Судья Макарова Т.А.
УИД
39RS0010-01-2021-001377-72
Дело № 2-915/2022
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ № 33–3194/2023
12 июля 2023 года г. Калининград
Судебная коллегия по гражданским делам Калининградского областного суда в составе:
Председательствующего Мариной С.В.
судей Куниной А.Ю., Мамичевой В.В.
при секретаре Глодян А.В.
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе истцов ФИО1, ФИО2 на решение Гурьевского районного суда от 07 апреля 2022 года по иску ФИО1, ФИО2 к администрации Гурьевского муниципального округа Калининградской области о признании права собственности на жилые дома блокированной застройки
Заслушав доклад судьи Куниной А.Ю., судебная коллегия
УСТАНОВИЛА:
Истцы ФИО1, ФИО2 обратились в суд с иском о признании права собственности на жилые дома блокированной застройки.
ФИО1 просил признать право собственности на объект площадью 115,8 кв.м с КН №, расположенный на земельном участке с КН №, а также на объект площадью 116,6 кв.м с КН №, расположенный на земельном участке с КН №. ФИО2 заявлены права в отношении объекта площадью 118,6 кв.м с КН №, расположенного на земельном участке с КН №.
В обоснование заявленных требований указано, что истец ФИО1 является собственником смежных земельных участков с КН №, площадью 304 кв.м, №, площадью 300 кв.м, земли населенных пунктов, для ведения личного подсобного хозяйства.
Истец ФИО2 является собственником земельного участка с КН №, площадью 396 кв.м, земли населенных пунктов, для ведения личного подсобного хозяйства.
В границах указанных земельных участков расположен объект капитального строительства - жилой дом блокированной застройки.
Объект капитального строительства был поставлен на кадастровый учет в упрощенном порядке на основании заявления собственника, технического плана, документов о праве собственности на земельные участки.
Несмотря на то, что объект капитального строительства представляет собой единый жилой дом блокированной застройки, на кадастровый учет он был поставлен как три жилых дома на смежных земельных участках.
На земельном участке с КН № расположен жилой дом с КН №, на земельном участке с КН № расположен жилой дом с КН №, на земельном участке с КН № расположен жилой дом с КН №.
Согласно правил землепользования и застройки Гурьевского городского округа Калининградской области земельные участки расположены в территориальной зоне Ж4 «Зона индивидуальными жилыми домами», однако согласно перечня основных видов разрешенного использования объектов капитального строительства и земельных участков Ж4 градостроительного регламента, в указанной категории предусмотрено расположение объектов капитального строительства блокированной жилой застройки.
Указано на то, что в настоящее время истцами предприняты меры для подтверждения факта соответствия объекта капитального строительства всем градостроительным, строительным, экологическим, пожарным нормам и правилам. Также указано на то, что спорный объект возведен на принадлежащих истцам земельных участках на праве собственности с соблюдением целевого использования земельных участков.
Ссылаясь на указанные выше обстоятельства, истцы просили заявленные требования удовлетворить.
07 апреля 2022 года Гурьевским районным судом Калининградской области по делу принято решение об отказе в иске.
С решением суда не согласились истцы, в апелляционной жалобе ставился вопрос об отмене принятого по делу решения и удовлетворении иска.
Податели жалобы продолжали настаивать на возникновении прав в отношении спорных объектов и наличии правовых оснований для признания такого права в судебном порядке.
21 сентября 2022 года судебной коллегией по гражданским делам Калининградского областного суда решение Гурьевского районного суда Калининградской области от 07 апреля 2022 года было оставлено без изменения, апелляционная жалоба ФИО1, ФИО2 – без удовлетворения.
10 апреля 2023 года судебной коллегией по гражданским делам Третьего кассационного суда общей юрисдикции апелляционное определение от 07 апреля 2022 года отменено с направлением дела в суд апелляционной инстанции на новое рассмотрение.
