Дело № 2-58/2025
Решение
Именем Российской Федерации
29 апреля 2025 г. г. Вышний Волочек
Вышневолоцкий межрайонный суд Тверской области
в составе председательствующего судьи Ворзониной В.В.,
с участием представителя истца (ответчика) ФИО14 по доверенности ФИО15,
ответчика (истца) ФИО16 и его представителя по доверенности адвоката КороткойЕ.В.,
старшего помощника Вышневолоцкого межрайонного прокурора Тверской области Игнатьевой М.Р.,
при секретаре судебного заседания Кивриной В.И.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело
по иску ФИО14 в лице представителя по доверенности ФИО15 к индивидуальному предпринимателю ФИО16 о признании недействительным договора купли-продажи квартиры,
по встречному иску индивидуального предпринимателя ФИО16 в лице представителя по доверенности адвоката Короткой Елены Владимировна к ФИО14 о признании права собственности на квартиру,
установил:
ФИО14 в лице представителя по доверенности ФИО15 обратилась в суд с указанным иском к ИП ФИО16, в котором просит признать недействительным договор купли-продажи от 6 сентября 2024 г. квартиры, кадастровый №, по адресу: <адрес>, заключенный между ФИО14 и Индивидуальным предпринимателем ФИО16.
В обоснование иска указано, что ФИО14 на праве собственности принадлежит квартира, расположенная по адресу: <адрес>, с кадастровым №, состоящая из одной жилой комнаты, общей площадью 29,4 кв.м., о чем в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сделана запись № от 15.10.2002.
В указанной квартире истец зарегистрирована по месту жительства.
Квартира является единственным жилым помещением истца.
29 августа 2024 г. истцу поступил звонок с номера телефона №, звонящий представился как ФИО1, сказал, что истец подавала заявление (21 августа 2024 года) на опломбировку счетчика. ФИО1 сообщил, что заявка принята и на следующей неделе к истцу приедут работники «АтомЭнергоСбыт», но для закрытия наряда срочно требуется номер СНИЛС истца.
02 сентября 2024 г. на телефон истца поступил звонок с номера №, звонящий представился как ФИО2. Он сообщил, что является работником федеральной налоговой службы, сообщил истцу о том, что от имени истца выдана доверенность на имя ФИО3, который имеет право распоряжаться денежными средствами и квартирой истца, указанный гражданин связан с ВСУ. Сотрудник по имени ФИО2 настаивал, что истец знает данного гражданина и помогает ему в его террористической деятельности. Также истцу было сообщено, что ей будет совершен звонок из службы по финансовому мониторингу и ей сообщат как действовать и что необходимо сделать, чтобы ФИО3 не мог воспользоваться доверенностью.
02 сентября 2024 г. по прошествии небольшого количества времени истцу поступает звонок с номера № через мессенджер WatsApp. Звонящий представился старшим специалистом отдела финансового мониторинга по имени ФИО4, личный №, <адрес>. ФИО4 стала задавать вопросы истцу о том, как так получилось, что доверенность от имени истца оформлена на ФИО3. Через демонстрацию экрана ФИО4 показала истцу реальную бумагу, а именно, доверенность на ФИО3 от имени истца и сообщила, что для остановки действия доверенности, чтобы не потерять имущество и денежные средства на счетах истца, у истца есть два варианта, которые были озвучены ФИО4. Первый вариант: отдел финансового мониторинга арестовывает все счета истца и накладывает арест на квартиру на время проведения следственных действий, при этом истец не может жить в квартире и пользоваться денежными средствами в банке, в том числе пенсией. Второй вариант: истец переведет все свои средства в «защищенную банковскую ячейку», которой не сможет воспользоваться ФИО3, а взамен отдел финансового мониторинга переведет истцу все его деньги обратно на карту, но она будет защищена от противоправных действий некоего ФИО3, данная карта будет контролироваться правоохранительными органами в силу чего не может быть использована террористом ФИО3. Для защиты квартиры ФИО4 указала на то обстоятельство, что квартиру необходимо фиктивно продать, с возможностью обратного переоформления после завершения следственных действий. ФИО4 своими фразами и терминами, а также проявлением заботы и беспокойства подтолкнула истца к выбору второго варианта. Далее, указанный работник отдела финансового мониторинга сообщила, что с истцом свяжется следователь, продиктовала его номера телефонов: № или №, которому необходимо будет все рассказать повторно относительно того, что произошло, после чего истцу необходимо перезвонить ФИО4 снова.
02 сентября 2024 г. в 10 часов 48 минут через мессенджер Телеграмм с номера № (запись о звонке сохранилась, длительность звонка 10 минут) истцу позвонил неизвестный гражданин, который представился следователем по имени ФИО5. Он попросил повторить всю историю про оформление доверенности. После рассказа истца о том, что произошло, а также о том, что предложила ФИО4, он сообщил истцу, что все делается правильно, он следит и контролирует все дальнейшие действия истца и ФИО4.
Истец, как ранее указано, связалась повторно в ФИО4, которая указала на необходимость перевода всех денег истца в «защищенную ячейку», а именно сумму в размере 400 000 рублей. Истец поехала в Сбербанк, сняла с карты 50 000 рублей, больше не выдали ввиду отсутствия наличности в кассе банка. Вернувшись домой, истец позвонила ФИО4, которая указала на то, чтобы истец не тратила деньги и сняла оставшиеся денежные средства со счета в банке. Все дальнейшие действия истец совершала под постоянным контролем ФИО4 в страхе потерять деньги и единственное жилье. Также ФИО4 заверила истца о том, что о происходящем никому нельзя рассказывать, поскольку за разглашение этой информации истцу грозят штрафы, а также есть опасность действий в адрес жизни и здоровья истца со стороны ФИО3.
03 сентября 2024 г. истец сняла в Сбербанке остаток денежных средств со своего расчетного счета в размере 350 000 рублей, сообщила об этом ФИО4 и под ее диктовку и по ее инструкциям проводила действия с телефоном, а именно: через приложение «Mir pay» ввела продиктованный номер лицевого счета №, ФИО4 продиктовала пароль <данные изъяты> и адрес банкомата банка ВТБ, расположенного по адресу: <адрес>. Далее ФИО4 вызвала и оплатила поездку до банкомата посредством Яндекс, такси. Находясь у банкомата, истец позвонила ФИО4, которая предупредила о том, чтобы рядом не было посторонних людей, давала инструкции, какие манипуляции совершать, так: приложить телефон истца к банкомату, набрать пин-код <данные изъяты>, внести деньги в банкомат, получить чеки об операциях. Внести денежные средства истец смогла двумя платежами по 200 000 рублей каждый. После внесения денежных средств по указанным ФИО4 реквизитам, она вызвала и оплатила поездку через сервис Яндекс.такси до дома истца: <адрес>. Далее ФИО4 попросила переслать чеки посредством направления смс-сообщения через мессенджер «WatsApp», также уточнила в чем истец была одета. Далее, все записи и переписка были удалены при помощи удаленного доступа ФИО4.
ФИО4 сказала истцу на дальнейший план действий: продажа квартиры, сказала, что надо подобрать агентство для быстрой продажи квартиры, для чего сказала истцу, которая находилась к тому моменту под полным контролем ФИО4, набрать в браузере «Яндекс» «срочная продажа квартир в Вышнем - Волочке», при этом за действиями истца ФИО4 следила через демонстрацию экрана. ФИО4 сказала прокрутить страницу, пропустить все компании и остановиться на компании «Лидер», адрес: <адрес>, телефон №. Компания «Лидер» была выбрана ФИО4 не случайно, поскольку с ее слов эта компания была ими проверена, в дальнейшем они смогут объяснить ситуацию и выкупить квартиру обратно после окончания следственных действий. Под руководством и находясь под воздействием ФИО4 истец позвонила по указанному номеру телефона, где ей ответил мужчина, сказав, что приедет сегодня же посмотреть квартиру для цели выкупа. ФИО4, угрожая истцу штрафами за разглашение информации, велела истцу сообщить агентству в качестве причины продажи квартиры, желание купить квартиру в этом же доме на втором этаже с балконом.
03 сентября 2024 г. вечером к истцу приехали представители агентства «Лидер»: Владислав и ФИО6, которые бегло осмотрели квартиру и сказали, что купят ее за 800 000 рублей.
Стоит отметить, что предложенная цена за объект является ценой существенно отличающейся от рыночной.
04 сентября 2024 г. истец по указанию ФИО4 и Владислава приехала в офис агентства «Лидер», где был составлен предварительный договор купли-продажи с ФИО16 (далее - Ответчик). Договор был подготовлен сотрудником агентства ФИО6. Истцу был выдан задаток 50 000 рублей. Далее ФИО16 позвонил в паспортный стол насчет выписки истца из принадлежащей ей квартиры, его не устроили сроки, после чего он взял телефон истца и сам сделал в нем какие-то манипуляции, после чего отправил истца в паспортный стол.
04 сентября 2024 г. вечером вновь был разговор по телефону с ФИО4, которая продиктовала как подать заявление через портал Госуслуги на выписку из квартиры.
05 сентября 2024 г. истец созвонилась с ФИО16 и сообщила, что дата на выписку и только на 10 сентября, тот сказал, что попробует решить этот вопрос и перезвонит.
06 сентября 2024 г. ФИО16 позвонил истцу и сообщил о том, что приедет за истцом, чтобы отвезти в паспортный стол для регистрации снятия истца с учета по месту жительства. В паспортном столе проверили наличие записи на прием и заявления на снятие с регистрационного учета, сотрудник паспортно-визовой службы проверила данные и поставила печать о снятии с регистрационного учета.
