Дело № 2-3329/2022

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

27 июля 2022 года г. Солнечногорск

Солнечногорский городской суд Московской области в составе:

председательствующего судьи Алехиной О.Г.

при секретаре ФИО3,

рассмотрел в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Комитета по управлению имуществом администрации г.о. Солнечногорск к ФИО2 о расторжении договора аренды земельного участка,

УСТАНОВИЛ:

Комитет по управлению имуществом администрации городского округа Солнечногорск Московской области обратился в суд с иском к ФИО2 о расторжении договора аренды земельного участка, ссылаясь на то, что между истцом и ФИО4 был заключен договор аренды земельного № от ДД.ММ.ГГГГ, расположенного по адресу: <адрес>, из земель населенных пунктов, с видом разрешенного использования – для общественно-делового и гражданского строительства (под размещение торгово-офисного центра), с кадастровым номером №, площадью 821 кв.м, срок аренды – 49 лет, ДД.ММ.ГГГГ ДД.ММ.ГГГГ ФИО4 в соответствии с договором передачи прав и обязанностей по договору аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ передал права и обязанности по указанному договору ФИО5, который, в свою очередь, права и обязанности по договору аренды передал ФИО2 на основании Договора передачи прав и обязанностей по договору аренду от ДД.ММ.ГГГГ В ходе проведенной проверки ДД.ММ.ГГГГ было установлено, что земельный участок не используется арендатором по целевому назначению, участок огорожен частично, имеется свободный доступ на земельный участок, земельный участок не используется под коммерческую деятельность. Таким образом, участок не используется в предназначенных целях, на протяжении 10 лет арендатор к строительству даже не приступал, то есть были существенно нарушены условия договора аренды, что послужило основанием для обращения в суд.

В судебное заседание представитель истца не явилась, в ранее состоявшихся по делу судебных заседаниях исковые требования поддерживала, настаивала на их удовлетворении.

Ответчик в судебном заседании возражал против удовлетворения иска, ссылаясь на то, что работы по освоению участка производятся.

Выслушав пояснения явившихся лиц, исследовав представленные сторонами доказательства, суд приходит к следующим выводам.

Судом установлено, что между истцом и ФИО4 был заключен договор аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ, расположенного по адресу: <адрес>, из земель населенных пунктов, с видом разрешенного использования – для общественно-делового и гражданского строительства (под размещение торгово-офисного центра), с кадастровым номером №, площадью 821 кв.м, срок аренды – 49 лет, ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ ФИО4 в соответствии с договором передачи прав и обязанностей по договору аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ передал права и обязанности по указанному договору ФИО5, который, в свою очередь, права и обязанности по договору аренды передал ФИО2 на основании Договора передачи прав и обязанностей по договору аренду от ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ сотрудником отдела земельного контроля Комитета по управлению имуществом был осуществлен выезд на земельный участок с кадастровым номером №, в ходе осмотра которого установлено, что участок частично огорожен, имеется свободный доступ на земельный участок, земельный участок не используется под коммерческую деятельность, для иных целей, на земельном участке отсутствуют элементы благоустройства территории и объекты капитального строительства.

Согласно п. 4.1.1., 4.3.2. договора аренды земельный участок должен использоваться в соответствии с его целевым назначением и принадлежностью к установленной категории земель.

В соответствии с п. 6.3.4. договора он подлежит расторжению в случае неиспользования земельного участка в течение 6 месяцев.

ДД.ММ.ГГГГ ответчику направлена претензия об устранении выявленных нарушений, необходимости документально подтвердить освоение земельного участка, погашения образовавшейся задолженности, а также предложение о расторжении договора аренды, ответа на которую не поступило.

В соответствии со ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Статьей 46 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством. Наряду с указанными в пункте 1 названной статьи основаниями аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 45 ЗК РФ.

В отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 ЗК РФ и статьями 450 и 619 ГК РФ, пункт 9 статьи 22 ЗК РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.

Из содержания абзаца 5 подпункта 1 пункта 2 статьи 45, статьи 46 ЗК РФ следует, что аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя в случае неиспользования земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом или договором аренды земельного участка, за исключением времени, необходимого для освоения земельного участка, а также времени, в течение которого земельный участок не мог быть использован по назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.

Таким образом, в том случае, если земельный участок, предоставленный на праве аренды для целей строительства, не используется по целевому назначению в течение трех лет, за исключением времени, необходимого для освоения земельного участка, то арендодатель в соответствии с установленной законодательством процедурой имеет право требовать расторжения договора аренды.

