№ 2-1007/2025
№ 58RS0018-01-2025-000669-03
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
22 мая 2025 года г. Пенза
Ленинский районный суд г. Пензы в составе
председательствующего судьи Ирушкиной С.П.,
при помощнике ФИО1,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО2 к ООО «Новый город» о взыскании денежных средств,
УСТАНОВИЛ:
ФИО2 обратился в суд с иском к ООО «Новый город», в обоснование указав, что 02.09.2024 между ним и ООО «Новый город» заключен предварительный договор купли-продажи земельного участка и жилого дома.
Согласно п. 2.1 по соглашению сторон стоимость земельного участка и жилого дома составила 5300000 руб., из них задаток в размере 300000 руб. оплачен наличными денежными средствами при заключении предварительного договора купли-продажи, оставшаяся сумма в размере 5000000 руб. оплачивается за счет собственных и кредитных средств АО «Россельхозбанк».
В случае невозможности заключения основного договора купли-продажи недвижимости по независящим от сторон обстоятельствам, сумма 300000 руб. подлежит возврату в течение 10 дней, с момента наступления такого обстоятельства.
В соответствии с п. 3.2 договора стороны обязались заключить договор купли-продажи не позднее 15.10.2024 года.
С сентября 2024 года АО «Россельхозбанк», специализирующийся на выдаче сельской ипотеки под 3% годовых, приостановил прием кредитных заявок и одобрение ранее полученных субсидирований ипотечных кредитов в связи с исчерпанием лимита субсидий по данной программе на 2024 год на неопределенный срок. Полагает, что данные события возникли по независящим от него обстоятельствам, в связи с чем, ответчик был обязан возвратить денежные средства в размере 300000 руб.
16.10.2024 заключено дополнительное соглашение к договору купли-продажи земельного участка и жилого дома от 02.09.2024, согласно которому в пункты 3.2. и 2.1 предварительного договора купли-продажи внесены изменения.
Считает дополнительное соглашение ничтожным, поскольку оно заключено после истечения срока действия предварительного договора, что влечет невозможность применения правил об изменении договора в силу фактического отсутствия договорных отношений.
10.12.2024 он направил заявление о возврате денежных средств, 17.12.2024 получил ответ об отказе в их возврате.
26.12.2024 года истец обратился к ответчику с претензией, в ответ ООО «Новый город» пригласило на встречу 09.01.2025, которая не состоялась из-за отсутствия представителя ответчика.
С учетом изложенного, просил признать дополнительное соглашение от 16.10.2024 к предварительному договору купли-продажи недвижимости от 02.09.2024 недействительным, взыскать с ответчика денежные средства по предварительному договору купли-продажи земельного участка и жилого дома от 02.09.2024 в размере 300000 руб., расходы по оплате государственной пошлины в размере 13000 руб.
В судебном заседании истец ФИО2 отказался от требования к ООО «Новый город» в части признания недействительным дополнительного соглашения от 16.10.2024 к предварительному договору купли-продажи от 02.09.2024, отказ принят судом, производство по делу в указанной части прекращено.
В соответствии со ст. 39 ГПК РФ истцом увеличены исковые требования, окончательно ФИО2 просил взыскать с ООО «Новый город» в его пользу денежные средства в размере 300000 руб., проценты за пользование чужими денежными средствами за период с 11.04.2025 по 22.05.2025 в размере 7249 руб. 32 коп., расходы по оплате государственной пошлины в размере 10181 руб.
Истец ФИО2 в судебное заседание, будучи извещенным не явился, в заявлении просил о рассмотрении дела в его отсутствие, требования просил удовлетворить. Ранее в судебном заседании поддержал обстоятельства, изложенные в иске, указав, что неоднократно обращался в банк по поводу предоставления сельской ипотеки. Вместе с тем, поскольку лимиты по данному кредитованию были исчерпаны, специалист по данному виду кредита отсутствовал, пакет документов он не смог подать, ему рекомендовали узнавать о возможном начале действия данной ипотеки через горячую линию. В настоящее время условия сельской ипотеки существенно изменили и он перестал соответствовать условиям данной программы.
