Решение по делу № 02-0394/2023(02-8929/2022)~М-9724/2022 от 04.04.2023 - о признании незаконным погашения записи об ипотеке, восстановлении ипотеки, обращении взыскания на заложенное имущество.

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

04 апреля 2023 года адрес

Решение изготовлено в полном объеме 17.04.2023 года

Пресненский районный суд адрес в составе председательствующего судьи Каржавиной Н.С.,

при секретаре судебного заседания фио,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-394/2023 по иску ВТБ (ПАО) к ФИО1 о признании незаконным погашения записи об ипотеке, восстановлении ипотеки, обращении взыскания на заложенное имущество,

установил:

ВТБ (ПАО) обратился в суд с иском к ФИО1 с вышеуказанными исковыми требованиями, мотивируя их тем, что между Банком ВТБ (ПАО) (Кредитор, Залогодержатель) и ООО «Пересвет- Реал Эстейт» (ООО «Эстейт», Заемщик, Залогодатель) были заключены следующие кредитные соглашения (далее - Кредитные соглашения):

1. Кредитное соглашение № 2419 от 23.11.2009 года (кредитная линия) с лимитом выдачи по кредитной линии 336 000 000 рублей. Окончательный срок возврата кредита - 01.04.2018 установлен дополнительным соглашением № 8 от 25.11.2016. Денежные средства в размере 336 000 000 рублей поступили 30.11.2009 на расчетный счет Заемщика в полном объеме;

2. Кредитное соглашение № 2744 от 19.04.2011 года (кредитная линия) с лимитом выдачи по кредитной линии 188 095 000 рублей. Окончательный срок возврата кредита - 01.04.2018 установлен дополнительным соглашением № 7 от 25.11.2016. Денежные средства в размере 188 095 000 рублей поступили 28.04.2011 на расчетный счет Заемщика в полном объеме;

3. Кредитное соглашение № 2911 от 23.12.2011 года (кредитная линия) с лимитом выдачи по кредитной линии 1 456 382 782 рублей. Окончательный срок возврата кредита — 15.12.2017 установлен дополнительным соглашением № 10 от 01.09.2017. Денежные средства в размере 1 371 881 075,60 рублей были перечислены на расчетный счет Заемщика 26 платежами (траншами) в период с 05.03.2012 по 07.12.2017.

Согласно пункту 3.2. Кредитных соглашений, целью кредитной линии являлась оплата цены по договорам долевого участия в строительстве объекта: Офисно-жилого комплекса с детской дошкольной группой и подземной стоянкой ЖК «Версис», находящийся по адресу: адрес (далее - ЖК «Версис»). Застройщиком объекта является адрес.

Банком ВТБ (ПАО) обязательства по предоставлению денежных средств ООО «Эстейт» были исполнены надлежащим образом и в полном объеме, что подтверждается выписками по счету ООО «Эстейт».

ООО «Эстейт» использовало кредитные средства на приобретение прав на недвижимое имущество согласно целям кредитных соглашений, заключив с адрес (застройщиком) в 2009 - 2017 следующие договоры участия в долевом строительстве объекта ЖК «Версис» (далее ДДУ):

1) Договор ДДУ № 0344-01/10-ВАВ от 17.11.2010;

2) Договор ДДУ № 0323-03/09-ВАВ от 25.09.2009;

3) Договор ДДУ № 0009-01/10-ВАВ от 11.02.2010;

4) Договор ДДУ № 0106-01/11-ВАВ от 16.06.2011;

5) Договор ДДУ № 0563-03/09-ВАВ от 18.09.2009;

6) Договор ДДУ № 0071-01/17/ПИ НП-1-ВАВ от 24.07.2017;

7) Договор ДДУ № 0072-01/17/ПИ НП-2-ВАВ от 24.07.2017;

8) Договор ДДУ № 0074-01/17/ПИ НП-4-ВАВ от 24.07.2017.

Договоры участия в долевом строительстве со всеми дополнительными соглашениями зарегистрированы в УФРС России по адрес, о чем имеются соответствующие регистрационные записи на договорах и что подтверждается выписками из ЕГРН.

