Дело № 2-392/2025

73RS0004-01-2024-008061-03

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

27 февраля 2025 года город Ульяновск

Заволжский районный суд города Ульяновска в составе:

председательствующего судьи Оленина И.Г.,

при секретаре Клейменовой Е.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2, обществу с ограниченной ответственностью «Сервисная компания по обслуживанию многоквартирных жилых домов КПД-2» о расторжении договора купли-продажи квартиры, взыскании уплаченной по договору купли-продажи квартиры денежной суммы, взыскании денежных средств в счет возмещения ущерба, судебных расходов,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в суд с уточнённым в ходе судебного разбирательства иском к ФИО2, ООО «Сервисная компания по обслуживанию многоквартирных жилых домов КПД-2» о расторжении договора купли-продажи квартиры, взыскании уплаченной по договору купли-продажи квартиры денежной суммы, взыскании денежных средств в счет возмещения ущерба, судебных расходов, указав, что 02.12.2022 между ним и ответчиком ФИО2 был заключен договор купли-продажи жилого помещения <адрес> общей площадью 65,5 кв.м. кадастровый №, расположенной по адресу: <адрес>.1 <адрес> За период с 08.02.2023 по 11.02.2023 он обнаружил плесень и трещины на стенах кухни, спальни, зала и кабинета в приобретенной квартире. В местах локализации плесени также происходит намокание стен. При приобретении квартиры указанные недостатки не были видны, поскольку скрывались слоем настенных обоев. О наличии трещин в стенах и плесени ответчик ФИО2 его не уведомил, зная о том, что указанные дефекты квартиры возникли до момента её продажи. 15 февраля 2023 года он обратился в ООО «Сервисная компания по обслуживанию многоквартирных жилых домов КПД-2» по вопросу устранения недостатков жилого помещения. В ответ его проинформировали о том, что работы по заделке микротрещин на железобетонной панели по фасаду <адрес> запланированы на март 2023 года. Однако внутренние работы в квартире относятся к сфере ответственности собственника жилого помещения. Таким образом ответчик передал ему квартиру с заведомо имеющимися скрытыми и намеренно не указанными недостатками, которые влияют на стоимость квартиры и могли быть причиной вовсе не заключать договор купли-продажи жилого помещения, если бы ответчик добросовестно уведомил его об их существовании. В мае 2023 он направил ответчику претензию, в которой просил заключить дополнительное соглашение о расторжении договора купли-продажи от 02.12.2022 и вернуть уплаченные за квартиру денежные средства. Ответчик на претензию не отреагировал. Согласно заключению эксперта № 2854/11-23 от 21.11.2023 стоимость права требования по возмещению ущерба, причиненного отделке в спорной квартире составляет 492 400 руб. Работы по заделке трещин, расшивка швов, перекладка отдельных участков кирпичных стен; герметизация стыков элементов полносборных зданий, заделка выбоин и трещин на поверхности блоков и панелей относятся к текущему ремонту общего имущества многоквартирного дома, осуществление которого возлагается на управляющую организацию ООО «Сервисная компания по обслуживанию многоквартирных жилых домов КПД-2».

Просил расторгнуть договор купли-продажи квартиры по адресу: <адрес> от 02.12.2022, взыскать с ФИО2, ООО «Сервисная компания по обслуживанию многоквартирных жилых домов КПД-2» в его пользу уплаченные по договору купли-продажи квартиры 4050000 руб., восстановительную стоимость возмещения ущерба, причиненного отделке квартиры, в размере 492 400 руб., расходы по оплате досудебной экспертизы в размере 10 000 руб.

Истец в судебное заседание не явился, о месте и времени рассмотрения дела он извещался надлежащим образом, направил в суд своего представителя по доверенности.

Представитель истца по доверенности – ФИО3 в судебном заседании уточнённые исковые требования поддержал, просил удовлетворить уточнённый иск в полном объёме.

