Дело № 2-198/2025
42RS0001-01-2024-002503-54
Решение
Именем Российской Федерации
Анжеро-Судженский городской суд Кемеровской области в составе: председательствующего Гурьяновой В.И.,
при секретаре Семеновой И.Г.,
с участием помощника прокурора Шульц И.Н.,
рассмотрев в открытом судебном заседании в г. Анжеро-Судженске
04 декабря 2025 года
гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2 о признании договора купли-продажи квартиры недействительным,
установил:
Истец обратился в суд с иском к ФИО2 о признании договора купли-продажи квартиры недействительным. Свои требования мотивировал тем, что между его матерью Г.В. и ФИО2 <дата> заключен договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, кадастровый №, общей площадью 46,4кв.м. Продавцу указанная квартира принадлежит на основании договора на передачу бесплатно квартир, домов в собственность граждан путем приватизации № от <дата>.
На момент заключения сделки Г.В. не обладала способностью понимать значение своих действий и руководить ими в силу серьезных заболеваний, которыми она страдала, ей были установлены диагнозы: <...>. Заболевания носят прогрессирующий характер.
В течение года у больной наблюдалось значительное снижение памяти, со слов подруги, проживающей по соседству, женщина вела себя неадекватно, перестала себе готовить пищу, стирать, убирать в квартире, стала рассеяна, забывчива, появилась немотивированная <...>, замыкается при этом, нет критики к своему состоянию. Периодически состояние улучшается, возвращается адекватность поведения.
Неспособность понимать значение своих действий и руководить ими также связана с преклонным возрастом Г.В. на момент заключения договора, ей было <...>.
ФИО1, являющейся сыном Г.В., был лишен возможности осуществлять постоянный уход за своей матерью, в связи с чем за ней ухаживала ее знакомая – ФИО2, которая являлась ее соседкой. По мере ухудшения физического и психического состояния Г.В., ответчик стала чаще навещать соседку, помогая ей с домашними делами и осуществляла за ней уход. Постепенно между ними выстроились доверительные отношения. Истец на это не возражал и более того доверил соседке расчетную карту для покупки продуктов Г.В., а также предложил за неравнодушное отношение плату.
В августе 2024 ФИО2, воспользовавшись состоянием Г.В., при котором последняя не обладала способностью осознавать значение своих действий и руководить ими, через Многофункциональный центр предоставления государственных и муниципальных услуг подала документы на регистрацию изменений в сведениях, указанных в Едином государственном реестре недвижимости.
Учитывая изложенное, договор купли-продажи квартиры от <дата> является недействительным.
Кроме того, считает, что данная сделка является ничтожной в силу п.2 ст.170 ГК РФ, поскольку она была совершена на безвозмездной основе.
С учетом уточнения исковых требований истец просит суд признать недействительным договор купли-продажи квартиры от <дата>, заключенный между ФИО2 и Г.В.. Взыскать с ответчика в пользу истца судебные расходы по оплате государственной пошлины в размере 3000 рублей и по оплате судебной экспертизы в размере 41000 рублей.
Истец в суд не явился, о месте и времени судебного заседания извещен надлежаще, просил дело рассмотреть в его отсутствие. В своих пояснениях, приобщенных к материалам дела (л.д. 227-232, т. 1), указал, что он навещал свою мать Г.В. в декабре 2021года, на тот момент она чувствовала себя нормально, ходила в магазин, готовила, но немного стала забывчива. К ней приходила социальный работник, помогала по дому, выписывала у врача и приносила медикаменты, оплачивала коммунальные услуги. Затем, разговаривая с Г.В. по телефону, он и его супруга стали замечать, что она путается в числах, не может назвать цену или время, сколько получила пенсии. В январе 2023 года из дома пропали все деньги, Г.В. не могла вспомнить, кто к ней приходил. По просьбе истца и его супруги в феврале 2023 года социальные работники стали посещать Г.В. 2 раза в неделю, в день получения пенсии брать на оплату коммунальных услуг. ФИО2, ее соседку, попросили заходить к ней почаще, забирать деньги, оставляя небольшую сумму, забрать все документы из дома, боясь мошенников. Состояние Г.В. ухудшалось, о чем говорили и социальные работники, и сама ФИО2, с которой был налажен ежедневный телефонный контакт. Со слов самой ФИО2 стало известно, что Г.В. перестала выходить из дома, мыться, пользоваться телефоном, не могла вспомнить, кого и как зовут, кто к ней приходит, перестала сама открывать двери. Истец и его супруга неоднократно предлагали ФИО2 решить вопрос о посещении социальным работником Г.В. каждый день, в чем было отказано, поскольку Г.В. не подходила под такую категорию обслуживания. Все разговоры с ФИО2 были записаны.
В судебном заседании представитель истца ФИО3, действующая на основании доверенности, на уточненных исковых требованиях настаивала.
Ответчик ФИО2 в судебное заседание не явилась, о времени и месте рассмотрения дела извещена надлежаще.
Выслушав представителя истца, изучив письменные материалы дела, заслушав заключение прокурора, полагавшего, что исковые требования подлежат удовлетворению, суд приходит к следующему выводу.
