№
№
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
28 ноября 2022 г. Дзержинский городской суд Нижегородской области в составе судьи Бочаровой Е.П., при ведении протокола помощником ФИО2
с участием истца ФИО3, представителя истцов адвоката ФИО1
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО3, ФИО4 к ООО «Быт- Сервис», Управлению Росреестра по Нижегородской области о признании незаконным расторжения в одностороннем порядке договора участия в долевом строительстве,
УСТАНОВИЛ:
ФИО3, ФИО4 обратились в суд с иском, в соответствии с которым указывают, что 16 марта 2021 года между истцами и ответчиком был заключен договор участия в долевом строительстве № № предметом которого являете строительство 12-ти этажного многоквартирного дома по адресу: <адрес> и передача дольщикам объекта долевого строительства – квартиру и долю в праве общей собственности на общее имущество в МКД, на объекты инженерной и транспортной инфраструктуры, входящие в состав МКД (п.2.1. Договора).
Объектом долевого строительства является квартира, характеристики которой содержатся в пункте 2.2. Договора, условный номер №, этаж №, подъезд №, общая площадь 72,91 кв.м., количество комнат 3.
Стоимость квартиры составляет 4 119 415 руб. (п.3.1.1. Договора) собственниками квартиры с долей в праве собственности по 1\2 доли являются истцы (п.2.10 договора).
Пунктом 3.3. Договора определен порядок внесения платы за объект долевого строительства: 617 915 руб. - в течение 5 рабочих дней с даты государственной регистрации Договора. 3 501 500 руб. - после государственной регистрации, но не позднее 20. 12.2021г. 55 000 руб. - в течение 10 дней с момента уведомления ответчиком о необходимости оплаты стоимости ТО и услуг застройщика по его установке.
Договор был зарегистрирован в Росреестре 25 марта 2021 года.
Истцами вносились следующие денежные средства по договору
06.04.2021г.-427000руб. 09.04.2021г.- 18 000 руб.
16.04.2021г,-182000руб. 21.12.2021г.-450000руб. 21.12.2021г.-350000руб. 22.12.2021г.-475 000 руб.
22.12.2021г.-450 000 руб.
22.12.2021г.-700 000 руб.
23.12.2021г.-450 000 руб.
Итого: 3 502 000 руб. (согласно справке ПАО Сбербанк Росси по состоянию на 05.04.2022г.)
19 апреля 2022 года истец ФИО4 получила письмо из Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Нижегородской области, в котором было сказано, что ответчик обратился 6 апреля 2022 года с заявлением об одностороннем расторжении договора Долевого участия в долевом строительстве № № от 16.03.2021г. в части квартиры № №.
7 апреля 2022 года регистратором Росреестра была проведена государственная регистрация одностороннего расторжения Договора долевого участия в долевом строительстве № № от 16.03.2021г. в части квартиры № №.
Уведомлений и предупреждений от ответчика истцы не получали, посчитав свои права нарушенными, обратились с настоящим иском в суд о признании незаконным расторжения в одностороннем порядке заключенного между сторонами договора участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома.
Считаем, что ответчиком при одностороннем расторжении договора нарушены требования закона о порядке такого расторжения.
В соответствии с частями 4 и 5 статьи 5 Федеральной закона N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" далее - Закона N 214-ФЗ) в случае, если в соответствии с договором уплата цены договора должна производиться участником долевого строительства путем единовременного внесения платежа, просрочка внесения платежа в течение более чем два месяца является основанием для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора.
В случае, если уплата цены договора должна производиться путем внесения платежей в предусмотренный договором период, нарушение срока внесения платежа более чем три раза в течение двенадцати месяцев или просрочка внесения платежа в течение более чем два месяца, является основанием для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора.
В силу части 3 статьи 9 Закона N 214-ФЗ в случае наличия оснований для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора, предусмотренных частями 4 и 5 статьи 5 настоящего Федерального закона, застройщик вправе расторгнуть договор не ранее чем через тридцать дней после направления в письменной форме участнику долевого строительства в порядке, предусмотренном частью 4 статьи 8 настоящего Федерального закона, предупреждения о необходимости погашения им задолженности по уплате цены договора и о последствиях неисполнения такого требования.