Представитель истца ФИО3 поддержала доводы истца, дополнила, что через средства массовой информации узнали о прекращении действия сельской ипотеки, выдаваемой АО «Россельхозбанк», поскольку закончились лимиты средств, на конец 2024 года такие кредиты не выдавались. В декабре 2024 году узнали, что денежные средства на данный вид ипотеки выделены не будут, в связи с чем ФИО2 обратился в ООО «Новый город» за расторжением договора и возвратом денежных средств. Земельный участок, указанный в предварительном договоре купли-продажи продан ООО «Новый город» в феврале 2025 года, исходя из дополнительного соглашения денежные средства после продажи возвращаются, при этом до настоящего времени 300000 руб. ФИО2 не возвращены, в связи с чем рассчитаны проценты в порядке ст. 395 ГК РФ с момента истечения 4 месяцев от даты обращения за расторжением предварительного договора купли-продажи с 10.12.2024.
Представитель ответчика ООО «Новый город» ФИО4 в судебном заседании возражала против заявленных требований, просила в их удовлетворении отказать, пояснила, что исходя из положений ст.ст. 381, 409 Гражданского кодекса Российской Федерации, п. 27 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 № 49 виновные действия истца привели к незаключению основного договора купли-продажи, в связи с чем заявленные требования в полном объеме не подлежат удовлетворению
Выслушав стороны, изучив материалы дела, суд приходит к следующему.
Согласно ст. 309 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.
В соответствии с п. 1 ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
Пунктами 3 и 4 ст. 429 ГК РФ предусмотрено, что предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор; если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.
Из пункта 6 ст. 429 ГК РФ следует, что обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.
Согласно пунктам 23, 25 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25 декабря 2018 года № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» в силу положений пункта 1 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны или одна из них обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ, об оказании услуг и т.п. (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
На основании пункта 1 ст. 380 ГК РФ задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.
В соответствии с п. 1 ст. 416 ГК РФ обязательство прекращается невозможностью исполнения, если она вызвана наступившим после возникновения обязательства обстоятельством, за которое ни одна из сторон не отвечает.
При прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (ст. 416 ГК РФ) задаток должен быть возвращен (п. 1 ст. 381 ГК РФ).
Как следует из материалов настоящего дела, 02.09.2024 между ФИО2 и ООО «Новый город» заключен предварительный договор купли-продажи земельного участка и жилого дома (далее – предварительный договор).
Предметом договора указано заключение в будущем основного договора купли-продажи недвижимого имущества – индивидуального жилого дома: назначение – жилое, количество этажей 1, в том числе подземных, 0, площадью 82,0 (+/-2) кв.м, адрес (местоположение): Адрес ; ориентировочно на земельном участке, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование – для индивидуального жилищного строительства, площадью 696 кв.м, местоположение: Адрес , кадастровый Номер .
Разделом 2 «Цена и порядок расчетов» предварительного договора предусмотрено, что стоимость объектов составляет 5300000 руб. Часть стоимости в размере 300000 руб. оплачена покупателем наличными денежными средствами в качестве задатка в момент заключения предварительного договора. Оставшаяся часть в сумме 5000000 руб. будет оплачена покупателем за счет собственных и кредитных средств АО «Россельхозбанк». В случае невозможности заключения основного договора купли-продажи недвижимости собственность покупателя по независящим от сторон обстоятельствам сумма 300000 руб. подлежит возврату продавцом покупателю в течение десяти дней, с момента наступления такого обстоятельства.
Пунктом 3.1 предварительного договора определено обязательство сторон заключить договор купли-продажи не позднее 15.10.2024.
Согласно пункту 4.1 предварительного договора стороны несут ответственность за неисполнение (ненадлежащее исполнение) своих обязательств по настоящему договору в соответствии с законодательством Российской Федерации и настоящим договором.
Договор подписан ФИО2 и директором ООО «Новый город» ФИО5
16.10.2024 между ФИО2 и директором ООО «Новый город» ФИО5 заключено дополнительное соглашение к предварительному договору купли-продажи земельного участка и жилого дома от 02.09.2024 (далее по – дополнительное соглашение). Пунктом 2 дополнительного соглашения стороны изменили п. 3.2 предварительного договора, изложив его в следующей редакции:
«Основной договор купли-продажи объектов будет заключен в срок до 01.03.2025 включительно».
Пункт 2.1. дополнен положениями: в случае невозможности заключения основного договора купли-продажи недвижимости в собственность покупателя по независящим от сторон обстоятельствам (невозможность взять ипотечный кредит Покупателем в РСХ Банке по программе «Сельская ипотека» (отсутствие лимитов в банке, изменение условий программы банком, отказ в выдаче кредита) до 1 марта 2025 года, стороны пришли к соглашению, что указанное недвижимое имущество в п. 1.1. предварительного договора от 02.09.2024 подлежит дальнейшей реализации продавцом и уплаченные покупателем денежные средства подлежат возврату покупателю после продажи этого имущества, но не позднее 4 месяцев, со дня получения от продавца или покупателя, уведомления о невозможности заключения основного договора купли-продажи, или подписания сторонами соглашения о расторжении предварительного договора.
