Решение по делу № 3А-105/2025 от 27.11.2025 - об оспаривании решения бюджетного учреждения, установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

Дело 3а-105/2025

УИД 54OS0000-01-2025-000446-05

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

13 ноября 2025 г. г. Новосибирск

Новосибирский областной суд в составе:

председательствующего судьи Разуваевой А.Л.

при секретаре Рожковой А.В.

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Авто-сервис» к Государственному бюджетному учреждению Новосибирской области «Новосибирский центр кадастровой оценки и инвентаризации», департаменту имущества и земельных отношений Новосибирской области об оспаривании решения бюджетного учреждения, установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости,

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Авто-сервис» (далее ООО «Авто-сервис», Общество) обратилось в Новосибирский областной суд с административным иском к Государственному бюджетному учреждению Новосибирской области «Новосибирский центр кадастровой оценки и инвентаризации» (далее ГБУ НСО «ЦКО и БТИ»), департаменту имущества и земельных отношений Новосибирской области и просило признать незаконным решение бюджетного учреждения от 27 июня 2025 г. № ОРС-54/2025/000286, установить размер кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером № в размере его рыночной стоимости.

В обоснование требований указало, что земельный участок с кадастровым номером № в соответствии с договором аренды № 192-Д от 04 апреля 2011 г. и соглашением от 14 октября 2015 г. об уступке прав и обязанностей находится в аренде у Общества.

Установленная кадастровая стоимость земельного участка значительно превышает его рыночную стоимость, что нарушает права и законные интересы административного истца, так как влечет чрезмерное увеличение размера его обязательств по внесению арендной платы.

В порядке статьи 22.1 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» 23 мая 2025 г. обратилось в бюджетное учреждение с заявление об установлении кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости на основании отчета об оценке <данные изъяты> № 637/2-02-2025.

Решением ГБУ НСО «ЦКО и БТИ» от 27 июня 2025 г. № ОРС-54/2025/00286 административному истцу отказано в удовлетворении заявления.

Считает решение бюджетного учреждения незаконным и необоснованным.

В судебное заседание представитель административного истца не явился, о времени и месте судебного разбирательства извещен надлежащим образом, ходатайств в адрес суда не направлял.

Представитель ГБУ НСО «ЦКО и БТИ» <данные изъяты> А.С. требования не признала по основаниям, изложенным в письменных возражениях (л.д. 176-178).

Представители департамента имущества и земельных отношений Новосибирской области, администрации города Бердска Новосибирской области о времени и месте судебного разбирательства извещены надлежащим образом, в судебное заседание не явились, направили письменные отзывы на административное исковое заявление (л.л.197-199, 223).

Суд, выслушав представителя ГБУ НСО «ЦКО и БТИ», исследовав материалы административного дела, приходит к следующему.

Установление кадастровой стоимости и порядок оспаривания результатов определения кадастровой стоимости регулируется Кодексом административного судопроизводства Российской Федерации, Федеральным законом от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее Федеральный закон № 135-ФЗ) и Федеральным законом от 3 июля 2016 г. № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее - Федеральный закон № 237-ФЗ) с учетом изменений, внесенных Федеральным законом от 31 июля 2020 г. № 269-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

Согласно части 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, включая оспаривание решений комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, с административным исковым заявлением об оспаривании действий (бездействия) такой комиссии (далее - административное исковое заявление об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, включая оспаривание решений комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости), с административным исковым заявлением об оспаривании решений бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости либо по итогам рассмотрения заявления об исправлении ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости, а также действий (бездействия) бюджетного учреждения в отношении указанных заявлений (далее - административное исковое заявление об оспаривании решений и действий (бездействия) бюджетного учреждения), если кадастровая стоимость затрагивает права и обязанности этих лиц.

Административное исковое заявление об оспаривании решения комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, административное исковое заявление об оспаривании действий (бездействия) такой комиссии, а также административное исковое заявление об оспаривании решений и действий (бездействия) бюджетного учреждения рассматривается по правилам главы 22 настоящего Кодекса с учетом особенностей, установленных настоящей главой (часть 1.1 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации).

