Производство № 2-1435/2022

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

г. Севастополь 26 сентября 2022 года

Ленинский районный суд города Севастополя в составе председательствующего - судьи Струковой П.С., при секретаре судебного заседания – Сонник А.А.,

с участием представителя истца – Летучей Д.Г., действующей на основании доверенности, ответчика – ФИО1, представителя ответчика ФИО1 – ФИО2, действующего на основании доверенности,

представителя ответчика ФИО3 – ФИО4, действующего на основании доверенности,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Лабы ФИО18 к ФИО1 ФИО19 ФИО3 ФИО20, о переводе прав и обязанностей покупателя на участника общей долевой собственности при продаже доли в праве общей собственности на квартиру с нарушением преимущественного права,

УСТАНОВИЛ:

ФИО5 обратилась в суд с иском, уточненным в порядке ст. 39 ГПК РФ, в котором просит:

- признать жилое помещение площадью 18,3 кв. м, расположенное по адресу: <адрес>, долей квартиры №№ с кадастровым номером №, по адресу: <адрес> долей указанной квартиры;

- прекратить право собственности ФИО1 на жилое помещение площадью 18,3 кв.м, расположенное по адресу: <адрес>;

- перевести на ФИО5 права и обязанности покупателя ФИО1 по договору купли-продажи от 14.12.2021 комнаты № по адресу: <адрес>, что составляет <данные изъяты> долей в квартире №№ кадастровым номером №

- признать за ФИО5 право собственности на жилое помещение – комнату №, расположенную по адресу: <адрес> что составляет <данные изъяты> долей квартиры №№ с кадастровым номером №;

- внести соответствующую запись в ЕГРН в отношении собственника комнаты № по адресу: <адрес> и формы собственности на указанную комнату.

Исковые требования мотивированы тем, что ФИО5 является собственником <данные изъяты> долей в праве собственности на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>. Иным участником общей долевой собственности является ФИО21., которому принадлежит <данные изъяты> долей указанной квартиры. Собственником <данные изъяты> долей спорной квартиры, состоящих из жилой комнаты №, площадью 18,3 кв.м, подсобных помещений, являлась ФИО22. на основании договора дарения от 12.04.2002. В 2016 году право собственности на <данные изъяты> долей в виде жилой комнаты перешло ФИО23., который по договору купли-продажи совершил отчуждение своей доли имущества в праве общей долевой собственности в пользу ФИО1, без извещения истца в письменной форме о намерении продать долю постороннему лицу. Несмотря на то, что в ЕГРН спорная комната поставлена на учет в качестве самостоятельного объекта недвижимого имущества с последующей регистрацией права собственности, фактически таковым она не является и находится в общей долевой собственности. Таким образом, истец полагает, что ответчиками нарушено ее преимущественное право покупки спорной комнаты, установленное ст.250 ГК РФ, в связи с чем, вынуждена обратиться в суд с настоящим иском. В подтверждение своих требований представила суду платежное поручение о перечислении на расчётный счёт Судебного департамента в г. Севастополя в качестве обеспечения иска денежных средств в размере <данные изъяты> руб., что соответствует стоимости комнаты по договору купли-продажи.

Представитель истца в судебном заседании на удовлетворении исковых требований настаивала по основаниям, изложенным в иске.

Ответчик ФИО1 и его представитель ФИО2 в судебном заседании в удовлетворении исковых требований просил отказать. Представил письменные возражения на иск, в которых указывает, что спорная комната всегда представляла собой самостоятельный объект недвижимости и никогда не была объектом совместной (долевой) собственности. Поскольку между собственниками отдельных изолированных помещений отношений общей собственности не возникло, ФИО24. не должен был предупреждать соседей о намерении продать свою комнату. Также ссылается на то, что истец, оспаривая только последнюю сделку купли-продажи квартиры без учета предшествующих сделок, избрала неверный способ защиты права.

Представитель ответчика ФИО3 – ФИО25 в судебном заседании против удовлетворения иска возражал. Ранее представил письменный отзыв на исковое заявление, в котором указал, что нотариусом при удостоверении сделки купли-продажи спорной комнаты была проверена ее законность, каждая из сторон имела право на ее совершение. Согласно сведениям из ЕГРН, помещение является обособленным объектом, имеет свой кадастровый номер, записи об иных правообладателях, а также об общедолевой собственности отсутствуют. Также из текста правоустанавливающих документов на спорную комнату следует, что она является не долей в праве общей долевой собственности, а самостоятельным объектом.

Иные лица в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом, о причинах неявки суду не сообщили.

