Дело № 33-4222/2023

№ 2-237/2022

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

г. Оренбург 20 июля 2023 года

Судебная коллегия по гражданским делам Оренбургского областного суда в составе председательствующего судьи Ярыгиной Е.Н.,

судей областного суда Зудерман Е.П, Сенякина И.И.,

при секретаре Лоблевской Н.В,

рассмотрела в открытом судебном заседании по правилам производства в суде первой инстанции гражданское дело по иску Образцовой Ольги Михайловны к Пилюгину Алексею Ивановичу, администрации села Городище, Филатову Евгению Анатольевичу, Администрации г.Оренбурга, Карповой Алене Викторовне, главе Крестьянского фермерского хозяйства Пилюгину Ивану Ивановичу о признании решения общего собрания собственников земельных долей недействительным,

установила:

Образцова О.М. обратилась в суд с вышеуказанным иском указав, что является участником долевой собственности земельного участка с кадастровым номером №, местоположение: (адрес), (адрес)

(дата) проходило общее собрание собственников, на котором был заключен договор аренды земельного участка, утверждены проекты межевания земельного участка для осуществления выдела долей из исходного участка, с чем она не согласна. Полагает, что допущено нарушение порядка созыва, подготовки и проведения собрания, на собрании отсутствовал кворум, решение противоречит действующему земельному законодательству.

В повестке собрания указано на обсуждение условий заключения договора аренды, однако на собрании было принято решение о заключении договора аренды, при этом все условия аренды не обсуждались, договор аренды не зачитывался, обсуждалось только два условия по сроку договору и размере арендной платы. Вопросы, поставленные на обсуждение, противоречат повестке, председателем собрания был сын арендатора Пилюгин А.И, который является заинтересованным лицом.

Проект межевания земельного участка от (дата), изготовленный кадастровым инженером Коноваленко В.В. является недействительным, так как имеет пересечения с ранее согласованными проектами и пересекает границы уже существующего участка. Утвержденный список собственников не оглашался на собрании. Невозможно подсчитать количество долей, которыми проголосовали собственники, так как голосование проходило по долям, в протоколе не отражены лица, которые голосовали «за», «против» или «воздержались».

Просила признать недействительным решение общего собрания участников долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером №, принятое в форме протокола общего собрания от (дата), подписанного председателем Пилюгиным А.И. и секретарем Карповой А.В, признать недействительными проекты межевания по образованию земельных участков путем выдела в счет земельных долей из земельного участка сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером №, изготовленные кадастровыми инженерами Коноваленко В.В. от (дата), утвержденные общим собранием участников долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером № от (дата), признать недействительным в силу закона договор аренды земельного участка с кадастровым номером № из земель сельскохозяйственного назначения от (дата), применить последствия недействительности сделки путем исключения сведений из ЕГРН в виде обременения права аренды на земельный участок с кадастровым номером №.

Решением Ленинского районного суда г. Оренбурга от 8 февраля 2023 года в удовлетворении исковых требований было отказано.

С указанным решением суда не согласилась ФИО1, в своей апелляционной жалобе выражала несогласие с выводами суда первой инстанции, просила решение суда первой инстанции отменить по указанным в жалобе основаниям.

Определением от 20 июня 2023г судебная коллегия по гражданским делам Оренбургского областного суда перешла к рассмотрению дела по правилам суда первой инстанции без учета особенностей, предусмотренных главой 39 Гражданского процессуального кодекса РФ ввиду ненадлежащего извещения привлеченных по делу судом третьих лиц- ФИО2, ФИО3, ФИО4

