Дело № 2-1793/2023
РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
09 февраля 2023 года г. Стерлитамак
Стерлитамакский городской суд Республики Башкортостан в составе:
председательствующего судьи Мартыновой Л.Н.
при секретаре Нуриевой А.Р.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к ПАО «Сбербанк России» о погашении регистрационной записи об ипотеке на объект недвижимости,
УСТАНОВИЛ:
ФИО1 обратился в суд с указанным иском, в обоснование указав, что определением Арбитражного суда Республики Башкортостан по делу № <данные изъяты> от 29.04.2019 за ФИО1 признано право собственности на квартиру, расположенную в <адрес> на основании вступившего в законную силу определения от 29.04.2019.
19.11.2022 истцом была получена выписка из ЕГРН №, где указано, что на приобретенную квартиру имеется ограничение в виде ипотеки в пользу ПАО «Сбербанк России», срок действия с 02.08.2013 по 20.11.2017, номер государственной регистрации № от 07.04.2015.
08.12.2022 ФИО1 обратился в ПАО Сбербанк с требованием о погашении записи в ЕГРП. Ответа на требование от ПАО Сбербанк не поступило.
Просит признать прекращенной ипотеку в силу закона на объект недвижимости – двухкомнатную <адрес>, с кадастровым номером №, общей площадью № кв.м., расположенную по адресу: РБ, <адрес> внести запись о погашении регистрационной записи об ипотеке в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН).
В судебное заседание истец ФИО1 не явился, извещен надлежащим образом.
Представитель истца по доверенности ФИО2 в судебном заседании исковые требования поддержал в полном объеме.
В судебное заседание представитель ответчика ПАО «Сбербанк России» не явился, извещен надлежащим образом, причину не явки не сообщил.
В судебное заседание третьи лица - ООО «Единая торгово-закупочная компания», арбитражный управляющий ООО «Единая торгово-закупочная компания» ФИО3, Управление Росреестра по РБ не явились, извещены надлежащим образом.
Суд, выслушав представителя истца, определив рассмотреть дело в отсутствие не явившихся участников процесса, изучив материалы дела, считает исковые требования подлежащими удовлетворению, исходя из следующего.
Согласно положениям ч. 2 ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения иле иной сделки об отчуждении этого имущества.
В соответствии с п. 1 ст. 407 ГК РФ обязательство прекращается полностью или частично по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.
В силу п. 1 ст. 408 ГК РФ надлежащее исполнение прекращает обязательство.
На основании п. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).
Согласно ч. 2 ст. 334 ГК РФ залог земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир и другого недвижимого имуществ, (ипотека) регулируется законом об ипотеке. Общие правила о залоге, содержащиеся в настоящем Кодексе, применяются к ипотеке в случаях, когда настоящим Кодексом или законом об ипотеке не установлены иные правила.
В соответствии с п. 1 ч. 1 ст. 352 ГК РФ залог прекращается с прекращением обеспеченного залогом обязательства.
Частью 2 ст. 352 ГК РФ предусмотрено, что о прекращении ипотеки должна быть сделана отметка в реестре, в котором зарегистрирован договор об ипотеке.
В силу ст. 2 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" ипотека может быть установлена в обеспечение обязательства по кредитному договору, по договору займа или иного обязательства, в том числе обязательства, основанного на купле-продаже, аренде, подряде, другом договоре, причинении вреда, если иное не предусмотрено федеральным законом.
Согласно ст. 3 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" ипотека обеспечивает уплату залогодержателю основной суммы долга по кредитному договору или иному обеспечиваемому ипотекой обязательству полностью либо в части, предусмотренной договором об ипотеке.
В соответствии с п. 1 ст. 19 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" ипотека подлежит государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним в порядке, установленном федеральным законом о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
В силу п. 4 ст. 29 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" регистрационная запись об ипотеке погашается по основаниям, предусмотренным Законом об ипотеке.
Согласно п. 1 ст. 25 Федерального закона от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" если иное не предусмотрено федеральным законом или настоящей статьей, регистрационная запись об ипотеке погашается в течение трех рабочих дней с момента поступления в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, заявления владельца закладной, совместного заявления залогодателя и залогодержателя, заявления залогодателя с одновременным представлением закладной, содержащей отметку владельца закладной об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме, либо решения суда, арбитражного суда о прекращении ипотеки.
