМИ Администрации городского округа Шуя, изучив и исследовав материалы гражданского дела, оценив представленные доказательства в их совокупности, суд приходит к следующим выводам.

В соответствии с ч.1 ст. 222 ГК РФ Самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

Согласно ч.2 ст.222 ГК РФ Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Самовольная постройка подлежит сносу за исключением случаев, предусмотренных пунктом 3 настоящей статьи.

В соответствии с ч.3 ст.222 ГК РФ Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий: если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям; если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Законодательство допускает признание права собственности на самовольную постройку, возведенную не только на земельном участке, предоставленном на вещном праве, но и на праве аренды (абзац второй п. 3.2 ст. 222 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Из материалов дела следует, что ДД.ММ.ГГГГ на основании постановления Администрации городского округа Шуя № от ДД.ММ.ГГГГ «О проведении аукциона на право заключения договора аренды земельного, расположенного по адресу: <адрес>, в районе ГСК №1а», протокола №12 от 13.12.2021 г. рассмотрения заявок на участие в аукционе, между КУМИ Администрации городского округа Шуя и Т был заключен договор аренды земельного участка №Ю-21-1913. На основании данного договора и акта приема-передачи к нему истцу в аренду был предоставлен земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером № общей площадью № кв.м. с разрешенным видом использования – «общественное питание (4.6) Для строительства здания кафе», расположенный по адресу: <адрес>. Срок аренды земельного участка составил 2 года 6 месяцев (п.2.1 договора).

Договор аренды был зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ивановской области, что подтверждается отметкой на договоре и выпиской из ЕГРН №КУВИ-001/2024-192034491 от 26.07.2024г.

Согласно постановлению Администрации городского округа Шуя № от ДД.ММ.ГГГГ земельному участку с кадастровым номером № был присвоен адрес: <адрес>.

Срок аренды земельного участка по договору аренды №Ю-21-1913 от 25.10.2021г. истек ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ Т обратился в Администрацию городского округа Шуя за разрешением на строительство нежилого здания кафе.

Решением от ДД.ММ.ГГГГ в выдаче разрешения на строительство Т было отказано. Основанием к отказу послужило то, что на момент обращения за выдачей разрешения на строительство у Т отсутствовали правоустанавливающие документы на земельный участок, поскольку срок действия договора аренды земельного участка истек 25.04.2024г.

ДД.ММ.ГГГГ Т обратился в КУМИ Администрации городского округа Шуя с заявлением о пролонгации договора аренды земельного участка, однако письмом от ДД.ММ.ГГГГ истцу было отказано в продлении срока договора аренды в связи с тем, что в ЕГРН отсутствуют сведения о кадастровых номерах объектов недвижимости, расположенных в границах земельного участка, следовательно, Т не является собственником объекта недвижимости, расположенного на земельном участке.

В октябре 2024 года Т вновь обратился в Администрацию городского округа Шуя с заявлением о выдаче разрешения на строительство, однако решением от ДД.ММ.ГГГГ ему было повторно отказано.

Разрешая заявленное требование о признании права собственности на спорный объект, суд принимает во внимание следующее.

Как следует из взаимосвязанных положений подпункта 2 пункта 1 статьи 40 и пункта 1 статьи 41 ЗК РФ арендатор земельного участка имеет право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

В силу пункта 1 статьи 615 ГК РФ использование арендованного имущества, в том числе земельного участка, должно осуществляться арендатором в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

Таким образом, право собственности на самовольную постройку, возведенную лицом без необходимых разрешений на земельном участке, который предоставлен ему по договору аренды, может быть признано, если такое строение не только было создано без существенных нарушений градостроительных и строительных норм и правил, его сохранение не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, не создает угрозу жизни и здоровью граждан, но и при его строительстве не было допущено существенных нарушений условий договора аренды.

Указанная позиция сформулирована в Обзоре судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 19 марта 2014 года, и аналогичном Обзоре, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 16 ноября 2022 года.

Конституционный Суд Российской Федерации в определениях от 29 января 2015 года N 101-О и от 27 сентября 2016 года N 1748-О указал, что пункт 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации направлен на защиту прав граждан, а также на обеспечение баланса публичных и частных интересов и тем самым на реализацию статей 17 (часть 3) и 55 (часть 3) Конституции Российской Федерации, поэтому с учетом разъяснений, содержащихся в Обзоре судебной практики от 19 марта 2014 года, право собственности на самовольное строение, возведенное гражданином без необходимых разрешений на земельном участке, который предоставлен ему по договору аренды для строительства соответствующего объекта недвижимости, может быть признано судом, если строение создано без существенных нарушений градостроительных и строительных норм и правил и если сохранение этого строения не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Согласно п. 43 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 12.12.2023 N 44 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке" признание права собственности на самовольную постройку в судебном порядке является исключительным способом защиты права, который может применяться в отсутствие со стороны истца очевидных признаков явного и намеренного недобросовестного поведения. Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению, если единственным признаком самовольной постройки является отсутствие необходимых в силу закона согласований, разрешений, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, принимало надлежащие меры.

В соответствии с п. 25 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 12.12.2023 N 44 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке" в силу положений пункта 1 статьи 222 ГК РФ возведение постройки в отсутствие необходимого в силу закона разрешения на строительство является признаком самовольной постройки. Вместе с тем исходя из принципа пропорциональности снос объекта самовольного строительства является крайней мерой государственного вмешательства в отношения, связанные с возведением (созданием) объектов недвижимого имущества, а устранение последствий допущенного нарушения должно быть соразмерно самому нарушению, не должно создавать дисбаланса между публичным и частным интересом, приводящего к нарушению устойчивости хозяйственного оборота и причинению несоразмерных убытков. В связи с этим следует иметь в виду, что необходимость сноса самовольной постройки обусловливается не только несоблюдением требований о получении разрешения на строительство, но и обстоятельствами, которые могли бы препятствовать использованию такой постройки вследствие ее несоответствия требованиям безопасности и возможности нарушения прав третьих лиц.