Отменяя судебный акт, судом кассационной инстанции было обращено внимание на нарушение судом апелляционной инстанции норм процессуального права, указано на отсутствие в деле резолютивной части апелляционного определения, на оглашение которой было указано в протоколе судебного заседания.
Дело принято к производству судом апелляционной инстанции.
В суд апелляционной инстанции участники судебного процесса не явились, о дате и времени судебного заседания извещены, об отложении дела не ходатайствовали.
В связи с чем, суд апелляционной инстанции, руководствуясь ч. 3 ст. 167, ч. 1, 2 ст. 327 ГПК РФ, считает возможным рассмотреть дело в их отсутствие.
Проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции с учетом доводов, изложенных в апелляционной жалобе, судебная коллегия не находит оснований для изменения или отмены принятого по делу решения.
Из материалов дела следует, что в 2022 году Гурьевским районным судом Калининградской области было рассмотрено гражданское дело по иску администрации Гурьевского городского округа о признании объектов недвижимости с КН №, №, № самовольными постройками и приведении их в соответствие с требованиями действующих норм и правил.
Ответчиками по данному спору выступали собственники указанных выше объектов ФИО1, ФИО2 – истцы по настоящему гражданскому спору.
Свои требования администрация Гурьевского городского округа мотивировала тем, что указанные выше объекты капитального строительства представляют собой единый двухэтажный жилой дом с общими несущими конструкциями и отдельными входами.
Ссылаясь на возведение спорных строений без разрешительной документации, а также на несоответствие возведенных строений правовому режиму земельных участков, в границах которых они были расположены, на несоблюдение градостроительных регламентов, администрация настаивала на удовлетворении иска, признании объектов самовольными постройками в силу положений статьи 222 Гражданского кодекса РФ, подлежащих сносу.
Решением суда от 2 февраля 2022 года исковые требования администрации Гурьевского городского округа Калининградской области удовлетворены в полном объеме.
Объекты недвижимости с КН №, №, №, расположенные на земельных участках с КН № № №, по адресу: <адрес>, признаны самовольными постройками.
На ФИО1, ФИО2 возложена обязанность за счет собственных средств в течение трех месяцев с момента вступления решения суда по настоящему делу в законную силу привести указанные выше объекты недвижимости в соответствие с градостроительными нормами и правилами, установленными для зоны, в которой они расположены, а также устранить выявленные нарушения в части пожарной безопасности.
При рассмотрении указанного выше дела судом было установлено, что ФИО2 является собственником земельного участка с КН №, площадью 396 кв.м, земли населенных пунктов, для ведения личного подсобного хозяйства, а также жилого дома с КН №, площадью 118,6 кв.м, расположенных по адресу: <адрес>. Право собственности зарегистрировано в ЕГРН на земельный участок и жилой дом 14 мая 2021 года на основании договора купли-продажи, заключенного 4 мая 2021 года с ФИО1
ФИО1 является собственником земельного участка с КН №, площадью 304 кв.м, земли населенных пунктов, для ведения личного подсобного хозяйства, а также жилого дома с КН №, площадью 115,8 кв.м, расположенных по адресу: <адрес>. Право собственности зарегистрировано в ЕГРН на земельный участок 29 февраля 2016 года и жилой дом 15 марта 2017 года.
Кроме того, ФИО1 является собственником земельного участка с КН №, площадью 300 кв.м, земли населенных пунктов, для ведения личного подсобного хозяйства, а также жилого дома с КН №, площадью 116,6 кв.м, расположенных по адресу: <адрес>. Право собственности зарегистрировано в ЕГРН на земельный участок 29 февраля 2016 года и жилой дом 15 марта 2017 года.
Указанные выше земельные участки были образованы путем раздела исходного земельного участка с КН № и поставлены на кадастровый учет 28 января 2016 года.
Кроме того, судом установлено и следует из материалов дела, что собственником исходного земельного участка с КН № ФИО1 на участке был возведен трех-секционный жилой дом и поставлен на кадастровый учет 16 марта 2015 года как единый жилой дом в упрощенном порядке на основании технического плана здания и декларации без получения разрешительной документации с присвоением КН №, площадью 351 кв.м.
