Дело № 3а-4/2023 (3а-292/2022)

42OS0000-01-2022-000400-07

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г.Кемерово 10 января 2023 года

Кемеровский областной суд в составе председательствующего судьи Решетняка А.М.,

при секретаре Сафоновой А.П.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по иску ФИО1 об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной стоимости,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной стоимости.

Требования мотивированы тем, что ФИО1 является собственником объекта недвижимости – здания площадью 312,6 кв.м. с кадастровым номером №, назначение: нежилое здание, наименование: сервисный центр по обслуживанию легковых автомобилей, расположенного по адресу: <адрес>.

Вышеуказанное здание располагается на земельном участке площадью 624 кв.м. с кадастровым номером №, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для размещения объектов бытового обслуживания, расположенном по адресу: <адрес>.

Кадастровая стоимость земельного участка определена по состоянию на 1 августа 2014 года и составляет 1 636 987,97 руб.

При этом исходя из отчета ООО «Сибирское юридическое бюро» от 25 октября 2022 года № 42/172-2022 рыночная стоимость земельного участка на дату оценки 1 августа 2014 года составляет 319 000 руб.

Результаты определения кадастровой стоимости земельного участка затрагивают интересы ФИО1 как лица, желающего реализовать свое исключительное право на выкуп земельного участка.

С учетом изложенного, ссылаясь на положения Земельного кодекса Российской Федерации, Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», просит установить кадастровую стоимость земельного участка в размере рыночной стоимости.

Представитель административного истца ФИО2, действующий на основании доверенности, заявленные требования поддержал.

Административный истец в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом.

Административные ответчики Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Кемеровской области - Кузбассу, ФГБУ «ФКП Росреестра по Кемеровской области» - Кузбассу, Комитет по управлению государственным имуществом Кузбасса, заинтересованные лица администрация Анжеро-Судженского городского округа, Комитет по управлению муниципальным имуществом Анжеро-Судженского городского округа своих представителей в судебное заседание не направили, о рассмотрении дела извещены надлежащим образом.

Управление Росреестра по Кемеровской области – Кузбассу, ФГБУ «ФКП Росреестра» по Кемеровской области - Кузбассу представили письменные возражения, указывая на то, что не являются административными ответчиками по делу, просят рассмотреть дело в отсутствие своих представителей (л.д. 59, 73-74).

Комитет по управлению муниципальным имуществом Анжеро-Судженского городского округа представил письменные возражения на административное исковое заявления, в которых просит в его удовлетворении оказать в полном объеме (л.д. 68-70).

От иных лиц, участвующих в деле, возражений (отзывов), относительно требований административного истца не поступило.

Суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц, распорядившихся своим правом на участие в судебном заседании.

Заслушав представителя административного истца, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему.

Если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках (статья 39.20 Земельного кодекса РФ).

В соответствии со статьей 65 Земельного кодекса РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата (пункт 1).

Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности (пункт 5).

Согласно статье 66 Земельного кодекса РФ рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности (пункт 1).

Для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка.

Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу), муниципальному образованию в составе города федерального значения (пункт 2).

В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости в соответствии с законодательством Российской Федерации о государственной кадастровой оценке (пункт 3).

Таким образом, Земельным кодексом РФ предусмотрено установление рыночной стоимости земельного участка, а также возможность определения кадастровой стоимости земельного участка исходя из его рыночной стоимости.

Порядок оспаривания результатов определения кадастровой стоимости регулируется Кодексом административного судопроизводства Российской Федерации, Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Федеральный закон № 135-ФЗ) и Федеральным законом от 3 июля 2016 г. № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее – Федеральный закон №237-ФЗ) с учетом изменений, внесенных Федеральным законом от 31 июля 2020 г. № 269-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

Частью 1 статьи 24 Федерального закона № 237-ФЗ установлено, что к отношениям, возникающим в связи с проведением государственной кадастровой оценки, пересмотром и оспариванием ее результатов, устанавливается переходный период применения данного закона с 1 января 2017 года до 1 января 2023 года.

В течение переходного периода государственная кадастровая оценка может проводиться в соответствии с Федеральным законом № 237-ФЗ или Федеральным законом № 135-ФЗ с учетом особенностей, предусмотренных федеральными законами (часть 2 статьи 24 Федерального закона № 237-ФЗ).