Как следует из статьи 24 Федерального закона № 237-ФЗ, к отношениям, возникающим в связи с проведением государственной кадастровой оценки, пересмотром и оспариванием ее результатов, устанавливается переходный период применения данного закона с 01 января 2017 года до 01 января 2020 года, в течение которого государственная кадастровая оценка может проводиться в соответствии с Федеральным законом № 237-ФЗ или Федеральным законом № 135-ФЗ, при этом, как следует из части 6 статьи 24 и части 1 статьи 25 Федерального закона № 237-ФЗ, положения данного закона не применяются к оспариванию результатов государственной кадастровой оценки, проведение которой начато до 01 января 2017 г.

Частью 3 статьи 24 Федерального закона № 237-ФЗ предусмотрено, что решение о дате перехода к проведению государственной кадастровой оценки в соответствии с настоящим Федеральным законом принимается высшим исполнительным органом государственной власти субъекта Российской Федерации.

Таким образом, оспаривание результатов определения кадастровой стоимости, установленной в рамках государственной кадастровой оценки, проведенной до 01 января 2017 г. по правилам Федерального закона № 135-ФЗ, осуществляется в соответствии с этим законом; оспаривание результатов определения кадастровой стоимости, установленной в рамках государственной кадастровой оценки, проведенной по правилам Федерального закона № 237-ФЗ до окончания переходного периода (до 01 января 2023 г. либо до даты принятия решения), осуществляется в соответствии со статьей 22 Федерального закона № 237-ФЗ.

Если в субъекте Российской Федерации принято решение о дате перехода к применению положений статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости, то независимо от того, на основании какого закона была определена кадастровая стоимость объекта недвижимости, оспаривание результатов определения такой кадастровой стоимости возможно только по правилам статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ, то есть после 01 января 2023 г. или с даты, указанной в решении, может быть оспорено только решение бюджетного учреждения, принятое в соответствии со статьей 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ.

Согласно позиции, отраженной в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2021) (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 30.06. 2021) Федеральным законом № 269-ФЗ в Федеральный закон № 237-ФЗ введена статья 22.1, регулирующая вопросы установления кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости и оспаривания ее результатов, которая вступила в силу 11 августа 2020 г.

В силу части 2 статьи 6 Федерального закона от 31 июля 2020 г. № 269-ФЗ переходный период устанавливается до 01 января 2026 г.

Постановлением Правительства Новосибирской области от 30.12.2020 № 565-п «О дате перехода к применению положений статьи 22.1 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости на территории Новосибирской области» установлено, что 1 января 2021 г. является датой перехода к применению на территории Новосибирской области положений статьи 22.1 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости.

Таким образом, с 1 января 2021 г. на территории Новосибирской области вопросы об установлении кадастровой стоимости недвижимого имущества в размере его рыночной стоимости разрешаются ГБУ НСО «ЦКО и БТИ», основным видом деятельности которого является реализация полномочий, связанных с определением кадастровой стоимости, в порядке, предусмотренном статьей 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ.

Одним из видов деятельности ГБУ НСО «ЦКО и БТИ» является рассмотрение заявлений об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости и принятие решений по ним в порядке статьи 22.1 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ.

Частью 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации определено, что юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, включая оспаривание решений комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, с административным исковым заявлением об оспаривании действий (бездействия) такой комиссии (далее - административное исковое заявление об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, включая оспаривание решений комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости), с административным исковым заявлением об оспаривании решений бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости либо по итогам рассмотрения заявления об исправлении ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости, а также действий (бездействия) бюджетного учреждения в отношении указанных заявлений (далее - административное исковое заявление об оспаривании решений и действий (бездействия) бюджетного учреждения), если кадастровая стоимость затрагивает права и обязанности этих лиц.

В силу части 3.1. статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации административное исковое заявление об оспаривании решений и действий (бездействия) бюджетного учреждения подается в суд в течение трех месяцев со дня, когда административному истцу стало известно о принятии бюджетным учреждением соответствующего решения, совершении оспариваемых действий (бездействия).

Оспариваемое решение принято 27 июня 2025 г., 16 сентября 2025 г., то есть с соблюдением трехмесячного срока, установленного частью 1 статьи 219 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, административный истец обратился в суд с административным иском об оспаривании решения бюджетного учреждения.

