Гр.дело №2-78/2023
УИД 21RS0006-01-2022-001992-69
РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
07 апреля 2023 года г. Канаш
Канашский районный суд Чувашской Республики
под председательством судьи Ивановой Т.В.,
с участием истца ФИО1,
представителя истца ФИО1 - адвоката Петрова С.М.,
ответчиков ФИО2 и ФИО3,
представителя ответчика ФИО4 - адвоката Купирова А.М.,
при секретаре Алексеевой И.В.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 и ФИО5 к ФИО2 и ФИО4 о переводе прав и обязанностей покупателей на жилое помещение,
установил:
ФИО1 и ФИО5 обратились в суд с иском к ФИО2 и ФИО4 о переводе прав и обязанностей покупателей квартиры <адрес>, по договору купли-продажи от 05 августа 2022 года ( л.д. 3-4).
Обосновывая свои исковые требования ФИО1 и ФИО5 указали, что они являются сособственниками <адрес>, и земельного участка, расположенного по вышеуказанному адресу ( по 1/2 доле в праве каждый). Указанная квартира является коммунальной. Ответчик ФИО4 является собственником <адрес> на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного с ФИО2 При этом ФИО2 не известила истцов о намерении продать свое жилое помещение третьему лицу, нарушив тем самым принадлежащее истцам право преимущественной покупки, закрепленное п.6 ст.42 ЖК РФ, ст.250 ГК РФ. Свою долю ФИО2 продала за 300000 руб. За указанную цену истцы готовы приобрести жилое помещение и земельный участок. Со сделкой по отчуждению ФИО2 доли истцы не согласны.
В судебном заседании истица ФИО1 свой иск поддержала по изложенным в заявлении основаниям.
Истец ФИО5, извещенная о времени и месте судебного заседания, в суд не явилась.
Представитель истцов ФИО1 и ФИО5 - адвокат Петров С.М., действующий на основании доверенности и ордера, исковые требования ФИО1 и ФИО5 поддержал по изложенным в заявлении основаниям.
Привлеченные судом в качестве 3-х лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, ФИО6 и ФИО7 ( л.д.183), извещенные о времени и месте судебного заседания, в суд не явились.
Протокольным определением суда от 09 марта 2023 года по настоящему делу в качестве соответчика привлечен ФИО3 ( л.д. 134-135, 138).
Ответчики ФИО2 и ФИО3 иск ФИО1 и ФИО5 не признали, пояснив, что ранее занимаемое ими жилое помещение в <адрес> находилось в многоквартирном доме, а не в коммунальной квартире.
Ответчик ФИО4 иск ФИО1 и ФИО5 не признал.
Представитель ответчика ФИО4 - адвокат Купиров А.М. исковые требования ФИО1 и ФИО5 не признал, пояснив, что занимаемые М-выми и ранее занимаемые ответчиками М-выми жилые помещения расположены не в коммунальной квартире, а в двухквартирном доме. Следовательно, М-вы при продаже своей квартиры <адрес> покупателю ФИО4 права соседей М-вых не нарушали.
Выслушав объяснения лиц, участвующих в деле, исследовав письменные доказательства, суд приходит к следующему выводу.
ФИО1 и ФИО5 являются сособственниками <адрес> ( по 1/2 доле в праве каждый), в порядке приватизации на основании решения Канашского районного суда Чувашской Республики от ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждается копией указанного решения суда ( л.д. 206-207).
Право собственности ФИО1 и ФИО5 на вышеуказанную квартиру (по 1/2 доле в праве общей долевой собственности) с кадастровым номером № в установленном законом порядке зарегистрировано ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ ( л.д. 10, 12), выпиской из Единого государственного реестра недвижимости о переходе прав на объект недвижимости ( л.д. 72).
Право собственности истцов ФИО1 и ФИО5 на земельный участок с кадастровым номером № (общая долевая собственность, размер доли пропорционален размеру общей <адрес>) зарегистрировано ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости о переходе прав на объект недвижимости ( л.д. 74 - 75).