В соответствии с частью 1 статьи 12 ГПК РФ правосудие по гражданским делам осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон.
Согласно п. 3 ст. 10 ГК РФ одним из основополагающих принципов действующего законодательства является разумность действий участников гражданских правоотношений.
В соответствии со ст. 153 ГК РФ сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.
Согласно ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).
Статьями главы 30 ГК РФ предусмотрены существенные условия договора купли-продажи, к которым относятся наименование товара, количество, его цена.
Согласно ст. 486 ГК РФ покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено другим законом или договором купли-продажи.
Пунктом 1 статьи 551 ГК РФ предусмотрено, что переход к покупателю права собственности на недвижимое имущество по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации.
Согласно ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
В соответствии со ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.
Согласно ч. 1 ст. 170 ГК РФ мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна.
Статьей 177 ГК РФ установлено, что сделка, совершенная гражданином, хотя и дееспособным, но находившимся в момент ее совершения в таком состоянии, когда он не был способен понимать значение своих действий или руководить ими, может быть признана судом недействительной по иску этого гражданина либо иных лиц, чьи права или охраняемые законом интересы нарушены в результате ее совершения (пункт 1).
Если сделка признана недействительной на основании настоящей статьи, соответственно применяются правила, предусмотренные абзацами вторым и третьим пункта 1 статьи 171 данного кодекса (пункт 3 статьи 177 ГК РФ).
В силу закона такая сделка является оспоримой, в связи с чем лицо, заявляющее требование о признании сделки недействительной по основаниям, указанным в статье 177 ГК РФ, согласно положениям статьи 56 ГПК РФ обязано доказать наличие оснований для недействительности сделки.
Принимая во внимание, что по искам о признании сделок недействительными не установлена правовая доказательственная презумпция, то в силу положений статьи 56 ГПК РФ обязанность по доказыванию указанных обстоятельств лежит на истце как на стороне, заявившей такое требование.
Судом установлено, что <дата> между Г.В. и ФИО2 был заключен договор купли-продажи квартиры (л.д.36-37 т. 1), согласно которому ФИО2 приобрела в собственность квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, общей площадью 46,4 кв.м., кадастровый №, принадлежащую продавцу Г.В. на основании договора на передачу бесплатно квартир, домов в собственность граждан путем приватизации № от <дата>, право собственности по которому зарегистрировано в Росреестре по <адрес> <дата>, выдано свидетельство о государственной регистрации права <дата> (п. 5 договора).
В п. 3 договора сторонами установлена цена квартиры в размере 3200000 рублей, которые согласно п. 4 уплачены покупателем продавцу полностью до подписания настоящего договора.
Право собственности на квартиру на основании вышеуказанного договора купли-продажи зарегистрировано за ФИО2 <дата> за №, квартира в дальнейшем ею не отчуждалась, что подтверждается выпиской из ЕГРН (т.2 л.д. 135).
Согласно свидетельству о смерти Г.В., <дата> года рождения, умерла <дата> (л.д. 75 т. 1).
После смерти Г.В. в нотариальную контору нотариуса Анжеро-Судженского нотариального округа Кемеровской области <дата> поступило заявление о принятии наследства от сына ФИО1, проживающего в <адрес>, было заведено наследственное дело (л.д.103 т. 1).
Согласно адресной справке Г.В. была зарегистрирована в спорной квартире с <дата> по <дата>, снята с учета по смерти (л.д.67 т. 1).
Согласно справке ООО УК «Аркада» в спорной квартире зарегистрирована ответчик ФИО2 в период с <дата> по <дата> (л.д.63).
Согласно сведениям МБУ «Анжеро-Судженский Комплексный центр социального обслуживания населения» Г.В. с <дата> по <дата> являлась получателем социальных и дополнительных услуг (л.д. 86 т. 1).
Заключением судебно-психиатрической экспертизы от <дата>, назначенной определением Анжеро-Судженского суда от <дата>, установлено, что у Г.В. при подписании договора купли-продажи квартиры от <дата> имелось <...> У Г.В. на фоне имевшихся у нее заболеваний <...>, что привело к снижению <...>. У Г.В. прослеживались <...>
Проявления имевшегося у Г.В. <...> в виде <...>.
Таким образом, Г.В. находилась в таком состоянии, что не могла понимать значение своих действий и руководить ими при подписании договора купли-продажи квартиры от <дата>.
Также согласно заключению психолога следует, что Г.В. в юридически значимый период не могла осознавать юридическую суть, социальные и правовые последствия совершаемых ею действий и адаптивно руководить своим волеизъявлением.
Разрешая требования истца ФИО1 о признании недействительным договора купли-продажи квартиры, расположенной по <адрес>, от <дата>, заключенного между Г.В. и ФИО2, оценивая доводы и возражения сторон, представленные доказательства в их совокупности по правилам ст. 67 ГПК РФ, суд приходит к выводу об их удовлетворении.
Судом установлено, что согласно договору купли-продажи квартиры от <дата> Г.В. продала ФИО2 в собственность квартиру по <адрес>, принадлежащую ей на праве собственности на основании договора приватизации от <дата>. Стороны определили стоимость квартиры в размере 3200000 рублей.
