подлинник

Дело № 2-812/2023

РЕШЕНИЕ именем Российской Федерации

2 июня 2023 года

Лаишевский районный суд Республики Татарстан в составе:

председательствующего судьи Сибатовой Л.И,

при секретаре Темляковой Г.Ф,

рассмотрев в открытом судебном заседании в зале суда гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2 о расторжении договора купли-продажи земельного участка,

установил:

ФИО1 (далее – истец) обратился в суд с иском и просит расторгнуть договор купли-продажи земельного участка с использованием кредитных средств банка ДД.ММ.ГГГГ в связи с не предоставлением продавцом информации об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием, взыскать с ФИО2 (далее – ответчик) стоимость земельного участка в размере 1 999 000 рублей, моральный вред в размере 500 000 рублей, судебные расходы по уплате государственной пошлины в размере 20 695 рублей.

В обоснование требований указано, что ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ответчиком был заключен договор купли-продажи земельного участка с использованием кредитных средств банка, а именно земельного участка с кадастровым номером № расположенного по адресу: <адрес>, <адрес> <адрес> общей площадью <данные изъяты>.м. ДД.ММ.ГГГГ право собственности перешло к истцу. Стороны договора оценили земельный участок в размере 1 100 000 рублей, из них 500 000 рублей переданы продавцу за счет собственных средств до подписания настоящего договора, 115 000 рублей за счет собственных средств покупателя в день подписания и до подачи настоящего договора и необходимых документов в Росреестр, 935 000 рублей - за счет кредитных средств АО «Банк ДОМ.РФ». В тот же день между сторонами заключено дополнительное соглашение №, согласно которому покупатель в счет оплаты неотделимых улучшений объекта недвижимости обязуется уплатить в пользу продавца денежные средства в размере 899 000 рублей. Указанные суммы оплачены полностью, что подтверждается расписками в получении денежных средств от ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ. Участок приобретался с целью строительства индивидуального жилого дома.

После приобретения права собственности на земельный участок истец обратился за получением уведомления о планируемом строительстве индивидуального жилого дома, но получил отказ - участок входит в зону с особыми условиями использования территории - «Территория общественного пользования – парки, скверы, сады, бульвары, аллеи».

Ни в договоре, ни в выписке из ЕГРН не было информации о нахождении участка в зоне с особыми условиями использования территории. Информация об ограничении, связанным с нахождением в указанной зоне земельного участка, не является общедоступной. Истец до покупки земельного участка проявил должную осмотрительность и добросовестность, запросив все необходимые документы.

Для истца наличие указанных ограничений является существенным нарушением договора, поскольку он в значительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора.

В судебном заседании истец и его представитель по устной доверенности поддержали требования по тем же основаниям.

Представитель ответчика возражал против иска.

Представители третьих лиц – Исполнительного комитета Лаишевского муниципального района Республики Татарстан, Исполнительного комитета ФИО3 сельского поселения Лаишевского муниципального района Республики Татарстан, АО «Банк ДОМ.РФ», ООО «Этажи-Казань» в суд не явились, извещены.

Представитель АО «Банк ДОМ.РФ» направил в суд отзыв на исковое заявление, просил рассмотреть дело в отсутствие представителя (л.д.155-156).

Выслушав явившихся участников процесса, изучив материалы дела, суд находит исковое заявление подлежащим отклонению.

В соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 469 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи.

При отсутствии в договоре купли-продажи условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется.

Если продавец при заключении договора был поставлен покупателем в известность о конкретных целях приобретения товара, продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для использования в соответствии с этими целями.

Пунктом 2 статьи 475 ГК РФ предусмотрено, что в случае существенного нарушения требований к качеству товара (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков) покупатель вправе по своему выбору: отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы; потребовать замены товара ненадлежащего качества товаром, соответствующим договору.

В соответствии с пунктом 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных данным Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Согласно пункту 1 статьи 3 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ), земельное законодательство регулирует отношения по использованию и охране земель в Российской Федерации как основы жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории (земельные отношения).

Пунктом 3 данной статьи определено, что имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.

Таким образом, нормы земельного законодательства являются специальными и имеют приоритетное значение по отношению к нормам гражданского законодательства при регулировании имущественных отношений по владению, пользованию и распоряжению земельными участками.

Статьей 37 ЗК РФ установлено, что продавец при заключении договора купли-продажи обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования (пункт 1).

Согласно пункту 3 статьи 37 ЗК РФ, покупатель в случае предоставления ему продавцом заведомо ложной информации: об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием; о разрешении на застройку данного земельного участка; об использовании соседних земельных участков, оказывающем существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого земельного участка; о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование и стоимость продаваемого земельного участка; иной информации, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка и требования о предоставлении которой установлены федеральными законами, - вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков.

Из содержания статьи 450 ГК РФ и статьи 37 ЗК РФ следует, что продавец обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию о юридических и фактических ограничениях в использовании земельного участка вне зависимости от регистрации ограничений в публичном реестре.

Непредоставление информации об ограничениях и заведомо ложное утверждение продавца об их отсутствии в совокупности влечет последствия, предусмотренные пунктом 3 статьи 37 ЗК РФ.

Как следует из материалов дела, ФИО1 является собственником земельного участка с кадастровым номером № площадью <данные изъяты> расположенного по адресу: <адрес>. Право собственности зарегистрировано на основании договора купли-продажи земельного участка с использованием кредитных средств банка, выдан ДД.ММ.ГГГГ (л.д.10-13).