После снятия с регистрационного учета истец совместно с ФИО16 проследовали на его машине в нотариальную контору по адресу: <...>, где прием вела нотариус ФИО17. Вместе с ФИО16 истец напрямую прошли в кабинет к нотариусу, где истец заполнила бланки, ФИО16 уточнил стоимость услуги, на что ему была озвучена сумма в размере 2 500 рублей, которые он планировал оплатить по номеру телефона, после чего он вышел из кабинета нотариуса. Истцом был подписан нотариальный бланк доверенности, которую как разъяснил истцу нотариус, истец может отозвать в любой момент.
После нотариуса ФИО16 привез истца в агентство «Лидер», где помощница ФИО6 принесла на подпись договор купли-продажи с датой передачи ключей 11 сентября 2024 г., денежные средства за квартиру ФИО16 положил на стол и вручил истцу календарь, из которого истец узнала, что ФИО16 не только руководитель и собственник агентства «Лидер», но и депутат думы Вышневолоцкого округа.
Истец сообщила, что дата 11 сентября 2024 г. ее не устраивает, тогда ФИО16 сказал исправить дату в своем экземпляре договора купли-продажи на 15 сентября 2024 г., а экземпляр договора истца перепечатали датой — 15 сентября 2024 г. Истцу для ознакомления был вручен договор купли-продажи, который ранее уже был подписан ФИО16, пока истец его читала, ФИО16 позвонила его супруга и он уехал из офиса.
Истец позвонила по указанию ФИО4 ей, та вызвала Яндекс.такси (номер №, цвет белый) до домашнего адреса.
06 сентября 2024 г. в районе 12 часов дня истец вновь созвонилась с ФИО4, по ее инструкции через приложение «Mir pay» ввела новый счет №, ФИО4 вновь продиктовала пин-код <данные изъяты> заказала и оплатила такси до банкомата по адресу: <адрес>. Там истец под руководством ФИО4 через банкомат Сбербанк внесла денежные средства в сумме 400 000 рублей, поскольку второй платеж внести через этот же банкомат не удалось, вторая часть в размере 400 000 рублей была внесена через банкомат ВТБ, который располагался рядом. Истец взяла чеки об операции и на Яндекс.такси, также вызванном ФИО4 поехала домой.
Приехав домой, истец также отправила чеки об операциях ФИО4, последняя так также задала вопрос о том, в чем истец была одета. Данные с телефона (переписка) также были удалены через удаленный доступ.
После перевода еще 800 000 рублей ФИО4 сообщила, что все операции закончены, а продолжат они свою специальную операцию после выходных.
После выходных в понедельник с истцом никто не связался, попытки истца позвонить по номеру ФИО4 не дали результатов, трубку никто не брал. Именно в этот момент истец поняла, что ее обманули мошенники.
Истец пыталась позвонить по номеру, с которого она общалась с ФИО4 с другого номера, на звонок ответил мужчина, который представился секретарем, не смог позвать ФИО4 к телефону, уверил, что она перезвонит позже.
Истец позвонила следователю ФИО5, сообщив, что не может связаться с ФИО4, на что следователь ей сообщил, что свяжется с ней сам и перезвонит. Через несколько минут он перезвонил истцу и сообщил о том, что ФИО4 медик, ее забрали на СВО и она погибла. С его слов, один из платежей на сумму 200 000 рублей не прошел, поэтому операцию по возврату не могут провести, предложил истцу внести недостающую сумму и только тогда истцу должны были вернуть деньги, на что истец, поняв, что ее обманули, ответила отказом.
11 сентября 2024 года истец обратилась в полицию с заявлением о преступлении, обратилась к нотариусу за отзывом доверенности, выданную на имя ФИО16, о чем истец уведомила самого ФИО16. ФИО16 ответил, что до 15 сентября 2024 г. истец должна съехать из квартиры.
В результате указанных действий, не предполагая обмана, не догадываясь о мошеннических намерениях неизвестных лиц, истец 06 сентября 2024 г. заключила договор купли-продажи квартиры, без намерения ее отчуждать. Данный договор был заключен без заверения нотариусом, в простой письменной форме. Полученные деньги, находясь в состоянии заблуждения, следуя угрожающим сообщениям неизвестных лиц, истица перевела на «безопасные счета».
Спорная квартира не выставлялась истцом на продажу в базы данных в сети Интернет.
Заключение договора не было добровольным волеизъявлением истицы, поскольку она подписала документы под моральным убеждением звонивших ей лиц, полагая, что участвует в специальной операции и сохранит, таким образом, свое жилье, т.е., сделка совершена под влиянием обмана и угрозы.
В момент подписания договора она находилась в подавленном моральном состоянии, переживала страх, заблуждалась относительно природы сделки, лица, с которым ее заключила, а также обстоятельств, из наличия которых она с очевидностью для другой стороны исходила, совершая сделку. При этом она находилась под контролем неустановленных лиц.
Истец произвела отчуждение жилья, находящегося в ее собственности, не понимая, что после совершенной сделки ответчик вправе распорядиться квартирой по своему усмотрению.
Индивидуальный предприниматель ФИО16 в лице представителя по доверенности Короткой Е.В. обратился в суд со встречным иском к ФИО14, в котором просит признать за ним право собственности на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, на основании договора купли - продажи квартиры от 06 сентября 2024 г., а также исключить сведения о праве собственности из ЕГРН на квартиру по адресу: <адрес>, на имя ФИО14.
В обоснование встречного иска указано, что в своих требованиях ФИО14 указывает, что мотивами заключения договора купли-продажи не было ее добровольное волеизъявление, поскольку она подписала документы под моральным убеждением звонивших лиц, полагая, что участвует в специальной операции и сохранит, таким образом, свое жилье, т.е., сделка ею была совершена под влиянием обмана угрозы.
В момент подписания договора она находилась в подавленном моральном состоянии, переживала страх, заблуждалась относительно природы сделки, и лица, с которым ее заключила, а также обстоятельств, из-за наличия которых она, с очевидностью для другой стороны, исходила, совершая сделку, что произвела отчуждение жилья, находящегося в ее собственности, не понимая, что после совершения сделки ответчик, как новый собственник, вправе распорядиться квартирой по своему усмотрению, так как она находилась под контролем неустановленных лиц.
Однако, данный аргумент опровергается заключением комплексной судебной психолого-психиатрической экспертизы, из которой следует, что ФИО18 в юридически значимые периоды (заключение предварительного договора купли-продажи квартиры от 04.09.2024 и договора купли-продажи квартиры от 06.09.2024) каким-либо психическим расстройством не страдала. Следовательно, ФИО14 относительно предмета сделки не заблуждалась. Понимала предмет сделки и последствия заключения договора купли-продажи квартиры.
В заявленных к нему требованиях ФИО14 безосновательно указывает, что он был связан с мошенниками, под давлением которых она находилась; а цена проданной квартиры не являлась рыночной, поэтому в силу ст. 178 Гражданского кодекса Российской Федерации данный договор подлежит признанию недействительным.
Несмотря на то, что в экспертизе указано, что поведение ФИО14 в юридически значимые периоды определялось не психопатологическими, а психологическими механизмами, и, что y нее в условиях психотравмирующей ситуации (при осознании ею обмана в совершении в отношении нее мошеннических действий с потерей денежных средств), развилось психическое расстройство в виде <данные изъяты>, согласиться с данным выводом невозможно, так как они не соответствует показаниям самой ФИО14, которые ею были даны при подаче заявления о совершенных в отношении нее мошеннических действиях. В них она указывает, что совершала действия по указаниям неизвестных ей лиц, которые ей представились сотрудниками правоохранительных органов, что она целенаправленно совершала все действия (как указано в иске), считая, что принимает участие в специальной операции, а сотрудникам полиции, которые производили первоначальный опрос по её заявлению, пояснила, что она и еще бы перевела денег, если они у нее были. Из этого следует, что в юридически значимый период она не находилась в таком состоянии, которое она описывала при производстве исследований в отношении нее экспертам.
Поэтому считает, что ФИО14 при проведении в отношении нее экспертами исследования, таким образом пыталась ввести экспертов в заблуждение в отношении своего состояния в юридически значимый период. Несмотря на это, экспертами, как указано выше, не было установлено каких - либо психических расстройств.
В заключении указано, что в юридически значимые периоды не могла самостоятельно свободно принимать решения, понимать значение своих действий и руководить ими.
Вместе с тем, в поданном к нему иске ФИО14 указывает, что она не предполагала, что он, как новый собственник после заключения договора купли - продажи квартиры, может распорядиться ею по своему усмотрению.
Это не соответствует действительности, так как ФИО14 ранее уже имела опыт продажи недвижимости.
В частности, как следует из материалов гражданского дела, ФИО14 ранее по договору купли-продажи в марте 2024 года произвела отчуждение квартиры, принадлежащей ей на праве собственности по адресу: <адрес>, открыла вклад в банке, однако денежные средства со своих счетов все сняла в сентябре 2024 года. Последний счет закрыла, сняв оттуда денежные средства уже после возбуждения уголовного дела 14.09.2024.
Не исключено, что это сделано для того, чтобы представить себя в суде лицом с полным отсутствием денежных средств, которые она должна была вернуть ему, в силу последствий недействительной сделки.
Следовательно, ФИО14 понимала, что после подписания договора купли-продажи квартиры, он уже вправе распорядиться данной квартирой по своему усмотрению, а она утрачивает какие-либо права владения на данную квартиру, так как по договору купли-продажи получила денежные средства в размере оговоренной с ним стоимостью квартиры.
Кроме того, обращаясь к нему с иском о признании недействительным договора купли - продажи квартиры от 06.09.2024 в силу ст. 178 ГК РФ, ФИО18 не просит применить последствия недействительности сделки, что является обязательным при оспаривании по таким основаниям, то есть, намерения возвратить ему выплаченные ей денежные средства в размере 800 000,00 (восемьсот тысяч) рублей у нее нет, что еще раз подтверждает недобросовестность ФИО14 по отношению к нему и закону.
