Дело № 2-15503/2023
УИД 16RS0042-03-2023-002974-09
Решение
именем Российской Федерации
13 декабря 2023 года г. Набережные Челны РТ
Набережночелнинский городской суд Республики Татарстан в составе председательствующего судьи Молчановой Н.В.,
при секретаре Исламовой А.Р.,
с участием представителя истца ФИО1,
представителя ответчика ФИО2,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО3 к обществу с ограниченной ответственностью «КОМ» об изменении условий договора аренды,
установил:
ФИО3 (далее - истец) обратилось в суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью «КОМ» (далее - ответчик) об изменении условий договора аренды, указав в обоснование, что ФИО4 владел на праве собственности нежилым помещением (цехом) ДВ 500 с кадастровым номером ... площадью 1721,3 кв.м., расположенным по адресу: Республики Татарстан, город Набережные Челны, район ..., территория ... 01 июня 2013 года между ФИО4 и ответчиком заключен договор аренды № 01/2013-А, предметом которого является вышеуказанное нежилое помещение. 17 июля 2020 года ФИО4 умер. Истец, ФИО5, ФИО6 и ФИО7 приняли наследство. Доля истца в наследстве составила 1/8, в том числе в праве собственности на вышеуказанное нежилое помещение, о чём 29 апреля 2021 года нотариусом выдано свидетельство о праве на наследство по закону. К истцу, ФИО5, ФИО6 и ФИО7 перешли права по договору аренды со множественностью лиц на стороне арендодателя. При заключении договора аренды размер арендной платы составил 400 648 рублей за один месяц. Дополнительным соглашением № 2 от 01 октября 2019 года размер арендной платы изменён, стоимость аренды составила 120 491 рубль за один месяц. Стоимость аренды существенно изменилась. Согласно заключениям эксперта № 14/2021 от 10 декабря 2021 года и № 05-2023 от 06 марта 2023 года рыночная стоимость аренды вышеуказанного нежилого помещения составила: за период с 01 января 2020 года по 31 декабря 2020 года 258 195 рублей за один месяц, с 01 января 2021 года по 31 декабря 2021 года 378 686 рублей за один месяц, с 01 января 2023 года по 31 декабря 2023 года 430 325 рублей за один месяц. Таким образом, очевидно наличие предусмотренных законом условий для изменения договора аренды: 1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что срок его действия составляет 11 месяцев, при действии договора за пределами этого срока стоимость договора устанавливается арендодателем в одностороннем порядке, 2) изменение обстоятельств – повышение ставок аренды, уровень инфляции, вызваны причинами, которые стороны не могли преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая требовалась по характеру договора условиям оборота, 3) исполнение договора без изменения его условий нарушает соотношением имущественных интересов сторон, так как стоимость аренды имущества не повышалась значительный период времени, занижена относительно рыночной стоимости более чем на 300%, что для арендодателей влечёт значительный ущерб, что они в значительной степени лишаются того, на что были вправе рассчитывать при заключении договора, 4) из обычаев или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств – изменение рыночной стоимости аренды имущества несёт арендодатель. 13 марта 2023 года истец направил в адрес ответчика и третьих лиц предложение об изменении пункта 3.1 договора аренды – установлении стоимости аренды в размере 430 325 рублей за один месяц. Ответов на предложение не поступило. Согласно пункту 3.4 договора арендная плата может быть пересмотрена досрочно по требованию одной из сторон в силу изменения реально складывающихся цен, а также иных факторов, влияющих на оценочную стоимость. Срок действия договора составляет 11 месяцев, а по истечении срока считается возобновленным на тех же условиях, за исключением условия о размере арендной платы, которая устанавливается арендодателем в одностороннем порядке путём направления соглашения о соответствующем изменении. На основании изложенного просит изменить договор аренды № 01/2013-А от 01 июня 2013 года, изложив пункт 3.1 в следующей редакции: размер арендной платы за один месяц составляет 430 325 рублей.
Истец на судебное заседание не явилась, извещена, суд считает возможным рассмотреть дело в её отсутствие.
Представитель истца в судебном заседании исковые требования поддержал, подтвердив вышеизложенные обстоятельства.
Ответчик на судебное заседание не явился, будучи извещенным о времени и месте судебного заседания, суд полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие ответчика.
