31RS0002-01-2022-000252-13
2-21/2023
РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
г. Белгород
20 марта 2023 года
Белгородский районный суд Белгородской области в составе:
председательствующего судьи Котельвина А.В.,
при секретаре судебного заседания Казаковой А.Е.,
с участием представителя ответчика ФИО1 – ФИО2, представителя ответчика ФИО3 – ФИО4,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО5 к ФИО1, ФИО3 о расторжении договора купли-продажи, прекращении права собственности на земельный участок и жилой дом,
УСТАНОВИЛ:
ФИО5 обратился в суд с иском, в котором просит признать расторгнутым договор купли-продажи земельного участка и жилого дома, расположенных по адресу: (адрес обезличен), заключенный 21.09.2019 с ФИО1 и ФИО3, прекратить за ними право собственности на данные объекты недвижимости, а также взыскать судебные расходы по уплате государственной пошлины.
В обоснование иска ссылался на то, что 21.09.2019 между ФИО5 (продавец) и ФИО3 и ФИО1 (покупатели) заключен договор купли-продажи по 1/2 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок площадью 1550+/-27,6 кв.м с кадастровым номером (номер обезличен), и находящийся на нем жилой дом площадью 257,1 кв.м с кадастровым номером (номер обезличен), расположенные по адресу: (адрес обезличен). Согласно условиям договора цена земельного участка и жилого дома составляют 4 000 000 руб., которые передаются покупателем продавцу в день сдачи договора на государственную регистрацию. Указывает, что до настоящего времени денежные средства ему не переданы.
В судебное заседание истец ФИО5 не явился, извещен своевременно и надлежащим образом, в том числе посредством извещения его представителя ФИО6, участвовавшего в предварительном судебном заседании по делу; о причинах неявки не сообщил, об отложении слушания по делу не ходатайствовал.
Ответчик ФИО1 в судебное заседание не явилась, извещалась своевременно и надлежащим образом, обеспечила явку своего представителя ФИО2, который против удовлетворения исковых требований не возражал.
Ответчик ФИО3 в судебное заседание также не явился, доверил представлять свои интересы ФИО4, который просил в удовлетворении иска отказать по основаниям, изложенным в письменных возражениях.
Третье лицо ФИО7 в судебное заседание не явился, извещался судом своевременно и надлежащим образом, о чем имеются сведения в материалах дела. О причинах неявки не сообщил, об отложении слушания по делу не ходатайствовал.
В соответствии со статьей 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее – ГПК РФ) дело рассмотрено в отсутствие неявившихся лиц.
Выслушав участников процесса, исследовав в судебном заседании обстоятельства по представленным в деле доказательствам, суд признает исковые требования не подлежащими удовлетворению.
В силу пункта 2 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.
Согласно пункту 1 статьи 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.
Согласно статье 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора (пункт 1). Условия договора определяются по усмотрению сторон (пункт 4).
В соответствии с пунктом 1 статьи 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).
В силу пункта 1 статьи 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).
В силу статьи 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами.
Пунктом 1 статьи 551 ГК РФ предусмотрено, что переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.
Исходя из положений статьи 554 ГК РФ, в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
Согласно пункту 1 статьи 555 ГК РФ договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным.
В соответствии с пунктом 2 статьи 558 ГК РФ договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Пунктом 1 статьи 432 ГК РФ предусмотрено, что договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
В соответствии с пунктом 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором.
Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
В соответствии со статьей 56 ГПК РФ, содержание которой следует рассматривать в контексте с положениями части 3 статьи 123 Конституции Российской Федерации и статьи 12 ГПК РФ, закрепляющих принцип состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.
В судебном заседании установлено, что 21.09.2019 между ФИО5 (продавец), с одной стороны, и ФИО7, действующим на основании доверенности 89АА0969147 от 20.09.2019 от имени ФИО3 и ФИО1 (покупатели), с другой стороны, заключен договор купли-продажи, по условиям которого продавец продает, а покупатели приобретают в собственность по 1/2 доли в праве общей долевой собственности на жилой дом площадью 257,1 кв.м с кадастровым номером (номер обезличен), и на земельный участок площадью 1550+/-27,6 кв.м с кадастровым номером (номер обезличен), расположенные по адресу: (адрес обезличен).
По условиям договора (пункт 3) цена вышеуказанных земельного участка и жилого дома составляет 4 000 000 руб. по договоренности сторон. Указанные денежные средства передаются покупателем продавцу в день сдачи настоящего договора купли-продажи в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Белгородской области на государственную регистрацию.
Согласно передаточному акту от 21.09.2019 продавец передал, а покупатели в лице ФИО7 приняли указанные земельный участок и жилой дом; претензий друг к другу стороны не имеют.
21.09.2019 договор купли-продажи был сдан на регистрацию перехода права, 02.10.2019 произведена государственная регистрация перехода права собственности.
