Решение по делу № 02-1426/2025 от 14.04.2025

УИД: 77RS0004-02-2023-004725-48

Дело № 2-1426/2025

Решение

именем Российской Федерации

адрес 14 апреля 2025 года

Гагаринский районный суд адрес в составе председательствующего судьи Черныш Е.М., при секретаре фиоМ.-С., рассмотрев в отрытом судебном заседании гражданское дело № 2-1426/2025 по исковому заявлению ФИО1 к ООО «Специализированный застройщик «Запад Столицы» о расторжении договоров долевого участия,

Установил:

ФИО1 обратился в суд с иском к ООО «Специализированный застройщик «Запад Столицы» о расторжении договоров участия в долевом строительстве № РТДМ-2.1/1-13-94-2/АН от 24.12.2021 и № РТДМ-2.1/1-23-165-2/АН от 24.12.2021, заключенных между ФИО1 и ООО «Специализированный застройщик «Запад Столицы», признании недействительными пункты 9.2 договоров участия в долевом строительстве № РТДМ-2.1/1-13-94-2/АН от 24.12.2021 и № РТДМ-2.1/1-23-165-2/АН от 24.12.2021.

В обоснование требований указано, что 24.12.2021 между ООО «Специализированный застройщик «Запад Столицы» и ФИО1 заключены договоры участия в долевом строительстве № РТДМ-2.1/1-13-94-2/АН и № РТДМ-2.1/1-23-165-2/АН. В соответствии с п. 2.1 договоров, застройщик обязался своими силами и/или привлечением других лиц, построить/создать - жилой комплекс №2 (в составе многоквартирных домов №2.1, №2.2, №2.3), со встроенно-пристроенными нежилыми помещениями (в том числе помещениями дошкольных групп) и подземными гаражами), по строительному адресу: адрес, Нагатино-Садовники, адрес, земельный участок 37А/1, и передать участнику объекты долевого строительства со следующими характеристиками: жилой корпус - № 2.1, секция - 1, этаж - 13, условный номер квартиры - 94, проектная площадь - 60,2 кв.м.; жилой корпус - № 2.1, секция - 1, этаж - 23, условный номер квартиры - 165, проектная площадь - 62,9 кв.м. В соответствии с п. 4.2. цена договора по одному объекту составляет сумма, по второму – сумма Истец свои обязательства по договорам исполнил в полном объёме и оплатил общую стоимость объектов за счет собственных средств, в установленные договором сроки. Согласно п. 2.3. договоров срок передачи объектов долевого строительства установлен не позднее 30.06.2025, при условии надлежащего исполнения участником обязательств по договору в полном объеме. Между тем, 18.03.2022 истец получил от ответчика уведомление о переносе срока окончания строительства многоквартирного дома на 30.09.2025. Истец обратился к ответчику с претензией о расторжении договоров, которая оставлена ответчиком без внимания, в связи с чем истец обратился в суд с настоящим иском.

Решением Гагаринского районного суда адрес от 07.07.2023 исковые требования фио к ООО «Специализированный застройщик «Запад Столицы» о расторжении договоров долевого участия, признании недействительными пунктов договора удовлетворены. Признаны недействительными п.п. 9.2 договоров №РТДМ-2.1/1-13-94-2/АН и № РТДМ-2.1/1-23- 165-2/АН от 24.12.2021, заключенных между ФИО1 и ООО «Специализированный застройщик «Запад Столицы».

Расторгнуты договоры №РТДМ-2.1/1-13-94-2/АН и № РТДМ-2.1/1-23- 165-2/АН от 24.12.2021, заключенные между ФИО1 и ООО «Специализированный застройщик «Запад Столицы».

Апелляционным определением Московского городского суда от 20.03.2024 указанное решение Гагаринского районного суда адрес от 07.07.2023 оставлено без изменения.

Определением Второго кассационного суда общей юрисдикции от 19.11.2024 Гагаринского районного суда адрес от 07.07.2023, апелляционное определение Московского городского суда от 20.03.2024, отменены в части разрешения исковых требований фио о расторжении договоров участия в долевом строительстве, в этой части дело направлено на новое рассмотрение в суд первой инстанции - Гагаринский районный суд адрес. В остальной части судебные постановления оставлены без изменения.

Истец ФИО1 в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом, обеспечил явку своего представителя фио, который в судебном заседании требования иска поддержал в полном объеме.

