Судья Гомер О.А. Дело № 33-7674/2023 (2-264-23)

УИД 22RS0051-01-2023-000164-55

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

5 сентября 2023 года г. Барнаул

Судебная коллегия по гражданским делам Алтайского краевого суда в составе

председательствующего Вегель А.А.,

судей Алешко О.Б., Шторхуновой М.В.,

при секретаре Тенгерековой Л.В.,

рассмотрела в открытом судебном заседании апелляционную жалобу ответчика ФИО2 на решение Тальменского районного суда Алтайского края от 8 июня 2023 года

по делу по иску ФИО3 к ФИО2, ФИО4 о расторжении договора, применении последствий.

Заслушав доклад судьи Алешко О.Б., судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

ФИО3 обратился в суд с иском к ФИО2 и ФИО4 о расторжении договора, применении последствий.

В обоснование заявленных требований указано, что спорное имущество, жилой дом и земельный участок, расположенное по адресу: <адрес>, р.<адрес>, принадлежало истцу на праве собственности, зарегистрированном 22.08.2018. После смерти матери истца ДД.ММ.ГГ в доме стали проживать ответчики – его отец ФИО4 с супругой ФИО2

В октябре 2021 года в связи с бракоразводным процессом истец решил вселиться и проживать в принадлежащем ему жилом доме. Однако, совместная жизнь с ответчиками не сложилась, возникали конфликты с ФИО2 В последующем ответчики предложили продать им жилой дом и земельный участок. 21.10.2021 между истцом и ФИО2 был заключен договор купли-продажи, в соответствии с п.14 которого покупная цена жилого дома составила 700 000 руб., земельного участка – 500 00 руб., а всего 750 000 руб. Однако, фактически сторонами был заключен договор мены, по условия которого, ответчики, после выполнения истцом условий договора о передачи принадлежащего жилого дома и земельного участка в собственность ФИО2, должны были в свою очередь выполнить встречные обязательства по передаче в собственность ФИО3 равнозначное жилье. После продажи жилого дома и земельного участка ФИО2, истец выполнил свои обязательства и освободил дом. Ответчиками истцу было предоставлено жилое помещения для проживания по адресу: <адрес>, р.<адрес>, в котором он проживал и полагал, что данный жилой дом будет оформлен в его собственность. Однако, до настоящего времени дом принадлежит ФИО4 Кроме того, предоставленное истцу жилое помещение явно не равнозначное тому, которое было предано ответчикам, истец полагал, что ответчиками будет выплачена разница в стоимости, которую использует для улучшения своих жилищных условий. Вместе с тем, в настоящее время истец не имеет в собственности какого-либо жилья, денежные средства по договору от 21.10.2021 ответчиками не выплачены.

10.02.2023 в адрес ФИО4 и ФИО2 направлена претензия с требованием о расторжении договора купли-продажи жилого дома и земельного участка, возврате имущества в срок до 15.02.2023, которая оставлена без удовлетворения.

В сложившейся спорной ситуации судебный порядок является единственным способом защиты нарушенных прав истца. Кроме того, истцом понесены судебные издержки.

На основании указанных обстоятельств, с учетом уточнений требований истец просил расторгнуть договор купли-продажи жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: <адрес>, р.<адрес>, заключенный 21.10.2021 между ФИО3 и ФИО2; прекратить право собственности ФИО2 на указанные объекты недвижимости с погашением записи в ЕГРН, вернуть стороны сделки в первоначальное положение, восстановив право собственности ФИО3, а также взыскать судебные расходы по оплате госпошлины в размере 7906 руб., почтовых услуг в размере 236 руб., услуг выдачи документа государственной регистрации права в размере 485 руб., юридических и представительских услуг в размере 3000 руб. и 50000 руб.

Решением Тальменского районного суда Алтайского края от 8 июня 2023 года с учетом определения об исправлении описки от 7 июля 2023 года исковые требования ФИО3 удовлетворены.

