Дело №

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

24 декабря 2024 года <адрес>

Советский районный суд <адрес> Республики Северная Осетия-Алания в составе:

Председательствующего судьи Тотровой Е.Б.

При секретаре Бакаевой Д.К.

с участием представителя истца ФИО1

представителя ответчика ФИО2

Рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО3 к Обществу с Ограниченной Ответственностью «КИТ» об обязании исполнить условия договора, о взыскании неустойки, штрафа и излишне уплаченной суммы, по встречному иску ООО «КИТ» к ФИО3 о взыскании задолженности по договору долевого участия и судебных расходов

Установил :

ФИО3 обратилась в суд с вышеуказанными требованиями.

В исковом заявлении указано, что 15.11.2022г. между ФИО3 (участником долевого строительства) и ответчиком ООО «КИТ» (Застройщик) был заключен договор № участия в долевом строительстве по условиям которого ответчик обязался построить многоквартирный дом и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома передать объект долевого строительства участнику при условии надлежащего исполнения им своих обязательств, а истец обязался уплатить обусловленную Договором цену в размере 5 382 000 рублей. Объект строительства – квартира, расположенная по адресу РСО-Алания <адрес>К <адрес>, состоящая из трех комнат, общей площадью 89,7кв.м.

22.01.2024г. Застройщиком направлено Уведомление в адрес истца о завершении строительства и об увеличении площади квартиры на 6 кв.м.

По этим основаниям последовало требование о внесении дополнительной оплаты в размере 360 000 рублей, исходя из стоимости 60 000 рублей за 1кв.м.

Считает, что данное требование незаконное, т.к. цена в договоре долевого участия является существенным условием, изменение цены в одностороннем порядке не допускается, в самом договоре отсутствуют условия о договоренности сторон об увеличении цены.

Кроме того, ответчиком не применен понижающий коэффициент при определении площади балконов.

Так, за два балкона по 3,33кв.м. общей площади 6,66кв.м. истец внес оплату в размере 399 600 рублей, без понижающего коэффициента, и разница составляет 279 720 рублей.

По этим основаниям просит обязать застройщика передать ФИО3 передать вышеуказанную квартиру, путем подписания Передаточного акта к Договору участия в долевом строительстве, обязать вернуть излишне уплаченную сумму в размере 279 720 рублей, взыскать штраф в размере 50% в размере 139 860 рублей.

В ходе рассмотрения дела истец дополнила свои требования, указала, что 26.12.2023г. ответчиком было получено разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, однако на сегодняшний день квартира истцу не передана, в связи с чем подлежит взысканию неустойка за период с 27.02.2024г. по 24.12.2024г. в размере 959 072,40 рубля, штраф от указанной суммы в размере 50%.

В судебное заседание истец ФИО3 не явилась. Ее интересы представляла по доверенности ФИО1, которая поддержала требования в полном объеме. Пояснила, что в квартире в наличии имеются два балкона, за счет которых увеличилась площадь квартиры. При этом изначально по договору была определена цена объекта, которую ФИО3 внесла в полном объеме. На момент заключения договора площадь балконов была указана по 3,33кв.м. каждый. После введения объекта в эксплуатацию площадь достигла 5 и 4.97кв.м. каждый, общая площадь балконов увеличилась на 3,31кв.м. С учетом понижающего коэффициента площадь балконов составила 3кв.м. – 9,97кв.м. (общая площадь балконов) х 0,3 (коэффициент). Исходя из замеров, произведенных истцом, площадь квартиры увеличилась на 1,72кв.м., а не на 6 кв.м., как утверждает застройщик. Считает, что цена договора по соглашению сторон может быть изменена после его заключения, если того предполагают условия договора. Однако такие условия договором не предусмотрены. Даже при наличии таких условий, увеличение не могло бы превышать 5% от установленной договором площади объекта недвижимости. Просит учесть, истцом обязательства по договору исполнены в полном объеме, на момент заключения договора проект предполагал наличие в квартире двух балконов, которые были включены Застройщиком без согласования с истцом в жилую площадь квартиры без понижающего коэффициента, за счет чего площадь квартиры возросла на 6,68%, на что не рассчитывал истец при заключении Договора. Просила заявленные требования с учетом дополнений удовлетворить в полном объеме, встречные требования оставить без удовлетворения.