Предварительный и основной договоры купли-продажи, подписанные ФИО14, содержат заверения продавца о том, что договор заключен добровольно, не вследствие стечения тяжелых жизненных обстоятельств или на крайне невыгодных условиях, на день заключения договора отсутствуют обстоятельства какого-либо рода, которые могут послужить основанием для расторжения договора и стороны не умалчивают о такого рода обстоятельствах
Кроме того, возбуждение уголовного дела не влечет само по себе признание сделки недействительной, так как эта разная категория юридических правоотношений.
Действия ФИО14 были последовательны, все существенные условия договора, заключенного между сторонами были изложены четко, ясно и понятно, возражений по вопросу заключения данного договора ФИО18 не высказывалось, она добровольно и самостоятельно согласовала порядок заключения сделки, понимая содержание, условия и суть сделки; согласилась со всеми условиями, согласовала сроки выселения из квартиры, и не говорила о том, что ее вынудили продать квартиру, как и о том, что сделка носит «формальный характер». Не спрашивала, когда вернутся денежные средства, якобы, отправленные ей на «депозитный счет».
Следовательно, ФИО14 относительно предмета не заблуждалась а, наоборот, понимала, что она делает.
Одним из аргументов в поддержку поданного иска ФИО14 указывает, что рыночная стоимость спорной квартиры не соответствует цене, за которую была продана квартира. Вместе с тем, как следует из материалов гражданского дела и материалов уголовного дела, сама ФИО14 просила его произвести срочный выкуп квартиры.
Им в ходе судебного заседания к гражданскому делу представлен отчет № 24-11-15 от 03.12.2024 о рыночной стоимости спорной квартиры, который определен в 1 030 000, 00 (один миллион тридцать тысяч) рублей.
Данным отчетом также определена ликвидационная стоимость спорной квартиры, которая составила 822 000, 00 (восемьсот двадцать две тысячи) рублей.
Согласно определению ликвидационная стоимость - это наиболее вероятная цена, по которой оцениваемый объект может быть продан за срок, меньше типичного срока экспозиции для рыночных условий, в ситуации, когда продавец вынужден совершать сделку.
Следовательно, утверждения ФИО14 о том, что цена, за которую она продала ему квартиру, не соответствует рыночной, в связи с чем, это также является одним из оснований для признания сделки недействительной, не убедителен, так как понятие свободы договора и договорной цены при данных сделках никто не отменял.
ФИО19 предложила ему свою цену, он свою и они сговорились на 800 000, 00 рублей, с чем она и согласилась.
Кроме того, срочность продажи спорной квартиры была обусловлена не его намерениями к скорому приобретению квартиры, а исходила из намерения самой ФИО14
Более того, ФИО14 действовала абсолютно адекватно.
Никакой нервозности, слезливости, тревожности в ее действиях при общении с ним в период юридически значимый для нее, не наблюдалось. Рассеянной она не была, так как четко помнила не только свои действия, но и его.
Давая пояснения по своему заявлению в полиции, она до мельчайших подробностей описала события нескольких дней, указав точно даже время, когда ему позвонила жена, понимая, что он вел по телефону разговор со своей женой и дальнейшее его поведение после данного разговора.
Кроме того, при подписании договора купли-продажи ее не устроила дата, указанная в п. 7 основного договора купли - продажи квартиры, где она просила указать иную дату выезда из квартиры, не 11 сентября 2024 г., а 15 сентября 2024 г.
Из этого следует, что сделка в действительности не несла в себе формальный характер, как заявляет ФИО14, так как в случае формальности таковой, у нее не было необходимости изменять дату выезда.
Также ФИО14 сама обратилась в МФЦ для проведения процедуры снятия с регистрационного учета, а затем сама без его участия в паспортно-визовом отделе МО МВД России «Вышневолоцкий» произвела свое снятие с регистрации оного учета, где она могла, кстати, могла заявить о сотрудникам полиции о том, что ее понуждают неизвестные лица произвести отчуждение квартиры.
Более того, ФИО14 также без его участия оформила нотариально заверенную доверенности на его имя и на ФИО6, его сотрудника, которой доверяла произвести все еобходимые действия, направленные на отчуждение спорной квартиры на оговоренных условиях.
В ходе проведения расследования по уголовному делу, возбужденному 11.09.2024 по заявлению ФИО14, была допрошена нотариус ФИО17, которая пояснила, что при оформлении нотариальной доверенности на право продажи спорной квартиры, она неоднократно выясняла у ФИО14 о том, понимает ли она свои действия и последствия данной сделки (оформление доверенности), не понуждает ли ее кто-нибудь к совершению сделки по отчуждению квартиры, проведение которой доверяет ФИО16 и ФИО1. Когда ею был получен ответ об отсутствии таких действий со стороны третьих лиц, и, не обнаружив по внешним признакам никакой нервозности и переживаний со стороны лица (ФИО14), оформлявшего данную доверенности, произвела нотариальное действие (оформила доверенность).
При всех описываемых ФИО14 событиях с его участием, а также при оформлении доверенности у нотариуса, при снятии с регистрационного учета в паспортно-визовом отделе МО МВД России «Вышневолоцкий» ФИО14, она не вела ни с кем переговоры, не выдавала какой-либо нервозности.
Поэтому у него не возникло никаких подозрений о незаконных действиях в отношении нее со стороны третьих лиц.
Вместе с тем, после подписания договора купли-продажи квартиры 06.09.2024 ФИО14 получила от него денежные средства за приобретенную им квартиру в размере 800 000, 00 (восемьсот тысяч) рублей.
В п.13 данного договора указано, что данный договор также является документом (актом приема-передачи квартиры), подтверждающим передачу квартиры, с чем она была ознакомлена и согласна.
В связи с чем, после подписания данного договора, одновременно акта передачи данной квартиры, договор считается состоявшимся.
Его действия, как покупателя были выполнены в полном объеме и в соответствии с условиями договора.
А вот ФИО14 умышленно оттянула освобождение квартиры до 15.09.2024.
Поэтому ее позиция, изложенная в объяснениях по факту незаконных действий третьих лиц в отношении нее, не соответствует произведенным ею действиям, направленным на отчуждение спорной квартиры.
Учитывая, что именно ФИО14 в силу своего недобросовестного поведения скрыла от него факт участия в «специальной операции», а он со свой стороны добровестно выполнил условия по договору купли- продажи, считает необходимым просить суд признать за ним право собственности на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, на основании договора купли - продажи от 06.09.2024.
Определением суда на стадии подготовки дела к судебному разбирательству от 9 октября 2024 г. в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Управление Росреестра по Тверской области, филиал ППК «Роскадастр» по Тверской области.
Определением суда, занесенным в протокол судебного заседания от 30 октября 2024 г., к участию в деле для дачи заключения по делу привлечен Вышневолоцкий межрайонный прокурор Тверской области.
Определением суда, занесенным в протокол судебного заседания от 29 ноября 2024 г., к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен нотариус ФИО17
Истец (ответчик) ФИО14, надлежащим образом извещенная о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явилась, доверив ведение дела своим представителям ФИО20 и ФИО15
Представитель истца (ответчика) ФИО14 по доверенности ФИО20, надлежащим образом извещенный о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явился.
Представителя истца (ответчика) ФИО14 по доверенности ФИО15 в судебном заседании поддержала исковые требования в полном объеме по доводам и основаниям, изложенным в иске, возражала против удовлетворения встречного иска.
Ответчик (истец) ФИО16 и его представитель по доверенности адвокат КороткаяЕ.В. в судебном заседании возражали против удовлетворения первоначального иска и поддержали встречный иск в полном объеме по доводам и основаниям в нем изложенным.
Представители третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, Управления Росреестра по Тверской области, филиала ППК «Роскадастр» по Тверской области, третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, нотариус ФИО17. надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явились.
В силу положений части 3 статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц, надлежащим образом извещенных о времени и месте рассмотрения дела.
Выслушав лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, заслушав заключение старшего помощника Вышневолоцкого межрайонного прокурора Тверской области Игнатьевой М.Р., полагавшей, что в удовлетворении первоначального иска должно быть отказано, а встречный иск подлежит удовлетворению, суд приходит к выводу об удовлетворении первоначальных исковых требований и отказе в удовлетворении встречных исковых требований в полном объеме по следующим основаниям.
Согласно статьям 420, 421, 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.
Граждане и юридические лица свободны в заключении договора.
Договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем его существенным условиям. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
В соответствии со статьями 549, 550, 555 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору продажи недвижимости продавец обязуется передать в собственность покупателя, в частности, квартиру.
Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами.
Договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.
Таким образом, для заключения договора продажи недвижимости необходимо выражение согласованной воли двух сторон на возмездную и безвозвратную передачу объекта недвижимости одной стороной в собственность другой стороны.
В том случае, когда сделка совершена одной из сторон с пороком воли: несоответствием воли волеизъявлению или порочностью формирования воли, при определенных законом условиях она может быть признана судом недействительной по требованию этой стороны.
Так, в силу статьи 178 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, совершенная под влиянием заблуждения, может быть признана судом недействительной по иску стороны, действовавшей под влиянием заблуждения, если заблуждение было настолько существенным, что эта сторона, разумно и объективно оценивая ситуацию, не совершила бы сделку, если бы знала о действительном положении дел.
При наличии указанных условий заблуждение предполагается достаточно существенным, в частности, если сторона заблуждается в отношении обстоятельства, которое она упоминает в своем волеизъявлении или из наличия которого она с очевидностью для другой стороны исходит, совершая сделку.
Суд может отказать в признании сделки недействительной, если заблуждение, под влиянием которого действовала сторона сделки, было таким, что его не могло бы распознать лицо, действующее с обычной осмотрительностью и с учетом содержания сделки, сопутствующих обстоятельств и особенностей сторон.