Представитель ответчика ООО «Специализированный застройщик «Запад Столицы» фио в судебное заседание явилась, возражала против удовлетворения иска по доводам представленных письменных возражений.

В соответствии со ст. 167 ГПК РФ суд счел возможным рассмотреть дело при данной явке.

Изучив материалы дела, выслушав объяснения явившихся лиц, суд приходит к следующим выводам.

Судом установлено, что 24.12.2021 между ФИО1 и ООО «Специализированный застройщик «Запад Столицы» заключены договоры участия в долевом строительстве №РТДМ-2.1/1-13-94-2/АН и №РТДМ-2.1/1-23- 165-2/АН.

В соответствии с п.п. 2.1. договоров, застройщик обязуется своими силами и/или привлечением других лиц, построить/создать - Жилой комплекс №2 (в составе многоквартирных домов №2.1, №2.2, №2.3), со встроенно-пристроенными нежилыми помещениями (в том числе помещениями дошкольных групп) и подземными гаражами), по строительному адресу: адрес, Нагатино-Садовники, адрес, земельный участок 37А/1, и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома передать участнику долевого строительства, входящее в состав многоквартирного дома, жилые помещения:

- (квартира) со следующими характеристиками: - жилой корпус - № 2.1, секция – 1, подъезд – 1, этаж – 13, номер квартиры на площадке – 8, номер квартиры по проекту – 94, общая приведенная площадь жилого помещения 60,2 кв.м.;

- (квартира) со следующими характеристиками: - жилой корпус - № 2.1, секция – 1, подъезд – 1, этаж – 23, номер квартиры на площадке – 7, номер квартиры по проекту – 165, общая приведенная площадь жилого помещения 62,9 кв.м.;

с целью оформления участником долевого строительства собственности на объект долевого строительства, а также реализовать необходимую обеспеченность многоквартирного дома инженерными сетями, объектами инфраструктуры, благоустройства прилегающей территории, в объеме, предусмотренном проектной документацией, а участник обязуется уплатить цену договора и принять объект в порядке и в сроки, определенные договором.

На основании п.п. 2.3. договоров, передача объекта застройщиком участнику осуществляется по акту приема-передачи - не позднее 30.06.2025, при условии надлежащего исполнения участником обязательств по договору в полном объеме.

В соответствии с п. 4.2. договора №РТДМ-2.1/1-13-94-2/АН, на дату подписания цена договора определена сторонами в размере сумма

В соответствии с п. 4.2. договора №РТДМ-2.1/1-23- 165-2/АН, на дату подписания цена договора определена сторонами в размере сумма

На основании п.п. 4.4. договоров, оплата цены договоров, указанная в п. 4.2 договоров, осуществляется участником (депонент) застройщику (бенефициар) до ввода в эксплуатацию многоквартирного дома путем внесения денежных средств на счет эскроу, открытый в уполномоченном банке (эскроу-агент) - «Газпромбанк» (Акционерное общество), являющимся кредитной организацией по законодательству РФ.

По договору №РТДМ-2.1/1-13-94-2/АН, до момента внесения на счет эскроу, денежные средства в размере сумма, размещаются на безотзывном покрытом аккредитиве, оформленном участником долевого строительства со следующими условиями открытия и оплаты:

- участник долевого строительства обязуется по 24.12.2021 включительно открыть безотзывный покрытый аккредитив в банке-эмитенте в размере сумма;

- сумма сумма подлежит оплате в срок 31.12.2023 включительно, но в любом случае не ранее даты государственной регистрации договора в органе регистрации прав, путем внесения денежных средств на счет эскроу;

По договору № РТДМ-2.1/1-23- 165-2/АН, до момента внесения на счет эскроу, денежные средства в размере сумма, размещаются на безотзывном покрытом аккредитиве, оформленном участником долевого строительства со следующими условиями открытия и оплаты:

Истец выполнил свои обязательства по договорам участия в долевом строительстве, а именно п. 4.2. и п. 4.4 договоров в полном объеме, что подтверждается заявлением на открытие счета эскроу по указанному договору, заявлением на изменение аккредитива, заявлением на аккредитив и справкой о наличии денежных средств на эскроу счете.

18.03.2022 истец получил от ответчика уведомление (исх.№94/ОС от 18.03.2022) о переносе срока окончания строительством многоквартирного дома на 30.09.2025. Соответствующая информация об изменении срока окончания строительства многоквартирного дома, внесена застройщиком в проектную декларацию в порядке, установленном законодательством РФ.