В соответствии со ст. 165.1 ГК РФ определено понятие юридически значимых сообщений, которыми являются:
1. Заявления, уведомления, извещения, требования или иные юридически значимые сообщения, с которыми закон или сделка связывает гражданско- правовые последствия для другого лица, влекут для этого лица такие последствия с момента доставки соответствующего сообщения ему или его представителю.
Сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено (адресату), но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним.
2. Правила пункта 1 настоящей статьи применяются, если иное не предусмотрено законом или условиями сделки либо не следует из обычая или из практики, установившейся во взаимоотношениях сторон.
Таким образом, закон предусматривает необходимость направления второй стороне корреспонденции способом, позволяющем отследить вручение.
Поскольку Законом и договором предусмотрен 30-дневный срок для должника- дольщика после получения им предупреждения о необходимости погашения задолженности, для принятия мер реагирования и урегулирования задолженности.
Ответчик, направив истцам предупреждение о погашении задолженности (претензию) от 25 февраля 2022 года № №, не удостоверился в получении истцами данного предупреждения.
Согласно почтовым идентификаторам, письмо ФИО3 (№) вернулось обратно отправителю (ответчику) 1 апреля 2022 года.
Письмо ФИО4 (№) вернулось обратно ответчику 4 апреля 2022 года.
При этом истец ФИО3 сменила адрес регистрации по месту жительства, о чем уведомляла ответчика.
Считают, что предусмотренный законом 30-дневный срок, необходимо считать с даты получения письма отправителем - 1 апреля и 4 апреля соответственно.
Далее ответчик должен был направить истцам уведомление об одностороннем отказе от исполнения договора участия в долевом строительстве, однако, уведомления им направлены не были, вместо этого 6 апреля 2022 года ответчик обратился в Управление Федеральной службы государственной регистрации кадастра 1 картографии по Нижегородской области с заявление об одностороннем отказе от исполнения договора.
В силу ч. 4 ст. 8 Закона N 214-ФЗ такое предупреждение должно быть направлено по почте заказным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении по указанному участником долевого строительства почтовому адресу или вручено участнику долевого строительства лично под расписку.
В силу ч. 4 ст. 9 Закона N 214-ФЗ в случае одностороннего отказа одной из сторон от исполнения договора, договор считается расторгнутым со дня направления другой стороне уведомления об одностороннем отказе от исполнения договора Указанное уведомление должно быть направлено по почте заказным письмом с описью вложений.
Таким образом, закон предусматривает необходимость направления второй стороне корреспонденции способом, позволяющим отследить вручение
Уведомление об одностороннем отказе от исполнения договора от 05 апреля 2022 года ответчиком истцам не направлялось ни заказным письмом, ни вручалось под расписку.
Поскольку, ответчик не направлял истцам уведомления б отказе от исполнения договора, а сразу обратился в Росреестр для регистрации данного отказа, истцы считают, что ответчиком нарушено право истцов на уведомление о принятом решении и возможности оплатить задолженность до регистрации расторжения договора.
Таким образом, процедура расторжения договора участия в долевом строительстве ответчиком не соблюдена, что не может свидетельствовать о законности расторжения в одностороннем порядке указанного договора.
Истцы, в порядке ст.39 ГПК РФ, просят суд:
-признать недействительным отказ ответчика ООО «Быт- Сервис» от исполне6ния договора участия в долевом строительстве № № от 16.03.2021 года, заключенный между истцами ФИО3, ФИО4 и ответчиком ООО «Быт- Сервис».
-обязать ответчика -Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Нижегородской области исключить из ЕГРН запись о расторжении договора участия в долевом строительстве № № от 07.04.2022 г., а также запись о государственной регистрации права собственности за ООО «Быт-Сервис» « № от 19.04.2022 г.
- обязать ответчика ООО «Быт-Сервис» передать истцам в собственность по акту приема- передачи жилое помещение, <адрес> кадастровый номер №.
Истец ФИО3 исковые требования поддержала с учетом уточнений.
Истец ФИО4 в судебное заседание не явилась, уведомлена надлежащим образом, интересы истца представляет адвокат ФИО1.
Представитель истцов - адвокат ФИО1 действующая на основании ордера, иск поддержала в полном объеме.
Представитель ответчика ООО «Быт-Сервис» в судебное заседание не явилась, просила рассмотреть дело в свое отсутствие, представив возражения, где исковые требования не признала.
Соответчик представитель Управления Росреестра по Нижегородской области в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом, участие своего представителя не обеспечил, причина неявки суду неизвестна.