Как установлено судом и видно из материалов дела, истец ФИО14 является собственником квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, кадастровый №, дата государственной регистрации права 15 октября 2002 г., что также подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от 18 октября 2025 г. №.
4 сентября 2024 г. между Агентством недвижимости «Лидер» в лице его руководителя Индивидуального предпринимателя ФИО16 (покупатель) и ФИО14 (продавец) заключен предварительный договор купли-продажи квартира, по адресу: <адрес>, кадастровый №.
Из пункта 2.1 указанного предварительного договора купли-продажи квартиры от 4 сентября 2024 г. усматривается, что стороны оценивают указанную квартиру в 800000,00 руб. Соглашение о цене является существенным условием настоящего договора.
До подписания настоящего предварительного договора покупатель передал продавцу денежную сумму в размере 50000,00 руб. в качестве задатка в обеспечение исполнения своих обязательств по приобретению квартиры, указанной в пункте 1.1 настоящего договора.
6 сентября 2024 г. между ФИО14 (заказчик) и Агентством недвижимости «Лидер» в лице его руководителя Индивидуального предпринимателя ФИО16 (исполнитель) заключен договор б/н возмездного оказания услуг по продаже объекта недвижимости, предметом которого выступает обязательство за вознаграждение совершить от имени Принципала комплекс юридических и фактических действий, направленных на продажу принадлежащего Принципалу на праве собственности объекта недвижимости, находящегося по адресу: <адрес>, кадастровый №. Цена на недвижимое имущество устанавливается заказчиком в размере 800000,00 руб.
Также 6 сентября 2024 г. между Индивидуальным предпринимателем ФИО16 (покупатель) и ФИО14 (продавец) заключен договор купли-продажи квартиры, по адресу: <адрес>, кадастровый №.
В пункте 3 указанного договора купли-продажи квартиры от 6 сентября 2024 г. указано, что указанная квартира оценивается и продается по обоюдному соглашению сторон за 800000,00 руб.
Продавец деньги в сумме 800000,00 руб. получил от покупателя полностью до подписания настоящего договора. Стороны по расчетам, связанным с настоящим договором, претензий друг к другу не имеют, что следует из пункта 4 названного основного договора купли-продажи квартиры от 6 сентября 2024 г.
Стороны определили, что данный договор является документом, подтверждающим передачу квартиры Индивидуальному предпринимателю ФИО16 без каких-либо актов и дополнительных документов (пункт 13 договора).
Согласно выпискам из реестров нотариальных действий 6 сентября 2024 г. ФИО14 выдала доверенность бланк серии № Индивидуальному предпринимателю ФИО16, регистрационный №, а распоряжением № от 11 сентября 2024 г. ее отменила, регистрационный №.
Переход права собственности на спорную квартиру на дату рассмотрения дела Управлением Росреестра по Тверской области не осуществлен.
Определением суда от 14 октября 2024 г. приняты меры по обеспечению иска в виде наложения запрета Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тверской области осуществлять государственную регистрацию возникновения, перехода и прекращения прав на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, с кадастровым №, в том числе, регистрацию перехода права собственности по договору купли-продажи квартиры от 6 сентября 2024 г., заключенного между ФИО14 и индивидуальным предпринимателем ФИО16.
Обращаясь в суд с иском ФИО14 указала, что спорная квартира не выставлялась истцом на продажу в базы данных в сети Интернет. Заключение договора не было добровольным волеизъявлением истицы, поскольку она подписала документы под моральным убеждением звонивших ей лиц, полагая, что участвует в специальной операции и сохранит, таким образом, свое жилье, т.е., сделка совершена под влиянием обмана и угрозы. В момент подписания договора она находилась в подавленном моральном состоянии, переживала страх, заблуждалась относительно природы сделки, лица, с которым ее заключила, а также обстоятельств, из наличия которых она с очевидностью для другой стороны исходила, совершая сделку. При этом она находилась под контролем неустановленных лиц. Истец произвела отчуждение жилья, находящегося в ее собственности, не понимая, что после совершенной сделки ответчик вправе распорядиться квартирой по своему усмотрению.
Для разрешения вопроса о недействительности договора купли-продажи суду следует установить, на что было направлено волеизъявление сторон при заключении сделки. Юридически значимым обстоятельством по настоящему делу является выяснение вопроса о том, понимала ли ФИО14 сущность и правовые последствия сделки на момент ее совершения или же ее воля была направлена на совершение сделки вследствие заблуждения относительно ее существа применительно к пункту 1 статьи 178 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В материалы дела в ответ на запрос суда руководителем Вышневолоцкого МСО ФИО7 представлена информация относительно наличия в производстве уголовного дела № 12401280002000673, предварительное следствие по уголовному делу не окончено. Уголовное дело находится в производстве.
Так, согласно постановлению о возбуждении уголовного дела и принятии его к производству от 11 сентября 2024 г. возбуждено уголовное дело по признакам преступления, предусмотренного частью 4 стати 159 Уголовного кодекса Российской Федерации, на основании заявления ФИО14, зарегистрированное в КУСП № 10799 от 11 сентября 2024 г.
Постановлением о возбуждении уголовного дела и принятии его к производству от 11 сентября 2024 г. установлено, что в период с 29 августа 2024 г. по 11 сентября 2024 г. неустановленное лицо, находясь в неустановленном месте, путем обмана и злоупотребления доверием под предлогом обезопасить денежные средства от мошенников, похитило денежные средства ФИО14, которая будучи обманутой относительно истинных намерений неустановленного лица, 03 сентября 2024 г. внесла наличные денежные средства в сумме 400 000 рублей через терминал, с использованием приложения «MIR PAY», на банковскую карту № неустановленного лица, продиктованную неустановленным лицом в ходе телефонного разговора, 06.09.2024 внесла наличные денежные средства в сумме 800 000 рублей через терминал, с использованием приложения «MIR PAY», на банковскую карту № неустановленного лица, продиктованную неустановленным лицом в ходе телефонного разговора. В результате преступных действий неустановленного лица ФИО14 причинен ущерб в особо крупном размере 1 200 000 рублей.
Постановлением о признании потерпевшим от 11 сентября 2024 г. признана ФИО14 потерпевшей по уголовному делу № 12401280002000673.
Из протокола допроса потерпевшего от 4 октября 2024 г. усматривается, что 21 августа 2024 г. ФИО14 обратилась в компанию «АтомЭнергоСбыт» Вышневолоцкого участка, находящегося по адресу: <...>, с целью подачи заявления на опломбировку электросчётчика. После написания заявления «АтомЭнегоСбыт» 29 августа 2024 г. поступил звонок с №, звонящий представился как ФИО1, сказал, что она подавала заявление на пломбировку счетчика, что ее заявка принята и на следующей неделе к ней придут, но для закрытия наряда ему срочно требуется номер ее СНИЛСА. Она засомневалась, что требуется данный документ, так как его не требовали при написании заявления, он ее убедил, что без него не возможно закрыть заказ-нарял.
02 сентября 2024 г. ей поступил звонок с №, звонящий представился ФИО2, из федеральной налоговой службы, сообщил ей, что от ее имени написана доверенность на имя некоего ФИО3, что он имеет право распоряжаться ее средствами и квартирой, сообщил, что он связан ВСУ, а она его знает и помогает в террористической деятельности. Она сообщила ему, что не знает такого и ничего на него не оформляла. Он сообщил, что со мной свяжутся из службы по финансовому мониторингу и расскажут, как действовать и что надо сделать, чтобы не воспользовались ее доверенностью. Следом поступает звонок с номера №, звонили через мессенджер «WhatsApp», звонящий представился старшим специалистом отдела финансового мониторинга, по имени ФИО4, личный №, <адрес>. Стала задавать ей вопросы о том, как получилось, что от ее имени оформлена Доверенность на ФИО3. Через демонстрацию экрана показала ей реальную бумагу, эту Доверенность от ее имени на имя ФИО3 (имя, отчество не запомнила). Сообщила, что для остановки действия доверенности, чтобы не потерять свое имущество в виде единственной квартиры и всех денег со счетов у нее есть два варианта. Первый вариант, они арестуют все ее счета и наложат арест на квартиру, пока ведутся следственные действия, но предупредила, что она не сможет там жить и пользоваться деньгами, а также получать пенсию. Далее предложила второй вариант, перевести все свои средства в «защищенную банковскую ячейку», которой не сможет воспользоваться ФИО3, а взамен они переведут ей ту же сумму обратно на карту, но она будет защищена, и будет контролироваться органами, поэтому не сможет быть использована террористом (с их слов, так называли ФИО3). Для защиты от продажи ее единственной квартиры нужно сделать фиктивную процедуру купли-продажи. Своими фразами и терминами, а также проявлением заботы и беспокойства о ней она подтолкнула ее к выбору второго варианта. Далее она сказала, что с ней свяжется следователь, продиктовала номера, с которых могут позвонить, № или №, рассказать ему повторно, что произошло, после чего нужно перезвонить ей.
В 10:48 поступает звонок через мессенджер «Телеграмм» с номера № (запись о звонке сохранилась, длительность звонка 10 минут) звонящий представился следователем по имени ФИО5. Он просил повторить всю историю про оформление доверенности. После ее рассказа сообщил, что будет следить и контролировать их дальнейшие действия с ФИО4, убедил, что все делается правильно. Связались повторно с ФИО4, она сообщила, что для дальнейших действий надо перевести все деньги с ее счета в «защищенную ячейку», а именно сумму в размере 400 000 тысяч рублей (четыреста тысяч рублей), возможно в разговорах ранее она озвучила сумму на счетах. Она поехала на автобусе в Сбербанк и сняла 50000, больше не выдали из-за отсутствия наличности в кассе. После возвращения домой она созвонилась с ФИО4, та сказала деньги не тратить, снять остальную сумму. Все дальнейшие действия совершала под постоянным контролем руководством ФИО4, в страхе потерять свое жилье и деньги. Она сказала ей никому не говорить о происходящем, так как ей тогда грозят крупные суммы им штрафов, а также есть опасность действий в адрес ее жизни и здоровья со стороны ФИО3.