В судебное заседание не явились ФИО1, представитель Администрации с. Городище, Евгений Анатольевич, ФИО5, Глава Крестьянского фермерского хозяйства ФИО6, представитель Администрации города Оренбурга, ФИО7, ФИО8, ФИО9, ФИО10, ФИО11, ФИО12, ФИО13, ФИО14, ФИО15, ФИО16, ФИО17, ФИО18, ФИО19, ФИО20, ФИО21, ФИО22, ФИО23, ФИО24, ФИО25, ФИО26, ФИО27, ФИО28, ФИО29, ФИО30, ФИО31, ФИО32, ФИО33, ФИО34, ФИО35, ФИО36, ФИО37, ФИО38, ФИО39, ФИО40, ФИО41, ФИО42, ФИО43, ФИО44, ФИО45, ФИО46, ФИО47, ФИО48, ФИО49, ФИО50, ФИО51, ФИО52, ФИО53, ФИО54, ФИО55, ФИО56, ФИО57, ФИО58, ФИО59, ФИО60, ФИО61, ФИО62, ФИО63, ФИО64, ФИО65, ФИО66, ФИО67, ФИО69, ФИО70, ФИО71, ФИО72, ФИО73, ФИО74, ФИО76, ФИО77, ФИО78, ФИО79, ФИО80, ФИО81, ФИО82, ФИО19, ФИО83, ФИО84, ФИО85, ФИО86, ФИО87, ФИО88, ФИО89, ФИО90, ФИО91, ФИО92, ФИО93, ФИО94, ФИО95, ФИО96, ФИО97, ФИО98, ФИО99, ФИО100, ФИО101, ФИО102, ФИО103, ФИО104, ФИО105, ФИО106, ФИО107, ФИО108, ФИО109, ФИО110, ФИО111, ФИО112, ФИО113, ФИО114, ФИО115, ФИО116, ФИО117, ФИО118, ФИО119, ФИО120, ФИО121, ФИО122, ФИО5, ФИО123, ФИО124, ФИО125, ФИО126 Яковлевич, ФИО127, ФИО128, ФИО129, ФИО130, ФИО131, ФИО132, ФИО133, ФИО134, ФИО135, ФИО136, ФИО137, ФИО138, ФИО139, ФИО112, ФИО140, ФИО141, ФИО142, ФИО143, ФИО144, ФИО145, ФИО146, ФИО147, ФИО19, ФИО148, ФИО149, ФИО150, ФИО151, ФИО152, ФИО153, ФИО154, ФИО155, ФИО156, ФИО157, ФИО158, ФИО159, ФИО160, ФИО161, ФИО162, ФИО163, ФИО163, ФИО164, ФИО165, ФИО166, ФИО167, ФИО130, ФИО168, ФИО169, ФИО170, ФИО171, ФИО172, ФИО173, ФИО174, ФИО175, ФИО176, ФИО140, ФИО177, ФИО178, ФИО129, ФИО163, ФИО81, представитель Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Оренбургской области, ФИО179, ФИО180, ФИО181, ФИО182, ФИО119, ФИО183, ФИО184, ФИО185, ФИО186, ФИО187, ФИО188, ФИО189, ФИО190, ФИО191, ФИО192, ФИО58, ФИО193, ФИО194, ФИО177, ФИО158, ФИО105, ФИО120, извещены надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, в том числе в соответствии с положениями ст.165.1 ГПК РФ.

Сведения о времени и месте судебного заседания были дополнительно размещены на официальном сайте Оренбургского областного суда посредством информационно-телекоммуникационной сети «Интернет».

В силу ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации судебная коллегия рассмотрела дело в отсутствие неявившихся лиц.

Выслушав судью- докладчика Ярыгину Е.Н., представителя истца –ФИО195, поддержавшего исковые требования, ответчика ФИО196, представителей ответчика ФИО6- ФИО197, ФИО198, возражавших против удовлетворения иска, исследовав письменные материалы дела, судебная коллегия приходит к следующему.

Решение суда подлежит безусловной отмене на основании пп.2 п.4 ста.330 ГПК РФ ввиду ненадлежащего извещения судом первой инстанции о времени и месте судебного заседания третьих лиц ФИО2, ФИО3, ФИО4, привлеченных к участию в деле.

Как следует из материалов дела, истец ФИО1 является участником долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером №, местоположение «(адрес)

Доля ФИО1 в праве собственности составляет 23, 42 доли.

В газете «Вечерний Оренбург» от (дата) № публиковано извещение о проведении общего собрания собственников земельных долей на указанный выше земельный участок (дата), указана следующая повестка дня:

«1. Избрание председателя и секретаря общего собрания.

2. Утверждение проекта межевания земельного участка, выделяемого из исходного земельного участка с кадастровым номером №, утверждение перечня собственников образуемого земельного участка, заказчик ФИО196, указано, что с проектом межевания можно ознакомиться у кадастрового инженера ФИО199

3. Обсуждение условий заключения договора аренды земельного участка с КФХ ФИО6

4.О выборе лица, уполномоченного от имени участников долевой собственности без доверенности действовать по вопросам и решениям, принятым по повестке дня, на основании протокола собрания, в том числе об объемах и сроках таких полномочий.» ***

19.05.2022г. проведено общее собрание участников долевой собственности земельного участка с кадастровым номером №, местоположение «(адрес) оформленное протоколом.