Представитель ответчика в судебном заседании исковые требования не признал, при этом указал, что истцом избран ненадлежащий способ защиты права при одновременном наличии признаков злоупотребления правом вопреки воле остальных участников долевой собственности, а также изначальной воле наследодателя. Истец договор аренды не заключала, не выступала изначальным арендодателем, и в настоящее время не является единоличным арендодателем (собственником), поэтому для истца, не являвшейся стороной договора при его заключении не изменились и не могли измениться какие-либо обстоятельства, из которых она бы исходила при его заключении. На основании пункта 4.1 договора по истечении 11-ти месяцев аренды договор заключен при жизни ФИО4 на неопределённый срок на тех же условиях. Дополнительным соглашением № 2 от 01 октября 2019 года арендная плата изменена и установлена в размере 120 491 рубля в месяц, что являлось волей наследодателя. В связи со смертью ФИО4 все три смежных помещения, включая спорное помещение с кадастровым номером ..., в порядке наследования перешли в общую долевую собственность супруги ФИО5 (5/8 долей) и детей ФИО7, ФИО8 и истца (1/8 доли), следовательно возникла множественность лиц на стороне арендодателя. При этом между участниками долевой собственности отсутствует соглашение о порядке владения и пользования общим имуществом. С текущим размером арендной платы, предусмотренным дополнительным соглашением, не согласна только истец, остальные участники, владеющие 7/8 долей в праве общей долевой собственности несогласия с условиями договора не выразили, претензий к арендатору не предъявляют, при этом арендатор не имеет задолженности ни перед одним из участников долевой собственности, в том числе и перед истцом. Истец не обращалась к остальным участникам долевой собственности с предложением или требованием о заключении соглашения о порядке владения, пользования и распоряжения имуществом, не предпринимала мер к реальному разделу общего имущества и выделу своей доли в натуре. Напротив истец отклонила предложение ФИО7 и выделе ей доли в натуре. Отказываясь от выдела доли в натуре с целью реального обособления своей площади, и продолжая единолично настаивать на передаче ответчику в аренду нежилого помещения по неприемлемой арендной ставке, истец действует недобросовестно и вопреки воле остальных участников долевой собственности. Истец преследует лишь цель личного обогащения за счёт ответчика, но в действительности не имеет существенного интереса в фактическом использовании общего имущества, что является злоупотреблением правом в совокупности с избранием ненадлежащего способа защиты, пытается распорядиться общим имуществом без согласия остальных участников долевой собственности. Заявленными требованиями истец вторгается в дискрецию остальных участников долевой собственности, пытаясь изменить правоотношения в отсутствие воли других собственников, обладающих большей частью в праве общей долевой собственности, тогда как наряду с истцом выступают той же стороной рассматриваемых правоотношения, и их изменять воли не выражают.
Выслушав доводы представителя истца и представителя ответчика, изучив материалы дела, суд приходит к следующему.
Согласно части 1 статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
На основании статьи 608 Гражданского кодекса Российской Федерации право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.
В соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме.
Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.
В силу статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором.
Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок.
В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.
Законом могут устанавливаться максимальные (предельные) сроки договора для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества. В этих случаях, если срок аренды в договоре не определен и ни одна из сторон не отказалась от договора до истечения предельного срока, установленного законом, договор по истечении предельного срока прекращается.
Договор аренды, заключенный на срок, превышающий установленный законом предельный срок, считается заключенным на срок, равный предельному.
В соответствии с пунктами 1 и 4 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).
Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.
Если законом не предусмотрено иное, арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились.
В соответствии с пунктом 1 статьи 246 Гражданского кодекса Российской Федерации распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.
На основании статьи 247 Гражданского кодекса Российской Федерации владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом.
Участник долевой собственности имеет право на предоставление в его владение и пользование части общего имущества, соразмерной его доле, а при невозможности этого вправе требовать от других участников, владеющих и пользующихся имуществом, приходящимся на его долю, соответствующей компенсации.
В силу части 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора.
Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.
Согласно пунктам 1 и 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.
По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
В соответствии со статьёй 451 Гражданского кодекса Российской Федерации Существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.
Если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 настоящей статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий: 1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет; 2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота; 3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора; 4) из обычаев или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.
Изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях.
Судом установлено, что согласно выписке из Единого государственного реестра юридических лиц ответчик зарегистрирован в качестве юридического лица 27 марта 2002 года, ОГРН <***>, ИНН <***> (л.д. 30-41).