Проверяя законность решения ГБУ НСО «ЦКО и БТИ» № ОРС-54/2025/000286, суд отмечает, что оно вынесено уполномоченным органом в пределах предоставленной ему компетенции, с соблюдением порядка принятия, подписано руководителем бюджетного учреждения, что не оспаривалось административным истцом.

Согласно части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является: 1) недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости; 2) установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость; 3) установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую проведена рыночная оценка объекта недвижимости и которая указана в отчете об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, приложенном к заявлению об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, подававшемуся в бюджетное учреждение (в течение шести месяцев с даты, по состоянию на которую проведена рыночная оценка объекта недвижимости).

В соответствии с частью 1 статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ кадастровая стоимость здания, помещения, сооружения, объекта незавершенного строительства, машино-места, земельного участка может быть установлена бюджетным учреждением в размере рыночной стоимости соответствующего объекта недвижимости по заявлению юридических и физических лиц, если кадастровая стоимость затрагивает права или обязанности этих лиц, а также органов государственной власти и органов местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей).

К заявлению об установлении рыночной стоимости должны быть приложены отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, кадастровая стоимость которого устанавливается в размере рыночной стоимости, составленный на электронном носителе в форме электронного документа, и доверенность, удостоверенная в соответствии с законодательством Российской Федерации, если заявление подается представителем заявителя (часть 5 Федерального закона № 237-ФЗ).

Согласно части 15 статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ решение бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости может быть оспорено в суде в порядке административного судопроизводства. Одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

Как установлено при рассмотрении настоящего административного дела, ООО «Авто-сервис» на основании соглашения от 14 октября 2015 г. об уступке прав и обязанностей по договору № 192-д аренды земельных участков (заключенного администрацией г. Бердска с ООО <данные изъяты>), расположенных на территории <адрес> от 04 апреля 2011 г., является арендатором земельного участка с кадастровым номером №, с местоположением Новосибирская область, <адрес> (л.д. 22-25, 26-30).

Согласно соглашению № 121/65-Д от 27 мая 2024 г. к договору аренды земельного участка от 04 апреля 2011 г. № 192-д размер годовой арендной платы за земельный участок с кадастровым номером № с 01 января 2024 г. составляет <данные изъяты> рублей в соответствии с отчетом от 18 ноября 2023 г. № 022-11-54-16/4 (ЭА)/23 об оценке рыночной стоимости права аренды земельного участка, выполненного ООО <данные изъяты><данные изъяты> (л.д. 31).

17 декабря 2024 г. между администрацией г. Бердска и ООО «Авто-сервис» заключено соглашение к договору аренды земельных участков на территории города Бердска от 04.04.2011 № 192-д, размер годовой арендой платы земельного участка с кадастровым номером № с 01 января 2025 г. составляет <данные изъяты> рублей и рассчитывается исходя из его кадастровой стоимости (л.д. 228).

Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № установлена приказом департамента имущества и земельных отношений Новосибирской области от 20.10.2022 № 3017 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков на территории Новосибирской области и среднего уровня кадастровой стоимости земельных участков по муниципальным районам, муниципальным округам и городским округам Новосибирской области» в размере 2 962 068,2 рублей по состоянию на 01 января 2022 г.

Пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость), арендная плата, а также иная плата, предусмотренная настоящим Кодексом.

Кадастровая стоимость земельного участка применяется, в частности, для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности (пункт 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» арендаторы недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе обратиться с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости в случаях, когда арендная плата исчисляется исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Общество является арендатором спорного земельного участка, по условиям соглашения к договору аренды № 192-д земельных участков от 04 апреля 2011 г. арендная плата рассчитывается исходя из кадастровой стоимости земельного участка, поэтому в соответствии с разъяснениями Пленума Верховного Суда Российской Федерации, вправе оспорить размер кадастровой стоимости в порядке, установленном главой 25 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

В порядке статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ административный истец 30 мая 2025 г. обратился в ГБУ НСО «ЦКО и БТИ» с заявлением об установлении кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости (л.д. 181).

К заявлению приложен отчет об оценке № 637/2-02-2025 от 26 марта 2025 г., подготовленный оценщиком ООО <данные изъяты> (л.д. 32-163).