Ответчик ФИО2 в судебном заседании исковые требования не признал, пояснив, что он приобрел спорную квартиру у застройщика в 2016 году и проживал в ней с семьёй до продажи квартиры истцу 02.12.2022. В период проживания в спорной квартире недостатков, указанных в исковом заявлении, он не отмечал. Обои наклеил в 2016 году и больше их не переклеивал. О возможном наличии недостатков под обоями он не знал. Покупая квартиру, истец осматривал её и не предъявлял претензий о наличии недостатков жилого помещения. Примерно в мае 2023 года истец уведомил его, что квартира ему не нравится, поскольку она холодная и заявил о намерении расторгнуть договор. В сентябре 2023 года истец пригласил его на экспертизу квартиры. Суть претензий истца сводилась к наличию в жилом помещении трещин и плесени под обоями. При осмотре квартиры он заметил лишь небольшие трещины в слое шпатлевки. Плесени он не видел. Недоумевает по поводу предъявления исковых требований к нему, поскольку в указанных недостатков его вины нет. Стены он не возводил. В том, что стена промерзает он не виноват. Такие требования следует предъявлять к застройщику либо к управляющей компании. Просил отказать в удовлетворении иска.

Представитель ответчика ООО «Сервисная компания по обслуживанию многоквартирных жилых домов КПД-2» в судебное заседание не явился, о месте и времени рассмотрения дела извещался надлежащим образом.

С учетом мнения представителя истца и ответчика ФИО2 суд определил рассмотреть дело при данной явке.

Заслушав представителя истца и ответчика ФИО2, суд приходит к следующему.

В силу ч.1 ст.56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Как следует из материалов дела 02.12.2022 между истцом ФИО1 и ответчиком ФИО2 был заключен договор купли-продажи, по которому ФИО2 продал, а ФИО1 купил в собственность недвижимое имущество – <адрес> общей площадью 65,5 кв.м., расположенную по адресу: <адрес> кадастровый № стоимостью согласно п.2.1 договора – 4 050 000 руб.

Расчет между сторонами произведен в полном объёме.

Указанный многоквартирный дом находится в управлении ООО «Сервисная компания по обслуживанию многоквартирных жилых домов КПД-2».

15.02.2023 истец обратился в управляющую компанию с заявлением об устранении трещины в стене, из-за которой в квартире сырость, сквозняки, влажность и черная плесень, в связи с чем необходимы ремонтные работы (л.д.9).

06.05.2023 истец направил ответчику ФИО2 письменную претензию, в которой просил заключить дополнительное соглашение о расторжении договора купли-продажи от 02.12.2022 и вернуть уплаченные за квартиру денежные средства.

Ответчик ФИО2 на претензию не отреагировал, что послужило основанием для обращения в суд с иском.

Для установления причин появлении в квартире истца трещи и плесени и правильного разрешения спора сторон по делу проведена судебная строительно-техническая экспертиза. Проведение экспертизы было поручено обществу ограниченной ответственностью «Центр экспертизы и оценки».

Согласно заключению судебной экспертизы № 2904-2025-02 от 24.02.2025 в <адрес> корпус № по <адрес> в <адрес> имеются трещины в стенах кухни, спальни, зала и кабинета, и высохшие разводы, и пятна от намокания. Возможными причинами образования трещин в указанной квартире могут быть как строительные, так и/или эксплуатационные, либо совокупность указанных факторов. Стоимость восстановительного ремонта по устранению недостатков в ценах на дату проведения судебной экспертизы февраль 2025 года составляет 327 736 руб.

При этом, в исследовательской части заключения указано, что в связи с проведением тепловизионной съёмки были обнаружены места, через которые квартира теряет тепло. Обнаруженные при тепловизинном обследовании перепады температур между температурой внутреннего воздуха и температурой внутренней поверхности ограждающих конструкций в помещениях зданий больше чем на 4 градуса Цельсия, свидетельствует о нарушении п.5.8 СП 50.13330.2024. На основании вышеуказанного для предотвращения причин утечки теплого воздуха и проведению мероприятий по улучшению теплоизоляционных свойств ограждающих, необходимо провести ремонтные работы по устранению выявленных недостатков в <адрес>.

Заключение экспертизы оценивается судом по правилам статьи 67 ГПК РФ наряду с другими доказательствами и не имеет для суда заранее установленной силы.