Третье лицо –представитель ФГБУ Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Нижегородской области в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом, участие своего представителя не обеспечил, причина неявки суду неизвестна
Третье лицо –представитель АО Почта России в судебное заседание не явился, извещен своевременно и надлежащим образом, причина неявки суду неизвестна.
Суд полагает возможным провести судебное заседание в отсутствии неявившихся участников процесса.
Выслушав истца и представителя истцов, изучив материалы дела, исследовав и оценив собранные по делу доказательства в их совокупности, установив юридически значимые обстоятельства по делу, суд приходит к следующему.
Статьей 309 ГК РФ Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии собычаямиили иными обычно предъявляемыми требованиями
В соответствии со ст.4 ФЗ « Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», По договору участия в долевом строительстве (далее также - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
Частью 4 ст.9 ФЗ « Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» предусмотрено, что, В случае одностороннего отказа одной из сторон от исполнения договора договор считается расторгнутым со дня направления другой стороне уведомления об одностороннем отказе от исполнения договора. Указанное уведомление должно быть направлено по почте заказным письмом с описью вложения.
До одностороннего отказа от исполнения договора застройщик обязан направить участнику долевого строительства предупреждение, в котором должно содержаться требование о погашении участником долевого строительства задолженности по уплате цены договора и о последствиях неисполнения такого требования. Указанное требование и информация о последствиях его неисполнения должны быть выражены и изложены однозначно и недвусмысленно, из них должно следовать намерение застройщика отказаться от договора в случае неисполнения договора.
При наступлении обстоятельств, изложенных в ч.3 ст.9 ФЗ « Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», застройщик приобретает право на односторонний отказ от исполнения договора, которое может реализовать путем направления участнику долевого строительства уведомления об одностороннем отказе от исполнения договора.
Как установлено судом и следует из материалов дела, 16.03.2021 г. между ООО «Быт-Сервис», ФИО3 и ФИО4 заключен договор участия в долевом строительстве № № ОТ 16.03.2021 г.
Согласно условиям п. 3.3 Договора Истцы должны были оплатить выкупную стоимость за объект в общей сумме 4 119 415 рублей в следующем порядке:
- 617 915 руб. - в течение 5 рабочих дней, с даты государственной регистрации Договора;
- 3 501 500 руб. - после государственной регистрации, но не позднее 20.12.2021 г.
Истцами вносились платежи в следующем размере:
С 06.04.2021 г. по 16.04.2021 г. в размере 617915 рублей, с 16.04.2021 г. по 23.12.2021 г. в размере 2884085 рублей. Итого: 3502000 рублей.
Согласно п.3.1.1 сумма платежа по договору участия в долевом строительстве № №, составляет 4119415,00 рублей.
Таким образом, по состоянию на 23.12.2021 г. за истцами числилась задолженность в размере 617415 рублей.
В соответствии с ч.4 ст.5 ФЗ « Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», в случае, если в соответствии с договором уплата цены договора должна производиться участником долевого строительства путем единовременного внесения платежа, просрочка внесения платежа в течение более чем два месяца является основанием для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора в порядке, предусмотренномстатьей 9настоящего Федерального закона.
Согласно ч.5 ст.5 ФЗ « Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», в случае, если в соответствии с договором уплата цены договора должна производиться участником долевого строительства путем внесения платежей в предусмотренный договором период, систематическое нарушение участником долевого строительства сроков внесения платежей, то есть нарушение срока внесения платежа более чем три раза в течение двенадцати месяцев или просрочка внесения платежа в течение более чем два месяца, является основанием для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора в порядке, предусмотренномстатьей 9настоящего Федерального закона.
По состоянию на 25.02.2022 г. просрочка оплаты цены договора составляет 672415 рублей на срок более 60 дней ( более 2 месяцев).
Согласно 2 ст. 450.1 ГК РФ в случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным.
При этом, в силу ч. 4 ст. 450.1 ГК РФ, сторона, которой настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором предоставлено право на отказ от договора (исполнения договора), должна при осуществлении этого права действовать добросовестно и разумно в пределах, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.
Согласно ч.3 ст. 9 ФЗ « Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», В случае наличия оснований для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора, предусмотренныхчастями 4и5 статьи 5настоящего Федерального закона, застройщик вправе расторгнуть договор не ранее чем через тридцать дней после направления в письменной форме участнику долевого строительства в порядке, предусмотренномчастью 4 статьи 8настоящего Федерального закона, предупреждения о необходимости погашения им задолженности по уплате цены договора и о последствиях неисполнения такого требования.