Согласно ч.3 ст.167 ГПК РФ, суд вправе рассмотреть дело в случае неявки кого-либо из лиц, участвующих в деле, извещенных о времени и месте судебного заседания, если ими не предоставлены сведения о причинах неявки или суд признает причины их неявки не уважительными.

Заслушав пояснения сторон, исследовав материалы дела и представленные доказательства, определив, какие обстоятельства, имеющие значение для дела установлены, определив характер правоотношений сторон, какой закон должен быть применен, суд приходит к следующему.

На основании п. 2 ст. 246 ГК РФ участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 ГК РФ. В силу п.1 ст.250 ГК РФ при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении.

Согласно п.2 ст.250 ГК РФ продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. В случае, если все остальные участники долевой собственности в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки продаваемой доли, такая доля может быть продана постороннему лицу ранее указанных сроков.

Судом установлено и следует из материалов дела, что ФИО5 является собственником <данные изъяты> долей в праве общей долевой собственности на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, на основании свидетельства о праве на наследство от 08.10.2010 (на <данные изъяты> долей) и договора купли-продажи доли квартиры от 21.05.2011 (на <данные изъяты> долей). Собственником <данные изъяты> долей спорной квартиры является ФИО6, что подтверждается свидетельством о праве на наследство по закону от 08.10.2010. Согласно выписке из ЕГРН от 16.05.2022 по запросу суда, за ФИО6 21.12.2021 зарегистрировано <данные изъяты> долей в праве общей долевой собственности на квартиру по адресу: <адрес> за ФИО5 03.11.2021 зарегистрировано <данные изъяты> долей в праве общей долевой собственности на указанную квартиру.

На момент обращения истца с настоящим иском собственником оставшихся <данные изъяты> долей являлся ФИО1 на основании договора купли-продажи от 14.12.2021. В обосновании исковых требований ФИО5 указывает на совершение сделки без учета преимущественного права истца на покупку продаваемой доли.

Возражая относительно исковых требований, сторона ответчика указывает, что при совершении сделки купли-продажи в пользу ответчика ФИО1 отчуждены <данные изъяты> долей в виде спорной комнаты, которая не входит в состав общей долевой собственности и зарегистрирована в ЕГРН как самостоятельный объект недвижимости с присвоением отдельного кадастрового номера. При таких обстоятельствах согласие истца на продажу спорной комнаты не требовалось. С такой позицией ответчика суд не может согласиться ввиду следующего.

Согласно пунктам 1-3 ст.252 Гражданского кодекса Российской Федерации, имущество, находящееся в долевой собственности, может быть разделено между ее участниками по соглашению между ними; участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества; при недостижении участниками долевой собственности соглашения о способе и условиях раздела общего имущества или выдела доли одного из них участник долевой собственности вправе в судебном порядке требовать выдела в натуре своей доли из общего имущества; если выдел доли в натуре не допускается законом или невозможен без несоразмерного ущерба имуществу, находящемуся в общей собственности, выделяющийся собственник имеет право на выплату ему стоимости его доли другими участниками долевой собственности.

Системное толкование приведенных положений правовых норм позволяет суду сделать вывод, что в качестве самостоятельных объектов жилищных прав, как следствие, самостоятельных жилых помещений, могут являться как квартира, так и комната в коммунальной квартире.

Различие правового статуса данных объектов прав зависит от того, какой объект прав сформирован и введен в гражданский оборот.

Кроме того, согласно ч. 1 ст. 41 Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" в случае образования двух и более объектов недвижимости в результате раздела объекта недвижимости, выдела из него доли государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав осуществляются одновременно в отношении всех образуемых объектов недвижимости.

14.12.2021 между ФИО3 и ФИО1 заключен договор купли-продажи комнаты, в соответствии с которым ФИО3 продал, а ФИО1 купил комнату, площадью 18,3 кв.м., расположенную по адресу: <адрес>, кадастровый номер №. Цена договора определена сторонами в размере <данные изъяты> руб. Названный договор удостоверен нотариусом города Севастополя ФИО7 и зарегистрирован в реестре №№. Право собственности за ФИО1 зарегистрировано в ЕГРН 17.12.2021.

Спорная комната принадлежала ФИО3 на основании договора дарения, заключенного между ФИО26 и ФИО3 в простой письменной форме 03.12.2016. Из текста договора дарения следует, что даритель (ФИО27.) передала (подарила) в собственность одаряемого (ФИО3) принадлежащую ей по праву собственности жилую комнату № площадью 18,3 кв. м, расположенную по адресу: г<адрес>. Право собственности на комнату зарегистрировано в ЕГРН за ФИО3 16.01.2017.