В дальнейшем, на основании решения собственника ФИО1 принято решение о разделе жилого дома на три объекта недвижимости и постановке их на кадастровый учет с присвоением КН №, №, №, также в упрощенном порядке без получения разрешительной документации, только лишь на основании технического плана здания.
При разрешении заявленных администрацией требований по делу была назначена и проведена строительно-техническая экспертиза.
Проанализировав экспертное заключение, составленное по результатам проведения судебной экспертизы, суд пришел к выводу о том, что на территории земельных участков с №, №, № возведен строительством трехсекционный блокированный жилой дом в два надземных этажа, без подвала. Строения с КН №, №, № являются объектами капитального строительства, 84,80 % степени готовности, являются объектом незавершенного строительства, относятся к первой группе капитальности, подключены к инженерным сетям электроснабжения, имеют подъездные пути. По совокупности установленных при обследовании признаков строения отвечают требованиям, предъявляемым к блокированным жилым домам, соответствуя признакам блокированной жилой застройки. Строения отвечают параметрам разрешенного вида использования земельных участков, расположенных в зоне территориальной застройки Ж4. Нарушений строительных, санитарных, экологических норм при обследовании строений экспертом не выявлено.
Экспертом выявлены нарушения градостроительных норм – строительство велось без инженерных изысканий, без получения разрешительной документации.
В части нарушения пожарных норм эксперт указал на то, что в строениях конструктивные элементы кровли выполнены из горючих материалов, в материалах гражданского дела отсутствуют документы, подтверждающие обработку деревянных конструкций огнезащитными составами. Монтаж внутренней электропроводки во внутренних помещениях строений не завершен в полном объеме.
Наличие факторов угрозы жизни и здоровью граждан при размещении и эксплуатации строений экспертом не установлено. Однако выявленное нарушение (отсутствие огнезащитной обработки деревянных конструкций), не соответствующее нормам пожарной безопасности, необходимо устранить.
Также судом было установлено, что земельные участки с КН №, №, № имеют вид разрешенного использования – для ведения личного подсобного хозяйства, который не предусматривает строительство блокированного жилого дома, нарушены предельные параметры, установленные для территориальной зоны Ж4 в части минимальной площади земельного участка под каждой секцией.
Кроме того, земельные участки с КН №, №, № расположены в зоне с индексом Ж4 - зона застройки индивидуальными жилыми домами, предусматривающей в качестве основного вида разрешенного использования блокированную жилую застройку. Вместе с тем, согласно Правилам землепользования и застройки Гурьевского городского округа, утвержденным 19 декабря 2019 года, минимальный размер участка – 400 кв.м на один дом, в тоже время земельный участок с КН № имеет площадь 304 кв.м, земельный участок с КН № - 300 кв.м, земельный участок с КН № - 396 кв.м.
В связи с указанным выше, судом установлено, что спорные строения возведены без получения необходимых разрешений, с существенным нарушением градостроительных норм и правил и установленного градостроительного зонирования территории.
При установленных обстоятельствах, суд пришел к выводу о наличии оснований для признания спорных строений самовольными постройками.
Указанное выше решение суда сторонами в апелляционном и кассационном порядке обжаловано не было.
Обращаясь в суд с настоящим иском, истцы ФИО1 и ФИО2 просят признать право собственности на спорные объекты недвижимости, каждый из истцов заявляет права в отношении конкретного строения как жилого дома блокированной застройки, ссылаясь на положения п. 3 статьи 222 ГК РФ и соблюдение всех условий данной нормы, на принятия ими мер для подтверждения факта соответствия спорных объектов всем градостроительным, строительным, экологическим, пожарным нормам и правилам, а также на невозможность иным способом восстановить свои права и оформить право на существующие объекты.
Разрешая требования настоящего иска, суд первой инстанции не усмотрел правовых оснований для удовлетворения иска.
