Дело №а-418/2022

УИД 36OS0000-01-2022-000238-61

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

г. Воронеж 15 сентября 2022 г.

Воронежский областной суд в составе:

председательствующего судьи Сошиной Л.А.,

при секретаре Жуковской И.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда административное дело по административному исковому заявлению Акционерного общества фирма «Молоко» к департаменту имущественных и земельных отношений Воронежской области, государственному бюджетному учреждению Воронежской области «Центр государственной кадастровой оценки Воронежской области» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка,

УСТАНОВИЛ:

Акционерное общество фирма «Молоко» обратилось в суд с административным исковым заявлением, в котором просили установить в отношении земельного участка с кадастровым номером № площадью 59105 кв. м, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для производственной базы, расположенного по адресу: <адрес>, кадастровую стоимость равную его рыночной стоимости в размере 17435 975 руб.

В подтверждение требований административным истцом был представлен отчет от <данные изъяты> об оценке рыночной стоимости указанного объекта недвижимости, составленный оценщиком Общества с ограниченной ответственностью «Оценка Черноземья».

В качестве правового обоснования заявленных требований административный истец ссылается на положения Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», согласно которому основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости, в том числе, является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Административный истец полагает, что содержащиеся в Едином государственном реестре недвижимости сведения о размере кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером № являются завышенными, что приводит к увеличению размера земельного налога и, как следствие, затрагивает права и обязанности общества как собственника земельного участка.

Лица, участвующие в деле, надлежащим образом и своевременно извещенные о времени и месте слушания дела, в судебное заседание не явились, о причинах неявки не сообщили, с ходатайством об отложении судебного заседания не обращались.

Исследовав материалы административного дела, суд приходит к следующему.

В силу требований части 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, статьи 22 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности, поскольку закон предоставляет возможность заинтересованным лицам применять вместо определенной методами массовой оценки кадастровой стоимости установленную по их инициативе кадастровую стоимость в размере рыночной, имеющей большую точность и позволяющей наиболее экономически обоснованно определить одну из основных экономических характеристик объекта недвижимости по сравнению с государственной кадастровой оценкой.

В статье 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации предусмотрен порядок обращения в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости лицами, чьи права и обязанности затрагивает такая стоимость, устанавливает один из способов реализации закрепленного статьей 46 Конституции Российской Федерации права на судебную защиту.

Пунктом 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации определено, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка.

В соответствии с пунктом 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации в случае определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости, под которой в силу статьи 3 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее Закон об оценочной деятельности) понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

В силу пункта 7 статьи 22 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

Из материалов дела следует, что Акционерное общество фирма «Молоко» является собственником земельного участка с кадастровым номером № площадью 59 105 кв. м, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для производственной базы, расположенного по адресу: <адрес>, запись регистрации права собственности от <данные изъяты>

Согласно пункту 6 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности (абзацы первый и второй статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности, статьи 373, 388, 400 Налогового кодекса Российской Федерации). Лицо, имеющее исключительное право выкупа или аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе оспорить его кадастровую стоимость, если выкупная цена или арендная плата такого участка исчисляется исходя из его кадастровой стоимости (статья 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, пункты 1 и 2 статьи 2, пункты 2, 2.2 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации»).

В соответствии с выпиской из Единого государственного реестра недвижимости от <данные изъяты> кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 1 января 2020 г. составляет 50834274,41 руб.

Результаты определения кадастровой стоимости земельных участков категорий земель населенных пунктов, земель водного фонда и земель лесного фонда, расположенных на территории Воронежской области, по состоянию на 1 января 2020 г. утверждены приказом департамента имущественных и земельных отношений Воронежской области от 06.11.2020 № 2562.

Заявленное в настоящем деле требование по существу имеет своим предметом изменение внесенной в государственный кадастр недвижимости органом кадастрового учета кадастровой стоимости земельного участка на его рыночную стоимость. При этом сами по себе достоверность кадастровой стоимости земельного участка и законность нормативного акта об его утверждении предметом оспаривания в этом случае не являются.

В подтверждение заявленных требований административным истцом представлен отчет об оценке от <данные изъяты>, выполненный оценщиком Общества с ограниченной ответственностью «Оценка Черноземья», согласно которому по состоянию на 1 января 2020 г. определена рыночная стоимость в отношении земельного участка с кадастровым номером № в размере 17 435975 руб.

Как разъяснил Верховный Суд РФ в пункте 20 Постановления Пленума от 30.06.2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Федерального закона «Об оценочной деятельности»).

Согласно разъяснениям, данным в пункте 23 приведенного Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015 № 28, в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении. С учетом того, что результатом оценки является стоимость, определенная в отчете об оценке, экспертиза должна быть направлена на установление рыночной стоимости объекта недвижимости и включать проверку отчета на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности.

В целях устранения возникших сомнений относительно величины рыночной стоимости спорного объекта недвижимости определением Воронежского областного суда от 22 апреля 2022 г. по делу назначена судебная экспертиза, производство которой поручено экспертам федерального бюджетного учреждения Воронежский региональный центр судебной экспертизы Минюста России.