Как указано в договоре дарения, жилая комната 8-11 принадлежала дарителю на праве собственности на основании договора дарения от 12.03.2002, зарегистрированного КП «БТИ и ГРОНИ» Севгорсовета на праве частной собственности за ФИО28. и записана в реестровую книгу 42 доп. стр. 151 под реестровым №№ 30.04.2022.

Из правоустанавливающих и технических документов на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, представленными ГУПС «Бюро технической инвентаризации» по запросу суда усматривается следующее.

12.04.2002 между ФИО29. и ФИО30. заключен договор дарения комнаты № в коммунальной квартире №№ по адресу: <адрес> состоит из: коридора №, пл. 7,0 кв. м, коридора 8-2, пл. 4,1 кв.м, ванной 8-3, пл. 3,2 кв.м, туалета -4, пл. 1,3 кв.м, кухни 8-5, пл. 7,0 кв.м, кладовки 8-6, пл. 0,5 кв.м, кладовки 8-7, пл. 0,5 кв.м, лоджии 8-8, пл. 3,5 кв.м, жилой комнаты 8-9 пл. 11,4 кв.м, жилой комнаты 8-10 пл. 18,4 кв.м, жилой комнаты 8-11, пл. 18,3 кв.м. Указывается, что в пользование одаряемого переходит жилая комната № пл. 18,3 кв.м, что соответствует № долей квартиры, подсобные помещения находятся в общем пользовании.

Также на соответствие жилой комнаты № площадью 18,3 кв.м, состоящей из жилой комнаты и балкона, № долям квартиры №№ по <адрес> указывается в справке расчета долей по коммунальной квартире №№ по <адрес>, хранящейся в материалах инвентарного дела в ГУПС «БТИ».

Согласно выписке из ЕГРН, имеющейся в материалах дела следует, что объектом гражданских прав является единый объект - жилое помещение в виде квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, принадлежащей на праве общей долевой собственности ФИО31 (№ долей) и ФИО5 (№ долей), в отношении оставшихся <данные изъяты> долей правообладатель не указан. Вместе с тем, в ЕГРН внесена запись в отношении жилого помещения – комнаты по адресу: <адрес> с кадастровым номером №, как о самостоятельном объекте недвижимости, произведена регистрация права собственности за ФИО32., а затем – за ФИО1 Однако сведений о том, что между долевыми собственниками указанной квартиры был произведен ее раздел и выдел соответствующей доли в натуре с образованием новых самостоятельных объектов недвижимости в порядке, предусмотренном статьей 252 Гражданского кодекса Российской Федерации, материалы дела не содержат.

Таким образом, только после разрешения правовых вопросов, связанных с таким выделом, возможно проведение кадастрового учета в отношении выделенных помещений.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу, что присвоение самостоятельного кадастрового номера части помещения и последующая регистрация на него права собственности как на самостоятельный объект недвижимости в данном случае не может свидетельствовать о прекращении режима общей долевой собственности в отношении части квартиры – спорной комнаты, поскольку вопросы об изменении объекта общей собственности, затрагивающие права других собственников, не могут разрешаться в административном порядке.

Однако, проведение кадастрового учета в отношении выделенных помещений было бы возможно только после разрешения правовых вопросов, связанных с таким выделом, независимо от того, возможен ли он технически и юридически (т.е. возможно ли техническое обособление комнат истца от остальных помещений, включая места общего пользования квартиры, и возможно ли придание им статуса самостоятельных объектов недвижимости без такого обособления).

Поскольку прекращение режима общей долевой собственности в отношении части квартиры затрагивало бы права других собственников, приводя к изменению объекта общей собственности и соответствующему изменению размера их долей, данный вопрос не может разрешаться в административном порядке (путем присвоения самостоятельного кадастрового номера части помещения и последующей регистрации на него права собственности как на самостоятельный объект недвижимости).

При таких обстоятельствах суд находит обоснованными требования истца о признании жилого помещения площадью 18,3 кв. м, расположенного по адресу: <адрес>, долей квартиры №№ с кадастровым номером №, по адресу: <адрес> соответствующей <данные изъяты> долей указанной квартиры.

В судебном заседании установлено и не отрицалось сторонами, что при заключении 14.12.2021 договора купли-продажи комнаты № по адресу: <адрес>, между ФИО33. (продавец) и ФИО1 (покупатель) в адрес ФИО5, являющейся собственником № долей спорной квартиры, извещений с предложением покупки продаваемой доли не направлялось.

Суд, учитывая вышеизложенные положения закона, а также то обстоятельство, что спорная квартира является объектом общей долевой собственности, приходит к выводу, что ФИО34. нарушено преимущественное право ФИО5 на приобретение спорных № долей в праве общей долевой собственности, поскольку не исполнена надлежащим образом обязанность по извещению об отчуждении доли другого участника долевой собственности.