Таким образом, с учетом изложенного, суд принимает во внимание размер материального ущерба, причиненный истцу, установленный судебной экспертизой, который составляет 327 736 руб.

В соответствии со ст. 1095 ГК РФ вред, причиненный жизни, здоровью или имуществу гражданина либо имуществу юридического лица вследствие конструктивных, рецептурных или иных недостатков товара, работы или услуги, а также вследствие недостоверной или недостаточной информации о товаре (работе, услуге), подлежит возмещению продавцом или изготовителем товара, лицом, выполнившим работу или оказавшим услугу (исполнителем), независимо от их вины и от того, состоял потерпевший с ними в договорных отношениях или нет.

Правила, предусмотренные настоящей статьей, применяются лишь в случаях приобретения товара (выполнения работы, оказания услуги) в потребительских целях, а не для использования в предпринимательской деятельности.

Таким образом, основанием ответственности за причинение вреда являются противоправное поведение, наличие вреда у потерпевшего и причинная связь между противоправным поведением и вредом. При этом ответственность наступает независимо от его вины.

Противоправность поведения как основание ответственности может заключаться в нарушении требований к качеству услуг, выражающихся в наличии производственных, конструктивных или иных недостатков, либо в не предоставлении полной и достоверной информации об услугах.

В соответствии со ст. 1064 ГК РФ, вред, причиненный личности или имуществу юридического лица, подлежит возмещению в полном объеме лицом, причинившим вред.

Для наступления данной ответственности необходимо наличие состава правонарушения, включающего в себя: наступление вреда, противоправность поведения причинителя вреда, причинную связь и вину причинителя.

Лицо, причинившее вред, освобождается от возмещение вреда, если докажет, что вред причинен не по его вине.

В соответствии со ст. 450 Гражданского кодекса РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Допустимых и относимых доказательств того, что трещины в стенах кухни, спальни, зала и кабинета, и высохшие разводы, и пятна от намокания в квартире истца образовались по вине предыдущего владельца спорной квартиры - ответчика ФИО2 стороной истца не представлено и судом в ходе судебного разбирательства не установлено.

Соглашение между сторонами о расторжении договора купли-продажи спорной квартиры от 02.12.2022 не достигнуто.

Существенных нарушений договора купли-продажи спорной квартиры от 02.12.2022, которые повлекли для истца ФИО1 такой ущерб, что он в значительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора, со стороны ответчика ФИО2 по результатам рассмотрения дела не установлено.

При таких обстоятельствах в удовлетворении исковых требований к ФИО2 о расторжении договора купли-продажи квартиры по адресу: <адрес> от 02.12.2022, взыскании с ФИО2 уплаченных по договору купли-продажи <адрес> 050 000 руб., а также восстановительной стоимости возмещения ущерба, причиненного отделке квартиры, в размере 492 400 руб. надлежит отказать. Согласно ч. 1 ст. 161 ЖК РФ управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме.

При этом п. 42 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491 предусмотрено, что управляющие организации и лица, оказывающие услуги и выполняющие работы при непосредственном управлении многоквартирным домом, отвечают перед собственниками помещений за нарушение своих обязательств и несут ответственность за надлежащее содержание общего имущества в соответствии с законодательством РФ и договором.

В соответствии с п. 10, пп. «а» п. 11, п. 13 указанных Правил общее имущество должно содержаться в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации в состоянии, обеспечивающем безопасность для жизни и здоровья граждан, сохранность, в том числе имущества физических лиц; управляющая организация обязана регулярно проводить осмотры внутридомовых инженерных систем, проводить текущий ремонт, содержать внутридомовые инженерные системы в исправном состоянии.

В силу п.4.2.1.1. Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных постановлением Госстроя РФ от 27 сентября 2003 г. N 170, организация по обслуживанию жилищного фонда должна обеспечивать: заданный температурно-влажностный режим внутри здания; исправное состояние стен для восприятия нагрузок (конструктивную прочность); устранение повреждений стен по мере выявления, не допуская их дальнейшего развития; теплозащиту, влагозащиту наружных стен.

