УИД № 34OS0000-01-2021-000726-86

Дело № 3а-327/2022

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Волгоград 21 сентября 2022 года

Волгоградский областной суд в составе:

председательствующего судьи Раптановой М.А.

при ведении протокола помощником судьи Никитиной А.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО1 об установлении кадастровой стоимости земельных участков равной их рыночной стоимости,

установил:

ФИО1 обратился в суд с вышеуказанным административным исковым заявлением, указав, что является собственником земельных участков:

с кадастровым номером № <...>, площадью 923 +/-11 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, кадастровая стоимость которого установлена Актом ГБУ ВО «Центр ГКО» об определении кадастровой стоимости и по состоянию на 30 января 2021 года составляет 3180 879 рублей 52 копейки;

с кадастровым номером № <...>, площадью 936 +/-11 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, кадастровая стоимость которого установлена Актом ГБУ ВО «Центр ГКО» об определении кадастровой стоимости и по состоянию на 31 января 2021 года составляет 3225 680 рублей 64 копейки.

Истец полагает, что установленная кадастровая стоимость указанных земельных участков превышает их рыночную, что нарушает его права, поскольку влечет необоснованное увеличение земельного налога, при расчете которого учитывается кадастровая стоимость. С утвержденной кадастровой оценкой он не согласен и считает, что она должна быть установлена равной рыночной стоимости, которая на основании отчетов независимого оценщика в отношении: земельного участка с кадастровым номером № <...> по состоянию на 30 января 2021 года составляет 965 000 рублей; земельного участка с кадастровым номером № <...> по состоянию на 31 января 2021 года составляет 978 000 рублей.

Надлежащим образом извещенный о времени и месте рассмотрения дела административный истец ФИО1 в судебное заседание не явился. В поступившем до заседания письменном заявлении представитель истца ФИО2, действующая по доверенности с надлежащими полномочиями, исковые требования уточнила, исходя из выводов проведенной по делу судебной оценочной экспертизы, просила установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером № <...> по состоянию на 30 января 2021 года в размере 1129752 рубля; земельного участка с кадастровым номером № <...> по состоянию на 31 января 2021 года в размере 1145664 рубля.

Материалы дела содержат заявление представителя административного ответчика комитета по управлению государственным имуществом Волгоградской области (Облкомимущество) ФИО3, в котором она просит рассмотреть дело в ее отсутствие, замечаний к экспертному заключению не имеет.

Иные лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения дела извещались судом в установленном законом порядке, однако в судебное заседание не явились, возражений по существу заявленных требований не представили.

При этом суд отмечает, что судебные извещения направлялись лицам, участвующим в деле, почтовой заказной судебной корреспонденцией. Факультативно информация о возобновлении производства по делу, о времени и месте проведения судебного заседания размещена на официальном сайте Волгоградского областного суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет», что позволяет участникам процесса следить за движением дела в суде и реализовывать свои процессуальные права.

При изложенном, располагая сведениями о надлежащем извещении лиц, участвующих в деле, принимая во внимание, что явка сторон, заинтересованных лиц и их представителей судом не признавалась обязательной, суд, руководствуясь положениями статей 150 и 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ), определил рассмотреть дело в их отсутствие.

Изучив материалы дела, оценив имеющиеся в деле доказательства, суд приходит к следующим выводам.

Согласно статье 245 КАС РФ и части 1 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее - Федеральный закон от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ) юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость (пункт 2 части 1 статьи 248 КАС РФ, часть 7 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ).

Под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда: одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки; цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; платеж за объект оценки выражен в денежной форме (статья 3 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее также - Закон об оценочной деятельности).

Согласно пункту 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

Согласно пункту 1 статьи 66 ЗК РФ рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности.

Пунктом 2 статьи 66 ЗК РФ предусмотрено, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 указанной статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

В соответствии с пунктом 3 статьи 66 ЗК РФ в случае определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

На основании материалов дела судом установлено следующее.