Как следует из возражений и объяснений представителя ответчика ФИО3 – ФИО4, данных в судебном заседании, ФИО3 и ФИО1 проживали совместно без регистрации брака до 01.04.2021 в г. Новый Уренгой. В связи со значительной удаленностью проживания ответчиков, в целях приобретения жилого дома и земельного участка ими была оформлена доверенность на имя отца ФИО1 – ФИО7 Денежные средства в размере 4 000 000 руб. были переведены сестре ФИО1 – Р.И.А. для передачи доверенному лицу – ФИО7 При заключении 21.09.2019 договора купли-продажи спорных объектов недвижимости продавцом ФИО5 была составлена расписка, согласно которой последний получил от ФИО7 денежную сумму в размере 4 000 000 руб. В день заключения договора копия указанной расписки была получена ответчиками по электронной почте. Оригинал расписки ответчик ФИО1 забрала с собой, когда уезжала из г. Новый Уренгой в апреле 2021 года.
Как следует из материалов регистрационных дел в отношении земельного участка с кадастровым номером (номер обезличен), и жилого дома с кадастровым номером (номер обезличен), расположенных по адресу: (адрес обезличен), при подаче заявления о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним заявителями была также представлена расписка от 21.09.2019, копия которой имеется в регистрационном деле.
Согласно указанной расписке от 21.09.2019 ФИО5 получил от ФИО7, действующего по доверенности от 20.09.2019 за ФИО3 и ФИО1 денежную сумму в размере 4 000 000 руб. за проданные земельный участок кадастровый номер (номер обезличен), и жилой дом кадастровый номер (номер обезличен), расположенные по адресу: (адрес обезличен), а также указано, что претензий по оплате ФИО5 не имеет.
Для установления того, кем – ФИО5 или другим лицом выполнена расписка от 21.09.2019, определением суда была назначена почерковедческая экспертиза, производство которой поручено ФБУ Воронежский региональный центр судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации, а затем была назначена повторная почерковедческая экспертиза, производство которой поручено эксперту ООО «Межрегиональный центр экспертиз и консалтинга «Триумф» Ч.И.В.
Согласно заключению эксперта №5174/4-2 от 17.10.2022, выполненному экспертом ФБУ Воронежский региональный центр судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации К.Д.В., рукописные записи «ФИО5», расположенные в представленных документах, в том числе в спорной расписке, выполнены одним лицом, ФИО5; подписи от имени ФИО5, расположенные в представленных документах, в том числе в спорной расписке, выполнены одним лицом, самим ФИО5.
Согласно заключению эксперта №170 от 24.01.2023, выполненному экспертом ООО «Межрегиональный центр экспертиз и консалтинга «Триумф» Ч.И.В., рукописный текст, которым выполнена расписка от 21.09.2019, выполненная от имени ФИО5, в получении от ФИО7 денежной суммы в размере 4 000 000 руб., начинающаяся словами «Расписка Я ФИО5…» и заканчивающаяся словами «… по оплате не имею 21.09.2019 г.», изображение которой представлено на экспертизу, выполнен ФИО5. Подписи, выполненные от имени ФИО5, расположенные в представленном договоре от 21.09.2019 года, заключенного между ФИО5 и ФИО7 от имени ФИО3 и ФИО1, в строке /Продавец ФИО5/, передаточном акте от 21.09.2019, заключенного между ФИО5 и ФИО7 от имени ФИО3 и ФИО1, в строке /Продавец ФИО5/, а также изображение подписи, расположенное в копии расписки от 21.09.2019 года, выполненной от имени ФИО5, в получении от ФИО7 денежной суммы в размере 4 000 000 руб., начинающаяся словами «Расписка Я ФИО5…» и заканчивающаяся словами «… по оплате не имею 21.09.2019 г.», изображение которой представлено на экспертизу, выполнены ФИО5. При этом эксперт пришел к выводу об отсутствии возможности установить, применялись ли технические средства, и (или) предварительная техническая подготовка при выполнении подписи, выполненной от имени ФИО5. Проведенный исследованием признаков монтажа изображения подписи не обнаружено, при этом возможность его наличия не исключается.
Таким образом, судом установлено, что расписка от 21.09.2019 о получении ФИО5 денежных средств в размере 4 000 000 руб. была написана и подписана самим истцом ФИО5 Данное обстоятельство подтверждается как заключением эксперта ФБУ Воронежский региональный центр судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации №5174/4-2 от 17.10.2022, так и заключением эксперта №170 от 24.01.2023 ООО «Межрегиональный центр экспертиз и консалтинга «Триумф», выводы которых согласуются друг с другом, при этом убедительных доказательств, которые бы могли поставить под сомнение заключения судебной экспертизы, не представлено, в связи с чем суд приходит к выводу о принятии указанных заключений как доказательств по делу. Кроме того, данные экспертизы назначены в рамках судебного разбирательства, эксперты предупреждены об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, каких-либо объективных сведений об их заинтересованности в исходе разрешения спора не имеется. Перечисленные обстоятельства свидетельствуют о полноте и объективности проведенной экспертами работы при даче заключений по настоящему гражданскому делу и не позволяют усомниться в правильности сделанных выводов.
Пунктом 1 статьи 486 ГК РФ установлено, что покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено ГК РФ, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства.
Если покупатель своевременно не оплачивает переданный в соответствии с договором купли-продажи товар, продавец вправе потребовать оплаты товара и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 ГК РФ (пункт 3).