Согласно протоколу общего собрания от 19.05.2022г. по поставленной повестке были приняты решения: по первому вопросу избрали председателем ФИО196, секретарем Карпаеву А.В; по второму вопросу утвердили проекты межевания земельных участков, выделяемых из исходного земельного участка с кадастровым номером №, подготовленного кадастровым инженером ФИО199, утвердили перечень собственников образуемых земельных участков и размеров их долей в праве общей собственности на образуемые земельные участки, пропорционально размеру их долей в исходном участке; по третьему вопросу принято решение заключить с КФХ ФИО6 договор аренды сроком на 10 лет с выплатой арендной платы в виде 10% от собранного урожая и оплатой налога на земельный участок собственникам пая; по четвертому вопросу избрали ФИО196 уполномоченным лицом от имени участников общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером № действовать без доверенности согласно ст.14 ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения». л.д.35- 54 том 1.

По результату общего собрания между КФХ ФИО6, как арендатором, и уполномоченным от имени арендодателей лицом ФИО196 (дата) заключен договор аренды земельного участка с кадастровым номером №, который прошел государственную регистрацию 10.06.2022г ***

Судебная коллегия соглашается с доводами истца о нарушении порядка созыва, подготовки, проведения собрания, а также, что утвержденные на собрании проекты межевания нарушают ее права на выдел принадлежащей ей доли из исходного участка.

Вместе с тем считает, что безусловным основанием к отмене решения общего собрания ввиду его ничтожности является принятие решения по вопросам, не включенным в повестку дня, принятие решения в отсутствие необходимого кворума.

В силу пункта 1 статьи 181.3 Гражданского кодекса Российской Федерации решение собрания недействительно по основаниям, установленным настоящим Кодексом или иными законами, в силу признания его таковым судом (оспоримое решение) или независимо от такого признания (ничтожное решение).

В соответствии со ст. 14 Федерального закона от 24.07.2002 года N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" владение, пользование и распоряжение земельным участком из земель сельскохозяйственного назначения, находящимся в долевой собственности более чем пяти лиц, осуществляется в соответствии с решением участников долевой собственности, которое принимается на общем собрании участников долевой собственности.

Согласно ч. 1. ст. 14.1 Федерального закона N 101-ФЗ, общее собрание участников долевой собственности проводится по предложению участника долевой собственности, либо лиц, использующих находящийся в долевой собственности земельный участок в целях производства сельскохозяйственной продукции, либо органа местного самоуправления поселения или городского округа по месту расположения земельного участка, находящегося в общей долевой собственности. Общее собрание принимает решения по вопросам, указанным в пункте 3 статьи 14 настоящего Федерального закона.

В силу ч. 2 ст. 14.1 указанного Закона участники долевой собственности извещаются органом местного самоуправления поселения или городского округа по месту расположения земельного участка, находящегося в общей долевой собственности, о проведении общего собрания посредством опубликования соответствующего сообщения в средствах массовой информации, определенных субъектом Российской Федерации, и размещения такого сообщения на официальном сайте соответствующего органа местного самоуправления в сети "Интернет" (при его наличии) не позднее, чем за сорок дней до дня проведения общего собрания, а в случае проведения повторного общего собрания - не позднее чем за тридцать дней до дня его проведения. Не позднее дня опубликования сообщения о проведении общего собрания объявление также должно быть размещено на информационных щитах, расположенных на территории муниципального образования по месту расположения земельного участка, находящегося в общей долевой собственности. О проведении общего собрания по предложению участника долевой собственности или лиц, использующих находящийся в долевой собственности земельный участок в целях производства сельскохозяйственной продукции, орган местного самоуправления поселения или городского округа по месту расположения земельного участка, находящегося в общей долевой собственности, уведомляется в письменной форме.

Общее собрание считается правомочным в случае присутствия на нем участников долевой собственности, составляющих не менее чем 20 процентов их общего числа или, если способ указания размера земельной доли допускает сопоставление долей в праве общей собственности на земельный участок, владеющих более чем 50 процентами таких долей (п. 5 ст. 14.1 Федерального закона "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения".

В п. 8 статьи 14.1 названного Федерального закона отражено, что решения принимаются общим собранием открытым голосованием.

Решение считается принятым, если за него проголосовали участники общего собрания, владеющие в совокупности более чем 50 процентами долей общего числа долей собственников, присутствующих на общем собрании (при условии, что способ указания размера земельной доли допускает сопоставление долей в праве общей собственности на этот земельный участок), или большинство участников общего собрания.

Часть 11 статьи 14.1 Закона регламентирует, что принятое общим собранием решение оформляется протоколом.

В силу ч. 1 ст. 181.4 ГК РФ решение собрания может быть признано судом недействительным при нарушении требований закона, в том числе в случае, если: допущено существенное нарушение порядка созыва, подготовки и проведения собрания, влияющее на волеизъявление участников собрания; у лица, выступавшего от имени участника собрания, отсутствовали полномочия; допущено нарушение равенства прав участников собрания при его проведении; допущено существенное нарушение правил составления протокола, в том числе правила о письменной форме протокола.