Предметом договоров долевого участия в строительстве с учетом дополнительных соглашений к договорам являлись 55 квартир и 3 нежилые помещения, строящиеся адрес на объекте ЖК «Версис».

Согласно пункту 3.2. Договоров ДДУ, оплата договора производится участником долевого строительства, в том числе за счет кредитных средств, получаемых ООО «Пересвет-Реал Эстейт» по кредитным соглашениям, заключенным с Банком ВТБ (ПАО).

Права по всем указанным договорам долевого участия в строительстве оплачены ООО «Пересвет-Реал Эстейт» в адрес адрес, что подтверждается выпиской по счету фио в Банке ВТБ (ПАО) № 40702810500060021550 за период с 30.01.2009 - 18.12.2017 за счет предоставленных Банком ВТБ (ПАО) кредитных средств.

30.12.2017 объект ЖК «Версис» введен в эксплуатацию на основании Разрешения Комитета государственного строительного надзора адрес (Мосгосстройнадзор) по делу № 23473 на ввод объекта в эксплуатацию, выданного застройщику адрес.

В обеспечение исполнения кредитных обязательств, между Банком ВТБ (ПАО) и ООО «Эстейт» был заключен ряд договоров залога прав требования, вытекающих из вышеуказанных договоров долевого участия в строительстве.

В частности, 03.12.2010 между Банком ВТБ (ПАО) и ООО «Эстейт» был заключен Договор №2662-ДЗ/1 о залоге прав требования, вытекающих из договора участия в долевом строительстве №0344-01/10-ВАВ от 17.11.2010, право ипотеки зарегистрировано УФРС России по адрес 09.12.2010, регистрационная запись №77-77-18/074/2010-934.

Согласно пункту 2.9. Договора залога №2662-ДЗ/1 залогодатель гарантировал, что предмет залога не находится под арестом (ограничением), запрещением, а также не обременен какими-либо обязательствами перед третьими лицами, в отношении предмета залога отсутствуют споры.

Согласно перечню в Приложении №2 к Договору залога №2662-ДЗ/1 (в ред. Дополнительного соглашения №15 от 03.02.2016), в залог Банку ВТБ (ПАО) переданы права на квартиру в ЖК «Версис» с номером № 89.

Договором залога предусмотрена возможность уступки ООО «Эстейт» прав требования залогодателя, вытекающих из ДДУ, только с предварительного письменного согласия Банка ВТБ (ПАО) (пункт 2.7 Договора залога №2662-ДЗ/1).

Согласно пункту 2.12. Договора залога №2662-ДЗ/1 при уступке прав требования залогодателя, вытекающих из ДДУ как в отношении всех объектов долевого строительства, так и в отношении каждого объекта долевого строительства отдельно, ином распоряжении правами требования по договору, право залога Банка ВТБ (ПАО) следует за предметом залога/его соответствующей частью.

Приложением № 1 к Договору залога №2662-ДЗ/1 является копия Договора участия в долевом строительстве №0344-01/10-ВАВ от 17.11.2010, который содержит форму договора уступки прав требования, обязательную для использования при любой перепродаже Залогодателем объекта по ДДУ (Приложение №5 к ДДУ).

24.09.2012 между ООО «Эстейт» и ФИО1 заключен Договор уступки права требования (цессии) №0251-05/12/89-ВАВ по Договору ДДУ №0344-01/10-ВАВ от 17.11.2010 (далее - Договор уступки прав).

Согласно пункту 1.2. Договора уступки прав, ООО «Эстейт» передает ФИО1 в полном объеме права требования на получение от Застройщика адрес после получения Застройщиком разрешения на ввод в эксплуатацию ЖК «Версис» в части отдельной трехкомнатной квартиры с условным номером на площадке 74, количество комнат 1, площадью 53,5 кв. м. расположенных на 24 этаже в офисно-жилом комплексе ЖК «Версис».