2 сентября 2024 г. в 15:05 пришел мастер по предварительному звонку с номера № пломбировать счетчик, не представился, не представил документы, на просьбу предоставить акт о пломбировке ответил обращаться в контору и ушел, проведя в квартире не более 10 минут.
На следующий день, 03 сентября 2024 г. она поехала на автобусе в Сбербанк и сняла остаток денег в размере 350 000 рублей. Приехала помой и позвонила ФИО4. Далее под ее диктовку и по ее инструкциям она проводила действия с телефоном, а именно, через приложение «MIR PAY» ввела продиктованный номер лицевой счет (№), ФИО4 назвала пароль (<данные изъяты>) и адрес банкомата, находящийся по адресу ул. Муслима ФИО19, д. 17. Она вызвала ей и оплатила Яндекс такси до банкомата, У банкомата созвонилась с ФИО4, она предупредила ее, что бы рядом не было посторонних людей, инструктировала, что делать, приложить ее телефон к банкомату, далее набрать пин-код <данные изъяты>, внести деньги, получилось двумя платежами но 200 000 рублей, получила чеки о зачислении (приложены). ФИО4 вызвала и оплатила ей Яндекс такси до ее дома, адресу <адрес>. ФИО4 просила переслать чеки через WhatsApp, а также спросила, в чем она была одета. Далее, записи, переписка и фото были удалены с ее телефона, не ею, а самой ФИО4 при удаленном подключении к ее телефону.
Далее она сказала, что надо подобрать агентство для быстрой продажи квартиры. Она велела набрать в браузере (Яндекс) «срочная продажа квартир в Вышнем Волочке» следила за ее действиями через демонстрацию экрана и сказала прокрутись страницу, пропустить все компании и остановиться на компании «Лидер», адрес Вышний Волочек, ул. Екатерининская, д. 1, телефон №. Сказала, что эта компания ими проверена, они смогут в дальнейшем объяснить им ситуацию и выкупить квартиру обратно. Велела позвонить по номеру с сайта и узнать желаю ли быструю продажу квартир. По номеру ответил мужчина, сказал, что оказывают такие услуги и предложил приехать сегодня по ее адресу и посмотреть квартиру. Она предложила завтра, но ФИО4 ее убедила позвать их сегодня, то есть 03 сентября 2024 г. и придумать для них правдоподобную причину продажи квартиры, мы придумали легенду, что давно мечтала переехать в квартиру на 2м этаже с балконом.
Вечером 3 сентября 2024 г. к ней приехал агент из «Лидера» с помощницей, представились Владиславом и ФИО6, они бегло осмотрели квартиру, спросили сколько она хочет, она озвучила цену в 900 000 рублей, он сказал, что купит за 800000 рублей и она согласилась. На вопрос о причине продажи озвучила легенду, придуманную ФИО4. Сообщил, что надо прийти к ним в офис 4 сентября. 4 сентября 2024 она поехала в агентство «Лидер», где они оформили предварительный договор купли-продажи с ФИО16 Договор печатала его помощник ФИО6. Ей выдали задаток в размере 5000 рублей. Факт передачи денег не зафиксирован документально. Потом ФИО16 позвонил в паспортный стол на счет выписки ее из квартиры, его не устроили сроки, и он рекомендовал сделать через телефон и Госуслуги. Он взял ее телефон и сам делал какие-то манипуляции с ним, после чего отдал его и сказал идти в паспортный стол.
Вечером в этот же день при разговоре с ФИО4 и по ее подсказкам подали заявление на выписку через Госуслуги, она предложила прописать в качестве адреса, куда будет съезжать указать <адрес>.
5 сентября 2024 г. созвонилась с ФИО16 и сообщила, что дата на выписку только на 10 сентября, он сказал, что попробует решить этот вопрос и перезвонит. Перезвонил ей 06 сентября 2024 г., сказал, что едут в паспортный стол.. Приехал за ней на большой чёрной машине (номер не помнит) и они поехали в паспортный стол. В первом от входе окне проверили наличие ее записи и заявления. сообщили, что есть такое, дали заполнить заявление на выписку из квартиры. Паспортистка указала на несоответствие адреса куда выписывается, она сказала, что едет в Тверь. Ей поставил печать, и они поехали к нотариусу.
Нотариальная контора по адресу: ул. Карла Маркса, д. 59Д, нотариус ФИО17. Вместе с ФИО16 напрямую прошли в кабинет к ФИО17 Там она заполнила выданные ей бланки, ФИО16 спросил, сколько оплатить половину, ему озвучили сумму в 2 500 рублей, сказал, что оплатит по телефону, и он вышел из кабинета. Факт оплаты пошлины ничем не подтвержден. Она подписала документы, нотариус уточила, что она в любой момент может отозвать доверенность, если ее что-то не устроит. После этого они поехали с ФИО16 в банкомат в магазине «Пятерочка» по адресу: улица Екатерининская, дом 13, она осталась в машине. Далее приехали в агентство «Лидер», где помощница ФИО6 принесла один распечатанный договор купли-продажи с датой передачи ключей 11 сентября, деньги ФИО16 положил на стол и вручил ей календарь, из которого она узнала, что это депутат думы Вышневолоцкого округа ФИО16. Она сказала, что ее не устраивает дата и ФИО16 велел исправить на своем экземпляр ручкой на 15 сентября, а ее экземпляр договора перепечатали с датой 15 сентября. Пока она читала договор уже подписанный ФИО16 B.A, ему позвонила жена и он уехал. Она дочитала документ, подписала и вышла из офиса. После чего позвонила ФИО4 и просила заказать Яндекс такси (№ белая) до домашнего адреса <адрес>,
6 сентября 2024 г. в районе 12 часов она созвонилась с ФИО4, по ее инструкции через приложение «MIR РАУ» ввели новый счет №, она дала пин-код <данные изъяты>. Заказала и оплатила гакси до банкомата по адресу улица Муслима ФИО19 д. 1. Платеж внесла через банкомат Сбербанка на сумму 400 000 руб. Все это время ФИО4 вела и консультировала ее по телефону. Взяла чеки и на Яндекс такси (машина предварительно белая №), вызванном ФИО4, поехала домой.
Приехав домой, созвонилась с ФИО4, она отправила ей чеки, и она опять спросила, в какой одежде она была. Данные также из телефона потом пропали. Она сказала, что все операции на сегодня закончены, продолжим после выходных, то есть 9 сентября
В понедельник никто не связался, она позвонила ФИО4, она трубку не брала. В этот момент она поняла, что ее обманули мошенники. Она позвонила ей с другого номера ответил мужчина, представился секретарем, но не смог позвать ФИО4 к телефону, сказал, что она перезвонит сама.
Она позвонила следователю ФИО5, сказала, что не может связаться с ФИО4, он сказал, что пробует с ней связаться сам. Через несколько минут перезвонил ей и сказал, что ФИО4 погибла, что она по образованию медик и забрали на СВО. С его слов один из платежей на 200000 не прошел, поэтому операцию по возврату не могут провести. Далее он предложил внести недостающую сумму и тогда могут вернуть предыдущие деньги. На что она сказала, что в долги влезать не будет. Больше звонков не было.
11 сентября 2024 г. она поехала в полицию подавать заявление.
Заявление у нее приняла ФИО8, после ее рассказа продиктовала ей текст заявления о факте финансового мошенничества с указанием сумм, но про квартиру в заявлении ничего не было указано, она сказала, что ФИО16 ничего не может предъявить, так как звонила ему сама, остальное спросят следователи. Квартира это ее единственное жилье.
11 сентября 2024 пошла к нотариусу ФИО17 и отозвала доверенность ФИО16 Ей сказали, что он не успел оформить до конца квартиру на нее и теперь не сможет этого сделать.
Позвонила ФИО16 и сообщила о факте мошенничества в ее адрес, на что было ей сказано, что это его не касается, квартиру он приобрел законным путем. Что она сама все с ним оформляла добровольно.
Из протокола допроса свидетеля от 25 октября 2024 г. ФИО16 пояснил следующее. Он является индивидуальным предпринимателем и руководителем агентства недвижимости «Лидер», которое расположено по адресу: <...>. Основным видом деятельности Агентства является купля-продажа жилья, риэлтерские услуги. Примерно 6 человек. У Агентства имеется собственный сайт, где указан его личный номер телефона для связи. Есть еще несколько, но срочным выкупом занимается только он.
03.09.2024 в его агентство обратилась ФИО14, она позвонила ему на телефон, спросила, может ли он срочно купить у нее квартиру, он ответил, что может. Он взял своего юриста ФИО6 и поехал по указанному ФИО19 адресу по адресу: <адрес>. Осмотрев квартиру ФИО14, он оценил ее в 800 000 рублей, поскольку это был 5 этаж, однокомнатная, ремонт был не очень, балкон отсутствовал. Также такую цену он озвучил, поскольку это был срочный выкуп, цена несколько была не занижена. Он поинтересовался причиной продажи квартиры, на что ФИО19 сказала, что появилась свободная квартира на 1 этаже, у нее больные ноги, и она хочет переехать в данную квартиру. Он поинтересовался по какому адресу находится та квартира, в которую она хотела переехать, ФИО19 пояснила, что на <адрес>, но адрес называть отказалась, сказала, что люди хорошие продают ей квартиру, это ее знакомые, они ее не обманут. Он озвучил цену ФИО14, она попросила время подумать, посоветоваться (с кем не сказала), он согласился. Он сказал, если она согласна на его предложение, то она может приехать с документами к нему в агентство Лидер с документами.