Решением ГБУ НСО «ЦКО и БТИ» № ОРС-54/2025/000286 от 27 июня 2025 г. административному истцу отказано в установлении кадастровой объекта недвижимости с кадастровым номером № в размере его рыночной стоимости (л.д. 167-172).

При проверке решения бюджетного учреждения на соответствие законодательству об оценочной деятельности судом установлено следующее.

В соответствии с подпунктом «в» пункта 22 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО № 7)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 № 611 (далее ФСО № 7), при применении сравнительного подхода к оценке недвижимости оценщик учитывает следующие положения: при проведении оценки должны быть описаны объем доступных оценщику рыночных данных об объектах-аналогах и правила их отбора для проведения расчетов. Использование в расчетах лишь части доступных оценщику объектов-аналогов должно быть обосновано в отчете об оценке.

Как следует из оспариваемого решения, основанием для отказа в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной послужило нарушения вышеуказанного требования ФСО № 7, так как оценщиком в рамках расчета рыночной стоимости земельного участка методом сравнения продаж сравнительного подхода в разделе 4.5 отчета об оценке не приведены правила отбора объектов-аналогов.

Как следует из отчета № 637/2-02-2025, оценщик применил сравнительный подход к оценке недвижимости, в результате анализа рынка продаж земельных участков, предназначенных для размещения коммерческих объектов, расположенных в г. Бердске и близко расположенных районах г. Новосибирска оценщиком подобрано четыре объекта-аналога, сопоставимых с объектом оценки по функциональному назначению. Объекты-аналоги описаны в таблице на странице 62 отчета (раздел 4.5. отчета, таблица 4.5.1).

При этом аналогом может считаться объект, относящийся к тому же сегменту рынка, что и объект оценки, и имеющий схожие с объектом оценки характеристики.

Оценщиком в нарушение требований подпункта «в» пункта 22 ФСО № 7 при выборе объектов-аналогов не описан объем доступных рыночных данных об объектах-аналогах и правила их отбора для проведения расчетов с обоснованием причин отбора объектов-аналогов, такие как - назначение, площадь, месторасположение, цена, текущее использование и т.п., использованных в отчете.

Кроме этого, как указано бюджетным учреждением, принятые оценщиком для расчета объекты-аналоги и объект оценки относятся к разным сегментам рынка земельных участков и отличны по ценообразующим факторам, что является нарушением подпункта «б» пункта 22 ФСО № 7.

Так, в соответствии с подпунктом «б» пункта 22 ФСО № 7 при применении сравнительного подхода к оценке недвижимости в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным.

В разделе 3.3 отчета оценщиком с учетом пункта 20 ФСО № 7, а также в соответствии со Справочником оценщика недвижимости-2024, под редакцией ФИО1, сделан вывод, что оцениваемый объект принадлежит к коммерческой недвижимости, а именно к земельным участкам под коммерческую застройку (ВРИ: предпринимательство – размещение объектов капитального строительства в целях извлечения прибыли на основании торговой, банковской и иной предпринимательской деятельности).

Для сравнения оценщик выбрал 4 объекта-аналога, которые относятся к разным сегментам рынка: аналоги № 1 и № 2 – индустриальная (производственно-складская) застройка, аналог № 3 – объекты рекреации, аналог № 4 – придорожный сервис.

Вместе с тем оцениваемый объект - земельный участок с кадастровым номером № имеет вид разрешенного использования «для размещения причала и вспомогательных сооружений» и не относится к коммерческой недвижимости.

Таким образом, объект оценки и объекты, принятые для расчета, относятся к разным сегментам рынка земельных участков и отличны по ценообразующим факторам.

Согласно абзацу 3 статьи 11 Федерального закона № 135-ФЗ отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение.

Поскольку оценщиком подобраны объекты-аналоги, которые отличаются по месторасположению от объекта оценка (г. Бердск), им применена корректировка на местоположение для объектов № 2, 3 и № 4, аналог № 1 сопоставим по местоположению с объектом оценки.