Остальные условия предварительного договора купли-продажи земельного участка и жилого дома от 02.09.2024, не затронутые настоящим дополнительным соглашением, остаются неизменными, и стороны подтверждают по ним свои обязательства.
10.12.2024 от ФИО2 в адрес ООО «Новый город» направлено письмо о намерении расторгнуть предварительный договор, в связи с независящими от покупателя обстоятельствами - приостановлением АО «Россельхозбанк» приема новых заявок и одобрения ранее поданных по ипотечным кредитам для жителей сельской местности по программе «сельская ипотека». Просил вернуть уплаченные денежные средства.
13.12.2024 ФИО2 направил в ООО «Новый город» письмо с предложением пересмотреть условия по предварительному договору купли-продажи земельного участка и жилого дома от 02.09.2024 и дополнительного соглашения к предварительному договору о сокращении срока возврата внесенного аванса до 14 календарных дней.
17.12.2024 ООО «Новый город» направило ФИО2 ответ, в котором указало, что недвижимое имущество подлежит дальнейшей реализации продавцом и уплаченные покупателем денежные средства подлежат возврату покупателю после продажи этого имущества, но не позднее 4 месяцев со дня получения от покупателя уведомления о невозможности заключения основного договора купли-продажи или подписания сторонами соглашения о расторжении предварительного договора.
26.12.2024 ФИО2 ответчику направлено заявление о расторжении предварительного договора и взыскании денежных средств. Направление письма подтверждается копией почтового чека от 26.12.2024.
27.12.2024 ООО «Новый город» письменно пригласило ФИО2 09.01.2025 к 10 часам для подписания договора купли-продажи по адресу: Адрес .
27.01.2025 ООО «Новый город» направило в адрес ФИО2 письмо, в котором просило предоставить документ об отказе банка в выдаче кредитных средств по программе «Сельская ипотека».
Истцом в обоснование позиции представлена статья от 30.01.2025 с сайта https://mapmakers.ru/ru/News/Details/27192, согласно которой по данным АО «Россельхозбанк» прием заявок по сельской ипотеке временно приостановлен. В 2024 году данное обстоятельство возникло по причине высокой ключевой ставки и высокого спроса на программу, которые привели к быстрому исчерпанию лимитов. Банки не принимают заявки по программе, АО «Россельхозбанк» прекратил сбор заявок в начале сентября. С этого момента лимиты на сельскую ипотеку отсутствуют, банк не принимает заявки.
Также в материалы дела представлена статья информационного агентства «ТАСС» от 09.09.2024 о приостановлении АО «Россельхозбанк» приема заявок на сельскую ипотеку под 3 % годовых.
Из ответа АО «Россельхозбанк» Пензенский региональный филиал от 21.03.2024 № 015-34-20/28 на запрос суда следует, что заявка в банк ФИО2 подана через партнера 28.08.2024, по состоянию на 21.03.2025 статус «Отказ банка по окончанию срока действия решения» (получен 28.12.2024). С момента первичного одобрения клиента решение действует 120 дней. В течение данного периода нужно подобрать недвижимость, предоставить по ней документы на одобрение банка, получить согласование в соответствии с требованиями банка. В указанный период пакет документов на объект недвижимости в банк не предоставлялся.
В связи с тем, что лимит субсидий по сельской ипотеке, который позволяет предоставлять жителям сельской местности кредит под 3 % годовых на 2024 год исчерпан, с 10.09.2024 в условиях имеющихся бюджетных ограничений АО «Россельхозбанк» временно приостановил прием новых заявок и одобрение ранее полученных по льготной сельской ипотеке (согласование объектов недвижимости).
В ответе АО «Россельхозбанк» Пензенский региональный филиал от 15.05.2025 № 015-34-20/30 содержится аналогичная информация, об обращении ФИО2 28.08.2024 через личный кабинет партнера ООО «Дом-Инвест» с целью получения кредита на приобретение по договору купли-продажи дома, в том числе земельного участка, расположенного на сельских территориях. В рамках данной заявки 29.08.2024 было принято положительное предварительное решение. 28.12.2024 заявка автоматически перешла в статус «Отказ банка по окончанию срока действия решения». В рамках данной заявки пакет документов на объект недвижимости в банк не предоставлялся.