ФИО2 и ФИО3 являлись сособственниками <адрес> (по 1/2 доле в праве общей долевой собственности), на основании договора № на передачу квартир в собственность граждан от ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждается копией указанного договора ( л.д. 198), выпиской из Единого государственного реестра недвижимости о переходе прав на объект недвижимости ( л.д. 73).
Кроме того, ФИО2 и ФИО3 являлись собственниками земельного участка с кадастровым номером № (общая долевая собственность, размер доли пропорционален размеру общей <адрес>), что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости о переходе прав на объект недвижимости (л.д. 74 - 75).
05 августа 2022 года ФИО2 и ФИО3 продали принадлежащую им на праве общей долевой собственности <адрес>, ФИО4, что подтверждается копией указанного договора купли-продажи ( л.д.51-53), выпиской из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости ( л.д. 54-55), выпиской из Единого государственного реестра недвижимости о переходе прав на объект недвижимости (л.д. 73, 74-75).
Из указанного договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ следует, что в соответствии со ст.38 ЖК РФ одновременно с переходом права собственности на квартиру к покупателю переходит общая долевая собственность на общее имущество в многоквартирном доме - земельный участок, расположенный по адресу: <адрес> кадастровый №, на котором расположен многоквартирный дом.
Государственная регистрация права собственности ФИО4 на указанное имущество произведена ДД.ММ.ГГГГ.
Юридически значимыми обстоятельствами по данному спору являются выяснение вопросов о том, каков статус занимаемого истцами М-выми и ответчиками М-выми ( ныне- ФИО4) жилых помещений, а также о том, применимы ли были при продаже ответчиками М-выми принадлежащего им жилого помещения положения части 6 статьи 42 Жилищного кодекса Российской Федерации и статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Анализируя имеющиеся по делу доказательства, суд приходит к следующему выводу.
Частями 1 и 2 статьи 15 Жилищного кодекса Российской Федерации установлено, что объектами жилищных прав являются жилые помещения. Жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодны для постоянного проживания граждан (отвечают установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства).
Частью 1 статьи 16 Жилищного кодекса Российской Федерации установлено, что к жилым помещениям относятся: 1) жилой дом, часть жилого дома; 2) квартира, часть квартиры; 3) комната.
В соответствии с частью 3 статьи 16 Жилищного кодекса Российской Федерации квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении.
Комнатой признается часть жилого дома или квартиры, предназначенная для использования в качестве места непосредственного проживания граждан в жилом доме или квартире (часть 4 статьи 16 Жилищного кодекса Российской Федерации).
Многоквартирным домом признается совокупность двух и более квартир, имеющих самостоятельные выходы либо на земельный участок, прилегающий к жилому дому, либо в помещения общего пользования в таком доме (пункт 6 Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденного постановлением Правительства Российской Федерации от 28.01.2006 N 47).
Таким образом, совокупность нескольких квартир, имеющих самостоятельные выходы на прилегающий земельный участок, либо в помещения общего пользования, а также наличие элементов общего имущества, являются критериями отнесения жилого дома к многоквартирному дому.
Жилищный кодекс Российской Федерации не содержит определения «коммунальная квартира», а раскрывает лишь понятие «квартира», содержание которой приведено в части 3 статьи 16 Жилищного кодекса Российской Федерации.
Исходя из положений части 3 статьи 16,части 2 статьи 15, части 1 статьи 59 Жилищного кодекса Российской Федерации в их взаимосвязи, следует, что коммунальная квартира - это жилое помещение, состоящее из двух и более комнат, в которой проживают несколько нанимателей и (или) собственников,
Согласно вышеприведенным нормам жилищного законодательства квартирой ( коммунальной квартирой) признается помещение, находящееся только в многоквартирном доме.
В соответствии с частью 6 статьи 42 Жилищного кодекса Российской Федерации при продаже комнаты в коммунальной квартире остальные собственники комнат в данной коммунальной квартире имеют преимущественное право покупки отчуждаемой комнаты в порядке и на условиях, которые установлены Гражданским кодексом Российской Федерации.
Однако положения вышеуказанной нормы жилищного законодательства к спорным правоотношениям не применимы по следующим основаниям.