04сентября 2024 г. ему на телефон позвонила ФИО14, позвонила при помощи Вацапа, и сообщила, что она согласна продать ему квартиру за 800 000 рублей, после чего он пригласил ее приехать в Агентство. В Агентстве 04 сентября 2024 г. они с ФИО14 оформили предварительный договор купли-продажи. Предварительный договор составляла его юрист ФИО6 После подписания предварительного договора он передал ФИО19 50000 рублей, задаток, подтверждающий серьезность намерения заключить договор. ФИО19 скинула ему выписку о том, что квартира без обременений и ограничений. Пока они заключали договор, ФИО19 ни с кем по телефону не разговаривала, в агентство пришла в нормальном виде, не свидетель запуганная, ничего странного в ее поведении он не заметил, пришла одна. У него на здании Агентства есть наружные камеры фиксирующие вход в здание, но видео сохраняется только 2 недели, поэтому сейчас видео не сохранилось. В кабинете, где заключали договор с ФИО19, камер нет.
Далее он пояснил ФИО19, что для того чтобы продать ему квартиру, она должна выписаться из квартиры. Пояснил, что если она сейчас пойдет в паспортный стол, расположенный за Гостиницей «Березка» и подаст заявление на выписку из квартиры, то либо в пятницу, либо во вторник (6 или 10 сентября) ее выпишут с квартиры. ФИО19 ему сказала, что это долго и ей надо быстрее все оформить. Он пояснил, что есть второй вариант - зайти на Госуслуги, зарегистрироваться, после чего поехать в полицию и выписаться, возможно уже на следующий день. ФИО19 передала сама ему телефон, чтобы он помог ей на Госуслугах сделать необходимые операции для подачи заявления о выписке с квартиры. Взяв телефон в Госуслугах подать заявление не получилось, что у нее было неправильно настроено. Он отдал Москвиной телефон, сказал, может ей поможет кто-то из родственников. ФИО19 сказал, что ей может помочь племянница по имени, как она сказала - ФИО4. ФИО19 позвонила по телефону, он слышал приятный женский голос в трубке. После этого ФИО19 ушла, сказала, что сделает все документы, он ей сказал, чтобы она шла в паспортный стол, так как он работает еще час. Она забрала 50000 рублей, предварительный договор и ушла. Они договорились, что 06.09.2024 он за ней заедет, и они поедут к нотариусу ФИО17 06.09.2024 он заехал за ФИО19 по ее адресу, и они поехали к нотариусу ФИО17 Приехав к нотариусу, он поднялся вместе с ней к ФИО17, очереди не было. Нотариусу он пояснил, что необходима доверенность с правом получения денег. Нотариус сказал ему, что он может идти, а они с ФИО19 оформят доверенность. Он ждал ФИО19 в машине, пока она оформляла на него доверенность. После ФИО19 вышла с доверенностью, и они поехали в паспортный стол, который расположен в здании полиции. В паспортном столе ФИО19 подошла к окну, сказала, что ей надо выписаться из квартиры. Паспортистка проверила, зарегистрирована ли ФИО19 на Госуслугах, сказала заполнить бланк на выписку. Бланк она передала в окошко паспортистке, паспортистка сказала, что у ФИО19 стоял адрес на выписку с <адрес> (ему так послышалось). В УФМС ФИО19 поставили печать о том, что она выписана из квартиры, которую он купил, после чего они поехали к нему в Агентство, чтобы с ней полностью рассчитаться, т.е. передать ей 750 000 рублей.
Приехав в агентство, договор у него уже был напечатан, она прочитала договор, в котором была написана дата выезда из квартиры 11.09.2024, ФИО19 попросила изменить дату выезда из квартиры на 15.09.2024, он согласился, исправил дату с 11.09. на 15.09.2024. ФИО19 пересчитала деньги - 750 000 рублей. Далее позвонила супруга, ему нужно было срочно уезжать. Договор он подписал, убедился, что все в порядке, после чего уехал. Далее с ФИО19 занималась его юрист ФИО6 ФИО19 по телефону ни с кем не разговаривала, ей никто не звонил. После, как договор уже был оформлен, даже после того как к нему приехали сотрудники уголовного розыска, ФИО6 ему сказала, что когда она хотела помочь ФИО19 написать расписку о получении 800 000 рублей, ФИО19 сказала, что ей помогать не надо, она сама знает как писать расписку, и написала ее.
11 сентября 2024 г. к нему в Агентство пришли сотрудники уголовного розыска, которые начали интересоваться процедурой продажи квартиры ФИО19, поскольку ФИО19 написала заявление в полицию, что он ее обманул с квартирой. Он дал объяснения.
11сентября 2024 г. в 17.25 вечера от ФИО19 ему пришло сообщение на Ватцап распоряжение о расторжении доверенности. Он сразу же перезвонил ФИО19, объяснил, что она нарушает условия сделки, что ей в таком случае необходимо будет выплатить ему большую неустойку. ФИО19 сказала, что ей все равно, квартиру она ему не отдаст. ФИО19 пояснила, что если суд примет решение отдать квартиру ему, то она съедет. Ему стало жалко ФИО19, он ей предложил, что найдет ей квартиру, за которую она будет платить только коммунальные услуги. ФИО19 сказала, что она не согласна, так как квартира, которую он ей может представить, будет не ее.
12 сентября 2024 г. ему на телефон, посредством какой связи он не помнит, позвонила женщина, представилась родственницей ФИО19, ни фамилию, ни имя не называла, попросила не выселять ФИО19 с приставами на улицу. Женщина пояснила, что они с родственниками соберут деньги и с ним рассчитаются. Он пояснил, что является добросовестным приобретателем квартиры, все прав на его стороне, пояснил, что в суд он буду в любом случае подавать, сказал, что у них есть время, пока документы готовятся в суд, месяц-два, чтобы они с ним рассчитались. Женщина попросила его не подавать в суд.
Впоследствии ФИО19 снова прописалась в своей квартире.
Он при помощи адвоката Короткой Е.В. подготовили требование о расторжении договора купли-продажи квартиры, которое отправили в адрес ФИО19.
После этого они планировали подать в суд о признании сделки купли-продажи квартиры действительной, однако в настоящее время ФИО19 подала исковое заявление в суде о признании сделки недействительной.
Вопрос свидетелю ФИО16: Есть ли у Вас в Агентстве сотрудники по имени ФИО4?
Ответ свидетеля ФИО16: Нет, сотрудников в моей Агентстве по имени ФИО4 нет.
Квартиру у ФИО14 я приобрел на законных основаниях. Договор между нами составлялся, обе стороны его подписали, согласившись с условиями.
Согласно протоколу допроса свидетеля от 30 октября 2024 г. ФИО17 пояснила следующее. Она является нотариусом Вышневолоцкого городского нотариального округа.
06 сентября 2024 г. к ней приехали ФИО16 и ФИО14 ФИО16 пояснил, что нужно оформить на него доверенность с правом последующей перепродажи квартиры ФИО14 Она пригласила ФИО19 в кабинет, а ФИО16 ушел, куда не знает, возможно, ждать ФИО19 на улице; больше он к ней не заходил. Регистрация доверенности ведется в специальном бумажном реестре, которые хранятся у нее в нотариальной конторе. Она обязана вести такой реестр, ведет его, но не обязана хранить наряды, может понадобится какая то например почерковедческая экспертиза. В кабинете они сидят втроем: она, секретарь ФИО9 и помощник ФИО10. Она поинтересовалась у ФИО19, какая ей нужна доверенность, она пояснила, что доверенность нужна на продажу квартиры с правом получения денег доверителем, т.е. ФИО16 Она разъяснила ФИО19, что она вправе в любой момент отменить, изменить доверенность, забрав ее. ФИО19 вела себя спокойно, ничего подозрительного она не заметила, в процессе с ней разговора ей никто не звонил, она также никому не звонила. Она распечатала на черновике доверенность, чтобы ФИО19 ознакомилась с ней, после чего ФИО19 вышла в приемную ознакамливаться с доверенностью. Прочитав доверенность, ФИО19 зашла к ней в кабинет, сказала, что все хорошо, что ее все устраивает в тексте, зачитала, что доверенность выдается на продажу именно квартиры, адрес квартиры, и основные условия - с правом получения денежных средств. Зашла она одна. Она снова переспросила ФИО19, все ли ее устроило в тексте доверенности, на что она ей ответила, что все хорошо. После этого она еще раз разъяснила ФИО19 о том, что она может в любой момент отозвать доверенность, она все поняла. После этого она распечатала доверенность на бланке. Бланк доверенности - это бланк строгой отчетности, поэтому сразу она не распечатывала доверенность на бланке, а распечатала на черновике, вдруг бы ФИО19, что то не понравилось. Они подписали бланк доверенности (и второй экземпляр доверенности, который она хранит для себя), после чего она отсканировала доверенность, зарегистрировала ее в ЕНОТ (единая информационная система нотариата) и оригинал доверенности ФИО19. ФИО19 оплатила. Доверенность была выдана на ИП ФИО16 и ФИО6, которая является юристом ФИО16. Права по доверенности что у ФИО16, что у ФИО1 права одинаковые, за исключением того, что ФИО1 не может продать квартиру, если бы она продавала, поскольку у неё нет электронного ключа. По сути, для ФИО1 доверенность нужна, чтобы ходить по инстанциям и собирать необходимые документы, а продать квартиру мог только ИП ФИО16. Получив доверенность ФИО19 ушла. Она была одна, ФИО16 к ней в тот день больше не заходил. Она также ей сказала, что когда она получит деньги за проданную квартиру от ИП ФИО16, то ей надо будет передать ему доверенность, она сказала, что поняла.