При предъявлении иска о переводе прав и обязанностей покупателя истец обязан по аналогии с ч. 1 ст. 96 ГПК РФ внести на счет управления Судебного департамента в субъекте РФ суммы, подлежащие выплате покупателю в возмещение необходимых расходов, понесенных им при покупке.

Из разъяснений, содержащихся в п. 1 - 2 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 10 июня 1980 г. N 4 (в редакции постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 6 февраля 2007 г. N 6) "О некоторых вопросах практики рассмотрения судами споров, возникающих между участниками общей собственности на жилой дом", следует, что при предъявлении иска о переводе прав и обязанностей покупателя в связи с нарушением преимущественного права покупки истец обязан внести по аналогии с ч. 1 ст. 96 ГПК РФ на банковский счет управления (отдела) Судебного департамента в соответствующем субъекте Российской Федерации уплаченную покупателем за квартиру сумму, сборы и пошлины, а также другие суммы, подлежащие выплате покупателю в возмещение понесенных им при покупке квартиры необходимых расходов. При удовлетворении указанного иска договор не может быть признан недействительным. В решении суда в этом случае должно быть указано на замену покупателя истцом в договоре купли-продажи и в записи о праве в Едином государственном реестре прав, а также на взыскание с истца в пользу ответчика уплаченных им сумм.

Поскольку истец не отказалась от покупки, в подтверждение своих намерений приобрести указанную долю перевела на счет Управления судебного департамента в городе Севастополе денежные средства в сумме <данные изъяты> руб., то суд считает возможным перевести на истца права и обязанности покупателя комнаты №, что соответствует № долей квартиры <адрес>, взыскать с истца в пользу ФИО1 уплаченную по договору купли-продажи сумму в размере <данные изъяты> руб. и расходы за совершение нотариальных действий при оформлении договора купли-продажи в размере <данные изъяты> руб.

Кроме того, на основании приведенных выше норм права, требование истца о прекращении права собственности ФИО1 в отношении спорного объекта являются обоснованными и подлежат удовлетворению.

На основании абз. 3 п. 14 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 29 апреля 2010 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", в случае нарушения права преимущественной покупки сособственника недвижимого имущества судебный акт, которым был удовлетворен иск о переводе прав и обязанностей покупателя является основанием для внесения соответствующей записи в ЕГРП.

В силу п. 2 ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Поскольку судом было удовлетворено требование истца о переводе на нее прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи комнаты, заключенному между ответчиками, то, как следствие этому, ФИО5 приобретено право собственности на спорную комнату.

В связи с чем, в удовлетворении требования истца о признании права собственности суд отказывает.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 194-198 ГПК РФ,

РЕШИЛ:

Исковое заявление Лабы ФИО35 к ФИО1 ФИО36, ФИО3 ФИО37, о переводе прав и обязанностей покупателя на участника общей долевой собственности при продаже доли в праве общей собственности на квартиру с нарушением преимущественного права, – удовлетворить частично.

Признать жилое помещение площадью 18,3 кв.м, расположенное по адресу: <адрес> долей квартиры №№ с кадастровым номером №, расположенной по адресу: г<адрес>, соответствующей <данные изъяты> долей указанной квартиры.

Прекратить право собственности ФИО1 ФИО38 на жилое помещение площадью 18,3 кв.м., расположенное по адресу: <адрес>.

Перевести на Лаба ФИО39 (<данные изъяты>) права и обязанности покупателя ФИО1 ФИО40 по договору купли-продажи от 14.12.2021 комнаты №, расположенной по адресу: <адрес>, что составляет № долей квартиры №№ с кадастровым номером №

Взыскать с Лаба ФИО41 (<данные изъяты>) в пользу ФИО1 ФИО42 уплаченную по договору купли-продажи от 14.12.2021 сумму в размере <данные изъяты> руб. за счет средств, находящихся на депозите Управления Судебного департамента в городе Севастополе.

Взыскать с Лаба ФИО43 (<данные изъяты>) в пользу ФИО1 ФИО44 расходы за совершение нотариальных действий при оформлении договора купли-продажи от 14.12.2021 в размере <данные изъяты> руб.

В остальной части иска – отказать.

Настоящее решение является основанием для внесения изменений в сведения Управлением государственной регистрации права и кадастра Севастополя в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Решение может быть обжаловано сторонами в Севастопольский городской суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме, путем подачи апелляционной жалобы в Ленинский районный суд города Севастополя.

Решением суда изготовлено в окончательной форме 30.09.2022.

Судья П.С. Струкова