В соответствии с п.4.2.1.7 вышеуказанных Правил стыки панелей должны отвечать трем требованиям: водозащиты за счет герметизирующих мастик с соблюдением технологии их нанесения, обеспечив подготовку поверхности; воздухозащиты за счет уплотняющих прокладок из пороизола, гернита, вилатерма, пакли, смоляного каната или др. материалов с обязательным обжатием не менее 30 - 50%; теплозащиты за счет установки утепляющих пакетов.

Согласно п. 4.2.1.12. Правил участки стен, промерзающие или отсыревающие вследствие недостаточной теплозащиты, а также стены с малой теплоустойчивостью в жарких районах необходимо утеплять.

В силу ст. 4 Закона РФ «О защите прав потребителей» предусмотрена обязанность исполнителя оказать услугу, качество которой соответствует договору.

Суд полагает, что отношения, возникшие между истцом, как потребителем услуг и ответчиком ООО «Сервисная компания по обслуживанию многоквартирных жилых домов КПД-2», регулируются Законом РФ «О защите прав потребителей».

Истец является собственником квартиры, расположенной в доме, управление которым осуществляет ответчик, фактически отношения по оказанию услуг, в том числе и по содержанию общего имущества в многоквартирном доме, сложились с данной организацией.

Ответчиком ООО «Сервисная компания по обслуживанию многоквартирных жилых домов КПД-2» не были предоставлены суду доказательства, подтверждающие надлежащее выполнение требований по содержанию общего имущества многоквартирного дома, что позволяет утверждать о наличии вины управляющей организации в нарушении указанных Правил содержания, и, как следствие, допущение причинения вреда имуществу истца, при наличии обязанности его предотвращать.

Согласно ч. 1 ст. 7 Закона «О защите прав потребителей» потребитель имеет право на то, чтобы работа (услуга) при обычных условиях не причиняла вред имуществу потребителя. Требования, которые должны обеспечивать безопасность работы (услуги) для окружающей среды, а также предотвращение причинения вреда имуществу потребителя, являются обязательными и устанавливаются законом или в установленном им порядке.

Согласно ст. 1082 ГК РФ, удовлетворяя требование о возмещении вреда, суд в соответствии с обстоятельствами дела обязывает лицо, ответственное за причинение вреда, возместить вред в натуре (предоставить вещь того же рода и качества, исправить поврежденную вещь и т.п.) или возместить причиненные убытки (п. 2 ст. 15 ГК РФ).

Учитывая изложенное, принимая во внимание исковые требования, суд полагает подлежащими удовлетворению исковые требования истца о взыскании с ООО «Сервисная компания по обслуживанию многоквартирных жилых домов КПД-2» в его пользу стоимости восстановительного ремонта по устранению недостатков жилого помещения в размере 327 736 руб.

В силу п.6 ст.13 Закона «О защите прав потребителей» при удовлетворении судом требований потребителя, установленных законом, суд взыскивает с изготовителя (исполнителя, продавца, уполномоченной организации или уполномоченного индивидуального предпринимателя, импортера) за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя штраф в размере пятьдесят процентов от суммы, присужденной судом в пользу потребителя.

В соответствии с п.46 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 28.06.2012 № 17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей» при удовлетворении судом требований потребителя в связи с нарушением его прав, установленных Законом о защите прав потребителей, которые не были удовлетворены в добровольном порядке изготовителем (исполнителем, продавцом, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером), суд взыскивает с ответчика в пользу потребителя штраф независимо от того, заявлялось ли такое требование суду (пункт 6 статьи 13 Закона).

Поскольку факт нарушения ответчиком ООО «Сервисная компания по обслуживанию многоквартирных жилых домов КПД-2» прав потребителя – истца по делу установлен, исковые требования ответчик при рассмотрении дела в суде не признал, отказался от добровольного их удовлетворения, в соответствии с приведенной нормой с ответчика подлежит взысканию штраф, размер которого составляет 163 868 руб. (327 736 руб. х 50%).

Истцом заявлены требования о взыскании затрат на проведение оценки стоимости восстановительного ремонта в сумме 10 000 рублей.