Корректировка на местоположение объектов-аналогов приведена на странице 68-69 отчета. Размеры корректировки определены оценщиком в соответствии со Справочником оценщика недвижимости-2024, под редакцией ФИО1

Для объектов-аналогов № 2 и № 4 проведена понижающая корректировка в размере 18 %, так как данные объекты расположены в г. Новосибирске. К аналогу № 3 применена повышающая корректировка в размере 69 %, так как он расположен, как указано в отчете - в прочем населенном пункте.

Бюджетным учреждением в решении указано, что приведенные корректировки на местоположение применены оценщиком ошибочно.

Действительно, исходя из сведений публичной кадастровой карты и кадастрового номера объектов-аналогов, указанных в таблице 4.5.1 отчета следует, что аналог № 1 расположен в Искитимском районе, тогда как объект оценки находится в г. Бердске, а аналог № 2 расположен в р.п. Кольцово Новосибирского района Новосибирской области, а не в г. Новосибирске.

Таким образом, замечания бюджетного учреждения о нарушении статьи 11 Федерального закона № 135-ФЗ в части недопущения введения в заблуждение пользователей отчета об оценке являются обоснованными.

Следовательно, в указанной выше части, суд приходит к выводу, что в отчете об оценке допущены ошибки, которые могли повлиять на рыночную стоимость оцениваемого объекта.

Также одним из нарушений в решении бюджетного учреждения указано на не подтверждение оценщиком информации об имущественных правах объектов-аналогов № 1,2 и № 4.

Согласно пункту 8 Федерального стандарта оценки «Отчет об оценке (ФСО № VI)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 14.04.2022 № 200, подтверждение полученной из внешних источников информации, указанной в подпункте 2 пункта 2 настоящего федерального стандарта оценки, должно быть выполнено следующим образом: в виде ссылок на источники информации, позволяющих идентифицировать источник информации и определить дату ее появления (публикации) или подготовки. В частности, в отчет об оценке включаются прямые ссылки на страницы сайтов информационно-телекоммуникационной сети "Интернет", на которых размещена информация, а также реквизиты используемых документов и материалов (например, источник, название издания, название статьи, сведения об авторе и дата или период опубликования); в виде материалов и копий документов, информационных источников, которые с высокой вероятностью недоступны или могут быть в будущем недоступны, в частности, по причине изменения этой информации или адреса страницы в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет", отсутствия информации в открытом доступе (например, информация, предоставленная заказчиком оценки) либо доступ к которым происходит на платной основе; такое раскрытие информации делается с учетом ограничений, связанных с конфиденциальностью информации.

В таблице отчета 4.5.1 «Сведения об объектах-аналогах» указана информация об имущественных правах объектов-аналогов № 1, 2 и 4 – право краткосрочной аренды, при этом в приложении к отчету № 3 (копии страниц объектов аналогов) информация об имущественных правах на данные объекты отсутствует.

Кроме прочего, в оспариваемом решении указано, что в отчете в нарушение статьи 11 Федерального закона № 135-ФЗ, пункта 7.10 Федерального стандарта оценки «Отчет об оценке (ФСО № VI)» не содержится точное описание объекта оценки с указанием реквизитов юридического лица, которому принадлежит оцениваемый объект, и сведения о балансовой стоимости (при наличии).

Статьей 11 Федерального закона № 135-ФЗ установлено, что в отчете должны быть так же указаны очное описание объекта оценки, а в отношении объекта оценки, принадлежащего юридическому лицу, - реквизиты юридического лица и при наличии балансовая стоимость данного объекта оценки.

Согласно пункту 7.10 Федерального стандарта оценки «Отчет об оценке (ФСО № VI)» в соответствии со статьей 11 Федерального закона № 135-ФЗ и настоящим федеральным стандартом оценки в отчете об оценке должны содержаться следующие сведения: точное описание объекта оценки с указанием количественных и качественных характеристик объекта оценки, включая права на объект оценки, перечень документов, устанавливающих такие характеристики, а в отношении объекта оценки, принадлежащего юридическому лицу - реквизиты юридического лица (полное и (или) сокращенное наименование, основной государственный регистрационный номер или иной регистрационный номер юридического лица, место нахождения) и (при наличии) балансовая стоимость данного объекта оценки;

В отчете об оценке в разделе 2.1 «Описание объекта оценки», в нарушение указанных законоположений, отсутствуют реквизиты юридического лица, которому принадлежит оцениваемый объект, и при наличии сведения о балансовой стоимости.