В соответствии с условиями договора, арендатор обязан использовать земельный участок в соответствии с его целевым назначением и принадлежностью к установленной категории земель; соблюдать специально установленный режим использования земель в соответствии с законодательством РФ и Московской области; освоение земельного участка производить в соответствие с разрешительной и проектной документацией, утвержденной соответствующими службами, производить необходимые согласования с соответствующими службами в случаях строительства объектов недвижимости на арендованном земельном участке (п. 4.3.2., 4.3.5., 4.3.7. договора).

В обоснование нецелевого использования ответчиком земельного участка Комитет по управлению имуществом в ходе судебного разбирательства ссылался на то, что участок не используется под размещение магазина, каких-либо капитальных объектов на земельном участке не возведено по состоянию на дату осмотра ДД.ММ.ГГГГ.

Как следует из возражений ответчика, им последовательно с момента получения земельного участка в аренду производились следующие мероприятия: заключен договор на оказание услуг по подготовке технической документации по топографической съемке на земельный участок, разработка посадки здания на земельном участке; подготовлены материалы архитектурно-строительного облика; технические отчеты по результатам инженерно-геологических изысканий; заключен договор энергоснабжения от ДД.ММ.ГГГГ, выполнены мероприятия по осуществлению технологического присоединения энергопринимающих устройств; заключен договор на выполнение расчета планируемого максимального часового расхода газа; разработаны технические условия на водоснабжение и водоотведение.

В подтверждение перечисленных действий, произведенных ответчиком в связи с освоением спорного земельного участка, им в материалы дела представлены соответствующие документы.

Согласно пояснений ответчика, данные работы являются подготовительными к строительству здания на спорном участке. Кроме того, им была исполнена обязанность по оплате арендных платежей, задолженность по оплате арендных платежей отсутствует.

Действующее законодательство разделяет два понятия «освоение земельного участка» и «использование земельного участка». При этом, исходя из вышеуказанных норм, под «освоением земельного участка» понимается подготовительный этап, предшествующий началу использования земельного участка.

Поскольку в данном случае земельный участок предоставлялся под строительство, обязательным этапом, связанным с подготовкой к строительству, является подготовка всей необходимой документации, без которой осуществить строительство не предоставляется возможным, в том числе градостроительного плана земельного участка (статья 44 Градостроительного кодекса Российской Федерации), проектной документации (статьи 47, 48 Градостроительного кодекса Российской Федерации), получения положительного заключения экспертизы проектной документации объекта капитального строительства и так далее.

При этом, исходя из смысла статей 45, 46 Земельного кодекса Российской Федерации, статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации освоение земельного участка, предоставленного для целей строительства, заканчивается выдачей разрешения на строительство, так как именно с этого момента начинает исчисляться срок неиспользования земельного участка, предоставленного для целей строительства, служащий основанием для прекращения арендных отношений.

Под «использованием земельного участка» понимается непосредственное использование земельного участка в соответствии с договором, исходя из категории земельного участка и вида его разрешенного использования.

Согласно п. 4.3.7. договора, арендатор обязан освоение участка производить в соответствие с разрешительной и проектной документацией, утвержденной соответствующими службами. Производить необходимые согласования соответствующими службами в случаях строительства объектов недвижимости на арендованном земельном участке.

Принимая во внимание, что судом достоверно установлено, что за период владения ответчиком земельным участком на праве аренды последним были предприняты действия по освоению земельного участка и подготовке его к началу строительства, а также подготовке документации для начала строительства.

Разрешая заявленные требования, суд приходит к выводу об отсутствии правовых оснований для удовлетворения исковых требований.

Принимая во внимание, что спорный участок предоставлялся в аренду сроком на 49 лет, до ДД.ММ.ГГГГ, а ответчик с момента получения земельного участка производит действия, необходимые для начала строительства, при этом сам договор аренды не содержит указания на срок, в течение которого должно быть произведено строительство на арендуемом земельном участке, суд приходит к выводу об отсутствии нарушений режима использования земельного участка со стороны арендатора. Факт освоения земельного участка установлен судом и подтвержден материалами дела, в связи с чем основания для удовлетворения исковых требований отсутствуют.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ :

В удовлетворении исковых требований Комитета по управлению имуществом администрации г.о. Солнечногорск – отказать.

Решение может быть обжаловано в Московский областной суд через Солнечногорский городской суд в апелляционном порядке в течение месяца со дня изготовления в окончательной форме 02 августа 2022 года.

Судья: Алехина О.Г.