Представитель ООО «КИТ» ФИО2, действующий по доверенности, иск не признал, обратился со встречным иском, который поддержал и пояснил, что по условиям договора срок передачи объекта – не позднее 01.12.2024г., цена договора – 5 382 000 рублей. В течение 20-ти дней после окончания строительства и введения жилого дома в эксплуатацию, стороны производят уточнение общей площади объекта на основании выписки из ЕГРН и производят окончательные расчеты, исходя из цены одного квадратного метра объекта на момент заключения договора. 22.01.2024г. Застройщиком направлено уведомление в адрес истца о завершении строительства и об увеличении площади <адрес>. По факту площадь готового объекта составляет 95,7кв.м., что на 6кв.м. больше проектной. При расчетной цене 63 347,46 рублей за 1кв.м. площади готового объекта размер недоплаты со стороны истца составляет 241 352 рубля. Уведомление в добровольном порядке ФИО3 не исполнила. Просит взыскать задолженность в размере 241 352 рубля, а также уплаченную государственную пошлину в размере 8 241 рубль. По первоначальным требованиям просил учесть, что срок передачи объекта истцу Застройщиком не нарушен, поскольку определен договором – 01.12.2024г. Согласно технического плана здания площадь помещения истицы составляет 95,7кв.м., назначение жилое. В силу части 1 ст. 5 Закона об участии в долевом строительстве цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, и соответствующей общей площади или площади объекта долевого строительства. В случае если частью жилого помещения являются лоджия, веранда, балкон, терраса, цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей приведенной площади такого жилого помещения и общей приведенной площади такого жилого помещения. Общая приведенная площадь жилого помещения состоит из суммы общей площади жилого помещения и площади лоджии, веранды, балкона, террасы с понижающими коэффициентами. По соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения. Считает, что стороны вправе предусмотреть в договоре как условие о твердой цене объекта – жилого помещения с указанием его параметров и допустимых отступлений от них, так и условие о цене жилого помещения, определенной исходя из цены единицы общей площади жилого помещения, с учетом возможного изменения этой площади при определенных условиях. Поскольку договором предусмотрена твердая цена объекта, то соответственно уменьшение стоимости передаваемой квартиры является незаконным. Кроме того, Застройщик письмом от 22.01.2024г. уведомил Дольщика о завершении строительства, тем самым выразил готовность по передаче квартиры, а действия истца фактически направлены на уклонение от исполнения обязательства по доплате за увеличение площади объекта долевого строительства. Просил требования ФИО3 оставить без удовлетворения, встречный иск удовлетворить, взыскать с ФИО3 задолженность по договору в размере 241 352 рубля и оплаченную госпошлину.

Выслушав объяснения сторон, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему.

Дело рассмотрено с учетом требований ст. 167 ГПК РФ.

Федеральный закон от ... N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (далее - участники долевого строительства) и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.

Согласно пунктам 1 и 2 статьи 6 вышеуказанного Федерального закона от ... N 214 "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон об участии в долевом строительстве) застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, за исключением случая, установленного частью 3 данной статьи.

Согласно Закону РФ от ... N 2300-1 "О защите прав потребителей" потребителем является гражданин, имеющий намерение заказать или приобрести либо заказывающий, приобретающий или использующий товары (работы, услуги) исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности.

В соответствии с п. 1 ч. 4 ст. 4 Закона от 30.12.2004г. № 214-ФЗ договор должен содержать определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в том числе план объекта долевого строительства, отображающий в графической форме (схема, чертеж) расположение по отношению друг к другу частей являющегося объектом долевого строительства жилого помещения (комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас) или частей являющегося объектом долевого строительства нежилого помещения, местоположение объекта долевого строительства на этаже строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, с указанием сведений в соответствии с проектной документацией о виде, назначении, о количестве этажей, общей площади многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, о материале наружных стен и поэтажных перекрытий, классе энергоэффективности, сейсмостойкости, об отнесении многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости к уникальным объектам, если в проектной документации таких многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости предусмотрена хотя бы одна из характеристик, являющаяся в соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации основанием для их отнесения к уникальным объектам (далее - основные характеристики многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости), назначении объекта долевого строительства (жилое помещение, нежилое помещение), об этаже, на котором расположен такой объект долевого строительства, о его общей площади (для жилого помещения) или площади (для нежилого помещения), количестве и площади комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас в жилом помещении, наличии и площади частей нежилого помещения (далее - основные характеристики жилого или нежилого помещения), а также условный номер такого объекта долевого строительства в соответствии с проектной декларацией.

В договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, и соответствующей общей площади или площади объекта долевого строительства. В случае, если частью жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, являются лоджия, веранда, балкон, терраса, цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей приведенной площади такого жилого помещения и общей приведенной площади такого жилого помещения. Общая приведенная площадь жилого помещения состоит из суммы общей площади жилого помещения и площади лоджии, веранды, балкона, террасы с понижающими коэффициентами, установленными федеральным органом исполнительной власти, указанным в части 1 статьи 23 настоящего Федерального закона (части 1 ст. 23 и ч. 1 ст. 5 ФЗ-214 от 30.12.2004г.).

В соответствии со статьей 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Основания изменения и расторжения договора изложены в статьях 450 и 451 ГК РФ.

Согласно п. 3 ст. 555 ГК РФ в случаях, когда цена недвижимости в договоре продажи недвижимости установлена на единицу ее площади или иного показателя ее размера, общая цена такого недвижимого имущества, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества.

В силу части 2 ст. 12 ФЗ-214 от 30.12.2004г. обязательства участника долевого строительства считаются исполненными с момента уплаты в полном объеме денежных средств в соответствии с договором и подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

По соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения. При увеличении цены договора застройщик обязан уплатить отчисления (взносы) в компенсационный фонд пропорционально такому увеличению в порядке, предусмотренном статьей 23.2 настоящего Федерального закона (часть 2 ст. 5 ФЗ-214 от 30.12.2004г.).

В силу статьи 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В силу ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. Односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, и одностороннее изменение условий такого обязательства допускаются также в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства.

Согласно п. 2 ч. 1.1 ст. 9 Федерального закона от 30.12.2004г. № 214-ФЗ участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора в случае: изменения проектной документации строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, в том числе превышения допустимого изменения общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, которое может быть установлено в договоре в размере не более пяти процентов от указанной площади.

15.11.2022г. между ФИО3 (участником долевого строительства) и ответчиком ООО «КИТ» (Застройщик) был заключен договор № участия в долевом строительстве, по условиям которого ответчик обязался построить многоквартирный дом и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома передать объект долевого строительства участнику при условии надлежащего исполнения им своих обязательств (пункт 2.1).

Согласно п. 2.3 Договора - Объект строительства квартира, расположенная по адресу РСО-Алания <адрес>К <адрес>, общей площадью 89,7кв.м.

К договору следует экспликация помещений, из которой следует, что в состав квартиры входит гостиная площадью 19,71кв.м., кухня – 16,34кв.м., прихожая – 12,10кв.м., санузел – 1,68кв.м., санузел – 4,05кв.м., спальня – 15,26кв.м., спальня – 13,83кв.м., балкон – 3,33кв.м., балкон – 3,33кв.м., всего 89,7кв.м.

Согласно п.п. 3.15 Договора в течение 20-ти дней после окончания строительства и введения жилого дома в эксплуатацию, стороны производят уточнение общей площади Объекта долевого строительства на основании выписки из ЕГРН и производят окончательные расчеты, исходя из цены одного квадратного метра Объекта долевого строительства на момент заключения настоящего договора.

В соответствии с Приказом Минстроя от ...г. №/пр с 01.01.2017г. установлены понижающие коэффициенты для расчета площади лоджии, веранды, балкона, террасы, используемой при расчете общей приведенной площади жилого помещения, согласно которым при определении площади балконов необходимо применять понижающий коэффициент – 0,3.

Площадь квартиры, применяемая для расчета стоимости с учетом, понижающего коэффициента для балконов 0,3 составила – 84,96.

Формула расчета:

19,71+16,34+12,10+1,68+4,05+15,26+13,83+((3,33+3,33) х0,3)=84,96.

Стоимость 1 квадратного метра – 63 347,46 рублей.

Как следует из п. 3.2 Договора – цена объекта составила 5 382 000 рублей (63 347,46х84,96).