Если покупатель в нарушение договора купли-продажи отказывается принять и оплатить товар, продавец вправе по своему выбору потребовать оплаты товара либо отказаться от исполнения договора (пункт 4).
Данной правовой нормой определены правовые последствия несвоевременной оплаты покупателем товара по договору купли-продажи.
При этом эти правовые последствия различаются в зависимости от того, был ли товар передан продавцом покупателю, и был ли он принят последним.
Таким образом, при рассмотрении споров, связанных с расторжением договора купли-продажи недвижимости в связи с неисполнением покупателем условия об уплате стоимости объекта недвижимости, юридически значимыми являются обстоятельства того, имели ли место передача продавцом и принятие покупателем недвижимого имущества по договору купли-продажи недвижимого имущества.
Обращаясь в суд с иском о расторжении договора купли-продажи недвижимости, истец, указав на наличие у него как продавца имущества права на возврат неоплаченного товара, сослался на положения статьи 450 ГК РФ, которыми определена возможность расторжения сделки в связи с нарушениями существенного характера в виде неоплаты товара.
При этом истцом не оспорен тот факт, что продавец ФИО5 произвел передачу недвижимого имущества в пользу покупателей ФИО3 и ФИО1 и последние в лице своего представителя ФИО7 приняли данное недвижимое имущество, осуществив государственную регистрацию перехода права собственности от продавца к покупателю.
Доказательствами исполнения ответчиками обязанности по оплате спорного недвижимого имущества является личное написание истцом расписки в получении от представителя ответчиков денежных средств в сумме 4 000 000 руб., а также подача указанной расписки в день ее составления среди иных документов для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
При этом вызывает сомнение обращения истца ФИО5 к ответчикам с предложением о расторжении договора купли-продажи в связи с его неоплатой спустя почти два года с момента заключения договора купли-продажи, по которому, как утверждает истец, оплата не была произведена.
Каких-либо доказательств обращения ФИО5 к ответчикам с требованием произвести оплату по договору купли-продажи от 21.09.2019 до направления им 20.08.2021 предложения о расторжении договора в материалы дела не представлено.
Представленные стороной истца в материалы дела выписки со счетов ФИО5 в Банке ВТБ (ПАО) и в ПАО Сбербанк, согласно которым на счетах истца отсутствовали денежные средства, не опровергают факт получения им денежных средств от ответчиков в сумме 4 000 000 руб. по расписке от 21.09.2021.
Также как и не опровергают факт выполнения ответчиками обязанности по оплате по договору купли-продажи от 21.09.2019 представленные в материалы дела представителем ответчика ФИО1 выписка из ее лицевого счета **** 6526 по вкладу в ПАО Сбербанк, выписка о состоянии вклада ФИО1 по счету **** 9492, выписка о состоянии вклада ФИО7 по счету **** 2939, а также информация ПАО Сбербанк об отсутствии операций перевода денежных средств в пользу Ирины Алексеевны Р. и от М. Валентины Петровны за период с 19.09.2019 по 23.09.2019.
С учетом изложенного, суд приходит к выводу, что расчет с продавцом за отчуждаемое недвижимое имущество произведен покупателями полностью.
Следовательно, ответчики полностью исполнили обязательства перед истцом по договору купли-продажи.
Как установлено пунктом 1 статьи 408 ГК РФ надлежащее исполнение прекращает обязательство.
Поскольку обязательства по договору купли-продажи сторонами исполнены в полном объеме, правовых оснований для расторжения договора купли-продажи и возврата сторон сделки в первоначальное положение путем прекращения права собственности ФИО3 и ФИО1 не имеется.
Исследуя вопрос о наличии или отсутствии в спорном договоре купли-продажи недвижимости условия, предусматривающего возможность его расторжения по требованию одной из сторон в судебном порядке с возвращением полученного сторонами по договору до момента его расторжения, в частности в том случае, если покупатель не произведет оплату переданного ему имущества, суд не установил данного обстоятельства.
Поскольку в Гражданском кодексе Российской Федерации (глава 30, § 7 «Продажа недвижимости», статьи 549 - 558) либо в спорном договоре отсутствуют нормы, позволяющие расторгнуть договор купли-продажи недвижимости в связи с неуплатой покупателем покупной цены, притом, что продавец передал, а покупатель принял недвижимое имущество, являющееся предметом сделки, отсутствуют основания для удовлетворения исковых требований о расторжении соглашения о недвижимости независимо от того, состоялась ли передача денежных средств.
В связи с вышеизложенным, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований в полном объеме.
Поскольку в удовлетворении иска отказано, оснований для взыскания в пользу истца судебных расходов по уплате государственной пошлины не имеется.
Руководствуясь статьями 194-199 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
в удовлетворении исковых требований ФИО5 к ФИО1, ФИО3 о расторжении договора купли-продажи, прекращении права собственности на земельный участок и жилой дом – отказать.
Решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в Белгородский областной суд в течение месяца со дня принятия судом решения в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Белгородский районный суд Белгородской области.
Судья А.В. Котельвин
Мотивированное решение суда изготовлено 18 апреля 2023 года.