При неисполнении участником долевого строительства такого требования и при наличии у застройщика сведений о получении участником долевого строительства предупреждения о необходимости погашения им задолженности по уплате цены договора и о последствиях неисполнения такого требования либо при возврате заказного письма оператором почтовой связи с сообщением об отказе участника долевого строительства от его получения или в связи с отсутствием участника долевого строительства по указанному им почтовому адресу застройщик имеет право в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора в соответствии счастью 4настоящей статьи.
Положениями ч. 4 ст. 8 Федерального закона № 214-ФЗ установлено, что сообщение должно быть направлено по почте заказным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении по указанному участником долевого строительства почтовому адресу или вручено участнику долевого строительства лично под расписку.
С учетом изложенного, юридически значимым обстоятельством является установление факта направления в письменной форме Дольщикам ФИО3 и ФИО4 в порядке, предусмотренном частью 4 статьи 8 и ч. 3 ст. 9 Федерального закона № 214-ФЗ, предупреждения о необходимости погашения ими задолженности по уплате цены договора и о последствиях неисполнения такого требования.
ФИО3 указывает, что сменила адрес регистрации, о чем своевременно и надлежащим образом уведомила Ответчика, однако, в силу положений ст.56 ГПК РФ доказательств такового уведомления (об изменении почтового адреса либо адреса регистрации)она не представила.
В разделе 11 Договора, в графе «Дольщик-1», указаны адрес по прописке: <адрес>; почтовый адрес: <адрес>
В соответствии с условиями п. 10.2 Договора «Обо всех изменениях в платежных, почтовых и других реквизитах Стороны обязаны в течение 2 (двух) дней извещать друг друга. Действия, совершенные до получения уведомления об изменении реквизитов, считаются исполненными надлежащим образом».
Как следует из материалов дела, 25.02.2022 года Застройщик заказным письмом с описью вложения с номерами почтового идентификатора № и № отправили Истцу ФИО3 и Истцу ФИО4 предупреждение о погашении задолженности (претензия) исх. 53 от 25.02.2022 г., уведомление о платеже исх. № от 27.12.2021 г.
В предупреждении о необходимости погашения задолженности исх. 53 от 25.02.2022 г. содержатся сведения о последствиях неисполнения такого требования.
Заказные письма отправлялись по адресам, указанным в Договоре:
- ФИО3: <адрес>
- ФИО4: <адрес>
Вышеуказанные заказные письма с номерами почтового идентификатора № и № были возвращены Ответчику 04 апреля 2022 года и 01 апреля 2022 года соответственно с указанием «истек срок хранения»
Согласно п. 34 Правил оказания услуг почтовой связи, утвержденных приказом Министерства связи и массовых коммуникаций Российской Федерации от 31.07.2014 N 234, письменная корреспонденция и почтовые переводы при невозможности их вручения (выплаты) адресатам (их уполномоченным представителям) хранятся в объектах почтовой связи места назначения в течение 30 дней, иные почтовые отправления - в течение 15 дней, если более длительный срок хранения не предусмотрен договором об оказании услуг почтовой связи. Почтовые отправления разряда «судебное» и разряда «административное» при невозможности их вручения адресатам (их уполномоченным представителям) хранятся в объектах почтовой связи места назначения в течение 7 дней.
По истечении установленного срока хранения не полученная адресатами (их уполномоченными представителями) простая письменная корреспонденция передается в число невостребованных почтовых отправлений. Не полученные адресатами (их уполномоченными представителями) регистрируемые почтовые отправления и почтовые переводы возвращаются отправителям за их счет по обратному адресу, если иное не предусмотрено договором между оператором почтовой связи и пользователем. По истечении установленного срока хранения или при отказе отправителя от получения и оплаты пересылки возвращенного почтового отправления или почтового перевода они передаются на временное хранение в число невостребованных.
В соответствии с п. 35 указанных Правил почтовое отправление или почтовый перевод возвращается по обратному адресу:
а)по заявлению отправителя; б)при отказе адресата (его уполномоченного представителя) от его получения, в)при отсутствии адресата по указанному адресу, г)при невозможности прочтения адреса адресата;д)при обстоятельствах, исключающих возможность выполнения оператором почтовой связи обязательств по договору об оказании услуг почтовой связи, в том числе отсутствия указанного на отправлении адреса адресата.