В соответствии с пунктом 2 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21.01.2016 года № 1 «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела» расходы, понесенные истцом, административным истцом, заявителем (далее также - истцы) в связи с собиранием доказательств до предъявления искового заявления, административного искового заявления, заявления (далее также - иски) в суд, могут быть признаны судебными издержками, если несение таких расходов было необходимо для реализации права на обращение в суд и собранные до предъявления иска доказательства соответствуют требованиям относимости, допустимости. Например, истцу могут быть возмещены расходы, связанные с легализацией иностранных официальных документов, обеспечением нотариусом до возбуждения дела в суде судебных доказательств (в частности, доказательств, подтверждающих размещение определенной информации в сети "Интернет"), расходы на проведение досудебного исследования состояния имущества, на основании которого впоследствии определена цена предъявленного в суд иска, его подсудность.

Поскольку проведение досудебной оценки было необходимо истцу для определения цены иска и его подсудности, исковые требования удовлетворены частично, понесенные расходы являются судебными издержками и подлежат взысканию с ответчика ООО «Сервисная компания по обслуживанию многоквартирных жилых домов КПД-2» в пользу истца пропорционально удовлетворенным требованиям в размере 6700 руб.

В соответствии со ст.ст. 98, 88, 94 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, которые состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.

В силу положений Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 21.01.2016 № 1 «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела» к судебным издержкам относятся расходы, которые понесены лицами, участвующими в деле, включая третьих лиц, заинтересованных лиц в административном деле (статья 94 ГПК РФ, статья 106 АПК РФ, статья 106 КАС РФ).

При неполном (частичном) удовлетворении имущественных требований, подлежащих оценке, судебные издержки присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику - пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано (статьи 98, 100 ГПК РФ, статьи 111, 112 КАС РФ, статья 110 АПК РФ).

При разрешении спора по существу, суд разрешает ходатайства общества с ограниченной ответственностью «Центр экспертизы и оценки» о взыскании расходов по оплате судебной экспертизы в размере 55 700 руб.

Поскольку проведение экспертизы явилось необходимым для правильного и объективного разрешения спора по существу и разрешения вопроса о возможности удовлетворения иска ФИО1, однако исковые требования удовлетворены лишь частично, суд полагает необходимым судебные расходы по оплате судебной экспертизы распределить между сторонами, пропорционально удовлетворенной части исковых требований. С учетом того, что требования истца были удовлетворены только на 67 %, а в удовлетворении требований на 33 % было отказано, с истца в пользу экспертного учреждения подлежат взысканию расходы по оплате экспертизы в размере 17 391 руб., а с ответчика ООО «Сервисная компания по обслуживанию многоквартирных жилых домов КПД-2» – 35309 руб.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 12, 56, 98, 167, 194-199 ГПК РФ суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 удовлетворить частично.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Сервисная компания по обслуживанию многоквартирных жилых домов КПД-2» ИНН:<***> в пользу ФИО1 (паспорт №) в счет стоимости восстановительного ремонта по устранению недостатков жилого помещения 327 736 руб., штраф в размере 163 868 руб., расходы по оплате стоимости досудебной экспертизы в размере 6700 руб.

В удовлетворении остальной части исковых требований ФИО1 к обществу с ограниченной ответственностью «Сервисная компания по обслуживанию многоквартирных жилых домов КПД-2» отказать.

В удовлетворении исковых требований ФИО1 к ФИО2 о расторжении договора купли-продажи квартиры, взыскании уплаченной по договору купли-продажи квартиры денежной суммы взыскании денежных средств в счет возмещения ущерба, судебных расходов отказать в полном объёме.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Сервисная компания по обслуживанию многоквартирных жилых домов КПД-2» в пользу общества с ограниченной ответственностью «Центр экспертизы и оценки» ИНН:<***> расходы по производству судебной экспертизы в размере 35 309 руб.

Взыскать с ФИО1 в пользу общества с ограниченной ответственностью «Центр экспертизы и оценки» ИНН:<***> расходы по производству судебной экспертизы в размере 17 391 руб.

Решение может быть обжаловано в Ульяновский областной суд через Заволжский районный суд города Ульяновска в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме.

Судья: И.Г. Оленин

Мотивированное решение суда изготовлено 13.03.2025.