Но при этом в момент заключения договора Г.В. в силу серьезных заболеваний <...> приводящих с постепенным прогрессированием симптомов к изменениям личности, <...>, не обладала способностью понимать значение своих действий и руководить ими.
Опрошенные судом свидетели Н.Л., Г.Ю., Б.К. подтвердили факт нарушения памяти у Г.В., а также ее нуждаемость в уходе и посторонней помощи в бытовых делах.
Из пояснений сторон при рассмотрении спора, что также подтвердили свидетели, следует, что истец, являющийся ее сыном, был лишен возможности осуществлять постоянный уход за своей матерью, в связи с чем за ней ухаживала ее соседка и близкая знакомая ФИО2
В силу ст. 60 ГПК РФ обстоятельства дела, которые в соответствии с законом должны быть подтверждены определенными средствами доказывания, не могут подтверждаться никакими другими доказательствами.
Поскольку предметом доказывания по правилам ст. 177 ГК РФ является неспособность гражданина понимать значение своих действий и руководить ими, медицинский критерий данному доводу определяется посредством проведения судебной психолого-психиатрической экспертизы. Согласно заключению экспертов Г.В. в момент совершения сделки купли-продажи не могла понимать значение своих действий и руководить ими, при подписании договора у нее имелось <...>
Оснований сомневаться в научных выводах комиссии экспертов у суда не имеется, поскольку заключение комиссии составлено и подписано специалистами в области судебной психиатрии и психологии, имеющими длительный стаж работы по специальности и стаж экспертной работы. Само по себе экспертное заключение основано как на медицинских документах, так и на показаниях свидетелей о состоянии здоровья и поведении истца, и по своему содержанию оно полностью соответствует нормам ГПК РФ, предъявляемым к экспертным заключениям. В исследовательской части заключения экспертов содержится анализ всех представленных судом медицинских документов, которые были истребованы по ходатайству сторон. Комиссия врачей проанализировала как медицинские документы, так материалы гражданского дела с учетом показаний свидетелей, записанных телефонных разговоров, после чего пришла к указанному выше выводу.
Согласно п. 1 ст. 166 Гражданского кодекса РФ сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая), либо независимо от такого признания (ничтожная).
Поскольку судом установлено, что Г.В. на момент совершения сделки не была способна понимать значение своих действий и руководить ими, суд на основании ч.1 ст.177 ГК РФ признает договор купли-продажи квартиры от <дата> недействительным.
Согласно ст. 167 Гражданского кодекса РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке.
Учитывая, что на момент совершения сделки и подписания оспариваемого договора Г.В. не осознавала последствия своих действий, суд не принимает в качестве доказательства получения ею денежных средств в размере 3200000 в счет оплаты квартиры, факт указания на это обстоятельство в п.4 договора. Иных доказательств передачи денежных средств, а также доказательств реального наличия у ответчика на момент совершения сделки денежных средств в указанной сумме, суду не представлено.
При таких обстоятельствах суд приходит к выводу о применении последствий недействительности договора купли-продажи от <дата> в виде аннулирования записи в ЕГРН о государственной регистрации права собственности ФИО2 на спорную квартиру и восстановления записи в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним о праве собственности Г.В., что является основанием для включения спорной квартиры в наследственную массу после смерти Г.В.
На основании ст. 98 ГПК РФ суд взыскивает с ответчика в пользу истца расходы по оплате государственной пошлины в размере 3000руб., а также стоимость проведенной экспертизы.
Руководствуясь ст.ст. 194 - 199 ГПК РФ, суд
решил:
Исковые требования ФИО1 к ФИО2 о признании договора купли-продажи квартиры недействительным, удовлетворить.
Признать договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, заключенный <дата> между Г.В. и ФИО2 недействительным.
Применить последствия недействительности сделки:
аннулировать запись в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним о переходе права собственности на объект недвижимого имущества – квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, кадастровый №, совершенную на основании договора купли-продажи квартиры, заключенный <дата> между Г.В. и ФИО2.
аннулировать запись в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним о праве собственности ФИО2 <дата> года рождения, уроженки <адрес>, на объект недвижимого имущества – квартиру, расположенную по адресу: <адрес>,
восстановить запись в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним о праве собственности Г.В. <дата> года рождения, уроженки <адрес> края на объект недвижимого имущества – квартиру, расположенную по адресу: <адрес>.
Взыскать с ФИО2 <дата> года рождения, уроженки <адрес>, <...>, в пользу ФИО1 <дата> года рождения, уроженца <адрес>, <...>, расходы по оплате судебной экспертизы в размере 41 000 рублей, расходы по оплате государственной пошлины в размере 3 000 рублей.
Отменить обеспечительные меры, принятые определением Анжеро-Судженского городского суда от <дата> по настоящему гражданскому делу в виде наложения ареста на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, кадастровый №, после вступления решения суда в законную силу.
На решение может быть подана апелляционная жалоба, представление прокурором в Кемеровский областной суд через Анжеро-Судженский городской суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.
Председательствующий:
Решение в окончательной форме составлено: 16.12.2025.