РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

18 июля 2023 года

Хорошевский районный суд г. Москвы

в составе

председательствующего судьи Лутохиной Р.А.,

при секретаре Лапиной А.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-5412/2023 (77RS0031-02-2023-002959-35) по иску * к ООО «Инвестиционная компания недвижимости Инвест» о признании предварительного договора основным,

УСТАНОВИЛ:

Истец обратился в суд с иском к ответчику о признании предварительного договора основным.

В обоснование своих заявленных требований истец ссылается на следующие обстоятельства.

14.04.2014г. истец и ООО «НДВ-недвижимость для Вас» заключили предварительный договор * о заключении в будущем договора купли-продажи квартиры. Согласно п. 2.1 Договора стороны обязуются заключить(подписать) основной договор в срок не позднее 31.12.2015г., но не ранее даты регистрации продавцом своего права собственности на квартиру в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, и при условии завершения в полном объеме расчетов между сторонами в соответствии с пунктами данного договора. После чего, истцом были выполнены соответствующие обязательства по оплате в полном объеме, что подтверждается актом об исполнении обязательства по предварительному договору * купли-продажи от 17.04.2014г., а также платежным поручением от 24.04.2014г.

10.12.2014г. между АО «Московской комбинат хлебопродуктов» и Обществом был заключен договор * участия в долевом строительстве(регистрация в УФРС по Москве * от 25.12.2014г.). После чего Общество получило право переуступить истцу право требования, а у истца появилось правовое основание требовать заключения основного договора.

05.02.205г. истец и Общество заключили договор * уступки прав требования по договору * от 10.12.2014г., после чего истец получил право требования предоставления квартиры в жилом доме. Согласно п. 13 Договора застройщик должен был исполнить свои обязательства не позднее 31.12.2015г., однако объект не был завершен в срок. Именно по данному договору оплата не совершалась, т.к. истец произвел ее при заключении предварительного договора. Таким образом, фактически оплата по договору уступки прав требования была произведена при заключении предварительного договора.

Решением Арбитражного суда Московской области от 05.04.2018г. по делу * АО «Московской комбинат хлебопродуктов» признано несостоятельным(банкротом) в отношении него введена процедура конкурсного производства. Определением Арбитражного суда г. Москвы от 19.04.2019г. по делу * в отношении ООО «ИК «Недвижимость Инвест» введена процедура наблюдения.

Настоящее исковое заявление мотивировано тем, что заключенный между сторонами предварительный договор по сути является договором купли-продажи, поскольку устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену недвижимого имущества.

Истец просит суд признать предварительный договор о заключении в будущем договора купли-продажи от 17.04.2014г. как основной договор купли-продажи недвижимости; понудить продавца к исполнению обязательства по передаче недвижимой вещи, являющейся предметом договора уступки прав требований * от 05.02.2015г. в натуре, а при отсутствии у ответчика недвижимой вещи, возвратить истцу уплаченную денежную сумму и размер убытков в виде разницы между ценой недвижимого имущества, указанной в договоре купли-продажи, и текущей рыночной стоимости такого имущества.

Истец в судебное заседание не явился, обеспечил явку своего представителя, действующего на основании доверенности, который доводы заявленных требований поддержал в полном объеме, просил удовлетворить.

Ответчик в судебное заседание не явился, извещался надлежащим образом о дне, времени и месте рассмотрения дела, письменных возражений по иску не представил.

Руководствуясь ст. 167 ГПК РФ суд счел возможным рассмотреть дело при данной явке.

Суд, выслушав представителя истца, изучив письменные материалы дела, приходит к следующему.

В судебном заседании установлено и следует из письменных материалов дела.

17.04.2014г. ООО «НДВ - недвижимость для Вас» и * был заключен предварительный договор * о заключении в будущем договора купли-продажи квартиры, в соответствии с п. 2.1 которого стороны обязуются заключить(подписать) основной договор в срок не позднее 31.12.2015г., но не ранее даты регистрации продавцом своего права собственности на квартиру в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, и при условии завершения в полном объеме расчетов между сторонами в соответствии с п.п. 3.2, 3.3, 4.1 данного договора.

Истцом были выполнены соответствующие обязательства по оплате в полном объеме, что подтверждается актом об исполнении обязательства по предварительному договору * купли-продажи от 17.04.2014г., а также платежным поручением от 24.04.2014г.

10.12.2014г. между АО «Московской комбинат хлебопродуктов» и ООО «НДВ – недвижимость для Вас» был заключен договор * участия в долевом строительстве(регистрация в УФРС по Москве * от 25.12.2014г.). После чего Общество получило право переуступить истцу право требования, а у истца появилось правовое основание требовать заключения основного договора.

05.02.205г. между ООО «НДВ – недвижимость для Вас» и * был заключен договор * уступки прав требования по договору * от 10.12.2014г., в соответствии с которым * перешло право требования предоставления квартиры в жилом доме.

Согласно п. 1.3 Договора застройщик должен был исполнить свои обязательства не позднее 31.12.2015г., однако объект не был завершен в срок.

Статья 429 ГК РФ предусматривает, что по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором; предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме, а несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность; предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора; в предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор, а если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.