Согласно пункту 1.4 Договора уступки прав, права требования по ДДУ переданы ООО «Эстейт» в залог Банку ВТБ (ПАО). При регистрации права собственности на объекты долевого строительства до полного и надлежащего исполнения «Эстейт» своих обязательств перед Банком ВТБ (ПАО) по кредитному соглашению, соответствующая квартира, составляющая объект долевого строительства, признается находящейся в ипотеке у Банка ВТБ (ПАО) на основании ст. 58 Закона «О залоге» и ст. 77 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

Согласно пункту 7.1. Договора уступки прав, договор вступает в силу при условии получения Участником долевого строительства письменного согласия Банка ВТБ (ПАО) на уступку права требования по договору участия в долевом строительстве и распространяет свое действие на обязательства сторон, возникшие с момента подписания Договора уступки.

Таким образом, в момент заключения Договора уступки права ФИО1 была уведомлена о нахождении приобретаемой квартиры в залоге Банка ВТБ (ПАО).

Согласно пункту 3.4. Договора уступки цена прав на квартиру № 89 составляет 9 897 500 рублей.

Доказательства исполнения Ответчиком обязательств по оплате Договоров уступки и поступления указанных денежных средств в пользу ООО «Эстейт» и Банка ВТБ (ПАО) отсутствуют.

13.11.2018 за ФИО1 зарегистрировано право собственности на квартиру №89, peг. запись УФРС России по адрес № 77:06:0003008:6852-77/005/2018-1.

Согласно выписке из ЕГРН от 18.03.2021 в отношении квартиры №89 (кадастровый номер объекта 77:06:0003008:6852) отсутствуют обременения в виде ипотеки (залога прав) в пользу Банка ВТБ (ПАО) на основании Договора о залоге прав требования №2662-ДЗ/1 от 03.12.2010.

Однако, по мнению Банка ВТБ (ПАО), квартира № 89 в ЖК «Версис» находится в залоге Банка ВТБ (ПАО) по кредитным обязательствам ООО «Эстейт», которые до настоящего времени не исполнены ООО «Эстейт».

В установленный срок ООО «Пересвет-Реал Эстейт» свои обязательства не исполнил, долг не возвратил.

27.03.2018 в отношении залогодателя ООО «Пересвет-Реал Эстейт» Арбитражным судом адрес возбуждено дело о несостоятельности (банкротстве) № А41-20380/2018, 09.12.2019 Решением Арбитражного суда адрес должник признан банкротом, в отношении него открыта процедура конкурсного производства.

Банк ВТБ (ПАО) является конкурсным кредитором должника на основании Определения Арбитражного суда адрес от 08.02.2019, размер задолженности ООО «Пересвет-Реал Эстейт» по Кредитным соглашениям перед Банком ВТБ (ПАО) составляет 2 404 248 935,96 рублей.

08.06.2020 Банк ВТБ (ПАО) обратился в Прокуратуру адрес с жалобой по факту нарушения федерального законодательства при совершении должностными лицами УФРС России по адрес регистрационных действий в отношении жилых помещений, расположенных в ЖК «Версис», в том числе, в отношении квартиры № 89.

05.10.2020 Прокуратурой адрес (первым заместителем прокурора адрес фио) вынесено Постановление о направлении материалов проверки в орган предварительного расследования для решения вопроса об уголовном преследовании.

По результатам проверки Прокуратурой адрес было выявлено, что передача прав требования ООО «Эстейт» по 24 квартирам (в том числе по квартире № 89) в пользу третьих лиц была произведена незаконно в отсутствие оснований для государственной регистрации прав, в действиях сотрудников ООО «Эстейт» усматриваются признаки состава преступления, предусмотренного ч. 7 ст. 159 УК РФ, а в действиях должностных лиц УФРС России по г.

Москве усматриваются признаки преступления, предусмотренного ч. 1.1. ст. 293 УК РФ.