В соответствии со ст. статья 181.5 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом, решение собрания ничтожно в случае, если оно: 1) принято по вопросу, не включенному в повестку дня, за исключением случая, если в собрании приняли участие все участники соответствующего гражданско-правового сообщества; 2) принято при отсутствии необходимого кворума; 3) принято по вопросу, не относящемуся к компетенции собрания: 4) противоречит основам правопорядка или нравственности.

Согласно ч. 1 ст. 181.2 ГК РФ, решение собрания считается принятым, если за него проголосовало большинство участников собрания, и при этом в собрании участвовало не менее пятидесяти процентов от общего числа участников соответствующего гражданско-правового сообщества.

Как видно из выписки ЕГРН на дату проведения собрания – 19.05.2022 общее количество участников долевой собственности составляет 184 человека.

Однако общее количество участников долевой собственности согласно протоколу от 19.05.2022, указано неправильно как 174 человека.

Согласно протоколу общего собрания от 19.05.2022г, на собрании присутствовало 75 человек, однако согласно списку зарегистрированных лиц, явившихся для участия на общем собрании участников общей долевой собственности - Приложение № к протоколу), число подписавшихся или явившихся на собрание для участия в нем указано - 81 человек.

Согласно протоколу, пояснениям ответчика ФИО196 кворум определялся и голосование проходило по количеству долей, принадлежащих присутствующим гражданам.

Вместе с тем, как установлено из аудиозаписи и следует из протокола общего собрания от (дата), при подсчете голосов не указывались фамилии собственников, проголосовавших как «за», так и «против», фамилии тех, кто воздержался при голосовании, что исключает возможность достоверно определить результаты голосования по вопросам повестки дня, так как было много лиц, воздержавшихся от голосования, а доли в праве собственности у присутствующих в исходном участке разные.

Фактическое голосование путем поднятия рук, а не по фамильно подтвердили допрошенные по делу свидетели ФИО199, ФИО200, ФИО201, не доверять которым у судебной коллегии не оснований, поскольку указанные лица были предупреждены об уголовной ответственности, их показания были стабильны и подтверждены материалами дела.

Представленные в суд первой инстанции ФИО196 черновые записи, как приложение к протоколу общего собрания, с указанием им собственноручно фамилии лиц, голосовавших как «за», так и «против», в том числе и тех, кто воздержался, судебная коллегия оценивает критически и считает недопустимым доказательством, так как указанные данные не отражены в протоколе общего собрания от (дата), нельзя установить достоверно время их составления и оформлены они заинтересованным по делу лицом- ФИО196, являющимся сыном арендатора ФИО6, с которым заключен оспариваемый истцом договор аренды.

Так же судебная коллегия принимает во внимание в подтверждение доводов истца о нарушении порядка голосования, отсутствия кворума, что в списке зарегистрированных лиц, присутствовавших на собрании дописаны рукой ФИО257 в качестве правообладателей земельной доли, однако, согласно выписке из ЕГРН по состоянию на (дата), указанные лица в числе правообладателей земельных долей на исходный участок отсутствуют, не указаны размеры принадлежащих им долей, реквизиты документа, удостоверяющего их права на земельную долю.

В самом списке имеются неоговоренные исправления, дописки.

Так, согласно сведениям ЕГРН, ФИО68 и ФИО75 имеют каждый в праве собственности на исходный земельный участок по 1 /322 доли, однако в списке зарегистрированных лиц им приписано по 3/322 и 2/322 доли соответственно каждому.

Все эти нарушения не позволяют проверить кворум в судебном порядке и установить достоверно результаты голосования по повестке собрания.

Кроме того, судебная коллегия приходит к выводу, что общим собранием, проходившим в отсутствие неявившихся собственников земельных долей, была подменена повестка дня.

Как видно из опубликованного извещения и повестки общего собрания, одним из вопросов, вынесенных на повестку дня являлся вопрос «обсуждение условий заключения договора аренды земельного участка с КФХ ФИО6»

Однако фактически на собрании было принято решение о заключении договора аренды земельного участка с КФХ ФИО6, без предварительного ознакомления участников собрания с проектом договора, оглашении его условий.

Согласно аудиозаписи общего собрания, на обсуждение граждан ставился вопрос только о сроке заключения договора аренды и размере арендных платежей, другие условия договора не обсуждались, при том, что сам договор содержит несколько пунктов, в том числе условия, напрямую затрагивающие интересы собственников долей исходного земельного участка (сдачу в субаренду участка, преимущественное право выкупа долей арендатором перед другими лицами, передача права аренды в залог без получения согласия арендодателей и т.п.)

