КАЛИНИНГРАДСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
3а-197/2022
УИД 39OS0000-01-2022-000182-57
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
3 октября 2022 года г.Калининград
Калининградский областной суд в составе:
председательствующего судьи – Струковой А.А.
при секретаре – Козловой Ю.В.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному иску ООО «БалтТехПром» к Правительству Калининградской области, Управлению Росреестра по Калининградской области об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером №,
УСТАНОВИЛ:
ООО «БалтТехПром» обратилось в суд 28 июня 2022 года с административным иском к Правительству Калининградской области, ссылаясь на то, что истцу на праве аренды принадлежит земельный участок с кадастровым номером № площадью 421 604 кв.м, категория - земли населенных пунктов, разрешенное использование - под предприятие по производству битумов и гудронов (объекты общезаводского хозяйства) и железнодорожные пути необщего пользования, местоположение: <адрес>.
Постановлением Правительства Калининградской области от 22 ноября 2019 года № 788 утверждена кадастровая стоимость указанного земельного участка по состоянию на 1 января 2019 года в размере 157 793 729,08 руб.
Такая кадастровая стоимость, по утверждению административного истца, существенно превышает рыночную стоимость участка, которая согласно отчету об оценке от 15 июня 2020 года № Н-0743-2020 оценщика ООО «Независимый центр «Балтэкспертиза» ФИО1 составляет на ту же дату 93 739 430 руб.
20 августа 2020 года ООО «БалтТехПром» обратилось с заявлением в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости объектов недвижимости на территории Калининградской области о пересмотре кадастровой стоимости по основанию установления рыночной стоимости объекта.
Решением Комиссии от 16 сентября 2020 года заявление ООО «БалтТехПром» отклонено по причине несоответствия содержания и оформления отчета об оценке требованиям ст. 11 Закона об оценочной деятельности и требованиям, установленным федеральными стандартами оценки.
По утверждению административного истца, значительным превышением установленной кадастровой стоимости объекта по отношению к его рыночной стоимости нарушено право на взимание арендной платы, исчисляемой исходя из кадастровой стоимости участка, в экономически обоснованном размере.
Определением от 1 июля 2022 года к участию в деле в качестве административного соответчика привлечено Управление Росреестра по Калининградской области, в качестве заинтересованного лица -администрация городского округа «Город Калининград».
Определением от 25 июля 2022 года к участию в деле в качестве заинтересованного лица привлечено Федеральное агентство морского и речного транспорта (далее - Росморречфлот), которое осуществляет полномочия собственника в отношении названного земельного участка, находящегося в собственности Российской Федерации.
В судебное заседание лица, участвующие в деле, не явились, извещены надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, ходатайств об отложении судебного заседания не представили.
Представитель Управления Росреестра по Калининградской области – ФИО2 подал 22 июля 2022 года посредством ГАС «Правосудие» отзыв на административное исковое заявление, в котором Управление не возражало против установления кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости, оставив вопрос о величине рыночной стоимости на усмотрение суда.
Росморречфлот подал 2 сентября 2022 года посредством ГАС «Правосудие» пояснения по указанному делу, суть которых сводится к тому, что земельный участок с кадастровым номером № входит в границы морского порта Калининград, установленные распоряжением Правительства РФ от 17 октября 2009 года № 1534-р, полномочия собственника в отношении данного земельного участка осуществляет Росморречфлот, в адрес которого не поступал отчет об оценке указанного земельного участка.
Судебное заседание, назначенное на 12 сентября 2022 года, было отложено в целях вручения Росморречфлоту соответствующего отчета об оценке.
В дальнейшем представитель Росморречфлот посредством телефонограммы просил рассмотреть дело в его отсутствие, заявил об отсутствии ходатайства о проведении судебной оценочной экспертизы.
В соответствии с ч. 4 ст. 247 КАС РФ суд определил рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.
Исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.
Согласно ч. 1 ст. 245 КАС РФ граждане и юридические лица вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.
Одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость (п. 2 ч. 1 ст. 248 КАС РФ, ч. 7 ст. 22 Федерального закона от 03.07.2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке»).
Из материалов дела следует, что ООО «БалтТехПром» на праве аренды принадлежит земельный участок с кадастровым номером № площадью 421 604 кв.м, категория - земли населенных пунктов, разрешенное использование - под предприятие по производству битумов и гудронов (объекты общезаводского хозяйства) и железнодорожные пути необщего пользования, местоположение: <адрес>.
Первоначально указанный земельный участок был предоставлен ООО «БалтТехПром» на основании договора аренды от 30 июля 2014 года, заключенного с администрацией городского округа «Город Калининград» сроком до 30 ноября 2056 года.