Прокуратурой адрес установлено, что должностные лица УФРС России по адрес незаконно внесли в ЕГРН сведения о переходе прав требования на 24 квартиры (в том числе на квартиру № 89), а также незаконно исключили запись о наличии залога Банка ВТБ (ПАО) на указанный объект.

При изложенных обстоятельствах, истец просит суд:

1. Признать незаконным погашение записи №77-77-18/074/2010-934 от 09.12.2010 об ограничении (обременении) права: ипотека по Договору №2662-ДЗ/1 от 03.12.2010 о залоге прав требования, вытекающих из договора участия в долевом строительстве № 0344- 01/10-ВАВ от 17.11.2010 (со всеми приложениями и дополнительными соглашениями к нему) в отношении объекта недвижимого имущества - жилого помещения, кадастровый номер 77:06:0003008:6852, площадью 50,1 кв.м., расположенного по адресу: адрес;

2. Восстановить ипотеку в пользу Банка ВТБ (ПАО) по Договору №2662-ДЗ/1 от 03.12.2010 о залоге прав требования, вытекающих из договора участия в долевом строительстве № 0344-01/10-ВАВ от 17.11.2010 (со всеми приложениями и дополнительными соглашениями к нему) в отношении объекта недвижимого имущества - жилого помещения, кадастровый номер 77:06:0003008:6852, площадью 50,1 кв.м., расположенного по адресу: адрес и восстановить Банк ВТБ (ПАО) в правах залогодержателя по Договору №2662-ДЗ/1 от 03.12.2010 о залоге прав требования, вытекающих из договора участия в долевом строительстве № 0344-01/10-ВАВ от 17.11.2010 (со всеми приложениями и дополнительными соглашениями к нему);

3. С целью удовлетворения требований в размере 2 404 248 935,96 рублей обратить взыскание в пользу Банка ВТБ (ПАО) на заложенное имущество - жилое помещение, кадастровый номер 77:06:0003008:6852, площадью 50,1 кв.м., расположенного по адресу: адрес, принадлежащее на праве собственности ФИО1, путем его реализации с публичных торгов, установив начальную продажную стоимость в размере 11 840 000 рублей;

4. Взыскать с ФИО1 в пользу Банка ВТБ (ПАО) судебные расходы по уплате государственной пошлины в сумме 18 000 рублей.

Представитель истца в судебном заседании просил суд исковые требования удовлетворить.

Ответчик, представитель ответчика в судебном заседании исковые требования не признали, представили в материалы дела подробные возражения на иск, просят суд в удовлетворении исковых требований отказать. Сделали также заявление о пропуске срока исковой давности.

Третьи лица: ООО «Пересвет-Реал Эстейт (ООО «Эстейт») в лице конкурсного управляющего фио, Управление Росреестра по адрес, не явились, извещены.

На основании ст. 167 ГПК РФ суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие третьих лиц, извещенных надлежащим образом.

Суд, выслушав стороны исследовав материалы дела, приходит к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований в связи со следующим.

Из материала дела следует, что между банком ВТБ (ПАО) и ООО «Эстейт» были заключены кредитные соглашения: кредитное соглашение № 2419 от 23.11.2009 (кредитная линия) с лимитом выдачи по кредитной линии 336 000 000 руб.; кредитное соглашение № 2744 от 19.04.2011 (кредитная линия) с лимитом выдачи кредитной линии 188 095 000 руб.; кредитное соглашение № 2911 от 23.12.2011 (кредитная линия) с лимитом выдачи по кредитной линии 1 456 382 782 руб. Денежные средства по соглашениям перечислены ООО «Эстейт». Согласно п.3.2, кредитных соглашений целью кредитной линии являлась оплата цены по договорам долевого участия в строительстве объекта: офисно-жилого комплекса с детской дошкольной группой и подземной стоянкой ЖК «Версис», находящийся по адресу: адрес. Застройщиком данного объекта являлся адрес.