Согласно заключению федерального бюджетного учреждения Воронежский региональный центр судебной экспертизы Минюста России от <данные изъяты> в отчете об оценке от <данные изъяты>, выполненным оценщиком Общества с ограниченной ответственностью «Оценка Черноземья», выявлены несоответствия п. 5 ФСО № 3, п.22д ФСО № 7, влияющие на итоговую стоимость объекта оценки, в связи с чем была определена по состоянию на 1 января 2020 г. рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № в размере 20095 700 руб.

Однако сторона административного ответчика – государственное бюджетное учреждение Воронежской области «Центр государственной кадастровой оценки Воронежской области» с заключением эксперта не согласилась, представили письменные возражения, на основании статьи 83 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации заявили ходатайство о назначении по делу повторной экспертизы. Судом от эксперта ФИО8 истребованы письменные пояснения, в которых она убедительно и подробно ответила на возражения административного ответчика, письменные пояснения приобщены к материалам дела.

Доводы административного ответчика о том, что заключение эксперта вводит в заблуждение относительно идентификации объектов-аналогов ввиду отсутствия информации о кадастровых номерах объектов-аналогов не основано на каких-либо конкретных данных. Отсутствие в объявлениях указаний на конкретные кадастровые номера и сведений с публичной кадастровой карты не препятствует использованию предложений в качестве аналогов. Само по себе отсутствие информации о кадастровом номере объекта аналога не является нарушением федеральных стандартов оценки и не влияет на расчет стоимости объекта оценки, поскольку экспертное заключение содержит исчерпывающий состав информации.

Так, в представленных экспертом скриншотах объявлений объектов-аналогов в полном объеме отражена вся необходимая информация об объекте.

Эксперт ФИО8 выражая несогласие с замечаниями административного ответчика, отметила, что идентификация объектов-аналогов посредством публичной кадастровой карты Росреестра при определении рыночной стоимости на ретроспективную дату не может служить достоверным доказательством характеристик объекта, существовавших в прошлом, так как данные Единого государственного реестра недвижимости подлежат изменению, дата которых указана в соответствующем разделе; данные публичной кадастровой карты при возможности идентификации объекта представляются как дополнительная информация по объекту, в частности, для уточнения точного местоположения. Также эксперт отразила, что определять местоположение объектов-аналогов по координатам, указанным в объявлении о продаже, некорректно, поскольку на карте расположение такого объекта показано ориентировочно.

В данном случае суд считает, что экспертное заключение содержит исчерпывающий состав информации, по которой возможно идентифицировать указанные объекты-аналоги, а именно: местоположение, площадь, категория земель, разрешенное использования. Также отражен источник информации по каждому объекту-аналогу, по которому указанная информация является доступной.

При проведении исследования экспертом проведен анализ рынка земельных участков индустриального назначения, на дату определения рыночной стоимости проанализированы все доступные предложения продажи земельных участков. Из полученного объема рыночной информации экспертом отобрано 4 объектов-аналогов, наиболее сопоставимых объекту оценки по ценообразующим факторам. Расчет рыночной стоимости объекта оценки проводился экспертом в рамках сравнительного подхода на основании данных Справочника оценщика недвижимости-2018. Земельные участки. Под редакцией ФИО1.

Действительно экспертом избраны объекты-аналоги, отличающиеся от оцениваемого объекта по площади. Наличие подобных отличий скорректировано путем применения соответствующих коэффициентов к стоимости квадратного метра. При этом, вопреки возражениям административного ответчика, экспертом обосновано применение для расчета корректировки Справочника оценщика недвижимости-2018 Земельные участки. Под редакцией ФИО1. Данных о том, что использование объектов-аналогов отличающихся по площади от объекта исследования, повлияло или могло повлиять на итоговый результат рыночной стоимости объекта исследования, административным ответчиком не представлено.

Следует также учесть, что при определении конкретной величины рыночной стоимости различными субъектами оценочной деятельности допустимы расхождения в стоимости объекта недвижимости, связанные с профессиональным усмотрением эксперта и объемом использованной им информации об индивидуальных особенностях объекта оценки, являющихся, по мнению субъекта оценочной деятельности, ценообразующими. Вместе с тем, все значения рыночной стоимости, полученные различными субъектами оценочной деятельности, находящиеся в границах данного интервала, будут являться допустимыми и достоверными значениями величины рыночной стоимости объекта оценки. И лишь в случае существенного занижения итоговой величины рыночной стоимости, значение которой выходит за границы допустимого интервала, можно констатировать о недостоверности такой величины рыночной стоимости.