Расторгнут договор купли-продажи жилого дома и земельного участка, заключенный 21.10.2021 между ФИО3 и ФИО2

Прекращено право собственности ФИО2 на жилой дом и земельный участок, расположенные по адресу: <адрес>, р.<адрес>, зарегистрированное ДД.ММ.ГГ за ***.

Признано право собственности ФИО3 на жилой дом и земельный участок, расположенные по адресу: <адрес>, р.<адрес>.

Взысканы с ФИО2 в пользу ФИО3 судебные расходы по оплате госпошлины в размере 300 руб., почтовых услуг в размере 234 руб., услуг выдачи документа государственной регистрации права в размере 485 руб., юридических и представительских услуг в размере 15000 руб., всего 15 000 руб.

Возвращена ФИО3 госпошлина в размере 7606 руб., оплаченная по чеку операции 134 от 17.02.2023.

В апелляционной жалобе ответчик ФИО2 просит отменить решение суда и отказать в удовлетворении иска.

В обоснование жалобы указывает на отсутствие законных оснований для расторжении сделки купли-продажи от 21.10.2021, оформленной надлежащим образом по оговоренным условиям, поскольку денежные средств в размере 300 000 руб. ФИО3 были переданы, о чем им собственноручно подписано в договоре купли-продажи, приобретен для него дом по <адрес>, который ФИО3 выбрал сам ввиду близкого расположения к работе. В связи с тем, что у ФИО3 не было паспорта, переоформить право собственности на указанный дом не представлялось возможным. Кроме того, он уклонился от заключения сделки. По истечению срока исковой давности, через 1 год и 4 месяца, после того, как дом, предоставленный истцу, он привел в ненадлежащее состояние, то решил вернуть спорное имущество. Вместе с тем, в настоящий момент ответчиками за счет собственных средств произведено переустройство (реконструкция) и ремонт дома, изменилась его площадь с 39,7 кв.м. до 83 кв.м. Считает, суд неправомерно отказал в удовлетворении ходатайства о допросе свидетелей ФИО и ФИО1, которым известны обстоятельства дела, в том числе о получении ФИО3 от ответчиков 300 000 руб. Данные свидетели проживают в непосредственной близости от истца, видели как, он тратил деньги, а также, что ответчики продавали поросят и быков, как своими силами возводили пристрой к дому. Суд не дал должной оценки тому обстоятельству, что регистрацию сделки осуществляли в МФЦ, а потом и в Росреестре, при регистрации специалист уточнял факт передачи денег.

В письменных возражениях истец ФИО3 просит решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

В суде апелляционной инстанции ответчики ФИО4, ФИО2 на отмене решения суда настаивали по доводам, изложенным в апелляционной жалобе, представитель истца ФИО3 - ФИО5 возражал против удовлетворения жалобы.

Иные лица, участвующие в деле, в суд апелляционной инстанции не явились, о времени и месте рассмотрения гражданского дела извещены надлежаще, соответствующая информация размещена на официальном сайте суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет», об уважительности причин неявки судебную коллегию не уведомили, об отложении рассмотрения дела ходатайств не заявляли. Руководствуясь нормами части 3 статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия полагает возможным рассмотреть дело при данной явке.

Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, письменных возражений, проверив законность и обоснованность обжалуемого решения в соответствии с ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе, выслушав участников процесса, судебная коллегия не находит оснований для отмены решения суда.

Как следует из материалов дела и установлено судом, 21.10.2021 между ФИО3 (продавец) и ФИО2 (покупатель) заключен договор купли-продажи недвижимого имущества и земельного участка.

В соответствии с условиями договора ответчик приобрел у истца в собственность два объекта недвижимости, расположенные по адресу: <адрес>, р.<адрес>: земельный участок по цене 50 000 руб. и дом по цене 700 000 руб.

Согласно п. 14 оплату по договору покупатель передает продавцу до подписания договора.

Право собственности ФИО2 на вышеуказанные объекты недвижимости на основании данного договора купли-продажи зарегистрированы в Едином государственном реестре недвижимости за *** (л.д. 12-17).