ООО «Эстейт» использовало кредитные средства на приобретение прав на недвижимое имущество согласно целям кредитных соглашений, заключив с АО «Пересвет- Инвест» (застройщиком) в 2009-2017 следующие договоры участия в долевом строительстве объекта ЖК «Версис»: ДДУ №0344-01/10-ВАВ от 17.11.2010; ДДУ № 0323- 03/09-ВАВ от 25.09.2009; ДДУ № 0009-01/10-ВАВ от 11.02.2010; ДДУ № 0106-01/11-ВАВ от 16.06.2011; ДДУ № 0563-03/09-ВАВ от 18.09.2009; ДДУ №0071-01/17/ПИ НП-1-ВАВ от 24.07.2017; ДДУ № 0072-01/17/ПИ НП-2-ВАВ от 24.07.2017; ДДУ №0074-01/17/ПИ НП-4- ВАВ от 24.07.2017. Предметом указанных договоров участия в долевом строительстве в редакции дополнительных соглашений являлись 55 квартир и 3 нежилых помещения, строящиеся адрес на объекте ЖК Версис».

В обеспечение исполнения кредитных обязательств между истцом и ООО «Эстейт» был заключен ряд договоров залога прав требования, вытекающих из вышеуказанных договоров долевого участия в строительстве, в том числе: договор о залоге прав требования, вытекающих из договора участия в долевом строительстве № 2662-ДЗ/1 в редакции дополнительных соглашений.

Как усматривается из Договора о залоге прав требования, вытекающих из договора участия в долевом строительстве №2662-ДЗ/1, предметом залога являются права требования Залогодателя (ООО «Эстейт») к должнику Залогодателя (адрес «Пересвет- Инвест») , вытекающие из Договора и указанные в пункте 2.1 настоящего договора о залоге.

Государственная регистрация договора и ипотеки произведена Управлением Росреестра по Москве 09.12. 2010 года, номер регистрации ипотеки 77-77-18/074/2010-934.

В силу п.2.11 вышеуказанного договора государственная регистрация права собственности Залогодателя на объекты долевого строительства во исполнение Договора с учетом залога прав требования Залогодателя по договору о залоге будет являться основанием для государственной регистрации ипотеки Объектов долевого строительства в пользу Залогодержателя одновременно с государственной регистрацией прав собственности Залогодателя на Объекты долевого строительства.

Таким образом, в залоге у Банка ВТБ (ПАО) по соответствующим договорам залога находились права требования объектов недвижимого имущества, которые возникнут в будущем (залог прав будущей вещи).

Поскольку квартира № 89 с кадастровым номером 77:06:0003008:6852, площадью 50,1 кв.м, расположенная по адресу: адрес, как объект гражданских прав, не существовала до момента регистрации прав собственности на квартиру, залоговое обременение на нее не регистрировалось за № 77-77-18/074/2010-934.

Соответственно, в отношении указанной квартиры данная запись не погашалась.

Исходя из требований ст.334 ГК РФ, в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно с изъятиями, установленными законом. При этом право залога возникает с момента заключения договора о залоге, а в отношении залога имущества, которое подлежит передаче залогодержателю, с момента передачи этого имущества, если иное не предусмотрено договором о залоге.

В соответствии со ст.1 Федерального закона РФ от 16.07.1998 №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», к залогу недвижимого имущества, возникающему на основании федерального закона, соответственно применяются правила о залоге, возникающем в силу договора об ипотеке, если федеральным законом не установлено иное.

В силу п.5 ст.5 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», правила об ипотеке недвижимого имущества применяются также к залогу прав требования участника долевого строительства, вытекающих из договора участия в долевом строительстве, отвечающего требованиям Федерального закона от 30.12.2004 №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

В соответствии с п.1 ст.50 Федерального закона РФ от 16.07.1998 №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества названных в статьях 3 и 4 настоящего Федерального закона требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное.

Согласно п.1 ст.353 ГК РФ в случае перехода прав на заложенное имущество от залогодателя к другому лицу в результате возмездного или безвозмездного отчуждения этого имущества (за исключением случаев, указанных в пп.2 п.1 ст.352 и ст.357 ГК РФ) либо в порядке универсального правопреемства залог сохраняется.