Суд находит несостоятельными возражения административного ответчика о том, что цены предложений объектов-аналогов не соответствуют рынку недвижимости, поскольку приведенная учреждением выборка аналогов с диапазоном цен предложений не может являться основанием к признанию заключения эксперта недостоверным, так как не содержит корректировки на основные ценообразующие факторы, напротив, указанный экспертом размер соответствует диапазону цен, установленному в проведенном экспертом исследовании. В письменных пояснениях к заключению эксперт ФИО8 указала, что по результатам фактических данных предложений в г. Россоши и сопоставимых районах земельных участков индустриального (промышленного) назначения диапазон цен по состоянию на 1 января 2020 г. составляет от 128 до 400 руб./кв. м, в частности, в г. Россошь диапазон цен предлагаемых к продаже земельных участков индустриального назначения по состоянию на 1 января 2020 г. составляет от 300 до 400 руб./кв. м. Приведенные в тексте ходатайства о назначении повторной экспертизы сведения о среднем уровне рыночных цен не свидетельствуют о репрезентативности произведенной выборки и выводов эксперта не опровергают.

Также нельзя признать заслуживающими внимания доводы административного ответчика о несоответствии заключения судебной экспертизы требованиям действующего законодательства в области экспертной и оценочной деятельности, поскольку они носят предположительный характер, административный ответчик в нарушение требований статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации доказательств, опровергающих достоверность величины рыночной стоимости спорного объекта недвижимости, определенной судебной экспертизой, суду не представил.

Таким образом, оценивая заключение судебной экспертизы по правилам статьи 168 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд находит, что судебный эксперт, проводивший судебную экспертизу, ответил на поставленные перед ним вопросы, мотивировал свои выводы. Определенная в заключении итоговая рыночная стоимость объекта оценки не является произвольной, при оценке объекта эксперт придерживался принципов, предусмотренных федеральными стандартами оценки; в заключении приведены все необходимые сведения об использовании источников получения информации; экспертом применен сравнительный подход к оценке, произведена оценка объекта с учетом его количественных и качественных характеристик; корректировки в заключение эксперта приведены по всем значимым группам элементов сравнения; расчеты, проведенные в рамках используемых экспертом подходов, позволяют определить рыночную стоимость объекта.

Экспертное заключение выполнено экспертом ФИО8 которая имеет высшее образование, экспертную квалификацию по специальности 16.1 «Исследование строительных объектов и территорий, функционально связанных с ними, в том числе с целью проведения их оценки», 27.1 «Исследование объектов землеустройства, в том числе с определением их границ на местности», стаж экспертной работы с 2008 г., предупреждена об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения.

В свою очередь, административным ответчиком, как и административным истцом, каких-либо убедительных доказательств, которые могли бы свидетельствовать о недостоверности экспертного заключения и определенной в нем величины рыночной стоимости объекта недвижимости, не представлено. В названной ситуации ставить указанное экспертное заключение под сомнение у суда оснований не имеется.

На основании изложенного суд считает возможным принять заключение судебной экспертизы в качестве надлежащего доказательства, подтверждающего несоответствие отчета об оценке требованиям законодательства об оценочной деятельности и требованиям федеральных стандартов оценки; а также подтверждающего величину рыночной стоимости спорного объекта недвижимости по состоянию на 1 января 2020 г., и положить в основу судебного решения по настоящему административному делу выводы указанной экспертизы.

Принимая решение об установлении кадастровой стоимости, равной ее рыночной стоимости, суд вправе установить рыночную стоимость в другом размере, чем указано в административном исковом заявлении об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости (абзац 2 пункта 24 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015 № 28).

С учетом изложенного и, поскольку доводы административного истца о превышении кадастровой стоимости принадлежащего ему объекта недвижимости над его рыночной стоимостью нашли свое подтверждение, заявленное им требование об установлении кадастровой стоимости в размере менее учтенной в Едином государственном реестре недвижимости подлежит удовлетворению с установлением кадастровой стоимости объекта в размере, равном определенному заключением судебной экспертизы.

Поскольку заявление административного истца о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости было подано в суд 1 апреля 2022 г., то указанную дату следует считать датой его обращения с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости, и в соответствии с правилами Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» сведения о кадастровой стоимости, установленной решением суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, до даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости результатов определения кадастровой стоимости, полученной при проведении очередной государственной кадастровой оценки.

По смыслу статей 24.18, 24.20 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ, а также статьи 22 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ актом, на основании которого сведения о кадастровой стоимости вносятся в Единый государственный реестр недвижимости в случае ее пересмотра, может служить вступившее в законную силу решение суда, таким образом, настоящее решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости объекта недвижимости согласно Федеральному закону от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером № площадью 59 105 кв. м, расположенного по адресу: <адрес>, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для производственной базы, равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 1 января 2020 г. в размере 20095 700 (двадцать миллионов девяносто пять тысяч семьсот) руб.

Решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости. Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости считать 1 апреля 2022 г.

Сведения о кадастровой стоимости, установленной настоящим решением суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, до даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости результатов определения кадастровой стоимости, полученной при проведении очередной государственной кадастровой оценки.

Решение суда может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме через суд, вынесший решение.

Председательствующий Л.А. Сошина

Мотивированное решение составлено 26.09.2022.