Однако вышеуказанные недочеты не влияют на итоговую величину рыночной стоимости.

В соответствии с пунктом 1 части 2 статьи 227 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации по результатам рассмотрения административного дела об оспаривании решения, действия (бездействия) органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, судом принимается одно из следующих решений: 1) об удовлетворении полностью или в части заявленных требований о признании оспариваемых решения, действия (бездействия) незаконными, если суд признает их не соответствующими нормативным правовым актам и нарушающими права, свободы и законные интересы административного истца, и об обязанности административного ответчика устранить нарушения прав, свобод и законных интересов административного истца или препятствия к их осуществлению либо препятствия к осуществлению прав, свобод и реализации законных интересов лиц, в интересах которых было подано соответствующее административное исковое заявление; 2) об отказе в удовлетворении заявленных требований о признании оспариваемых решения, действия (бездействия) незаконными.

С учетом положений вышеуказанной нормы, для признания незаконным решения необходимо наличие совокупности двух обстоятельств: несоответствие решения требованиям законодательства и нарушение этим решением прав и законных интересов административного истца.

Порядок рассмотрения заявления об установлении рыночной стоимости объекта недвижимости закреплен частями 9-11 статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке».

Бюджетное учреждение в течение пяти рабочих дней со дня поступления заявления об установлении рыночной стоимости направляет заявителю уведомление о поступлении указанного заявления и принятии его к рассмотрению. Форма уведомления о поступлении заявления об установлении рыночной стоимости и принятии его к рассмотрению, требования к его заполнению, а также требования к формату такого уведомления и представляемых с ним документов в электронной форме утверждаются федеральным органом, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию в сфере государственной кадастровой оценки.

Заявление об установлении рыночной стоимости подлежит рассмотрению в течение тридцати календарных дней со дня его поступления.

Бюджетное учреждение вправе принять следующие решения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости:

1) об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости (далее - решение об установлении рыночной стоимости), указанной в отчете об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости;

2) об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости в связи с использованием неполных и (или) недостоверных сведений, расчетными или иными ошибками, повлиявшими на итоговый результат определения рыночной стоимости такого объекта недвижимости, нарушением требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости (далее - решение об отказе в установлении рыночной стоимости).

В соответствии со статьями 12, 15 Федерального закона № 135-ФЗ отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в таком отчете - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.

Оценщик обязан при осуществлении оценочной деятельности соблюдать требования Федеральных законов, федеральные стандарты оценки, а также стандарты и правила оценочной деятельности, утвержденные саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой он является.

Согласно части 3 статьи 11 Федерального закона № 135-ФЗ отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.

Как разъяснил Верховный Суд РФ в пункте 20 постановления Пленума от 30.06.2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Закона об оценочной деятельности).

В ходе рассмотрения административного дела суд разъяснил административному истцу право на заявление ходатайства о назначении по делу судебной экспертизы, в том числе для определения рыночной стоимости земельного участка. Административный истец данным правом не воспользовался.

Таким образом, оценив имеющиеся в деле доказательства в их совокупности, суд делает вывод, что решение бюджетного учреждения от 27 июня 2025 г. № ОРС-54/2025/000286 в полной мере соответствует нормативным правовым актам, регулирующим спорные отношения, а кадастровая стоимость объекта недвижимости не может быть установлена в размере рыночной, определенной в отчете, с учетом допущенных нарушений.

Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

в удовлетворении административного искового заявления общества с ограниченной ответственностью «Авто-сервис» к Государственному бюджетному учреждению Новосибирской области «Новосибирский центр кадастровой оценки и инвентаризации», департаменту имущества и земельных отношений Новосибирской области об оспаривании решения бюджетного учреждения, установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости отказать в полном объеме.

Решение может быть обжаловано в месячный срок со дня его принятия в окончательной форме в Пятый апелляционный суд общей юрисдикции путем подачи апелляционной жалобы через Новосибирский областной суд.

Судья Разуваева А.Л.

Мотивированное решение составлено 27 ноября 2025 г.