ОКТЯБРЬСКИЙ РАЙОННЫЙ СУД ГОРОДА КИРОВА

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

от 10 августа 2022 года по гражданскому делу № 2-861/2022

(43RS0002-01-2021-008050-68)

Октябрьский районный суд города Кирова в составе

председательствующего судьи Стародумовой С.А.,

при секретаре судебного заседания Сильвеструк А.С.

рассмотрев в открытом судебном заседании в городе Кирове гражданское дело по иску ЗАО «Ипотечный агент АИЖК 2013-1» к ФИО1, ФИО2 о расторжении договора займа, взыскании задолженности по договору займа, обращения взыскания на залоговое имущество,

УСТАНОВИЛ:

ЗАО «Ипотечный агент АИЖК 2013-1» обратился с иском в суд к ФИО1, ФИО2 о расторжении договора займа, взыскании задолженности по договору займа, обращении взыскания на заложенное имущество. В обоснование иска указал, что 24.07.2012 между ООО «Региональное инвестиционное агентство» (займодавец) и ФИО3, ФИО2 (заемщики) заключен договор займа №, по условиям которого займодавец предоставил заемщикам для приобретения в собственность ФИО3 квартиры заем в размере 1 200 000 руб. под 12,1% годовых. Срок пользования займом 240 месяцев с даты фактического предоставления займа. Согласно договору займа размер ежемесячного платежа на дату предоставления займа 12 743 руб. Согласно п.2.1 договора займа займодавец перечислил сумму займа на лицевой счет, открытый на имя заемщика ФИО3 в КБ «ЕВРОТРАСТ» в г. Нижний Новгород. Согласно п. 1.3 договора займа обеспечением исполнения обязательств заемщика является ипотека недвижимого имущества в силу закона. В настоящее время законным владельцем закладной, и соответственно займодавцем и залогодержателем является ЗАО «Ипотечный агент АИЖК 2013-1», что подтверждается отметкой в закладной от 27.03.2013, сделанной на основании договора купли-продажи закладных № 01/3645-13 от 21.03.2012. Заемщиком в нарушение условий договора займа обязательства надлежащим образом не исполняются. Заемщик допускал ненадлежащее исполнение обязательств по осуществлению платежей в счет возврата займа и уплаты процентов за пользование займом, предусмотренных договором. По состоянию на 08.12.2021 задолженность заемщика составила 171 777 руб. 90 коп., из которых: задолженность по основному долгу – 155 966 руб. 44 коп., по процентам 7 706 руб. 48 коп., пени 8 104 руб. 98 коп. 24.07.2012 ФИО3 на основании договора купли-продажи приобрела в собственность квартиру по адресу: , кадастровый №, состоящей из одной жилой комнаты общей площадью 36,1 кв.м. В договоре купли-продажи цена квартиры указана 2 000 000 руб. На момент заключения договора рыночная стоимость ипотеки в соответствии с отчетом об оценке № от ДД.ММ.ГГГГ, составленным оценщиком ООО «ПРАГМА» составила 1 780 000 рублей, таким образом, начальная цена заложенного имущества при обращении взыскания составит 1 424 000 руб. Просит расторгнуть договор займа № от 24.07.2012, заключенный между ООО «региональное инвестиционное агентство» и ФИО3, ФИО2 Взыскать солидарно с ФИО3, ФИО2 в пользу истца задолженность по договору займа № от ДД.ММ.ГГГГ в размере 171 777руб. 90 коп., а также расходы по оплате госпошлины 16 635 руб. 56 коп. Обратить взыскание на принадлежащий ФИО3 предмет залога в виде квартиры, расположенной по адресу: , кадастровый №/А, состоящей из одной жилой комнаты общей площадью 36,1 кв.м., установив начальную продажную цену в размере 1 424 000 руб., определив способ реализации путем продажи с публичных торгов.

В ходе судебного заседания истец исковые требования уточнил, просил взыскать солидарно с ФИО4, ФИО2 в пользу истца задолженность по договору займа № от ДД.ММ.ГГГГ в размере 177 556 руб. 54 коп. за период с 31.07.2021 по 14.07.2022, а также начиная с 15.07.2022 и по день вступления в законную силу решения суда определить подлежащими выплате проценты за пользование займом в размере 12, 1% годовых на сумму остатка неисполненных обязательств по основному долгу, а также расходы по оплате госпошлины 16 635 руб. 56 коп. Обратить взыскание на принадлежащий ФИО3 предмет залога в виде квартиры, расположенной по адресу: , кадастровый №, состоящей из одной жилой комнаты общей площадью 36,1 кв.м., установив начальную продажную цену в размере 2 142 400 руб., определив способ реализации путем продажи с публичных торгов, в остальном исковые требования оставил без изменения.