Изначально здание, расположенное по адресу: <адрес>, являлось общежитием ОВД г.Канаш, что следует из:
- копии протокола заседания жилищно-бытовой комиссии Канашского ГОВД от ДД.ММ.ГГГГ (на котором было решено ходатайствовать перед Канашской городской администрацией о предоставлении комнаты в <адрес> семье ФИО1) - л.д.143-144,
- копии акта проверки жилищных условий заявителя ФИО1 от ДД.ММ.ГГГГ (из которого следует, что последняя проживает в общежитии Канашского ГОВД по адресу: <адрес>, занимая здесь 2 комнаты) - л.д. 145,
- копии постановления главы администрации г.Канаша Чувашской Республики от ДД.ММ.ГГГГ № о разрешении ОВД г.Канаша провести перепланировку общежития, расположенного по <адрес> в благоустроенное жилое помещение ( л.д. 147),
- копии постановления администрации г.Канаш Чувашской Республики от ДД.ММ.ГГГГ № об утверждении акта Государственной приемочной комиссии от ДД.ММ.ГГГГ о приемке в эксплуатацию 2-хквартирного жилого дома, расположенного по <адрес> принадлежащего ОВД города Канаш, в связи с окончанием реконструкции (перепланировки) общежития в благоустроенное жилое помещение ( л.д. 124).
Из технического паспорта жилого дома <адрес> ( по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ) следует, что указанный дом - одноэтажный, в нем - 2 квартиры ( с числом комнат -4) - л.д. 93-101.
Из указанного технического паспорта следует, что в состав <адрес> (занимаемой истцами) входят: 2 жилые комнаты, кухня, шкаф ( по плану строения №№1, 2, 3, 4); в состав <адрес> (ранее занимаемой ответчиками М-выми) входят: 2 жилые комнаты, кухня ( по плану строения №№5, 6, 7).
Из указанного технического паспорта следует, что туалет, прихожая, прихожая ( строения по плану №№8, 9, 10) находятся в общем пользовании.
Регистрирующим органом право собственности истцов М-вых и ответчиков М-вых на жилые помещения также зарегистрировано как на самостоятельные, индивидуальные объекты ( квартиры №№ 1 и 2 в многоквартирном доме №26А по ул.Чернышевского г.Канаш).
О том, что здание, расположенное по адресу: <адрес>, является многоквартирным (двухквартирным) домом, свидетельствует и то обстоятельство, что ДД.ММ.ГГГГ администрация г.Канаш Чувашской Республики уведомила ФИО2 и ФИО3 о соответствии реконструированного объекта индивидуального жилищного строительства (пристроя к <адрес> требованиям законодательства о градостроительной деятельности ( л.д. 159-180).
Таким образом, жилые помещения, занимаемые истцами и ранее занимаемые ответчиками ФИО2 и ФИО3, а в настоящее время - ответчиком ФИО4, расположены не в коммунальной квартире, а в многоквартирном (двухквартирном) доме.
Доводы представителя истцов - Петрова С.М. о том, что занимаемые М-выми и ранее М-выми жилые помещения имеют статус коммунальной квартиры не соответствуют обстоятельствам дела и вышеприведенным нормам жилищного законодательства.
Соответственно, ФИО2 и ФИО3 не должны были предупреждать соседей (истцов) о намерении продать принадлежащую им квартиру, а могли на основании принципа свободы договора произвести отчуждение принадлежащего им на праве собственности имущества (квартиры) любому лицу.
Эти обстоятельства исключают возможность применения пункта 6 статьи 42 Жилищного кодекса Российской Федерации, статьи 250Гражданского кодекса Российской Федерации к договору купли-продажи квартиры <адрес>, заключенному ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2, ФИО2 и ФИО4
Следовательно, в иске ФИО1 и ФИО5 к ФИО2, ФИО3 и ФИО4 о переводе прав и обязанностей покупателей <адрес>, по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ следует отказать.
Руководствуясь ст.ст.194-198,199 ГПК РФ, суд
решил:
В иске ФИО1 и ФИО5 к ФИО2, ФИО3 и ФИО4 о переводе прав и обязанностей покупателей <адрес> - отказать.
Решение может быть обжаловано в Верховный Суд Чувашской Республики в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.
Судья Т.В.Иванова
Мотивированное решение составлено 14 апреля 2023 года.