Последствия неисполнения сторонами предварительного договора обязанности по заключению основного договора указаны в п. 5 ст. 429: в случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные п. 4 ст. 445 Кодекса, при этом требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора, а в случае возникновения разногласий сторон относительно условий основного договора такие условия определяются в соответствии с решением суда; основной договор в этом случае считается заключенным с момента вступления в законную силу решения суда или с момента, указанного в решении суда.

Пункт 6 ст. 429 ГК РФ устанавливает, что обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

В соответствии с п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Пунктом 2 ст. 434 ГК РФ устанавливает, что договор в письменной форме может быть заключен путем составления одного документа, подписанного сторонами, а также путем обмена письмами, телеграммами, телексами, телефаксами и иными документами, в том числе электронными документами, передаваемыми по каналам связи, позволяющими достоверно установить, что документ исходит от стороны по договору.

Как установлено п. 1 ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

В соответствии с п.1 ст158 ГК РФ сделки совершаются устно или в письменной форме.

В соответствии со ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену), при этом к отдельным видам договора купли- продажи (розничная купля-продажа, поставка товаров, поставка товаров для государственных нужд, контрактация, энергоснабжение, продажа недвижимости, продажа предприятия) положения, предусмотренные параграфом 7, применяются, если иное не предусмотрено правилами Кодекса об этих видах договоров.

Согласно п. 2 ст. 455 ГК РФ договор купли-продажи может быть заключен на куплю-продажу товара, имеющегося в наличии у продавца в момент заключения договора, а также товара, который будет создан или приобретен продавцом в будущем, если иное не установлено законом или не вытекает из характера товара.

В соответствии с п. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество; ст. 550 ГК РФ предусматривает, что договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами, а несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

Согласно ст. 554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества; при отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным. Ст. 555 ГК РФ договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества; при отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным.

В соответствии со ст. 556 ГК РФ передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче; уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче недвижимости на условиях, предусмотренных договором, считается отказом соответственно продавца от исполнения обязанности передать имущество, а покупателя - обязанности принять имущество.

Как указано в п. 1 постановления Пленума ВАС Российской Федерации от 11.07.2011г. № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу которая будет создана или приобретена в будущем», в соответствии с п. 2 ст. 455 ГК РФ предметом договора купли-продажи может быть как товар, имеющийся в наличии у продавца в момент заключения договора, так и товар, который будет создан или приобретен продавцом в будущем, если иное не установлено законом или не вытекает из характера товара (договор купли-продажи будущей вещи). В связи с тем, что параграф 7 гл. 30 Кодекса не содержит положений, запрещающих заключение договоров купли-продажи в отношении недвижимого имущества, право собственности продавца на которое на дату заключения договора не зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, но по условиям этого договора возникнет у продавца в будущем (договор купли-продажи будущей недвижимой вещи), судам следует исходить из того, что отсутствие у продавца в момент заключения договора продажи недвижимости права собственности на имущество - предмет договора - само по себе не является основанием для признания такого договора недействительным.

В п. 8 Постановления указано, что если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже недвижимого имущества, которое будет создано или приобретено в последующем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену недвижимого имущества или существенную ее часть, суды должны квалифицировать его как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате. Споры, вытекающие из указанного договора, подлежат разрешению в соответствии с правилами Кодекса о договоре купли-продажи.

Судом установлено, что по состоянию на дату заключения сторонами договора * от 10.12.2014г. право собственности продавца на нежилое помещение в ЕГРП зарегистрировано(запись регистрации * от 25.12.2014г.). Доказательств обратного ответчиком представлено не было.

Суд, оценив условия заключенного сторонами договора, принимая во внимание указанные в нем условия относительно предмета договора купли-продажи - нежилого помещения, цену этого помещения, порядок оплаты, фактические обстоятельства, в том числе перечисление истцом ответчику денежных средств в счет уплаты цены договора, соглашается с мнением истца о том, что с учетом п. 1 и 8 постановления Пленума ВАС Российской Федерации от 11.07.2011г. № 54 заключенный между сторонами договор следует рассматривать как основной договор купли-продажи недвижимости.

Таким образом, оценивая собранные по делу доказательства в их совокупности, суд приходит к выводу о том, что поскольку имущество истцу не передано до настоящего момента, заявленные требования истца подлежат удовлетворению в полном объеме.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ суд,

РЕШИЛ:

Признать предварительный договор о заключении в будущем договора купли-продажи от 17.04.2014г. как основной договор купли-продажи недвижимости.

Понудить продавца к исполнению обязательства по передаче недвижимой вещи, являющейся предметом договора уступки прав требований * от 05.02.2015г. в натуре, а при отсутствии у ответчика недвижимой вещи, возвратить истцу уплаченную денежную сумму и размер убытков в виде разницы между ценой недвижимого имущества, указанной в договоре купли-продажи, и текущей рыночной стоимости такого имущества.

Решение может быть обжаловано в Московский городской суд в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Хорошевский районный суд города Москвы.

СудьяР.А. Лутохина

Решение принято в окончательной форме 24.08.2023 г.