То есть при определении цены объекта с учетом имеющихся балконов Застройщиком был применен понижающий коэффициент.

Таким образом, довод истца ФИО3 о неприменении понижающего коэффициента несостоятелен, в связи с чем требования о возврате излишне уплаченной суммы в размере 279 720 рублей не нашли подтверждения и подлежат оставлению без удовлетворения.

По результатам проведенного обмера площадь квартиры составила 95,7кв.м., то есть увеличилась на 6%. При этом площадь балконов составила 9,9кв.м. (3,19х1,57)+(3,20х1,54)=9,9.

Площадь балконов с применением понижающего коэффициента составила 2,97кв.м. (9,9х0,3=2,97).

Расчет площади квартиры, применяемой для расчета стоимости, с учетом, понижающего коэффициента для балконов 0,3 составила 88,77кв.м. (95,7-9,9+2,97=88,77).

Исходя из стоимости 1кв.м. – 63 347,46 рублей, размер доплаты составляет 241 352 рубля (88,77-84,96) х63 347,46=241 352).

Таким образом, учитывая, что истец ФИО3 не отказалась в одностороннем порядке от исполнения договора, ООО «КИТ» правомерно направил уведомление 22.01.2024г. о завершении строительства и об увеличении площади квартиры на 6 кв.м.

Пунктом 8 Договора определены условия по передаче объекта долевого строительства, из которых следует, что объект передается в течение двух месяцев после получения разрешения на ввод в эксплуатацию, а участник долевого строительства обязан приступить к его принятию в течение семи рабочих дней со дня получения указанного сообщения.

Довод истца ФИО3 о том, что 26.12.2023г. ответчиком было получено разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, однако на сегодняшний день квартира истцу не передана, в связи с чем подлежит взысканию неустойка за период с 27.02.2024г. по 24.12.2024г. в размере 959 072,40 рубля, штраф от указанной суммы в размере 50%, также несостоятелен, поскольку в течение 20-ти дней от получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, ФИО3 было направлено уведомление о доплате, которое исполнено не было.

Кроме того, судом учитывается и то обстоятельство, что с первоначальным иском ФИО3 обратилась 02.04.2024г., а п.п. 2.4 п. 2 Договора установлен крайний срок передачи Застройщиком объекта долевого строительства Участнику долевого строительства – не позднее 01.12.2024г.

При таких обстоятельствах, суд считает, что иск ООО «КИТ» подлежит удовлетворению в полном объеме, иск ФИО3 подлежит оставлению без удовлетворения в полном объеме, в том числе и производные требования.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 193-199 ГПК РФ, суд

Решил:

Иск Общества с ограниченной ответственностью «КИТ» к ФИО3 удовлетворить.

Взыскать с ФИО3, ... года рождения, паспорт серии 9019 №, задолженность по договору долевого участия в строительстве многоквартирного <адрес> от 15.11.2022г. в размере 241 352 (двести сорок одну тысячу триста пятьдесят два) рубля и оплаченную государственную пошлину в размере 8 241 (восемь тысяч двести сорок один) рубль, а всего 249 593 (двести сорок девять тысяч пятьсот девяносто три) рубля.

Иск ФИО3 к Обществу с Ограниченной Ответственностью «КИТ» об обязании Общество с ограниченной ответственностью «КИТ» передать ФИО3 объект недвижимости в виде <адрес> по адресу <адрес>-Алания <адрес>К, общей площадью 95,7кв.м., кадастровый № путем подписания Передаточного акта к Договору долевого участия в строительстве многоквартирного <адрес> от 15.11.2022г., обязании Общество с ограниченной ответственностью «КИТ» вернуть ФИО3 излишне уплаченную по Договору долевого участия в строительстве многоквартирного <адрес> от 15.11.2022г. сумму в размере 279 720 (двести семьдесят девять тысяч семьсот двадцать) рублей, неустойки за период с 27.02.2024г. по 24.12.2024г. в размере 959 072,40 (девятьсот пятьдесят девять семьдесят два) рубля, штрафа в размере 619 396,20 (шестьсот девятнадцать тысяч триста девяносто шесть) рублей, оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по гражданским делам Верховного суда Республики Северная Осетия-Алания в течение месяца со дня принятия его в окончательном виде.

Судья Тотрова Е.Б.

мотивированное решение изготовлено ...г.