ФИО1 с 13 января 2021 года является собственником земельного участка с кадастровым номером № <...>, площадью 923 +/- 11 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, относящегося к категории земель: земли населенных пунктов, с видом разрешенного использования: индивидуальное жилищное строительство (размещение жилого дома (отдельно стоящего здания количеством надземных этажей не более, чем три, высотой не более двадцати метров, которое состоит из комнат и помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании, не предназначенного для раздела на самостоятельные объекты недвижимости); выращивание сельскохозяйственных культур; размещение индивидуальных гаражей и хозяйственных построек). Кадастровая стоимость земельного участка установлена на основании акта ГБУ Волгоградской области «Центр государственной кадастровой оценки» об определении кадастровой стоимости № АОКС-34/2021/000071 от 12 февраля 2021 года и по состоянию на 30 января 2021 года составляет 3180 879 рублей 52 копейки; внесена в сведения ЕГРН 16 февраля 2021 года, (т. 1 л.д. 8-9, 166-167, 169-170,207).

ФИО1 с 13 января по 25 ноября 2021 года являлся собственником (с 25 ноября 2021 года заинтересованное лицо - ФИО4 является собственником) земельного участка с кадастровым номером № <...>, площадью 936 +/- 11 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, относящегося к категории земель: земли населенных пунктов, с видом разрешенного использования: индивидуальное жилищное строительство (размещение жилого дома (отдельно стоящего здания количеством надземных этажей не более, чем три, высотой не более двадцати метров, которое состоит из комнат и помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании, не предназначенного для раздела на самостоятельные объекты недвижимости); выращивание сельскохозяйственных культур; размещение индивидуальных гаражей и хозяйственных построек). Кадастровая стоимость земельного участка установлена на основании акта ГБУ Волгоградской области «Центр государственной кадастровой оценки» об определении кадастровой стоимости № АОКС-34/2021/000079 от 15 февраля 2021 года и по состоянию на 31 января 2021 года составляет 3225 680 рублей 64 копейки, сведения о кадастровой стоимости внесены в ЕГРН 17 февраля 2021 года (т. 1 л.д. 10-11, 166-167, 171-173, 205).

Как разъяснено в пункте 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности (абзацы первый и второй статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности, статьи 373, 388, 400 НК РФ).

С учетом изложенного, суд приходит к выводу о том, что результаты определения кадастровой стоимости указанных выше земельных участков затрагивают права административного истца, могут быть оспорены им в установленном законом порядке.

В соответствии с частью 1 статьи 6 Федерального закона № 237-ФЗ государственная кадастровая оценка проводится по решению исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации (далее - уполномоченный орган субъекта Российской Федерации).

Уполномоченный орган субъекта Российской Федерации наделяет полномочиями, связанными с определением кадастровой стоимости, бюджетное учреждение, созданное субъектом Российской Федерации (далее - бюджетное учреждение) (часть 2 статьи 6 Федерального закона № 237-ФЗ).

Полномочиями бюджетных учреждений в сфере государственной кадастровой оценки являются в том числе: определение кадастровой стоимости при проведении государственной кадастровой оценки; определение кадастровой стоимости вновь учтенных объектов недвижимости, ранее учтенных объектов недвижимости в случае внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о них и объектов недвижимости, в отношении которых произошло изменение их количественных и (или) качественных характеристик (подпункты 1 и 2 части 1 статьи 7 Федерального закона № 237-ФЗ). Результаты определения кадастровой стоимости при проведении государственной кадастровой оценки утверждаются уполномоченным органом субъекта Российской Федерации путем принятия соответствующего акта об утверждении результатов определения кадастровой стоимости (частью 1 статьи 15 Федерального закона № 237-ФЗ).

Частью 6 статьи 16 Федерального закона № 237-ФЗ установлено, что по результатам определения кадастровой стоимости в отношении объектов, кадастровая стоимость которых установлена не в порядке государственной кадастровой оценки, а в связи с образованием объектов либо изменением их характеристик, бюджетным учреждением составляется акт об определении кадастровой стоимости.