Обращаясь в суд с настоящим иском, истец указал, что оплата по договору купли-продажи недвижимого имущества ответчиком не произведена, поскольку была договоренность о предоставлении иной недвижимости с доплатой, так как жилье не равнозначное по цене, переход права собственности на истца не оформлен, требование о расторжении договора купли-продажи и возврате объектов недвижимого имущества ответчиком не исполнено.

Возражая против иска, ответчики ФИО2 и ФИО4 указали, что денежные средства в размере 450000 руб. по договору купли-продажи от 21.10.2021 ФИО3 не передавили, поскольку была договоренность о предоставлении взамен другого дома.

Разрешая спор и принимая решение, суд первой инстанции, руководствуясь положениями ст.ст. 408, 486, 488, 549, 567, 568 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), дав оценку представленным доказательствам по правилам ст. 67 ГПК РФ, принимая во внимание пояснения сторон, не усмотрел оснований для удовлетворения исковых требований, указав, что при заключении сделки купли-продажи от 21.10.2021 между сторонами имелось устное соглашение об ее исполнении покупателем посредством передачи в собственность продавца иной недвижимости, ответчиками не представлено надлежащих и достаточных доказательств передачи в счет приобретаемого дома и земельного участка по <адрес>, в р.<адрес>, других объектов недвижимости, как доплатой, так и без. При этом исходил из того, что ответчиками ограничившись лишь устными пояснениями об оплате 300 000 руб.

Судебная коллегия не находит оснований для признания выводов суда первой инстанции незаконными.

Согласно пункту 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (п. 2 ст. 450 ГК РФ).

На основании статьи 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Согласно статье 486 ГК РФ покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства. Если договором купли-продажи не предусмотрена рассрочка оплаты товара, покупатель обязан уплатить продавцу цену переданного товара полностью.

Пункт 3 статьи 486 ГК РФ предусматривает специальное последствие нарушения покупателем условия договора купли-продажи об оплате товара, согласно которому если покупатель своевременно не оплачивает переданный в соответствии с договором купли-продажи товар, продавец вправе потребовать оплаты товара и уплаты процентов в соответствии со ст. 395 ГК РФ.

В соответствии с пунктом 1 статьи 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

В Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 5 (2017) разъяснено (п. 8), что неисполнение покупателем обязанности по оплате переданного ему продавцом товара относится к существенным нарушениям условий договора купли-продажи.

Согласно разъяснениям п. 65 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29 апреля 2010 г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", если покупатель недвижимости зарегистрировал переход права собственности, однако не произвел оплаты имущества, продавец на основании пункта 3 статьи 486 ГК РФ вправе требовать оплаты по договору и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 ГК РФ. Регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным статьей 450 ГК РФ.

В силу пункта 4 статьи 453 ГК РФ стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон. Вместе с тем согласно статье 1103 ГК РФ положения о неосновательном обогащении подлежат применению к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством. Поэтому в случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статей 1102, 1104 ГК РФ.

Исходя из общих правил доказывания, коррелирующих с принципом состязательности и равноправия сторон (12, 56 ГПК РФ), каждая сторона представляет доказательства в подтверждение своих требований и возражений.

Суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению в их совокупности, исходя при этом из их относимости, допустимости, достоверности, достаточности и взаимной связи.

Исследовав и оценив по правилам 67 ГПК РФ представленные в материалы дела доказательства, суд первой инстанции правомерно счел, что ответчиками не представлено доказательств исполнения условий договора купли-продажи недвижимого имущества и земельного участка от 21.10.2021 заключенного с истцом, а именно его оплаты.