Протокольным определением к участию в деле в качестве третьего лица привлечено Управление Росреестра по Кировской области, Управление опеки и попечительства администрации города Кирова.

Истец ЗАО «Ипотечный агент АИЖК 2013-1» в судебное заседание не явились, извещены, просили рассмотреть дело в отсутствие своего представителя.

Ответчик ФИО5 в судебном заседании уточненные исковые требования признала, уточненный расчет долга не оспаривает, с оценкой квартиры согласна, просила предоставить отсрочку по обращению взыскания на жилое помещение на 1 год, поскольку задолженность возникла в связи с трудным материальным положением ответчиков, она проживает с детьми в спорной квартире, другого жилья не имеет, значительную часть кредита выплатила, оставшийся долг погасит в течении года, нашла вторую работу

Ответчик ФИО2 в судебное заседание не явился, извещен.

Третье лицо Управление Росреестра по Кировской области в судебное заседание не явились, извещены, представили отзыв, согласно которому по данным ЕГРН на квартиру по адресу: кадастровым номером №, зарегистрировано право собственности ФИО3 на основании договора купли-продажи (возникновение ипотеки в силу закона) ОТ ДД.ММ.ГГГГ №.

Третье лицо Управление опеки и попечительства администрации города Кирова в судебное заседание не явились, извещены.

Суд, выслушав ответчика, исследовав письменные материалы дела, приходит к следующему.

В соответствии с п. 1 ст. 819 ГК РФ, по кредитному договору банк или иная кредитная организация (кредитор) обязуются предоставить денежные средства (кредит) заемщику в размере и на условиях, предусмотренных договором, а заемщик обязуется возвратить полученную денежную сумму и уплатить проценты на нее.

В соответствии п. 2 ст. 811 ГК РФ, если договором займа предусмотрено возвращение займа по частям (в рассрочку), то при нарушении заемщиком срока, установленного для возврата очередной части займа, займодавец вправе потребовать досрочного возврата всей оставшейся суммы займа вместе с причитающимися процентами.

Судом установлено, что в соответствии с условиями договора займа № от ДД.ММ.ГГГГ, заемщикам ФИО4, ФИО2 ООО «Региональное инвестиционное агентство» предоставило ипотечный жилищный заем в сумме 1 200 000 руб. на срок 240 месяцев для приобретения в собственность ФИО3 квартиры, общей площадью 36, 1 кв.м., по адресу: , с уплатой процентов за пользование кредитом из расчета 12,1 % годовых. ФИО4, ФИО2 по условиям договора являются солидарными должниками. (л.д. 28-36 Том 1).

Займ в сумме 1 200 000 руб. зачислен на счет ответчика ФИО4 № в Нижегородском филиале КБ «ЕВРОТРАСТ» (ЗАО), что подтверждается платежным поручением № 494 от 24.07.2012 (л.д. 37 Том 1).

По состоянию на 19.07.2012 стоимость квартиры по адресу: , составляет 1 780 000 руб., что подтверждается закладной (л.д. 40-47 Том 1).

В нарушение условий договора займа № от ДД.ММ.ГГГГ ежемесячные платежи по возврату суммы кредита и процентов за пользованием ими ответчиками не производятся.

Права первоначального залогодержателя по договору займа, обеспеченному ипотекой квартиры, были удостоверены закладной, составленной ответчиками как должниками и залогодателями 26.07.2012 и выданной Управлением Федеральной регистрационной службы по Кировской области первоначальному залогодержателю 26.07.2012.

Запись об ипотеке в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним произведена ДД.ММ.ГГГГ за №.

Законным владельцем закладной и, соответственно, кредитором и залогодержателем в настоящее время является ЗАО «Ипотечный агент АИЖК 2013-1» на основании отметки на Закладной, сделанной предыдущим законным владельцем Закладной.

В соответствии с п. 2 ст. 13 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», закладная является именной ценной бумагой, удостоверяющей права ее законного владельца на получение исполнения по денежным обязательствам, обеспеченным ипотекой, без представления других доказательств существования этих обязательств и право залога на имущество, обремененное ипотекой.

В соответствии с п. 2 ст. 48 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», законному владельцу закладной принадлежат все удостоверенные ей права, в том числе права залогодержателя и права кредитора по обеспеченному ипотекой обязательству.

В силу п.п. 4.4.1 договора займа, условий п. 6.2.4.1 закладной кредитор имеет право потребовать полного досрочного исполнения обязательств по договору путем предъявления письменного требования о полном досрочном возврате суммы займа, начисленных в соответствии с условиями договора, но неуплаченных процентов и суммы неустойки при просрочке очередного ежемесячного платежа более чем на 30 календарных дней, а также при допущении просрочек в исполнении обязательств по внесению ежемесячных платежей более 3-х раз в течение 12 месяцев.