Таким образом, результаты определения кадастровой стоимости содержатся в актах об их утверждении, что также подтверждается правовой позицией, высказанной Верховным Судом Российской Федерации в ответе на вопрос № 10 обзора судебной практики № 2 (2021), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 30 июня 2021 года.

Согласно разъяснениям, приведенным в пункте 7 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», административными ответчиками по делам об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной являются государственный орган или орган местного самоуправления, утвердившие результаты определения кадастровой стоимости, и государственный орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке.

В соответствии со ст. 6, 7 Федерального закона № 237-ФЗ на территории Волгоградской области создано и наделено полномочиями по определению кадастровой стоимости объектов недвижимости Государственное бюджетное учреждение Волгоградской области «Центр государственной кадастровой оценки».

На основании положений статьей 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Федеральным законом, признается достоверной, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Оспаривая достоверность кадастровой стоимости земельных участков, истец в подтверждение величины их рыночной стоимости представил отчеты, выполненные оценщиком ИП ФИО5 21 декабря 2021 года:

в отношении земельного участка с кадастровым номером № <...> № ЗУ189-2021-1, согласно которому по состоянию на 30 января 2021 года рыночная стоимость земельного участка составляет 965000 рублей (т. 2 л.д. 1-60);

в отношении земельного участка с кадастровым номером № <...> № ЗУ189-2021-2, согласно которому по состоянию на 31 января 2021 года рыночная стоимость земельного участка составляет 978 000 рублей (т. 1 л.д. 62-120).

По ходатайству административного ответчика Облкомимущество, учитывая, что между результатами определения кадастровой стоимости объекта недвижимости и выводами отчетов об оценке, представленных истцом, имелись существенные различия, по делу 21 января 2022 года на основании статьи 77 КАС РФ назначена судебная экспертиза по определению рыночной стоимости земельных участков, проведение которой поручено Федеральному бюджетному учреждению Волгоградская лаборатория судебной экспертизы Министерства Юстиции Российской Федерации.

Согласно заключению № 9237/5-4 от 25 июля 2022 года эксперта данного экспертного учреждения ФИО6 отчеты № ЗУ189-2021-1 и №ЗУ189-2021-2 имеют несоответствия требованиям законодательства об оценочной деятельности, оценщиком допущено нарушение требований федеральных стандартов оценки, предъявляемых к методам расчета рыночной стоимости конкретного объекта оценки, которые могут повлиять на определение итоговой величины рыночной стоимости. Экспертом рассчитана рыночная стоимость земельных участков: с кадастровым номером № <...> по состоянию на 30 января 2021 года в размере 1129752 рубля; с кадастровым номером № <...> по состоянию на 31 января 2021 года в размере 1145 664 рубля.

Согласно статье 59 КАС РФ заключение эксперта относится к доказательствам по делу. Исследовав и оценив его по правилам, установленным статьей 84 КАС РФ, суд не находит оснований сомневаться в объективности выводов эксперта.

Так, эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения в соответствии со статьей 307 УК РФ. В его заключении содержится подробное описание проведенного исследования и итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемых объектов на дату определения оспариваемой истцом кадастровой стоимости. Заключение содержит мотивированное описание процедуры и результатов проведенного исследования.

Эксперт верно определил сегменты рынка, исходя из вида разрешенного использования и фактического использования земельных участков, подобранные экспертом аналоги отвечают требованиям пункта 22 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)».

При подборе объектов-аналогов оценщик правильно руководствовался пунктом 10 ФСО № 1, в силу которого объектом-аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

Определение рыночной стоимости с использованием сравнительного подхода методом сравнения продаж является корректным. Экспертом был проанализирован и исследован рынок объектов, предлагаемых к продаже земельных участков категории – земли населенных пунктов, с разрешенным использованием – индивидуальное жилищное строительство и личное подсобное хозяйство, расположенных на окраине <адрес>, в результате которого выявлено 4 объекта-аналога, сопоставимых с объектами, которые и использовались при расчете.