01 июня 2013 года между индивидуальным предпринимателем ФИО4 и ответчиком заключен договор аренды № 01/2013-А, согласно которому арендатору во временное владение и пользование предоставлено недвижимое имущество – нежилые помещения цеха ДВ-500 площадью 1721,3 кв.м. с кадастровым номером ..., расположенные по адресу: Республика Татарстан, город Набережные Челны, ..., проезд ..., ..., а арендатор обязуется принять имущество и своевременно вносить арендную плату (л.д. 13-14).
Размер арендной платы за один месяц составляет 400 648 рублей (пункт 3.1).
Оплата начисленной суммы арендной платы осуществляется арендатором на основании договора, не позднее 15 числа месяца, следующего за расчётным (пункт 3.3).
Арендная плата может быть пересмотрена досрочно по требованию одной из сторон в силу изменения реально складывающихся цен, а также иных факторов, влияющих на оценочную стоимость (пункт 3.4).
Срок действия договора составляет 11 месяцев, а по истечении срока считается возобновленным на тех же условиях, за исключением условия о размере арендной платы, которая устанавливается арендодателем в одностороннем порядке путём направления соглашения о соответствующем изменении (пункт 4.1).
Арендодатель вправе расторгнуть договор в порядке и случаях предусмотренных главой 29 и статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации (пункт 4.2).
Арендатор вправе расторгнуть договор в порядке и случаях предусмотренных главой 29 и статьей 620 Гражданского кодекса Российской Федерации (пункт 4.3).
01 октября 2019 года между индивидуальным предпринимателем ФИО4 и ответчиком заключено дополнительное соглашение №2 к договору №01/2013-А от 01 июня 2013 года, согласно которому размер арендной платы за один месяц составляет 120 491 рубль (л.д. 16).
17 июля 2020 года ФИО4 умер.
29 апреля 2021 года истец приняла наследство по закону согласно свидетельству о праве в виде 1/8 доле в праве общей долевой собственности на нежилое помещение, расположенное по адресу: Республика Татарстан, город Набережные Челны, ..., площадью 2408,9 кв.м., этаж № 1, кадастровый номер ... (л.д. 8).
29 апреля 2021 года истец приняла наследство по закону согласно свидетельству о праве в виде 1/8 доле в праве общей долевой собственности на нежилое помещение, расположенное по адресу: Республика Татарстан, город Набережные Челны, ..., территория ..., площадью 1721,3 кв.м., этаж №1, кадастровый номер ... (л.д. 27, 28-29).
Обратившись с настоящим иском в суд, истец ссылается на наличие предусмотренных законом условий для изменения размера арендной платы за нежилое помещение, в том числе, наличие права арендодателя по истечении 11 месяцев изменения условий в одностороннем порядке, изменение обстоятельств в виде повышения ставок аренды и уровня инфляции, нарушение имущественных интересов арендодателя, изменение рыночной стоимости аренды имущества.
Вместе с тем, суд не может согласиться с доводами истца по следующим основаниям.
В силу статей 246 и 247 Гражданского кодекса Российской Федерации владение, пользование и распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех её участников.
В силу части 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора.
Как установлено судом, долевыми собственниками нежилого помещения являются: супруга наследодателя ФИО5 (5/8 долей) и дети ФИО7, ФИО8 (по 1/8 доли), которые не выразили своего согласия на изменение размера арендной платы, соглашение между участниками долевой собственности об изменении договора аренды в части размера арендной платы отсутствует, правоотношения и фактические условия пользования спорными нежилыми помещениями не изменились. Истец не вправе в одностороннем порядке единолично обращаться с заявлением о внесении изменений в вышеуказанный договор аренды при отсутствии сведений о соглашении с долевыми участниками общей долевой собственности.
При таких обстоятельствах суд не находит оснований для удовлетворения встречных исковых требований о признании договора прекратившим действие с 20 февраля 2021 года.
Руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд
решил:
в удовлетворении иска ФИО3 к обществу с ограниченной ответственностью «КОМ» об изменении условий договора аренды отказать.
На решение может быть подана апелляционная жалоба в Верховный Суд Республики Татарстан в течение одного месяца через Набережночелнинский городской суд Республики Татарстан.
Судья подпись Молчанова Н.В.