Также в ответе указано, что с 10.09.2024 в условиях имеющихся бюджетных ограничений АО «Россельхозбанк» временно приостановил прием новых заявок по программа «Сельская ипотека», так же приостановил прием и согласование объектов недвижимости по всем ранее одобренным заявкам в рамках указанной программы.
ООО «Новый город» представлен скриншот из программы «Партнерам свое село», из которого следует, что по заявке ФИО2 на сельскую ипотеку истек срок одобренного решения.
Из отчета о переходе прав на недвижимость следует, что земельный участок с кадастровым Номер , по адресу: Адрес , который указан в предварительном договоре купли-продажи от 02.09.2024, продан по договору купли-продажи, дата регистрации права – 25.02.2025.
Здание с кадастровым Номер по адресу: Адрес продано по договору купли-продажи, дата регистрации права – Дата .
Действующие нормы законодательства не воспрещают использовать задаток, как способ обеспечения исполнения сторонами условий предварительного договора (статья 429 ГК РФ), предусматривающего определенные обязанности сторон по заключению в будущем основного договора и применения при наличии к тому оснований (уклонение стороны от заключения основного договора) обеспечительной функции задатка, установленной пунктом 2 статьи 381 ГК РФ: потеря задатка или его уплата в двойном размере стороной, ответственной за неисполнение договора.
Из анализа указанных норм права следует, что задаток одновременно выполняет три функции: удостоверяющую факт заключения договора, обеспечительную и платежную.
При этом несовершение ни одной из сторон действий, направленных на заключение договора купли-продажи объектов недвижимости, в течение срока, установленного для его заключения, свидетельствует об утрате интереса сторон в заключении договора, в силу чего по истечении указанного срока обязательство по заключению договора купли-продажи объектов недвижимости прекращается (пункт 28 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25 декабря 2018 года № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора»).
Таким образом, действиями, направленными на заключение договора, могут считаться любые действия, которые продемонстрируют наличие интереса стороны в заключении этого договора.
Исследовав имеющиеся в деле доказательства, суд приходит к выводу о том, что незаключение сторонами договора купли-продажи не явилось результатом виновных действий покупателя.
Дополнительным соглашением, заключенным сторонами прямо предусмотрен порядок действий при условии невозможности заключения основного договора по независящим от сторон обстоятельствам, среди которых конкретно указаны невозможность оформления ипотечного кредита покупателем в банке по программе «Сельская ипотека», отсутствие лимитов в банке, изменение условий программы банком, отказ в выдаче кредита. Как следует из п. 2.1 дополнительного соглашения, стороны договорились, что при наступлении до 1 марта 2025 года какого-либо из названных обстоятельств, спорное недвижимое имущество подлежит дальнейшей реализации продавцом, а уплаченные покупателем денежные средства подлежат возврату после продажи этого имущества, но не позднее 4 месяцев, со дня получения от продавца или покупателя, уведомления о невозможности заключения основного договора купли-продажи, или подписаниясторонами соглашения о расторжении предварительного договора.
Как следует из искового заявления, подтверждается материалами дела, ФИО2, обратившемуся в АО «Россельхозбанк» Пензенский региональный филиал 28.08.2024 предварительно было одобрено заключение кредитного договора по программе «Сельская ипотека», при этом прием заявок и одобрение объектов недвижимости по ранее поданным заявкам банк приостановил с 10.09.2024.
Факт приостановления банком приема и одобрения заявок по льготной сельской ипотеке был широко распространен крупными информационными агентствами, то есть данные сведения были общедоступными и могли быть известны ответчику из открытых источников.
Намерение расторгнуть предварительный договор по причине приостановления банком принятия заявок и их одобрения на выдачу кредитов по программе «Сельская ипотека», выраженное письменно, вручено ФИО2 стороне ответчика 10.12.2024, о чем свидетельствует отметка о получении письма сотрудником ООО «Новый город» ФИО6
Также ФИО2 ответчику вручено требование о возврате денежных средств от 13.12.2024, почтовым сообщением 26.12.2024 направлена письменная претензия о расторжении предварительного договора, возврате денежных средств, что не оспаривалось ответчиком в судебном заседании.
Каких-либо оснований для невозвращения денежных средств ФИО2, внесенных им в качестве задатка по предварительному договору, судом при рассмотрении дела не установлено.