При определении окончательной рыночной оценки, эксперт надлежащим образом использовал факторы, которые наиболее полно описывают отличия и сходные признаки всех исследуемых объектов, с последовательным проведением корректировок. Так, им были применены корректировки на торг; на разрешенное использование; на наличие асфальтирования подъездного путик участку; на близость к объектам, повышающим стоимость, размер которых был подробно разъяснен в тексте заключения. Ошибок при производстве арифметических расчетов не выявлено.

В заключении представлена вся необходимая информация, идентифицирующая количественные и качественные характеристики объектов оценки и объектов-аналогов, анализ рынка земельных участков, в том числе сегментов рынка земельного участка, к которым относится объект оценки, а также имеется достаточная информация о факторах, имеющих наибольшее влияние на рыночную стоимость.

В ходе судебного разбирательства лицами, участвующими в деле, выводы вышеназванного экспертного заключения не опровергнуты, доказательств его порочности не представлено, сведений о несогласии с его содержанием либо с размером определенной рыночной стоимостью спорного земельного участка не представлено. Ходатайств о допросе эксперта либо назначения повторной или дополнительной экспертизы не заявлено, самостоятельных оснований к этому судом не установлено.

В связи с чем, суд считает заключение судебной оценочной экспертизы, выполненное экспертом ФБУ Волгоградская ЛСЭ Минюста России, объективным и полным, выводы - обоснованными и последовательными, установленный размер рыночной стоимости объекта недвижимости - достоверным.

В свою очередь, изучив предоставленные истцом отчеты оценщика ФИО5, суд отклоняет их как недостоверные, ввиду несоответствия требованиям законодательства об оценочной деятельности. В них допущены нарушения требований оценочного законодательства ввиду нарушения методологии оценки, некорректного анализа сегмента рынка, неверного выбора объектов-аналогов, необоснованного применения корректировок, повлекшие за собой неправильное определение оценщиком рыночной стоимости спорных объектов недвижимости.

Таким образом, административным истцом доказан факт того, что кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № <...> (3180879 рублей 52 копейки) превышает его рыночную стоимость (1129752 рубля) более, чем в два раза, с кадастровым номером № <...> (3225 680 рублей 64 копейки) также превышает его рыночную стоимость (1145664 рубля) более, чем в два раза, что затрагивает права и обязанности административного истца, поскольку влияет на размер подлежащего уплате земельного налога за объекты недвижимости.

При таких обстоятельствах уточненные исковые требования подлежат удовлетворению, следует установить кадастровую стоимость земельных участков в размере рыночной равной величине, рассчитанной при проведении судебной экспертизы.

Установление судом рыночной стоимости объектов недвижимости является основанием для внесения такой стоимости в качестве кадастровой стоимости в Единый государственный реестр недвижимости.

Датой подачи административного искового заявления о пересмотре кадастровой стоимости является дата обращения административного истца в суд – 27 декабря 2021 года (т. 1 л.д. 141).

Руководствуясь статьями 175-180 КАС РФ, суд

решил:

административное исковое заявление ФИО1 об установлении кадастровой стоимости земельных участков равной их рыночной стоимости удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером № <...>, площадью 923 +/-11 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости в размере 1129 752 (один миллион сто двадцать девять тысяч семьсот пятьдесят два) рубля по состоянию на 30 января 2021 года.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером № <...>, площадью 936 +/-11 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости в размере 1145 664 (один миллион сто сорок пять тысяч шестьсот шестьдесят четыре) рубля по состоянию на 31 января 2021 года.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости земельных участков считать 27 декабря 2021 года.

Решение может быть обжаловано в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме в Третий апелляционный суд общей юрисдикции через Волгоградский областной суд.

Судья М.А. Раптанова

Решение суда в окончательной форме изготовлено 28 сентября 2022 года.