Таким образом, по смыслу приведенных норм права и актов их толкования, гражданское законодательство связывает возможность признания права собственности на самовольную постройку не с формальным соблюдением требований о получении соответствующих разрешений и обращением в суд за признанием права собственности в период действия договора аренды, а с установлением обстоятельств, которые свидетельствуют об отсутствии препятствий к ее дальнейшему надлежащему и безопасному использованию, отсутствии фактов нарушения прав иных лиц в результате сохранения такой постройки.

В связи с этим факт окончания срока действия договора аренды земельного участка и отсутствия выданных в установленном порядке разрешений на строительство и ввод в эксплуатацию, если такие нарушения являются единственными нарушениями, допущенными при возведении самовольной постройки, при отсутствии доказательств невозможности дальнейшего ее сохранения и очевидных признаков явного и намеренно недобросовестного поведения застройщика, не могут служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на объект недвижимого имущества.

Обратное будет порождать правовую неопределенность в отношении дальнейшей судьбы объекта недвижимости, строительство которого произведено на предоставленном для этих целей земельном участке в период действия соответствующего договора аренды.

Как установлено судом Т на предоставленном ему в аренду земельном участке, предназначенном для строительства объекта общественного питания, произвел строительство здания кафе. Возведенный объект соответствует виду разрешенного использования земельного участка, не нарушает условий договора аренды.

Объект построен истцом в период действия договора аренды, о чем свидетельствует технический план здания, выполненный кадастровым инженером 18.03.2024г., а также техническое заключение на нежилое здание кафе, выполненное ООО «ПК Баюн» от марта 2024 года.

В соответствии с техническим заключением на нежилое здание кафе по адресу <адрес>, подготовленным ООО «ПК Баюн», объект находится в работоспособном состоянии, неразрывно связан с землей, имеет достаточную прочность и устойчивость для безопасной эксплуатации, в соответствии с СП 20.13330.2016, объект размещен на земельном участке с соблюдением противопожарных требований и в соответствии с видом разрешенного использования земельного участка. Объект соответствует требованиям Градостроительного кодекса РФ, Федеральному закону №384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений», СанПин 2.1.3684-21 «Санитарно-эпидемиологические требования к содержанию территорий городских и сельских поселений, к водным объектам, питьевой воде и питьевому водоснабжению, атмосферному воздуху, почвам, жилым помещениям, эксплуатации производственных, общественных помещений, организации и проведению санитарно-противоэпидемических (профилактических) мероприятий», Федеральному закону №123-ФЗ «Технический регламент о требованиях пожарной безопасности», СП 2.13130.2020 «Системы противопожарной защиты. Обеспечение огнестойкости объектов защиты», СП 70.13330.2012 «Несущие и ограждающие конструкции, СП 113.13330.2016 «Стоянки автомобилей», санитарно-гигиеническим, экологическим требованиям законодательства, не создает угрозу жизни и здоровью граждан, не нарушает их законные права и интересы.

С целью проверки соблюдения Т условий сохранения самовольной постройки, установленных в ч.3 ст. 222 ГК РФ, судом по делу назначалась судебная строительная экспертиза.

Согласно заключению ФБУ Ивановская ЛСЭ Минюста России возведенный истцом объект капитального строительства – одноэтажное нежилое здание по адресу: <адрес>, общей площадью застройки № кв.м., расположенное на земельном участке с кадастровым номером № установленным требованиям (строительным и градостроительным нормам и правилам, противопожарным и санитарно-эпидемиологическим требованиям) соответствует, ввиду чего угрозу жизни и здоровью граждан не создает.

При таких обстоятельствах, учитывая, что спорный объект капитального строительства возведен истцом на земельном участке, который был предоставлен Т в аренду для строительства такого объекта, строительство осуществлялось в период действия договора аренды в соответствии с целевым назначением земельного участка и с соблюдением установленных строительных, градостроительных, санитарных, противопожарных требований, построенный объект не создает угрозу жизни и здоровью граждан, единственным признаком самовольной постройки является отсутствие разрешения на строительство, за получением которого истец обращался, препятствий для дальнейшего использования объекта не выявлено, возражений со стороны ответчиков против признания права собственности истца на спорный объект не поступило, суд приходит к выводу о том, что имеется необходимая совокупность условий для признания за истцом права собственности на объект самовольного строительства - одноэтажное здание кафе по адресу: <адрес>.

Таким образом, заявленные исковые требования подлежат удовлетворению.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования Т к Администрации городского округа Шуя Комитету по управлению муниципальным имуществом Администрации городского округа Шуя о признании права собственности на самовольную постройку удовлетворить.

Признать за Т ДД.ММ.ГГГГ года рождения, уроженцем <адрес>, паспорт серии № право собственности на объект капитального строительства – одноэтажное нежилое здание по адресу: <адрес>, общей площадью застройки № кв.м., (площадь объекта № кв.м.), расположенное на земельном участке с кадастровым номером №.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Ивановский областной суд через Шуйский городской суд <адрес> в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья А.С.Бордашевская.

В окончательной форме решение суда изготовлено ДД.ММ.ГГГГ

<данные изъяты>