В соответствии с разъяснениями пункта 52 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29.04.2010 № 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" в случаях, когда запись в ЕГРН нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.
Согласно п. 1 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", договор долевого участия – документ, заключенный между двумя лицами (застройщиком и участником долевого строительства). Одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
По своей сути договор долевого участия является обещанием застройщика построить объект. Банк не вправе устанавливать залог в отношении объекта недвижимости пока он не достроен, поскольку право собственности на него не существует, и распорядиться таким правом невозможно. Поэтому кредитная организация вправе рассчитывать при заключении такого залогового обязательства только на обеспечение прав требования от Застройщика реализовать данный проект застройки.
Залог в пользу Банка регулируется положениями о залоге в силу договора, закрепленными в Законе об ипотеке, а также положениями договора о залоге (ипотеке), заключаемого застройщиком с Банком. При этом необходимо обратить внимание на положения п.4 ст. 340 ГК РФ, согласно которому при ипотеке земельного участка право залога распространяется на находящиеся или возводимые на этом участке здания и сооружения залогодателя, что подразумевает нахождение возводимого многоквартирного дома также в залоге у Банка, как и земельного участка под ним, но с учетом положений Закона о долевом участии, который устанавливает некоторые особенности прекращения залога в пользу Банка. А именно, в соответствии с п. 8 ст. 13 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ с момента передачи квартиры дольщику, право залога, возникшее на основании Закона о долевом участии, а также на основании договора с Банком, не распространяется на данную квартиру. В соответствии с п. 8.1. ст. 13 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ, возникший на основании Закона о долевом участии или на основании договора с Банком залог земельного участка прекращается с момента передачи дольщикам всех квартир в многоквартирном доме, построенных на данном земельном участке. То есть Банк не является первоочередным залогодержателем, даже если получил залог ранее иных лиц.
Нахождение земельного участка в залоге, согласно положению пункта 1 статьи 2 Федерального закона № 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", предусматривает, что ипотека может быть установлена в обеспечение обязательства по кредитному договору, по договору займа или иного обязательства, в том числе обязательства, основанного на купле-продаже, аренде, подряде, другом договоре, причинении вреда, если иное не предусмотрено федеральным законом. Согласно статьи 5 указанного Закона по договору об ипотеке может быть заложено недвижимое имущество, права на которое зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в том числе предприятия, а также здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности. Согласно п. 1 ст. 6 Федерального закона № 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" ипотека может быть установлена на указанное в ст. 5 Закона имущество, которое принадлежит залогодателю на праве собственности или на праве хозяйственного ведения.
На основании ч. 2 ст. 61 ГПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательна для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица.
Судом установлено, что определением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 29.04.2019, заявление ФИО1 удовлетворено; за ФИО1 признано право собственности на объект недвижимости – квартиру, расположенную по адресу: <адрес>
Данным определением установлено, что между 01.02.2012 между ООО «ЭкологСтройСервис» и ООО «ПромСтройПодрядчик» заключен договор поставки №.
22.01.2013 между ООО «ЭкологСтройСервис» (Цедент) и ФИО6 (Цессионарий) заключен договор уступки прав требования (цессии), по условиям которого, Цессионарий уступил Цессионарий право требования в части платежных обязательств по договору поставки № от 01.02.2010 в размере 1 645 800 руб., в том числе НДС 18%.
Пункт 1.2 дополнительного соглашения № к договору цессии предусматривает компенсацию в размере 1 634 828, 00 руб. путем внесения в пользу Цедента.
Исходя из п. 1.3 дополнительного соглашения № к договору цессии, ООО «ПромСтройПодрядчик» исполняет платежные обязательства перед ФИО6 путем передачи в собственность жилого помещения – <адрес> <адрес> общ.площадью № кв.м, расположенной на № этаже в строящемся доме на пересечении улиц <адрес> согласно гарантийного письма ООО «ПромСтройПодрядчик» № от 01.02.2012.
Согласно п. 3 дополнительного соглашения № к договору цессии, право требования переходит к Цессионарию с момента поступления в кассу Цедента всей компенсации, а именно 1 634 828, 00 руб.