Положения данного закона не применяются к государственной кадастровой оценке и оспариванию результатов государственной кадастровой оценки, проведение которой начато до 1 января 2017 года (часть 6 статьи 24, часть 1 статьи 25 Федерального закона № 237-ФЗ)

Таким образом, оспаривание результатов государственной кадастровой оценки, проведение которой начато до названной даты, осуществляется в соответствии с Федеральным законом № 135-ФЗ.

В соответствии с положениями статьи 24.18 Федеральным законом № 135-ФЗ результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Согласно статье 24.20 названного Федерального закона сведения о кадастровой стоимости используются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с даты их внесения в Единый государственный реестр недвижимости, за исключением случаев, предусмотренных настоящей статьей.

Кадастровая стоимость объекта недвижимости применяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, со дня начала применения кадастровой стоимости, изменяемой вследствие установления кадастровой стоимости в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Как следует из материалов дела, ФИО1 является собственником объекта недвижимости – здания площадью 312,6 кв.м. с кадастровым номером №, назначение: нежилое здание, наименование: сервисный центр по обслуживанию легковых автомобилей, расположенного по адресу: <адрес>.

Вышеуказанное здание располагается на земельном участке площадью 624 +/- 9 кв.м. с кадастровым номером №, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для размещения объектов бытового обслуживания, расположенном по адресу: <адрес>, о чем представлена выписка из Единого государственного реестра недвижимости о характеристиках объекта недвижимости от 21 октября 2022 года, согласно которой в пределах указанного земельного участка находится объект недвижимости с кадастровым номером № (л.д. 11-15).

По сведениям ФГБУ «ФКП Росреестра» по Кемеровской области – Кузбассу вышеуказанный земельный участок является ранее учтенным, поставлен на кадастровый учет 31.01.2006, имеет уточненную площадь 623,7 кв.м.(л.д.73-74).

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 24 октября 2022 года, утвержденная актом № 4-2/3904 от 25 ноября 2015 года кадастровая стоимость указанного земельного участка, сведения о которой внесены в Единый государственный кадастр недвижимости 31 декабря 2015 года, определена на дату 1 августа 2014 года в размере 1 636 987,97 руб. (л.д. 10).

Сведения об оспариваемой кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером № в размере 1 636 987,97 рублей были внесены в государственный кадастр недвижимости 31.12.2015 на основании решения Комитета по управлению государственным имуществом Кемеровской области от 25 ноября 2015 года № 4-2/3904 «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенный пунктов Кемеровской области».

Датой определения оспариваемой кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером № является 1 августа 2014 года – дата, по состоянию на которую сформирован перечень объектов, подлежащих государственной кадастровой оценке.

В абз. 8 п. 6 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» разъяснено, что лицо, имеющее исключительное право выкупа или аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе оспорить его кадастровую стоимость, если выкупная цена или арендная плата такого участка исчисляется исходя из его кадастровой стоимости.

Поскольку в соответствии с положениями ст. 39.20 Земельного кодекса РФ ФИО1 как собственник расположенного на земельном участке объекта недвижимости имеет исключительное право на приобретение этого земельного участка в собственность, выкупная цена которого определяется в соответствии со ст. 39.4 Земельного кодекса РФ и Законом Кемеровской области от 07.02.2013 № 10-ОЗ «О цене земельных участков» для граждан в размере 60% от его кадастровой стоимости, то результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности административного истца, в связи с чем он вправе оспорить результаты определения кадастровой стоимости на основании установления в отношении земельного участка его рыночной стоимости.

В соответствии с частью 3 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации административное исковое заявление об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости может быть подано в суд не позднее пяти лет с даты внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости, если на момент обращения в суд в государственный кадастр недвижимости не внесены результаты определения кадастровой стоимости, полученные при проведении очередной государственной кадастровой оценки, либо сведения, связанные с изменением качественных или количественных характеристик объекта недвижимости, повлекшие изменение его кадастровой стоимости.

В суд с настоящим заявлением административный истец обратился 15 ноября 2022 года (л.д. 5 – отметка о приеме документов).

Оценивая наличие уважительных причин пропуска установленного законом срока и оснований к его восстановлению, суд исходит из следующего.

Как разъяснено в пункте 8 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» пропуск срока обращения в суд с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости не является основанием для отказа в принятии заявления, и если по истечении установленного законом периода в государственный кадастр недвижимости не внесены очередные результаты определения кадастровой стоимости, срок для обращения в суд с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости может быть восстановлен.