31.01.2023 истец направил ответчику требование о расторжении договоров о долевом строительстве и возврате уплаченных в счет цены договоров денежных средств (вх. № 6 от 31.01.2023), которое принято специалистом ответчика фио

Повторное требование о расторжении договоров участия в долевом строительстве принято ответчиком 24.03.2023, вх. №11, специалист – фио

В добровольном порядке ответчик требования истца не удовлетворил.

В соответствии с положениями п.п. 7.1.2. договоров, в случае расторжения договора, независимо от причин расторжения, денежные средства со счета эскроу подлежат возврату участнику долевого строительства, в порядке, установленном п. 7.1.4 договора и договором счета эскроу.

Пунктами 7.1.3 договоров предусмотрено, что в случае расторжения договора, независимо от причин расторжения, при условии перечислении денежных средств со счета эскроу на банковский счет застройщика, возврат участнику денежных средств осуществляется застройщиком в порядке, установленном п. 7.1.4 договора, в сроки, установленные Законом № 214-ФЗ, а в случае расторжения договора по соглашению сторон, в течение 30 (тридцати) календарных дней, с момента государственной регистрации соглашения о расторжении договора в органе регистрации прав.

Согласно п. 7.1.4 договора в случае расторжения участником долевого строительства настоящего договора по основаниям, предусмотренным Законом № 214-ФЗ и(или) настоящим договором, денежные средства подлежат возврату участнику долевого строительства, путем их перечисления эскроу-агентом или застройщиком (п. 7.1.3 договора) на банковские реквизиты депонента, указанные в договоре счета эскроу в порядке, установленном действующим законодательством Российской Федерации и договором счета эскроу.

Статьей 309 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий в силу пункта 1 статьи 310 Гражданского кодекса Российской Федерации не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

В соответствии с частью 1 статьи 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Федеральный закон № 214-ФЗ) по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Пунктами 2, 3 части 4 статьи 4 Федерального закона № 214-ФЗ срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства, цена договора, сроки и порядок ее уплаты отнесены к существенным условиям договора.

Согласно части 1 статьи 6 названного Закона застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, за исключением случая, установленного частью 3 данной статьи.

В соответствии с частью 3 статьи 6 Федерального закона № 214-ФЗ в случае, если строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости не может быть завершено в предусмотренный договором срок, застройщик не позднее чем за два месяца до истечения указанного срока обязан направить участнику долевого строительства соответствующую информацию и предложение об изменении договора. Изменение предусмотренного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства осуществляется в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации.

Таким образом, Федеральным законом № 214-ФЗ изменение установленного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства допускается при условии внесения соответствующих изменений в договор, которое осуществляется по соглашению сторон.

Пунктом 1 части 1 статьи 9 Федерального закона № 214-ФЗ предусмотрено право участника долевого строительства в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора в случае неисполнения застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства в срок, превышающий установленный договором срок передачи такого объекта на два месяца.

В случае одностороннего отказа одной из сторон от исполнения договора договор считается расторгнутым со дня направления другой стороне уведомления об одностороннем отказе от исполнения договора. Указанное уведомление должно быть направлено по почте заказным письмом с описью вложения (часть 4 статьи 9 Федерального закона № 214-ФЗ).

Застройщик в случае расторжения договора по основаниям, предусмотренным частью 1 данной статьи, в течение двадцати рабочих дней со дня расторжения договора обязан возвратить участнику долевого строительства денежные средства, уплаченные им в счет цены договора, а также уплатить проценты на эту сумму за пользование указанными денежными средствами в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства по возврату денежных средств, уплаченных участником долевого строительства. Указанные проценты начисляются со дня внесения участником долевого строительства денежных средств или части денежных средств в счет цены договора до дня их возврата застройщиком участнику долевого строительства. Если участником долевого строительства является гражданин, указанные проценты уплачиваются застройщиком в двойном размере (часть 2 статьи 9 Федерального закона № 214-ФЗ).

Таким образом, приведенными выше законоположениями закреплено право участника долевого строительства в случае неисполнения застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства в срок, превышающий установленный договором срок передачи такого объекта на два месяца, в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора участия в долевом строительстве, расторгнуть данный договор, направив застройщику соответствующее уведомление, и получить денежные средства, уплаченные им в счет цены договора вместе с процентами за пользование указанными денежными средствами.

Согласно статье 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

В соответствии со статьей 190 названного Кодекса установленный законом, иными правовыми актами, сделкой или назначаемый судом срок определяется календарной датой или истечением периода времени, который исчисляется годами, месяцами, неделями, днями или часами. Срок может определяться также указанием на событие, которое должно неизбежно наступить.