11 сентября 2024 г. ФИО19 пришла снова к ней и сказала, что хочет отменить доверенность, выданную 06.09.2024 на ИП ФИО16 и ФИО6 Она спросила по какой причине она хочет отменить доверенность, а ФИО19 сказал «Мне так надо» без конкретики. Она сказала, что бы ФИО19 сообщила поверенному - ИП ФИО16 о том, что она отменила доверенность, поскольку если он об этом знать не будет, то может продать квартиру по доверенности. Она спросила у ФИО19, получила ли она деньги от ИП ФИО16 за квартиру, на что она сказала, что деньги она получила, но ей теперь жить негде. ФИО19 вела себя спокойно, ничего подозрительного она не заметила, она никому при ней не звонила, ей также никто не звонил. Она оформила распоряжение об отмене доверенности, выданной 06.09.2024, распечатала бланк распоряжения и отдала его ФИО19, сказала, чтобы она отнесла копию распоряжения ИП ФИО16, на что она сказал, что сейчас быстро отнесет ее ФИО16. Также ФИО19 сказал, что она бежит из полиции, повод посещение отдела полиции она не называла, а она не интересовалась, поскольку это не ее дело. После этого ФИО19 ушла. Больше она к ней не приходила, ФИО16 к ней по поводу доверенности на квартиру Москвиной тоже не обращался. По поводу ситуации с отменой доверенности ФИО19, она ФИО16 не звонила, об этом не сообщала, поскольку это тайна нотариальной деятельности. Кабинет № 8, где они работают, они снимают в здании у ФИО11 и ФИО12, там висят какие-то камеры, не может сказать, работают они или нет, она даже не уверена, что это видеокамеры. В самом ее кабинете камер видеонаблюдения нет, прием граждан под видеозапись они не ведут. От кого точно, она не помнит, ей стало известно, что деньги, которые ФИО16 передал ФИО19 за квартиру, та передала каким то мошенникам. Каких-либо подробностей про мошенничество в отношении ФИО19 ей не известно, она только сделала свою обычную работу, выдав доверенность. ИП ФИО16 ходит ко всем нотариусам Вышневолоцкого г.о., не только к ней, поскольку оформление сделок с недвижимостью - это сфера его деятельности.
Учитывая, что для рассмотрения спора по существу, существенное значение имеет установление способности ФИО14 осознавать фактический характер своих действий и руководить ими на момент совершения оспариваемой сделки, при наличии имеющихся сомнений в ее волеизъявлении, суд определением суда от 12 декабря 2024 г. по делу назначил комплексную амбулаторную судебную психолого-психиатрическую экспертизу, производство которой поручено экспертам ФГБУ «НМИЦ ПН им. В.П. Сербского».
Согласно заключению комплексной судебной психолого-психиатрической экспертизы от 20 января 2025 г. № 43/а, проведенной ФГБУ «НМИЦ ПН им. В.П. Сербского», ФИО14 в юридически значимые периоды (заключение предварительного договора купли-продажи квартиры от 4 сентября 2024 г. и договора купли-продажи квартиры от 6 сентября 2024 г.) каким-либо психическим расстройством не страдала (ответ на часть вопроса № 2, часть вопроса № 3). Поведение ФИО14 в юридически значимые периоды определялось не психопатологическими, психологическими механизмами. Как показывает анализ материалов гражданского дела, в сопоставлении с результатами настоящего обследования, у ФИО14 в условиях психотравмирующей ситуации (при осознании ею обмана и совершения в отношении нее мошеннических действий с потерей денежных средств), развилось <данные изъяты>.
Ответы на вопросы психолога: клинико-психологический анализ материалов гражданского дела, а также результаты настоящего обследования позволяют заключить, что для ФИО14 характерны такие индивидуально-психологические особенности как: просоциальные установки, конформность, стремление следовать установленным правилам, исполнительность, ответственность, низкая конфликтность, доверчивость, уязвимость в отношении внешнесредовых воздействий, неуверенность в себе. В сложных, нестандартных и фрустрирующих ситуациях, ФИО14 склонна к растерянности, тревожности, недоучету объективных факторов окружающей действительности, инертности в принятии решений, а также ведомости и подчиняемости, ожиданию помощи извне, перекладыванию ответственности за принятие решений на других. В юридически значимый период ФИО14 находилась в состоянии повышенной тревожности и эмоционального напряжения, испытывала сильный страх, была фиксирована на сложившейся психотравмирующей ситуации, связанной с угрозой ее имуществу, и способах ее разрешения. Смоделированная и навязанная извне ситуация, представлялась ей сложной, опасной и субъективно безвыходной. ФИО14 считала, что единственной возможностью избежать неблагоприятных последствий, будет строгое следование всем инструкциям, поступающим от звонивших ей лиц, которые демонстрировали осведомленность в решении подобных проблем и создавали у ФИО14 иллюзию контроля ситуации. Мотивы поступков ФИО14, которые были заданы извне, были направлены не на то, чтобы продать квартиру, а на то, чтобы, совершив «фиктивную» сделку, защитить свое имущество от мошенников, избежать подозрений в пособничестве террористам. Эмоциональное состояние ФИО14 в совокупности с ее индивидуально-психологическими особенностями, в условиях постоянного манипулятивного воздействия и тотального контроля в своей совокупности сформировали у нее зависимое состояние. ФИО14 всецело доверилась неизвестным лицам и в тот период времени не могла критически и целостно осмыслить сложившуюся ситуацию и рассмотреть иные версии происходящего, руководствовалась исключительно навязанными ей извне способами действий. Таким образом, способность к целостной критической оценке происходящего, прогнозированию последствий собственных действий и смысловому восприятию существа сделок от 04.09.2024г. и от 06.09.2024г. у ФИО14 была нарушена. Поэтому в юридически значимые периода ФИО14 не могла самостоятельно, свободно и осознанно принимать решения, понимать значение своих действий и руководить ими (ответы на вопрос № 1, часть вопроса № 3, вопрос № 4, вопрос № 5, вопрос № 6).
Указанное заключение является подробным, мотивированным, дано на основании объективных данных медицинской документации и результатов обследования истца (ответчика) ФИО14, эксперты не заинтересованы в исходе дела и предупреждены об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации.
В полученном заключении отсутствуют недостатки, послужившие основанием для назначения повторной экспертизы.
Данное заключение не было оспорено участниками процесса, в частности, ответчик ФИО16 не заявлял о своем недоверии к выводам экспертизы, не просил о назначении повторной либо дополнительной экспертизы.
Из приведенных выше обстоятельств дела явно следует, что волеизъявление ФИО14 на заключение сделки продажи квартиры было сформировано под воздействием неустановленных лиц, представившихся сотрудниками органов внутренних дел, которые злоупотребили ее доверием и убедили в необходимости заключить указанный договор для выявления лиц, посягающих на ее имущество, после чего квартира будет возвращена в ее собственность. При указанных обстоятельствах воля ФИО14 на реальную продажу квартиры отсутствовала.
Сделка продажи была совершена ею одновременно под влиянием обмана указанными лицами и под влиянием возникшего в связи с этим обманом заблуждения.
При этом заблуждение ФИО14 безусловно было настолько существенным, что она, разумно и объективно оценивая ситуацию, не совершила бы сделку продажи квартиры, если бы знала о действительном положении дел: о совершении в отношении нее неустановленными лицами мошеннических действий - хищения ее имущества путем обмана.
Приведенный в пункте 2 статьи 178 Гражданского кодекса Российской Федерации перечень обстоятельств, заблуждение в отношении которых имеет существенное значение и может являться основанием для признания сделки недействительной, носит примерный характер. Данный перечень раскрывает понятие существенного заблуждения, обстоятельства которого подлежат установлению при разрешении каждого конкретного дела.
Вместе с тем, суд полагает, что истец ФИО14, заключая договор продажи своей квартиры, заблуждалась, как в отношении обстоятельств, из наличия которых она с очевидностью для ФИО16 исходила, совершая сделку, так и в отношении последствий своих действий, что следует из ее показаний следователю об обещании ФИО4 вернуть в ее собственность отчуждаемую квартиру после изобличения лиц.
То есть, ФИО14 осознавала, что заключает договор купли-продажи квартиры, однако, заблуждаясь, полагала, что тем самым участвует в неких следственных действиях по выявлению преступника, а квартира будет ей впоследствии возвращена.
Как было указано выше, суд может отказать в признании сделки недействительной, если заблуждение, под влиянием которого действовала сторона сделки, было таким, что его не могло бы распознать лицо, действующее с обычной осмотрительностью и с учетом содержания сделки, сопутствующих обстоятельств и особенностей сторон; а сделка, совершенная под влиянием обмана потерпевшего третьим лицом, может быть признана недействительной по иску потерпевшего при условии, что другая сторона знала или должна была знать об обмане.
Из материалов дела следует, что ФИО14 обратилась к ответчику ФИО16 3 сентября 2024 г. и просила срочно выкупить спорную квартиру за наличные денежные средства, на что ФИО16 после осмотра указанной квартиры в этот же день была предложена выкупная цена 800000,00 руб. ввиду срочности продажи квартиры, подписаны 4 сентября 2024 г. предварительный договор купли-продажи квартиры, 6 сентября 2024 г.договор купли-продажи квартиры и договор возмездного оказания услуг, 6 сентября 2024 г. выдана доверенность на ФИО16
Пояснения сторон о формировании цены квартиры взаимно противоречивы. Вместе с тем, то обстоятельство, что согласованная ими цена существенно ниже рыночной, установлено судом, в том числе отчетом об оценке № 201 ФИО13, представленным стороной истца по первоначальному иску, согласно выводам которого, приведенный анализ и выполненные расчеты позволяют сделать вывод о том, что итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки по состоянию на 4 октября 2024 г. составляет округленно 1575000,00 руб.
Ответчик по встречному иску ФИО16 предоставил отчет № 24-11-15 об оценке рыночной стоимости квартиры от 3 декабря 2024 г., согласно которому итоговая величина рыночной стоимости квартиры по состоянию на дату оценки 3 декабря 2024 г. округленно составляет 1030000,00 руб. Величина ликвидационной стоимости округленно составляет 822000,00 руб.