При этом суд первой инстанции руководствовался положениями гражданского и градостроительного законодательства, изложенными в ст.ст. 218 ГК РФ, п. 3 ст. 222 ГК РФ, ст. 51 ГрК РФ, разъяснениями Пленума Верховного Суда РФ №10, Пленума ВАС РФ №22 от 29 апреля 2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», а также Обзором судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утвержденном Президиумом Верховного Суда РФ от 19 марта 2014 года, в которых указано на недопустимость легализации гражданского правонарушения, которым является самовольное строительство и недопустимость введения в гражданский оборот объекта, самовольно возведенного гражданином без получения соответствующей разрешительной документации и не принявшего мер к его легализации перед началом строительства.
Как следует из Обзора судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утвержденном Президиумом Верховного Суда РФ от 19 марта 2014 года, признание права собственности на самовольную постройку в судебном порядке является исключительным способом защиты права, который может применяться в случае, если лицо, обратившееся в суд, по какой-либо независящей от него причине было лишено возможности получить правоустанавливающие документы на вновь созданный или реконструированный объект недвижимости в порядке, установленном нормативными правовыми актами, регулирующими отношения, связанные с градостроительной деятельностью, и отношения по использованию земель.
Такой иск не может быть использован для упрощения регистрации прав на вновь созданный объект недвижимости с целью обхода норм специального законодательства, предусматривающего разрешительный порядок создания и ввода в гражданский оборот новых недвижимых вещей.
В указанном выше постановлении № 10/22 также указано на то, что суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения.
Приведенное выше разъяснение направлено на то, чтобы воспрепятствовать явным злоупотреблениям правом легализовать постройку, которое предусмотрено п. 3 ст. 222 Гражданского кодекса РФ (ст. 10 Гражданского кодекса РФ).
При этом разъяснение пункта 26 постановления № 10/22 не может быть истолковано так, что удовлетворение иска о признании права собственности на самовольную постройку допускается лишь тогда, когда истец своевременно и надлежаще обращался за получением недостающего разрешения. В подавляющем числе таких случаев при надлежащем обращении за разрешением оно будет выдано, а, следовательно, обсуждаемый признак самовольности постройки будет отсутствовать. Подобное прочтение пункта 26 постановления № 10/22 может блокировать применение п. 3 ст. 222 Гражданского кодекса РФ в случае создания постройки без разрешения и по сути введет дополнительное условие для удовлетворения иска о признании права собственности на самовольную постройку, которое не предусмотрено данным пунктом.
На недопустимость такого понимания пункта 26 постановления №10/22 и п. 3 ст. 222 Гражданского кодекса РФ указывалось, в частности, в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 марта 2011 года №14057/10. Названная правовая позиция в полной мере согласуется с пунктом 9 Обзора судебной практики по некоторым вопросам применения арбитражными судами ст. 222 Гражданского кодекса РФ, утвержденного информационным письмом №143 и Обзором судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утвержденным Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 19 марта 2014 года.
Установив, что за получением разрешительной документации истцы до начала строительства объектов недвижимого имущества в Агентство по архитектуре, градостроению и перспективному развитию Калининградской области не обращались, доказательств уважительных причин, по которым истцы не смогли своевременно, то есть до начала возведения спорных объектов, либо уже после вынесения судебного акта, обратиться за получением разрешения на строительство либо реконструкцию объектов, суду не представили, суд первой инстанции не усмотрел нарушения прав истцов, подлежащих восстановлению избранным ими способом в судебном порядке, приходя к выводу, что удовлетворение иска о признании права собственности на данные самовольные строения противоречит требованиям действующего законодательства вне зависимости от отсутствия нарушений строительных, градостроительных норм и угрозы жизни и здоровью граждан.
С выводами суда первой инстанции судебная коллегия соглашается, находит их правильными, основанными на законе.
Так, по делу было установлено и не оспаривалось сторонами, что на земельных участках, предназначенных для ведения личного подсобного хозяйства, был возведен жилой дом, состоящий из трех самостоятельных блоков, предназначенных для проживания нескольких семей.