Ответчики не надлежащим образом исполняли обязательства по договору займа, что привело к возникновению просроченной задолженности по договору, ежемесячные платежи по возврату суммы кредита и процентов за пользованием ими ответчиками производились с нарушением условий договора, задолженность сформировалась в феврале 2021 год, за июнь 2021 года платеж не внесен, 02.08.2021 года задолженность была погашена, вместе с тем задолженность образовалась, начиная с 31.07.2021 и не погашена ответчиками.

Таким образом, ответчики систематически не исполняли свои обязанности по возврату долга.

В связи с неисполнением обязательств по возврату суммы долга и уплате процентов за пользование им в адрес ответчиков направлены требования о досрочном исполнении обеспеченных ипотекой денежных обязательств от 19.10.2021 (л.д. 50, 51, 52 Том 1). Указанные требования ответчиками не выполнены.

В соответствии с подпункта 1 пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной.

В соответствии с абзацем 4 пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

На основании вышеизложенного, суд приходит к выводу об удовлетворении требований ЗАО «Ипотечный агент АИЖК 2013-1» о расторжении договора займа № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ООО «Региональное инвестиционное агентство» и ФИО3 ФИО2, поскольку ответчиками существенно нарушены условия договора займа.

Согласно расчету истца задолженность ответчиков по состоянию на 14.07.2022 составляет 117 556 руб. 54 коп., в том числе, сумма основной долг 142 600, 34 руб., проценты – 1323, 84 руб., пени – 33 632, 36 руб.

В соответствии со ст. 309 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В соответствии с п. 1.1.3 договора займа в случае ненадлежащего исполнения заемщиками обязательства по личному страхованию процентная ставка устанавливается равной 12,1 % годовых, применяется с первого календарного дня второго календарного месяца, следующего за месяцем, в котором заемщики были уведомлены займодавцем о повышении процентной ставки и действует до даты окончания срока действия настоящего договора.

Суд считает, что исковые требования подлежат удовлетворению, с ответчиков ФИО4, ФИО2 как солидарных должников в пользу истца подлежит взысканию солидарно задолженность по договору займа в размере 117 556 руб. 54 коп., в том числе, сумма основного долга 142 600, 34 руб., проценты – 1323, 84 руб., пени – 33 632, 36 руб., а также проценты, начисляемые в размере 12,1 % годовых, начисляемых на сумму остатка неисполненных обязательств по основному долгу – 142 600 руб. 34 коп., начиная с 15.07.2022 года до даты вступления решения в законную силу.

В силу пп. 1 и 2 ст. 348 ГК РФ взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства.

Обращение взыскания на заложенное имущество не допускается, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства незначительно и размер требований залогодержателя вследствие этого явно несоразмерен стоимости заложенного имущества. Если не доказано иное, предполагается, что нарушение обеспеченного залогом обязательства незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества при условии, что одновременно соблюдены следующие условия: 1) сумма неисполненного обязательства составляет менее чем пять процентов от размера стоимости заложенного имущества; 2) период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет менее чем три месяца.

В соответствии с п. 1 ст. 50 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества названных в статьях 3 и 4 настоящего Федерального закона требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное.

В соответствии со ст. 51 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», взыскание по требованиям залогодержателя обращается на имущество, заложенное по договору об ипотеке, по решению суда, за исключением случаев, когда в соответствии со статьей 55 настоящего Федерального закона допускается удовлетворение таких требований без обращения в суд.

В соответствии со ст. 56 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», имущество, заложенное по договору об ипотеке, на которое по решению суда обращено взыскание в соответствии с настоящим Федеральным законом, реализуется путем продажи с публичных торгов, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Федеральным законом.

В соответствии с пункта 1 статьи 54.1 Федерального закона 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" обращение взыскания на заложенное имущество в судебном порядке не допускается в том случае, если сумма неисполненного обязательства составляет менее чем пять процентов от стоимости предмета залога. И период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет менее трех месяцев.

В силу пп. 4 п. 2 ст. 54 вышеназванного закона начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика.

Для определения рыночной стоимости объекта недвижимости по ходатайству ответчика ФИО4 и ее представителя по делу была назначена судебная товароведческая экспертиза, производство которой поручено ООО «Кировский региональный экспертно-оценочный центр».

Согласно заключению эксперта ООО «Кировский региональный экспертно-оценочный центр» № от ДД.ММ.ГГГГ рыночная стоимость квартиры общей площадью 36,1 кв.м. с кадастровым номером №, по адресу: , по состоянию на дату проведения экспертизы составляет (округленно) 2 678 000 руб. ( л.д. 195-212 Том 1).