Удовлетворяя заявленные истцом требования, суд первой инстанции, учитывая условия заключенного сторонами договора купли-продажи недвижимого имущества и земельного участка от 21.10.2021, установив, что ответчиком не была произведена оплата за приобретенное имущество, пришел к выводу о том, что со стороны покупателя допущено существенное нарушение условий договора купли-продажи недвижимости, которое повлекло для продавца ФИО3 такой ущерб, который лишил его того, на что он вправе был рассчитывать при заключении названного договора, в связи с чем усмотрел основания для расторжения спорного договора купли-продажи и возврата недвижимого имущества в пользу продавца.

В данном случае судом первой инстанции дана исчерпывающая оценка представленным по делу доказательствам.

Учитывая конструкцию норм, содержащихся в статьях 488 (часть 3), 1102 и 1104 ГК РФ, бремя доказывания оплаты цены купленных объектов недвижимости законом возложено на их покупателя, в данном случае - ответчиков.

Доводы жалобы о том, что оплата по договору произведена до регистрации сделки основанием для отмены решения суда служить не могут.

При даче объяснений в рамках доследственной проверки заявления ФИО3, ответчики ФИО2 и ФИО4 сведения о передачи денежных средств не предоставляли, указывая только на достижение сторонами соглашения о передачи в счет приобретенного дома и земельного участка права собственности на другой дом. Более того, ФИО2 указывала, что сумма накопленных средств составляла около 80000 руб., поэтому оформила кредит на 350000 руб. для приобретения дома по <адрес>, в р.<адрес>.

Данные объяснения согласуются с материалами дела об оформлении ФИО2 кредита на сумму 426829 руб. 27 коп. и приобретении в собственность ФИО4 за 450000 руб. дома и земельного участка по <адрес>, в р.<адрес> (л.д. 51-53, 54-55).

Помимо указания ответчиком ФИО4 на то, что врученные ФИО3 300 000 руб. были накоплены и переданы истцу, иных доказательств стороной ответчиков о наличии денежных средств и передачи, представлено не было, как пояснили в судебном заседании ответчики, передача денежных средств происходила в отсутствие очевидцев.

С учетом того, что стороной истца факт оплаты объектов не признавался, то оснований для вывода суда о доказанности исполнения ответчиком своих обязательств по оплате объектов не имелось.

Довод жалобы о необоснованном отказе судом первой инстанции в удовлетворении ходатайства ответчика о допросе свидетелей ФИО и ФИО1 по обстоятельствам передачи ФИО3 денежных средств по сделке являлся предметом обсуждения суда первой инстанции и отклонен, поскольку передача денежных средств происходила в отсутствие очевидцев, обстоятельства которые свидетели могут пояснить суду им известным со слов ответчиков. Кроме того, передача денежных средств должна быть подтверждена определенными средствами доказывания, показания свидетелей к таковым не относятся.

Утверждения в жалобе о реконструкции спорного имущества и изменении его площади с 38,7 кв.м. до 83 кв.м на законность постановленного судебного акта не влияет, поскольку добросовестный владелец вправе требовать возмещения своих затрат на неотделимое улучшение чужого имущества, которое находилось в его владении. Данные требования предметом настоящего спора не являются.

Кроме того, согласно выписки из технического паспорта жилая площадь домовладения по состоянию на 02.08.2018 составляла 38,7 кв.м., общая площадь 83,7 кв.м.

Ответчиками в нарушение статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации не было представлено доказательств уклонения ФИО3 от переоформления права собственности на указанный дом по адресу: <адрес>, р.<адрес>, а также, что ими предприняты действия для совершения данной сделки.

Доводы жалобы об отсутствии у ФИО3 паспорта опровергаются материалам дела, в частности сведениями о получении паспорта ДД.ММ.ГГ, о регистрации договора купли-продажи от 21.10.2021.

При таких обстоятельствах доводы апелляционной жалобы не опровергают выводов суда, изложенных в решении, построены на неверном толковании норм права. Оснований для удовлетворения апелляционной жалобы, судебная коллегия не находит.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Тальменского районного суда Алтайского края от 8 июня 2023 года оставить без изменения, апелляционную жалобу ответчика ФИО2 - без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи:

Мотивированное определение изготовлено 08.09.2023.