После государственной регистрации 27 января 2017 года права собственности Российской Федерации между Росморречфлот и ООО «БалтТехПром» было заключено дополнительное соглашение к договору аренды от 30 июля 2014 года, по условиям которого права и обязанности арендодателя принял на себя Росморречфлот, установлен размер арендной платы в соответствии с приказом Минэкономразвития России от 2 июня 2012 года № 322 «Об утверждении ставки арендной платы в отношении земельных участков, находящихся в собственности Российской Федерации и предоставленных (занятых) для размещения инфраструктуры морских и речных портов…», исходя из установленной кадастровой стоимости и базовой ставки арендной платы.
Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объектов недвижимости по состоянию на 1 января 2019 года постановлением Правительства Калининградской области от 22 ноября 2019 года № 788 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов на территории Калининградской области» установлена кадастровая стоимость указанного земельного участка в размере 157 793 729,08 руб., соответствующие сведения внесены в ЕГРН 30 января 2020 года и не изменялись, датой начала применения кадастровой стоимости является 1 января 2020 года (л.д. 8).
В соответствии с п. 1 ст. 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.
В силу п. 2 ст. 66 ЗК РФ для определения кадастровой стоимости земельных участков проводится кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 названной статьи; государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.
Пунктом 3 статьи 66 ЗК РФ предусмотрено, что в случае определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.
В пункте 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» разъяснено, что лицо, имеющее исключительное право выкупа или аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе оспорить его кадастровую стоимость, если выкупная цена или арендная плата такого участка исчисляется исходя из его кадастровой стоимости (статья 39.20 ЗК РФ, пункты 1 и 2 статьи 2, 2.2 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 года № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации»).
Поскольку арендная плата за земельный участок с кадастровым номером № исчисляется исходя из его кадастровой стоимости, административный истец вправе ставить вопрос об установлении кадастровой стоимости арендуемого земельного участка в размере его рыночной стоимости.
Федеральным законом от 31 июля 2020 года № 269-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" в Федеральный закон № 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" внесены изменения - введена статья 22.1, регулирующая вопросы установления кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости и оспаривания ее результатов, которая вступила в силу 11 августа 2020 года.
Согласно статье 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости подается в бюджетное учреждение, созданное субъектом Российской Федерации и наделенное полномочиями, связанными с определением кадастровой стоимости. Решение бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости может быть оспорено в суде в порядке административного судопроизводства. Одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.
Частью 2 статьи 6 Федерального закона от 31 июля 2020 года № 269-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" до 1 января 2023 года установлен переходный период применения статей 22 и 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке".
Пунктом 1 части 2 статьи 6 Федерального закона от 31 июля 2020 года № 269-ФЗ в течение переходного периода высшему исполнительному органу государственной власти субъекта Российской Федерации предоставлено право принять решение о дате (предшествующей 1 января 2023 года) перехода к применению положений статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости.
В силу пункта 3 части 2 статьи 6 Федерального закона от 31 июля 2020 года № 269-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" с даты, указанной в решении высшего исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации (в случае отсутствия такого решения - с 1 января 2023 года), в субъекте Российской Федерации:
а) применяются положения статьи 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" в отношении всех объектов недвижимости, учтенных в Едином государственном реестре недвижимости;
б) не применяются положения статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке";
в) рассмотрение споров о результатах определения кадастровой стоимости на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, в соответствии со статьей 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" не осуществляется.
Постановлением Правительства Калининградской области от 24 ноября 2021 года № 754 «О дате перехода к применению положений статьи 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости» установлена дата перехода к применению положений статьи 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости на территории Калининградской области - 1 декабря 2021 года.
В то же время, в соответствии с частью 3 статьи 6 Федерального закона № 269-ФЗ рассмотрение заявлений об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, поданных до даты, указанной в решении, или до завершения переходного периода, если высшим исполнительным органом государственной власти субъекта Российской Федерации решение не принималось, осуществляется в соответствии со статьей 22 Федерального закона № 237-ФЗ.
Принимая во внимание, что государственная кадастровая оценка земельных участков в составе земель населенных пунктов на территории Калининградской области по состоянию на 1 января 2019 года проведена в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке", а заявление о пересмотре установленной по состоянию на 1 января 2019 года кадастровой стоимости подано ООО «БалтТехПром» до окончания переходного периода на территории Калининградской области (то есть 20 августа 2020 года в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости объектов недвижимости на территории Калининградской области), к спорным правоотношениям применимы положения статьи 22 (а не статьи 22.1) Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ.
Предусмотренный ч. 3 ст. 245 КАС РФ срок для подачи административного заявления об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости не пропущен.
Частью 1 статьи 62 КАС РФ предусмотрено, что лица, участвующие в деле, обязаны доказывать обстоятельства, на которые они ссылаются как на основание своих требований и возражений, если иной порядок распределения обязанностей доказывания по административным делам не предусмотрен настоящим Кодексом.