Представленные отчеты об оценке спорной квартиры определяют сравнительно равную ее стоимость округленно, поэтому суд полагает, что рыночная стоимость данной квартиры на момент совершения сделки составляла от 1030000,00 руб. до 1575000,00 руб.
При этом, стоимость спорной квартиры установлена в оспариваемом договоре купли- продажи ниже рыночной стоимости.
ФИО16 указал, что он занимается риэлторскими услугами, оказывает деятельность в области купли-продажи недвижимости, в том числе, занимается срочным выкупом.
Исходя из приведенных обстоятельств, ФИО16, осуществляющий продолжительную профессиональную деятельность в области купли-продажи недвижимости, при той степени заботливости и осмотрительности, какая от него требовалась при оказании риэлтерских услуг, учитывая требование ФИО14 о срочной продаже ее квартиры в совокупности с ее возрастом и желанием получить оплату квартиры наличными деньгами, должен была заметить порок ее воли и усомниться в том, что она действительно желает заключить договор купли-продажи квартиры с присущими ему правовыми последствиями.
При этом ФИО14 указала, что намерена на полученные от продажи квартиры 800000,00 рублей купить квартиру этажом ниже в этом же доме, тем самым продемонстрировав отсутствие знаний о ценах на квартиры.
В соответствии с пунктом 3 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно.
Пунктом 1 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).
ФИО16, будучи осведомленным в силу характера работы о рыночной стоимости недвижимости, осознавая риск, связанный с искажением волеизъявления продавца на заключение договора, и действуя как риелтор добросовестно, должен был разъяснить клиенту действительную стоимость ее квартиры, осуществить действия по оказанию ей услуг по продаже квартиры, для чего она и обратилась в агентство недвижимости и что поспособствовало бы выявлению истинной ее воли на отчуждение квартиры.
Между тем, ФИО16, узнав о срочной продаже квартиры, указал цену квартиры в размере ниже рыночной стоимости, обычную осмотрительность, которая помогла бы ему с учетом содержания сделки, приведенных выше обстоятельств и особенностей сторон распознать заблуждение, под влиянием которого действовала ФИО14, не проявил, и сам заключил данную сделку.
При этом, доказательств того, что ФИО16 является именно тем неустановленным лицом, в отношении которого возбуждено уголовное дело, его осведомленности о совершении в отношении ФИО14 мошеннических действий; что именно он ввел в заблуждение ФИО14 при заключении договора купли-продажи квартиры; что имеются основания полагать, что его действия не отвечают положениям пункта 5 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации, - суду не представлено.
Таким образом, самой ФИО14 подтверждено, что лично ФИО16 на нее какого-либо давления не оказывал, в заблуждение или обман ее не вводил.
Доказательств того, что третьи лица, с которыми она вступила накануне описанных событий в телефонные переговоры и переписку, каким-либо образом действуют в интересах ФИО16 или совместно с ним, или о том, что он знал о таких переговорах истца и переписке и воспользовался этим, ФИО14 в суд в нарушение положений статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации не представлено, а судом, не добыто.
Материалы уголовного дела также доказательств этого не содержат. ФИО16 в ходе производства по уголовному делу был допрошен как свидетель.
Как сама поясняет ФИО14, таких доказательств у нее не имеется, о связи покупателя со звонившими ей лицами она лишь предполагает.
Вместе с тем не доказывают отсутствие у ФИО14 заблуждения, вызванного обманом, вследствие которого оспариваемая сделка продажи квартиры ею и была совершена.
При установленных в суде обстоятельствах, свидетельствующих о том, что в момент совершения сделки купли-продажи жилого помещения ФИО14 была подвержена заблуждению, внушению со стороны других лиц, не имела намерения отчуждать спорное жилое помещение и не имела целью достижение правовых последствий, вытекающих из статьи 454 Гражданского кодекса Российской Федерации, учитывая, что стоимость жилого помещения по договору купли-продажи ниже рыночной стоимости жилого помещения, срочность характера продажи квартиры, а также учитывая, что сделкой является волеизъявление, направленное на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей, суд считает, что по делу представлены достаточные и допустимые доказательства, позволяющие прийти к выводу о заключении ФИО14 договора купли-продажи спорного жилого помещения с пороком воли, под влиянием заблуждения со стороны третьих лиц.
Доказательств обратного суду не представлено.
Таким образом, на основании изложенного договор купли-продажи от 6 сентября 2024 г. квартиры, кадастровый №, по адресу: <адрес>, заключенный между ФИО14 и Индивидуальным предпринимателем ФИО16, следует признать недействительным, а иск ФИО21 удовлетворению.
В удовлетворении встречного иска индивидуального предпринимателя ФИО16 в лице представителя по доверенности адвоката Короткой Елены Владимировна к ФИО14 о признании права собственности на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, на основании договора купли - продажи квартиры от 06 сентября 2024 г., а также исключить сведения о праве собственности из ЕГРН на квартиру по адресу: <адрес>, на имя ФИО14, надлежит отказать.
В соответствии с пунктом 6 статьи 178, пунктом 4 статьи 179 Гражданского кодекса Российской Федерации, если сделка признана недействительной как совершенная под влиянием заблуждения, равно как под влиянием обмана, к ней применяются правила, предусмотренные статьей 167 данного кодекса.
Согласно названной норме права недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.
При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке.
Последствием недействительности оспариваемой сделки является возврат поименованной квартиры ФИО14 с взысканием с нее в пользу ФИО16 800000,00 руб.
Согласно пункту 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.
По смыслу разъяснений, содержащихся в пункте 52 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29 апреля 2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП. В частности, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в ЕГРП. В то же время решение суда о признании сделки недействительной, которым не применены последствия ее недействительности, не является основанием для внесения записи в ЕГРП.
Таким образом, в качестве последствия недействительности сделки судом должен быть разрешен вопрос именно о возврате имущества одной из сторон сделки, что будет основанием для внесения соответствующей записи в реестр.
В случае если возврат невозможен ввиду того, что объект и не передавался, последствием недействительности сделки будет являться прекращение прав ответчиков и восстановление в правах прежнего собственника.
Согласно правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, выраженной в постановлении Конституционного Суда Российской Федерации от 21 апреля 2003 года № 6-П «По делу о проверке конституционности положений пунктов 1 и 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации в связи с жалобами граждан ФИО22, ФИО23, ФИО24, ФИО25 и ФИО26», права лица, считающего себя собственником имущества, не подлежат защите путем удовлетворения иска к добросовестному приобретателю с использованием правового механизма, установленного пунктами 1 и 2 статьи 167 ГК Российской Федерации. Такая защита возможна лишь путем удовлетворения виндикационного иска, если для этого имеются те предусмотренные статьей 302 ГК Российской Федерации основания, которые дают право истребовать имущество и у добросовестного приобретателя (безвозмездность приобретения имущества добросовестным приобретателем, выбытие имущества из владения собственника помимо его воли и др.).
В соответствии с пунктом 1 статьи 302 Гражданского кодекса Российской Федерации, если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.
В пункте 39 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29 апреля 2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъяснено, что по смыслу пункта 1 статьи 302 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения независимо от возражения ответчика о том, что он является добросовестным приобретателем, если докажет факт выбытия имущества из его владения или владения лица, которому оно было передано собственником, помимо их воли.
Выбытие имущества из владения собственника помимо его воли является основанием для истребования такого имущества от добросовестного приобретателя.
В рассматриваемом случае передача имущества новому собственнику не состоялась, квартира по-прежнему находится во владении и пользовании истца, ввиду чего оснований для истребования имущества не имеется.
Что касается возвращения покупателю денежной суммы, составляющей продажную цену квартиры согласно договору купли-продажи, то, поскольку выход за пределы заявленных исковых требований в данном случае прямо предусмотрен федеральным законом (часть 3 статьи 196 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, статья 167 Гражданского кодекса Российской Федерации) с учетом руководящих разъяснений Пленума Верховного Суда Российской Федерации, поскольку по настоящему делу подлежит применению двусторонняя реституция, ввиду наличия доказательств получения истцом денежных средств за спорную квартиру в размере 800000,00 руб., суд, применяя последствия недействительности сделок, находит основания для взыскания с истца денежных средств в пользу ответчика ФИО16 в размере 800000,00 руб., полученных по недействительной сделке.
Руководствуясь статьями 194-198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд
решил:
иск ФИО14 в лице представителя по доверенности ФИО15 к индивидуальному предпринимателю ФИО16 о признании недействительным договора купли-продажи квартиры удовлетворить.
Признать недействительным договор купли-продажи от 6 сентября 2024 г. квартиры, кадастровый №, по адресу: <адрес>, заключенный между ФИО14 и Индивидуальным предпринимателем ФИО16.
Применить последствия недействительности сделки путем взыскания с ФИО14 в пользу Индивидуального предпринимателя ФИО16 денежные средства в качестве возврата полученного по недействительной сделке в сумме 800000,00 руб. (восемьсот тысяч рублей 00 коп.).
Встречный иск индивидуального предпринимателя ФИО16 в лице представителя по доверенности адвоката Короткой Елены Владимировна к ФИО14 о признании права собственности на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, на основании договора купли - продажи квартиры от 06 сентября 2024 г., а также исключить сведения о праве собственности из ЕГРН на квартиру по адресу: <адрес>, на имя ФИО14, оставить без удовлетворения.
Меры по обеспечению иска в виде наложения запрета Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тверской области осуществлять государственную регистрацию возникновения, перехода и прекращения прав на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, с кадастровым №, отменить.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Тверской областной суд через Вышневолоцкий межрайонный суд Тверской области в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.
Председательствующий В.В.Ворзонина
.
.
УИД 69RS0006-01-2024-002753-13