По смыслу приведенных норм Федерального закона № 214-ФЗ и статьи 190 Гражданского кодекса Российской Федерации с учетом практики их применения, названный срок может быть определен в договоре указанием на конкретную дату или период, в течение которого объект должен быть передан участнику долевого строительства, или на сочетание периода, в течение которого многоквартирный дом должен быть сдан в эксплуатацию, и периода, в течение которого после сдачи дома в эксплуатацию объект долевого строительства должен быть передан участнику этого строительства.

В соответствии с пунктом 3 статьи 420 Гражданского кодекса Российской Федерации к обязательствам, возникшим из договора, применяются общие положения об обязательствах (статьи 307 - 419), если иное не предусмотрено правилами главы 27 данного Кодекса и правилами об отдельных видах договоров, содержащимися в данном Кодексе.

Согласно пункту 1 статьи 450 названного Кодекса изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено указанным Кодексом, другими законами или договором.

По смыслу приведенных норм закона, согласие на изменение договора в части переноса срока передачи объекта для участника долевого строительства является правом, а не обязанностью.

В силу пункта 2.3 договоров участия в долевом строительстве, передача объекта застройщиком участнику осуществляется по акту приема-передачи - не позднее 30.06.2025, при условии надлежащего исполнения участником обязательств по договору в полном объеме.

18.03.2022 истец получил от ответчика уведомление о переносе срока окончания строительством многоквартирного дома на 30.09.2025.

Учитывая изложенные нормы, а также установленные по делу обстоятельства отсутствия согласия участника долевого строительства на изменение срока передачи объекта, действия по передаче участнику объекта долевого строительства должны быть совершены застройщиком в пределах срока запланированного окончания строительства – не позднее 30.06.2025.

Между тем, на момент отказа истца от договора участия в долевом строительстве, как и на момент разрешения спора судом, застройщик не считается нарушившим обязанность, предусмотренную частью 3 статьи 6 Федерального закона № 214-ФЗ ввиду не наступления предельного срока передачи объектов участнику долевого строительства.

Также в качестве оснований для расторжения договоров в требовании от 31.01.2023 ФИО1, ссылаясь на положения пункта 1 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации, указал в том числе, что при заключении договора менеджер по продажам застройщика заверила его, что стоимость объекта договора через год вырастет минимум на 30 % в связи с ростом рынка недвижимости, но в настоящее время аналогичные предложения на рынке недвижимости составляют такую же цену, как и были при заключении договора, рынок недвижимости находится в стагнации.

Также ФИО1 ссылался в качестве основания для расторжения договора на то, что в связи с геополитической ситуацией, в частности специальной военной операции, санкций и иных последствий, его доходы существенно сократились. Считая указанные изменения существенными, истец обратился с требованием о расторжении договора.

Вместе с тем, ООО «Специализированный застройщик «Запад Столицы» надлежащим образом исполняет свои обязательства по договорам долевого строительства и соответствует требованиям, предъявляемым к застройщику, в связи с чем предусмотренных законом оснований для одностороннего отказа участника долевого строительства от исполнения договоров не имеется, как и оснований для расторжения указанных договоров в судебном порядке, при этом указанные истцом обстоятельства относительно роста цены объектов и изменение его материального положения к таким основаниям не относятся, так как, заключая договоры участия в долевом строительстве, ФИО1 при достаточной степени заботливости и осмотрительности должен был предвидеть риски, связанные с наличием или отсутствием у него дохода, необходимого для исполнения обязательств по договорам. Изменение цены объектов долевого строительства (в большую либо меньшую стороны) не зависит от конкретных действий ответчика, связано с многочисленными факторами экономики страны и не может в данном случае быть признано таким существенным изменением обстоятельств, при наличии которых имеются основания для одностороннего отказа участника долевого строительства от договоров.

Учитывая вышеуказанные обстоятельства, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований фио о расторжении договоров долевого участия в полном объеме.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

Решил:

В удовлетворении исковых требований ФИО1 (паспортные данные) к ООО «Специализированный застройщик «Запад Столицы» (ИНН <***>) о расторжении договоров долевого участия отказать в полном объеме.

Решение может быть обжаловано в Московский городской суд через Гагаринский районный суд адрес в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

решение изготовлено в окончательной форме 23.07.2025.

Судья Е.М. Черныш