Изначально возведенный объект был введен в гражданский оборот с назначением «индивидуальный жилой дом» и оформлен в собственность ФИО1 (истца по делу). Затем каждый из жилых блоков был поставлен на кадастровый учет с назначением «жилой дом», произведена государственная регистрация права собственности ФИО1 на образованные объекты в результате раздела жилого дома. Затем один из домов продан ФИО2 (истец по делу).
О проведении таких работ было известно как первоначальному застройщику ФИО1, так и покупателю одного из домов ФИО2
При таком положении, когда собственники сами определили статус объекта и легализовали его, оформив свое право на такой объект, все последующие изменения с указанным объектом также зависят от их волеизъявления с учетом предусмотренной законом возможности.
Однако, отсутствие такой возможности не может расцениваться как нарушение их прав, восстановление которых возможно только в судебном порядке.
Как следует из материалов дела, изначально истцы согласились на существование объекта с назначением «индивидуальный жилой дом», оформив право собственности за каждым.
Таким образом, действия самих истцов, в том числе и первоначальные действия застройщика, привели к возникновению трудностей в оформлении прав на объект в его фактическом статусе и состоянии, а именно: возведение объекта в отсутствие разрешительной документации, определение статуса возведенного объекта с назначением индивидуального жилого дома, раздел жилого дома и земельного участка, образование трех участков и трех самостоятельных объектов недвижимости.
Законом регламентирована процедура создания объектов индивидуального жилищного строительства и объектов блокированной жилой застройки. Порядок создания данных объектов отличен как по составу документов, так и по действиям, которые должны совершить их застройщики.
Как следует из материалов дела, спорные объекты, в отношении которых заявлены права, никаких изменения не претерпевали. Данные объекты изначально возводились в сегодняшних существующих параметрах и уже изначально являлись коммерческими объектами, для возведения которых необходимо получение соответствующего разрешения с соблюдением установленной законом административной процедуры.
Оформление права собственности на такие объекты и постановка их на кадастровый учет с назначением «индивидуальный жилой дом» позволило избежать необходимых административных процедур, выполнение которых требовалось при строительстве дома блокированной застройки: разрешение на строительство, разработка и проверка проектной документации на предмет соблюдения всех нормативов и требований.
При этом, изначально застройщику ничего не препятствовало обратиться за получением разрешительной документации и приступить к возведению объектов в соответствии с установленными правилами либо перед оформлением прав на такой объект и постановке на кадастровый учет с назначением «индивидуальный жилой дом» поставить вопрос о введении в гражданский оборот такого объекта с иным назначением, соответствующим его характеристикам – дом блокированной жилой застройки.
В свою очередь, другому истцу по делу – ФИО2, в случае несогласия оформления объекта в собственность со статусом «жилой дом», ничего не препятствовало отказаться от такого приобретения.
При заключении договора купли - продажи, проявив разумную осмотрительность и осторожность, истец ФИО2 могла и должна была проверить проектную документацию и правомерность возведения застройщиком спорного объекта, который не являлся индивидуальным жилым домом, а представлял собой жилой дом, состоящий из трех блоксекций, предназначенных для проживания отдельных семей. Таким образом, приобретая право собственности, ФИО2 приняла на себя весь риск ответственности за неблагоприятные последствия от заключения такого договора.
С учетом установленных по делу обстоятельств, у суда первой инстанции не имелось оснований для удовлетворения иска и признании за каждым из истцов права собственности на дома блокированной жилой застройки.
Доводы апелляционной жалобы повторяют доводы, изложенные суду первой инстанции, такие доводы являлись предметом судебной проверки и в дополнительной правовой аргументации не нуждаются.
Нормы материального права применены судом верно, нарушений процессуального закона по делу не установлено.
Руководствуясь ст.ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия
ОПРЕДЕЛИЛА:
решение Гурьевского городского суда Калининградской области от 07 апреля 2022 года оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.
Мотивированное апелляционное определение изготовлено 18 июля 2023 года.
Председательствующий
Судьи