Оспариваемые результаты кадастровой оценки внесены в государственный кадастр недвижимости 31 декабря 2015 года, административное исковое заявление подано по истечении указанного выше срока, в течение пятилетнего срока кадастровая стоимость административными органами не пересматривалась. К случаям, когда пропущенный процессуальный срок не подлежит восстановлению (статья 95 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации), данный не относится.

Руководствуясь приведенными нормами и положениями акта официального толкования закона, учитывая, что административный истец собственником земельного участка не является, на спорном участке расположен объект недвижимости, принадлежащий истцу на праве собственности, суд приходит к выводу о необходимости восстановлении процессуального срока на подачу указанного иска.

Сведения об оспариваемой кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером № в размере 1 636 987,97 рублей были внесены в кадастр недвижимости 31 декабря 2015 года на основании решения комитета по управлению государственным имуществом Кемеровской области от 25 ноября 2015 года № 4-2/3904 «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Кемеровской области», содержащегося в общем доступе (№ 7608).

Из представленного административным истцом отчета от 25 октября 2022 года № 42/172-2022 об оценке рыночной стоимости земельного участка, составленного оценщиком ООО «Сибирское юридическое бюро» ФИО5. (л.д. 16-49), следует, что рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № на дату оценки 1 августа 2014 года составляет 319 000 руб.

Проверяя относимость и допустимость отчета оценщика к разрешаемым спорным правоотношениям, суд исходит из следующего.

Дата, по состоянию на которую оценщиком определена рыночная стоимость спорного объекта недвижимости – 1 августа 2014 года, соответствует дате, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Оценивая указанный отчет оценщика о рыночной стоимости земельного участка с учетом представленных к нему письменных пояснений (л.д.87-88), суд, исходит из того, что он содержит подробное описание проведенных исследований, в нем указаны используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки земельного участка, иные необходимые сведения, выводы оценщика мотивированы, изложены ясно и не допускают неоднозначного их толкования. В результате выбора подходов оценщиком для оценки земельного участка отобран сравнительный подход (применен метод сравнения продаж), отказ от использования затратного и доходного подходов и иных методов мотивирован. Оценщиком приведен анализ сегмента рынка объекта оценки, с учетом характеристик исследуемого земельного участка подобраны наиболее соответствующие ему объекты-аналоги, применены необходимые корректировки, указаны сведения об источниках полученной информации об аналогах объекта оценки. В отчете изложены не только расчеты, но и пояснения к ним, обеспечивающие проверяемость выводов и результатов, полученных оценщиком. Отчет содержит сведения о соответствии уровня знаний оценщика требованиям законодательства об оценочной деятельности.

В соответствии с пунктом 20 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 № 611 (далее - ФСО № 7) рыночная стоимость земельного участка, застроенного объектами капитального строительства, или объектов капитального строительства для внесения этой стоимости в государственный кадастр недвижимости оценивается исходя из вида фактического использования оцениваемого объекта. При этом застроенный земельный участок оценивается как незастроенный, предназначенный для использования в соответствии с видом его фактического использования.

Учитывая изложенное, оценщиком не должна учитываться характеристика расположенных на земельном участке объектов капитального строительства, а проверке подлежит лишь их соответствие виду использования земельного участка, что было установлено оценщиком при осмотре земельного участка.

Поскольку в соответствии с действующим законодательством собственником земельного участка является публично – правовое образование: «Муниципальное образование «Анжеро-Судженский городской округ Кемеровской области – Кузбасса», само по себе не являющиеся юридическим лицом, суд не усматривает нарушений в части не указания в отчете реквизитов такового и балансовой стоимости.

Вопреки доводам комитета, информация о г.Анжеро-Судженске указана на странице 16 отчета.

Согласно подпункту «б» пункта 11 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 № 611 (далее - ФСО № 7) анализ рынка недвижимости предполагает в том числе определение сегмента рынка, к которому принадлежит оцениваемый объект. Если рынок недвижимости неразвит и данных, позволяющих составить представление о ценах сделок и (или) предложений с сопоставимыми объектами недвижимости, недостаточно, допускается расширить территорию исследования за счет территорий, схожих по экономическим характеристикам с местоположением оцениваемого объекта.

Учитывая, что за период с 01.01.2011 – 01.08.2014 по г.Анжеро-Судженску и Кемеровской области было выявлено ограниченное количество сделок купли – продажи земельных участков торгово – офисного назначения (9 и 75), что как указано в отчете не позволило произвести детальный анализ динамики изменения цен, оценщиком при корректировке на дату сделки обоснованно была применена корректировка по аналитическим данным сайта РОСРИЭЛТ-Недвижимость (https://rosrealt.ru/cena) сформированным с учетом большой выборки объектов по России, то есть расчет корректировки произведен с помощью достоверных и проверяемых данных (страницы 38-40, 57).