Действия ФИО2, связанные с обращением в банк по вопросу оформления кредита, внесением задатка в сумме 300000 руб., выполняющего обеспечительную функцию, суд расценивает как подтверждающие его намерение на заключение в дальнейшем основной сделки. Учитывая приостановление банком приема заявок на кредит и одобрения объектов недвижимости по ранее поданным заявкам по программе «Сельская ипотека», суд не усматривает в действиях истца признаков недобросовестного поведения. Напротив, при наличии сведений о невозможности оформления покупателем кредита и получения от ФИО2 письменного требования о расторжении предварительного договора, у стороны ответчика отсутствовали основания полагать возможным заключение основного договора в дальнейшем, а следовательно удержания суммы задатка.
При таких обстоятельствах, сумма задатка, оплаченного ФИО2 ответчику в размере 300000 руб., подлежит возврату истцу.
Согласно п. 4 ст. 487 ГК РФ в случае, когда продавец не исполняет обязанность по передаче предварительно оплаченного товара и иное не предусмотрено законом или договором купли-продажи, на сумму предварительной оплаты подлежат уплате проценты в соответствии со статьей 395 настоящего Кодекса со дня, когда по договору передача товара должна была быть произведена, до дня передачи товара покупателю или возврата ему предварительно уплаченной им суммы. Договором может быть предусмотрена обязанность продавца уплачивать проценты на сумму предварительной оплаты со дня получения этой суммы от покупателя.
В соответствии с ч. 1 ст. 395 ГК РФ в случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму долга. Размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором.
Проценты за пользование чужими средствами взимаются по день уплаты суммы этих средств кредитору, если законом, иными правовыми актами или договором не установлен для начисления процентов более короткий срок (ч. 3 ст. 395 ГК РФ).
Истцом заявлено требование о взыскании с ООО «Новый город» в порядке ст. 395 ГК РФ процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 11.04.2025 по 22.05.2025 в размере 7249 руб. 32 коп. В обоснование указано, что пунктом 2.1 дополнительного соглашения предусмотрен возврат денежных средств покупателю после продажи объекта недвижимости, но не позднее 4 месяцев, со дня получения от продавца или покупателя, уведомления о невозможности заключения основного договора купли-продажи. Как следует из материалов дела, уведомление о намерении расторгнуть предварительный договор ФИО2 вручил ответчику 10.12.2024. Спорное имущество реализовано иному физическому лицу 25.02.2025 по договору купли-продажи, в связи с чем, исходя из вышеуказанного пункта дополнительного соглашения, с 11.04.2025 ООО «Новый город» неправомерного удержаны денежные средства ФИО2 в размере 300000 руб., оплаченные в качестве задатка.
При таких обстоятельствах, суд признает правомерным требование ФИО2 о взыскании с ООО «Новый город» процентов за пользование чужими денежными средствами. Приведенный стороной истца расчет взыскиваемых процентов в размере 7249 руб. 32 коп. ответчиком не оспаривался, суд признает его верным.
Согласно п. 4 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 28.06.2012 № 17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей» к отношениям сторон предварительного договора (статья 429 ГК РФ), по условиям которого гражданин фактически выражает намерение на возмездной основе заказать или приобрести в будущем товары (работы, услуги) исключительно для личных, семейных, домашних, бытовых и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство о защите прав потребителей.
Учитывая, что ответчиком в добровольном порядке требования потребителя не были удовлетворены, в соответствии с пунктом 6 статьи 13 Закона Российской Федерации «О защите прав потребителей» с ответчика в пользу истца подлежит взысканию штраф в сумме 153624 руб. 66 коп., рассчитав его в размере 50% от взысканных с ответчика в пользу истца сумм, процентов за пользование чужими денежными средствами.
Согласно ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение, суд присуждает с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований.
Учитывая, что исковые требования ФИО2 подлежат удовлетворению, то с ответчика подлежат взысканию понесенные истцом расходы по оплате государственной пошлины в размере 10181 руб.
Руководствуясь ст. ст. 194-198, 199 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Исковые требования ФИО2 к ООО «Новый город» о взыскании денежных средств удовлетворить.
Взыскать с ООО «Новый город» (ОГРН <***>, ИНН <***>) в пользу ФИО2 (Дата года рождения, уроженца Адрес , паспорт серии Данные изъяты) денежные средства в размере 300000 руб. 00 коп., проценты за пользование чужими денежными средствами за период с 11.04.2025 по 22.05.2025 в размере 7249 руб. 32 коп., штраф в размере 153624 руб. 66 коп., расходы по оплате государственной пошлины в размере 10181 руб.
Решение может быть обжаловано в Пензенский областной суд через Ленинский районный суд г. Пензы в течение одного месяца со дня его вынесения.
Мотивированное решение изготовлено 22.05.2025.
Судья С.П.Ирушкина