Вопреки доводам ответчиков, представленная стороной истца аудиозапись является надлежащим доказательством, так как выполнена лицом, участвующим в собрании, который ее и предъявил, при этом указано оборудование, с использованием которого она была совершена.

Кроме того, достоверность аудиозаписи, зафиксировавшей ход общего собрания, подтверждена показаниями допрошенных по делу свидетелей.

Как видно из извещения, для утверждения на общем собрании был подготовлен кадастровым инженером проект межевания земельного участка по заявлению ФИО196

Однако, как следует из оспариваемого протокола, на общем собрании фактически были утверждены проекты межевания 19 земельных участков с утверждением перечня собственников образуемых земельных участков.

Ответчик ФИО196 подтвердил в суде апелляционной инстанции, что до собрания по его обращению кадастровым инженером дорабатывались схемы выдела земельных участков, однако пояснил, что с ними могли ознакомиться непосредственно перед собранием.

Об изменении им проекта межевания уже после ознакомления с ним ФИО220, как представителя истца, сообщил и допрошенный в качестве свидетеля кадастровый инженер ФИО216

Допрошенный в качестве свидетеля ФИО220 показал, что он был ознакомлен кадастровым инженером за несколько дней до собрания с одной схемой выдела, так как речь шла об одном участке. С окончательным, измененным проектом выдела, в результате которого образовалось множество участков, он узнал только на собрании, но ему не дали времени надлежаще ознакомиться с ними, в связи с этим он возражал об утверждении проектов.

При таких обстоятельствах судебная коллегия приходит к выводу, что фактически принятое решение на общем собрании об утверждении проекта межевания по выделу 19 земельных участков не соответствует тому проекту межевания, сведения о котором содержались в публикации и с которым предлагалось ознакомиться заблаговременно всем собственникам земельных долей до проведения общего собрания.

Истцом в суд апелляционной инстанции в подтверждение нарушения ее прав на выдел в счет принадлежащей ей доли земельного участка с кадастровым номером №, который начался с (дата)- даты публикации в местной газете сообщения, представлено заключение кадастрового инженера ФИО227с. от 30.06.2023г, из которого следует, что проведение дальнейших работ по проекту межевания, подготовленному кадастровым инженером ФИО216 невозможно по причине пересечения образуемых земельных участков с границами земельного участка №, прошедшего процедуру государственного кадастрового учета.

При таких обстоятельствах судебная коллегия приходит к выводу о том, что исковые требования истцы о признании недействительными решения общего собрания участников долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером №, оформленное в виде протокола общего собрания от (дата), а также договора аренды земельного участка с кадастровым номером № являются законными и обоснованными, поскольку допущенные нарушения свидетельствуют о ничтожности решения общего собрания.

Поскольку договор аренды заключен на основании решения общего собрания, признанным недействительным (ничтожным), соответственно, в силу положений статьи 168 Гражданского кодекса РФ он также является ничтожным.

В части удовлетворения требования о признании недействительными проектов межевания, утвержденных на общем собрании (дата)г, судебная коллегия отказывает, так как сами проекты без их утверждения и реализации через постановку земельных участков на кадастровый учет прав истца не нарушают, не влекут для нее юридически значимых последствий.

Руководствуясь ст.ст. 328-330 Гражданского процессуального кодекса РФ,

определил а:

решение Ленинского районного суда города Оренбурга от 8 февраля 2023 года отменить, вынести по делу новое решение, которым исковые требования ФИО1 к ФИО196, администрации села Городище, ФИО202, Администрации г. Оренбурга, ФИО5, главе Крестьянского фермерского хозяйства ФИО6 о признании решения общего собрания собственников земельных долей недействительным, признании недействительным договора аренды земельного участка, проектов межевания земельных участков удовлетворить в части.

Признать недействительным решение общего собрания участников долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером №, оформленное в виде протокола общего собрания от (дата).

Признать недействительным договор аренды земельного участка с кадастровым номером № из земель сельскохозяйственного назначения от (дата), заключенный между КФХ ФИО6 (арендатором) и уполномоченным от имени собственников земельных долей арендодателем ФИО196.

В остальной части в удовлетворении исковых требований отказать.

Апелляционное определение является основанием для внесения в ЕГРН сведений о прекращении записи об обременении земельного участка с кадастровым номером №, правом аренды по договору аренды от (дата).

Председательствующий судья:

судьи

Мотивированное определение изготовлено 27 июля 2023