Стороны договора купли-продажи ФИО2 (продавец) и ФИО1 (покупатель) достигли соглашения по существенным условиям договора по факту приобретения земельного участка (л.д.77). Покупатель принял земельный участок с кадастровым номером №, что подтверждается как передаточным актом от ДД.ММ.ГГГГ (л.д.74), так и истцом в судебном заседании.

ДД.ММ.ГГГГ истец и ответчик подписали соглашение о задатке, в котором имеется оговорка о заключении договора купли-продажи объекта недвижимости в срок по ДД.ММ.ГГГГ (л.д.185-187).

Истец предоставил суду уведомление о планируемом строительстве, поданное ФИО2 ДД.ММ.ГГГГ о планируемом строительстве. Данное уведомление Исполнительным комитетом Лаишевского муниципального района Республики Татарстан не рассмотрено, поскольку неправильно указан кадастровый номер участка.

Из пояснений истца и его представителя следует, что данное уведомление подано ответчиком, как собственником участка, для того чтобы покупатель участка убедился в возможности строительства на земельном участке.

По условиям договора купли-продажи, выписки из ЕГРН земельный участок относится к землям населенных пунктов, имеет разрешенное использование: для ведения личного подсобного хозяйства. Участок принадлежал продавцу ФИО2 на основании договора купли-продажи земельного участка, выдан ДД.ММ.ГГГГ, о чем в ЕГРН ДД.ММ.ГГГГ сделана запись регистрации №. Покупатель удовлетворен качественным состоянием объекта недвижимости, установленным путем внешнего осмотра объекта перед заключением настоящего договора, и не обнаружил при осмотре каких либо дефектов и недостатков, о которые не сообщил продавец. До подписания договора объект никому другому не продан, не подарен, не заложен и не обременен правами третьих лиц, в споре и под арестом (запрещением) не состоит. В пункте 12 договора имеется оговорка об имеющихся ограничениях в виде охранных зон транспорта (Приаэродромная территория Международного аэропорта «Казань», подзоны Приаэродромной территории Международного аэропорта «Казань», охранная зона КВЛ-10 кВ (ПС Аэропорт ф.109).

Истец обращался к ответчику с претензией о расторжении договора, возврате стоимости земельного участка (л.д.14, 15).

Исполнительный комитет Лаишевского муниципального района Республики Татарстан ДД.ММ.ГГГГ на обращение ФИО1 сообщил, что подготовить уведомление о соответствии указанных в уведомлении планируемого строительства или реконструкции объекта не представляется возможным, поскольку земельный участок входит в зону с особыми условиями использования территории – «Территория общественного пользования – парки, скверы, сады, бульвары, аллеи» согласно Правилам землепользования и застройки Большекабанского сельского поселения Лаишевского муниципального района Республики Татарстан № от ДД.ММ.ГГГГ, утвержденным решением Совета Большекабанского сельского поселения Лаишевского муниципального района Республики Татарстан (л.д.16).

Согласно градостроительному плану земельного участка с кадастровым номером №, участок находится в охранной зоне (л.д.17-22).

Из Правил землепользования и застройки Большекабанского сельского поселения Лаишевского муниципального района следует, что вид разрешенного использования земельного участка «для ведения личного подсобного хозяйства» относится к зоне Ж1. Зона застройки индивидуальными жилыми домами (л.д.99-148).

Из толкования указанных норм Гражданского кодекса Российской Федерации и Земельного кодекса Российской Федерации в их совокупности с пунктом 1 статьи 1, статьей 8 ГК РФ, частями 2 и 3 статьи 15, части 1 статьи 19 Конституции Российской Федерации, следует, что при недоказанности факта того, что продавец знал или должен был знать о наличии обременения или ограничения использования земельного участка и сообщил покупателю ложные сведения о земельном участке, риск неосведомленности о наличии ограничений в отношении товара, установленных нормативным правовым актом, не может быть возложен только на продавца. Для возникновения у покупателя права требовать расторжения договора купли-продажи земельного участка необходимо одновременное наличие следующих обстоятельств: сокрытие продавцом земельного участка информации об ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием, совершенное умышленно, наличие у покупателя такой информации может повлиять на приобретение земельного участка.

Истец до покупки земельного участка имел возможность ознакомиться с Правилами землепользования и застройки Большекабанского сельского поселение Лаишевского муниципального района Республики Татарстан, находящегося в общем доступе на сайте поселения. Однако этого не сделал. Пояснил, что со слов риэлторов для сделки достаточно правоустанавливающего документа и выписки из ЕГРН для определения ограничений в отношении участка. Повторно уведомление о планируемом строительстве (после получения ответа на обращение ответчика) не подали, так как он (покупатель) хотел удержать процентную ставку по кредиту, которая действовала до конца года.

С учетом того, что в ходе рассмотрения дела не нашел своего подтверждения факт предоставления истцу ответчиком заведомо ложной информации об отсутствии обременений земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием, в том числе в форме умолчания, суд приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения заявленных требований.

Руководствуясь ст.194-198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

ФИО1 в удовлетворении требований к ФИО2 о расторжении договора купли-продажи земельного участка с использованием кредитных средств банка от ДД.ММ.ГГГГ в связи с не предоставлением продавцом информации об обременениях земельного участка об ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием, взыскании стоимости земельного участка в размере 1 999 000 рублей, компенсации морального вреда 500 000 рублей, судебных расходов отказать.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Верховный Суд Республики Татарстан через Лаишевский районный суд в течение одного месяца со дня составления мотивированного решения.

С мотивированным решением участники процесса могут ознакомиться ДД.ММ.ГГГГ.

Судья Л.И.Сибатова