Таким образом, из указанных выше Правил следует, что возврат письма с отметкой «за истечением срока хранения» означает либо отсутствие адресата по указанному адресу, либо отказ адресата от получения письма.
06 апреля 2022 года (спустя 40 дней) ответчиком ООО «Быт-Сервис» заказным письмо с описью вложения с номером почтового идентификатора № отправил Истцу ФИО3 уведомление о об одностороннем отказе от исполнения договора участия в долевом строительстве (исх. № № от 05.04.2022 г.), а также копии документов: копия предупреждения о погашении задолженности исх. № № от 25.02.2022 г.; копия уведомления исх. № № от 27.12.2021 г.; копия договора долевого участия в долевом строительстве № № от 16.03.2021 г.; копия отчета об отслеживании отправления с почтовым идентификатором №; копия отчета об отслеживании отправления с почтовым идентификатором №; копия описи.
06 апреля 2022 года Ответчик заказным письмо с описью вложения с номером почтового идентификатора № отправил Истцу ФИО4 уведомление об одностороннем отказе от исполнения договора участия в долевом строительстве (исх. № № от 05.04.2022 г.), а также: копия предупреждения о погашении задолженности исх. № № от 25.02.2022 г.; копия уведомления исх. № № от 27.12.2021 г.; копия договора долевого участия в долевом строительстве № № от 16.03.2021 г.; копия отчета об отслеживании отправления с почтовым идентификатором №; копия отчета об отслеживании отправления с почтовым идентификатором №; копия описи.
Поскольку в данном случае нормы ФЗ N 214-ФЗ являются специальными по отношению к нормам ст.165.1 ГК РФ, то подлежат применению именно нормы первого из указанных законов.
Требование о погашении задолженности по договору, направленное 25.02.2022 года в адрес Истцов, а равно уведомление об одностороннем отказе Ответчика от исполнения договора участия в долевом строительстве, направленное в адрес Истцов, свидетельствуют и о соблюдении ответчиком сроков, установленных ч. 3 ст. 9 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".
В связи с односторонним отказом от договора, Ответчиком 06.04.2022 года в Управление Росреестра по Нижегородской области в соответствии с ч. 5 ст. 5, ч. 3,4 ст. 9 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», п. 2 ст. 14, ст. 18, п.8, ст. 48 Федерального закона от 13.07.2015 № 218- ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», Порядком представления заявления о государственном кадастровом учете недвижимого имущества и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество и прилагаемых к нему документов, утвержденным Приказом Минэкономразвития России от 26.11.2015 № 883, было подано заявление о государственной регистрации расторжения договора в долевом строительстве № №.
МКД <адрес> введен в эксплуатацию на основании Разрешения на ввод в эксплуатацию от 13.01.2022г.,поставлен на кадастровый учет 25.01.2022г.,тогда,как Договор о долевом участии мог быть заключен только до осуществления государственного кадастрового учета МКД.
С учетом установленных обстоятельств дела, в силу положений ст.ст.309-310 ГК РФ, указывающих на недопустимость в одностороннем порядке уклонения от исполнения обязательств, вопреки доводам истцов, знавших о наличии задолженности и не предпринимавших каких-либо мер к ее погашению до расторжения ответчиком договора о долевом строительстве, у суда не имеется оснований для удовлетворения исковых требований о признании отказа ООО «Быт- Сервис» от исполнения договора участия долевом строительстве недействительным, а, соответственно, и обязании передать истцам квартиру в собственность и обязании Управлевния Росреесра исключить сведения о расторжении договора, как взаимовытекающие из основного требованияо недействителности отказа.
На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.12,55, 56,67, 192-198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд
РЕШИЛ:
ФИО3, ФИО4 в удовлетворении исковых требований к ООО «Быт- Сервис», Управлению Росреестра по Нижегородской области о признании незаконным расторжения в одностороннем порядке договора участия в долевом строительстве- отказать в полном объеме.
Решение суда может быть обжаловано в судебную коллегию по гражданским делам Нижегородского областного суда в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме через Дзержинский городской суд в апелляционном порядке.
Судья:п.п. Е.П. Бочарова
Копия верна:
Судья: Е.П.Бочарова