В обоснование требований административным истцом представлен отчет об оценке от 17 июня 2020 года № Н-0743-2020 оценщика ООО «НЦ «Балтэкспертиза» ФИО1, согласно которому рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 1 января 2019 года составляет 93 739 430 руб. (л.д. 34-99).
Из содержания отчета видно, что рыночная стоимость участка определена оценщиком в рамках сравнительного подхода методом сравнения продаж, отказ от применения затратного и доходного подходов мотивирован оценщиком.
В процессе оценки оценщиком в качестве объектов-аналогов отобраны 4 земельных участка промышленного назначения, которые расположены в Гурьевском районе, граничащим с городским округом «Город Калининград», относятся к землям населенных пунктов и предназначены для строительства производственно – складской базы, складов, для промназначения и для проектирования и строительства торгово-промышленной базы, то есть наиболее сопоставимые с оцениваемым объектом по ценообразующим факторам.
Ограниченное количество объектов-аналогов, как указано в отчете об оценке, обусловлено отсутствием необходимого количества объектов-аналогов в непосредственной близости к объекту оценки в открытых источниках информации, в связи с чем были отобраны земельные участки промышленного назначения исходя из коммерчески сопоставимого местоположения.
При произведении расчета рыночной стоимости оценщиком были проведены корректировки на масштаб объектов, необходимость проведения и размер корректировки мотивированы оценщиком, отказ от проведения иных корректировок обоснован.
Изложенные в отчете об оценке сведения об оцениваемом объекте и объектах-аналогах проверяемы и достоверны.
В решении Комиссии от 16 сентября 2020 года об отказе в установлении рыночной стоимости отмечено, что указанный отчет об оценке не содержит полного анализа рынка применительно к сегменту «Производственная деятельность», оценщик не описал объем всех доступных ему рыночных данных об объектах-аналогах и, соответственно, критерии их отбора, при определении рыночной стоимости не учел ценообразующего фактора, характеризующего близость железнодорожных путей для определения возможного места примыкания, ширины полосы отвода и других критериев для размещения линейного объекта, а применительно к объекту-аналогу № 3 не учел необходимости обустройства проезда протяженностью 400 м, что влечет за собой необходимость увеличения удельного показателя стоимости такого аналога.
В то же время, в силу ч. 5 ст. 247 КАС РФ стороны по административному делу обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений, за исключением случаев освобождения от доказывания, определенных статьей 64 настоящего Кодекса.
В ходе производства по административному делу судом было неоднократно разъяснено административным ответчикам и заинтересованному лицу, в том числе в судебном извещении от 25 июля 2022 года, право заявить ходатайство о назначении судебной экспертизы либо представить доказательства в обоснование своих возражений в случае несогласия с заявленными требованиями.
Однако административные ответчики и заинтересованное лицо таким правом не воспользовались.
В установленном порядке выводы оценщика не опровергнуты, а доводы об иной величине рыночной стоимости не заявлены суду.
Оценщик ФИО1 отвечает требованиям законодательства об оценочной деятельности, имеет свидетельство на право осуществлять оценочную деятельность на территории Российской Федерации, является действительным членом саморегулируемой организации оценщиков, вправе осуществлять оценочную деятельность по направлению "Оценка недвижимости", гражданская ответственность оценщика при осуществлении оценочной деятельности застрахована в установленном порядке.
Данных о какой-либо заинтересованности оценщика в исходе дела не имеется.
При таких обстоятельствах законных оснований для признания отчета об оценке от 15 июня 2020 года № Н-0743-2020 оценщика ООО «НЦ «Балтэкспертиза» ФИО1 недопустимым доказательством не имеется.
Таким образом, имеющиеся в деле доказательства свидетельствуют о том, что установленная кадастровая стоимость названного земельного участка превышает его рыночную стоимость практически на 40%, чем нарушены права и законные интересы административного истца по исчислению арендной платы в экономически обоснованном размере.
С учетом изложенного суд полагает административные исковые требования подлежащими удовлетворению.
Руководствуясь ст.ст. 175-180, 248-249 КАС РФ, суд
РЕШИЛ:
Административный иск ООО «БалтТехПром» удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером № площадью 421 604 кв.м, категория - земли населенных пунктов, разрешенное использование - под предприятие по производству битумов и гудронов (объекты общезаводского хозяйства) и железнодорожные пути необщего пользования, местоположение: <адрес>, в размере его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2019 года – 93 739 430 руб.
Датой подачи ООО «БалтТехПром» заявления о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером № считать 20 августа 2020 года.
Настоящее решение после его вступления в законную силу является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости объекта, установленной в размере его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2019 года, в качестве новой кадастровой стоимости объекта.
Решение может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Калининградский областной суд в течение месяца со дня составления мотивированного решения.
Решение в окончательной форме изготовлено 14 октября 2022 года.
Судья Калининградского
областного суда А.А. Струкова