При определении рыночной стоимости квартиры, суд принимает заключение эксперта и определяет начальную продажную стоимость исходя из заключения судебной товароведческой экспертизы, которая наиболее отвечает ценам сложившегося рынка на дату рассмотрения спора, с учетом п. 4 ч. 2 ст. 54 вышеназванного Закона в размере 80 % рыночной стоимости квартиры, определенной заключением эксперта, в сумме 2 142 400 руб.

По правилам п. 3 ст. 54 ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" по заявлению залогодателя суд при наличии уважительных причин вправе в решении об обращении взыскания на заложенное имущество отсрочить его реализацию на срок до одного года в случаях, когда залогодателем является гражданин независимо от того, какое имущество заложено им по договору об ипотеке, при условии, что залог не связан с осуществлением этим гражданином предпринимательской деятельности. Определяя срок, на который предоставляется отсрочка реализации заложенного имущества, суд учитывает в том числе то, что сумма требований залогодержателя, подлежащих удовлетворению из стоимости заложенного имущества на момент истечения отсрочки, не должна превышать стоимость заложенного имущества по оценке, указанной в отчете независимого оценщика или решении суда на момент реализации такого имущества.

Суд приходит к выводу о том, что обстоятельств, исключающих возможность обращения взыскания на предмет залога – квартиры, расположенной по адресу: , в данном случае не установлено. Сумма неисполненного обязательства составляет более 5 процентов от размера стоимости заложенного имущества, период просрочки свыше 3-х месяцев, задолженность возникла по состоянию на 31.07.2021.

С учетом изложенного, суд находит требование истца об обращении взыскания на предмет ипотеки – квартиру, принадлежащую ФИО1, по адресу: , с кадастровым номером №, определяя способ реализации в виде продажи с публичных торгов, и устанавливает начальную продажную стоимость квартиры размере 2 142 400 руб., исходя из 80% от рыночной цены, определенной в заключении эксперта, подлежащим удовлетворению.

Суд признает уважительными причины изменение материального положения должников ФИО4, ФИО2, которые допустили возникновение задолженности по договору займа, а также признает заслуживающими внимание доводы ответчиков о наличии на иждивении несовершеннолетнего ребенка, тяжелого материального положения, данное жилье является единственным, учитывает данные обстоятельства предоставляет отсрочку в реализации предмета залога - квартиры по адресу: , и считает возможным предоставить отсрочку в реализации квартиры с публичных торгов на 11 месяцев с момента вступления решения в законную силу.

С учетом ст. 98 ГПК РФ, в связи с удовлетворением иска, в пользу истца с ответчиков подлежат взысканию документально подтвержденные расходы по уплате госпошлины в размере 16 635 руб. 56 коп., в равных долях по 8 317 руб. 78 коп. с каждого.

Руководствуясь ст. ст. 194, 198 ГПК РФ,

РЕШИЛ:

Иск ЗАО «Ипотечный агент АИЖК 2013-1» удовлетворить.

Расторгнуть договор займа № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ООО «Региональное инвестиционное агентство» и ФИО3, ФИО2.

Взыскать солидарно с ФИО5, паспорт , ФИО2, паспорт , в пользу ЗАО «Ипотечный агент АИЖК 2013-1» задолженность по договор займа № от ДД.ММ.ГГГГ, за период с 31.07.2021 года по 14.07.2022 года в размере 177 556 руб. 54 коп., в том числе: сумма основного долга 142 600, 34 руб., проценты – 1323, 84 руб., пени – 33 632, 36 руб., а также проценты за пользование займом в размере 12,1 % годовых, начисляемых на сумму остатка неисполненных обязательств по основному долгу – 142 600 руб. 34 коп., начиная с 15.07.2022 года до даты вступления решения в законную силу.

Взыскать с ФИО5, паспорт №, ФИО2, паспорт №, в пользу ЗАО «Ипотечный агент АИЖК 2013-1» расходы по госпошлине в равных долях по 8 317 руб. 78 коп. с каждого.

Обратить взыскание на предмет ипотеки - квартиру, принадлежащую на праве собственности ФИО1, расположенную по адресу: , с кадастровым номером №, определив способ реализации в виде продажи с публичных торгов, с установлением начальной продажной стоимости квартиры размере 2 142 400 руб.

Предоставить ФИО5 отсрочку исполнения решения суда в части обращения взыскания на жилое помещение, принадлежащие на праве собственности на праве собственности ФИО1, расположенную по адресу: <...>, и продажи их с публичных торгов на одиннадцать месяцев с момента вступления решения суда в законную силу.

Решение может быть обжаловано в Кировский областной суд через Октябрьский районный суд города Кирова в течении месяца со дня вынесения решения в мотивированном виде.

Судья С.А. Стародумова

Мотивированное решение изготовлено 17.08.2022

Решение09.09.2022