Доводы заинтересованного лица о том, что срок экспозиции объектов составляет до 12 месяцев и корректировка на изменение стоимости не должна производиться, какими – либо доказательствами не подтверждены. Доказательств отсутствия необходимости учета изменения стоимости земельного участка в пределах срока экспозиции для более достоверного отражения и учета всех оказывающих влияние на цену в конкретном периоде ценообразующих факторов, заинтересованным лицом не представлено.

Указанная необходимость подтверждается данными портала НКО «Ассоциация развития рынка недвижимости «СтатРиелт» https://statrielt.ru/ представленными оценщиком в письменных пояснениях, в соответствии с которыми типичные сроки продажи земельных участков категории земель населенных пунктов составляют от 3 до 7, а также самими пояснениями.

На основании вышеизложенного, суд отклоняет доводы представителя КУМИ администрации Анжеро-Судженского городского округа о несоответствии отчета требованиям действующего законодательства и федеральным стандартам оценки.

В пункте 20 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» указано, что, исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки. В случае возникновения сомнений в обоснованности отчета об оценке и достоверности определения рыночной стоимости суд в соответствии со статьей 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации выносит эти обстоятельства на обсуждение, даже если стороны на них не ссылались.

В соответствии с пунктом 23 вышеуказанного постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации, в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении, в том числе и вопрос об установлении рыночной стоимости.

Лица, участвующие в деле, ходатайство о назначении соответствующей экспертизы не заявляли.

Назначение экспертизы является не обязанностью суда, а правом, которое он может реализовать при наличии объективной необходимости.

Поскольку отчет об оценке от 25 октября 2022 года № 42/172-2022 соответствует законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки, оснований для назначения экспертизы по собственной инициативе, по мнению суда не усматривается.

Частью 1 статьи 12 Федеральный закон № 135-ФЗ предусмотрено, что итоговая величина рыночной или иной стоимости объектов оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

При таких данных, учитывая, что административными ответчиками и заинтересованными лицами не представлено доказательств, опровергающих выводы оценщика и свидетельствующих об ином размере рыночной стоимости земельного участка, а у суда не имеется оснований не доверять отчету оценщика, определившего рыночную стоимость земельного участка, суд не находит оснований для назначения по собственной инициативе судебной экспертизы для определения рыночной стоимости.

Следовательно, принимая во внимание указанные обстоятельства, а также то, что рыночная стоимость определяется исходя из индивидуальных характеристик объекта оценки, суд приходит к выводу о том, что представленный административным истцом отчет оценщика об определении рыночной стоимости земельного участка в размере 319 000 рублей по состоянию на 1 августа 2014 года является надлежащим доказательством, подтверждающим размер рыночной стоимости объекта на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость.

В обоснование заявленных требований административный истец указал на несоответствие кадастровой стоимости спорного земельного участка его рыночной стоимости, что нашло свое подтверждение при рассмотрении дела. Рыночная стоимость земельного участка ниже его кадастровой стоимости, что подтверждается отчетом оценщика, в связи с чем административный истец вправе требовать установления кадастровой стоимости спорного земельного участка в размере его рыночной стоимости.

В соответствии с частью 2 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, к участию в деле об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости привлекается государственный орган или орган местного самоуправления, утвердившие результаты определения кадастровой стоимости, а также государственный орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке.

Доводы Управления Росреестра по Кемеровской области и ФГБУ «ФКП Росреестра» о том, что данные лица не являются надлежащими ответчиками по делу, противоречат приведенным положениям закона и не могут служить основанием для отказа в удовлетворении требований административного истца об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости, которые основаны на законе.

При таких обстоятельствах требования ФИО1 подлежат удовлетворению.

Руководствуясь статьями 175 - 180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Требования ФИО1 удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка площадью 623,7 кв.м. с кадастровым номером №, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для размещения объектов бытового обслуживания, расположенного по адресу: <адрес>, в размере рыночной стоимости равной 319 000 рублей, определенной по состоянию на 1 августа 2014 года.

Решение может быть обжаловано через Кемеровский областной суд в Пятый апелляционный суд общей юрисдикции в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

В окончательной форме решение изготовлено 11 января 2023 года.

Председательствующий Решетняк А.М.