Во исполнение указанного соглашения, в кассу ООО «ЭкологСтройСервис» ФИО6 было внесено 1 634 828, 00 руб., что подтверждается квитанциями к приходно-кассовым орденам № от 01.02.2013 (на сумму 1606816,00 руб.) и № от 01.02.2013 (на сумму 28 012, 00 руб.).
03.09.2012 между ООО «Строительная компания «МегаСтрой» и ООО «ПромСтройПодрядчик» заключен договор поставки №.
Согласно п. 1.1. соглашения № от 21.03.2013 об уступке прав требования, заключенного между ООО «ПромСтройПодрядчик» (Цедент) и ФИО6 (Цессионарий), Цедент уступает Цессионарию право требования долга с должника – ООО «Строительная компания «МегаСтрой» в размере 1 536 080, 00 руб., в том числе НДС 18% - 234 317,29 руб., принадлежащие Цеденту на основании договора подряда № от 03.0.2012.
21.02.2013 между ООО «ПромСтройПодрядчик», ООО «ЭкологСтройСервис» и ФИО6 заключен акт взаимозачета о проведении зачета взаимной задолженности на сумму 1 645 800 руб., в том числе НДС 18% - 251 054,24 руб.
12.04.2013 между ФИО6 (Кредитор), ООО «Строительна компания «МегаСтрой» (первоначальный должник) и ООО «ЕТЗК» (новый должник) заключен договор о переводе долга, по условиям которого ООО «ЕТЗК» принимает на себя долг ООО «Строительная компания «МегаСтрой» перед ФИО6 в сумме 1 536 080, 00 руб., в том числе НДС 18% - 234 317,29 руб., возникший из соглашения № об уступке прав требования от 21.03.2013.
Согласно соглашению об уступке прав требования б/н от02.03.2015 ФИО6 (Цедент) уступил, а ФИО1 (Цессионарий) принял право требования долга с ООО «ЕТЗК» в сумме 1 536 080,00 руб., в том числе НДС 18% - 234 317,29 руб., принадлежащего Цеденту на основании договора перевода долга от 12.04.2013.
О переходе прав по обязательствам новому кредитору ООО «ЕТЗК» был направлено уведомление.
02.03.2015 по акту приёма-передачи № обществом «ЕТЗК» жилое помещение передано заявителю, с обязательством об оплате коммунальных услуг.
Гарантийным письмом от 17.03.2016 ООО «ЕТЗК» обязалось оформить документы для оформления государственной регистрации права собственности.
Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 05.04.2017 ООО «ЕТЗК» признано несостоятельным (банкротом), в отношении должника введено конкурсное производство по упрощенной процедуре банкротства ликвидируемого должника.
На основании вступившего в законную силу определения Арбитражного суда Республики Башкортостан от 29.04.2019 за ФИО1 зарегистрировано право собственности на объект недвижимости, расположенный по адресу: <адрес>.
Истец 08.12.2022 обратился в ПАО «Сбербанк» с требованием о погашении записи в ЕГРП. В ответ на требование от ПАО «Сбербанк» поступил отказ.
Принимая во внимание, что ФИО1 в настоящее время является собственником вышеуказанной квартиры, учитывая, что наличие обременения в виде ипотеки на спорный объект, нарушает права истца, как собственника жилого помещения, что является недопустимым, суд полагает исковые требования ФИО1 о снятии обременения ипотеки в силу закона в отношении объекта, расположенного по адресу: <адрес> обоснованными и подлежащими удовлетворению.
На основании изложенного, и руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд
РЕШИЛ:
Исковые требования Лободы ФИО10 к ПАО «Сбербанк России» о погашении регистрационной записи об ипотеке на объект недвижимости - удовлетворить.
Признать прекращенной ипотеку в силу закона на объект недвижимости – квартиру с кадастровым номером №, расположенную по адресу: <адрес> внести запись о погашении регистрационной записи об ипотеке в Единый государственный реестр недвижимости.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Верховный Суд Республики Башкортостан в течение одного месяца через Стерлитамакский городской суд со дня его принятия в окончательной форме – 13 февраля 2023 г.
Судья п/п
Копия верна. Судья Л.Н. Мартынова