Согласно положениям ст.352 ГК РФ, залог прекращается: 1) с прекращением обеспеченного залогом обязательства; 2) если заложенное имущество возмездно приобретено лицом, которое не знало и не должно было знать, что это имущество является предметом залога; 3) в случае гибели заложенной вещи или прекращения заложенного права, если залогодатель не воспользовался правом, предусмотренным п.2 ст.345 настоящего Кодекса, 4) в случае реализации заложенного имущества в целях удовлетворения требований залогодержателя в порядке, установленном законом, в том числе при оставлении залогодержателем заложенного имущества за собой, и в случае, если он не воспользовался этим правом (п.5 ст.350.2); 5) в случае прекращения договора залога в порядке и по основаниям, которые предусмотрены законом, а также в случае признания договора залога недействительным; 6) по решению суда в случае, предусмотренном п.З ст.343 настоящего Кодекса; 7) в случае изъятия заложенного имущества (статьи 167, 327), за исключением случаев, предусмотренных п.1 ст.353 настоящего Кодекса; 8) в случае реализации заложенного имущества в целях удовлетворения требований предшествующего залогодержателя (п. 3 ст.342.1); 9) в случаях, указанных в п.2 ст.354 и ст.355 настоящего Кодекса; 10) в иных случаях, предусмотренных законом или договором.

Подпунктом 2 п.1 ст.352 ГК РФ в редакции Федерального закона от 21.12.2013 №367-Ф3 «О внесении изменений в часть первую ГК РФ и признании утратившими силу отдельных законодательных актов (положений законодательных актов) РФ», действующего с 01.07.2014, предусмотрено, что залог прекращается, если заложенное имущество возмездно приобретено лицом, которое не знало и не должно было знать, что это имущество является предметом залога.

В силу п.п.1 и 3 ст. 3 вышеуказанного закона и разъяснений, содержащихся в Обзоре судебной практики Верховного Суда РФ № 1 (2015) (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 04.03.2015, вопрос №4) подп.2 п.1 ст.352 ГК РФ применяется к сделкам по отчуждению заложенного имущества, которые совершены после 01.07.2014, к сделкам, совершенным до указанной даты, применяется ранее действовавшее законодательство с учетом сложившейся практики его применения.

Из положений приведенных норм и других положений гражданского законодательства о добросовестности следует, что поведение приобретателя заложенного имущества может быть оценено как добросовестное в зависимости от того, знал он или нет, а также мог знать или нет о том, что приобретает имущество, обремененное залогом.

Добросовестным может считаться приобретение, соединенное с отсутствием у приобретателя как достоверных сведений о нелегитимности сделки по отчуждению имущества (не знал), так и оснований сомневаться в ее легитимности, очевидных для всякого нормального участника гражданского оборота исходя из общих представлений о требуемых от него заботливости и осмотрительности и с учетом обстоятельств, в которых совершается сделка (не мог знать). При этом добросовестность нового собственника может быть установлена из обстоятельств приобретения заложенного имущества, исходя из которых покупатель должен был предположить, что он приобретает имущество, находящееся в залоге.

В п.38 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации №10, Пленума ВАС Российской Федерации №22 от 29 апреля 2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъяснено, что приобретатель признается добросовестным, если докажет, что при совершении сделки он не знал и не должен был знать о неправомерности отчуждения имущества продавцом, в частности, принял все разумные меры для выяснения правомочий продавца на отчуждение имущества.

24.09.2012 года между ООО «Эстейт» (Участник долевого строительства) и ФИО1 (Приобретатель прав) был заключен договор уступки права требования (цессии) № 0251 -05/12/89-В АВ.

В силу п. 1.2 вышеуказанного договора уступки права требования (цессии) застройщик обязуется в предусмотренный Договором участия в долевом строительстве срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить «Офисно-жилой комплекс», расположенный по строительному адресу: адрес(угол адрес) (адрес) (далее - «Офисно-жилой комплекс») и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию Офисно-жилого комплекса, передать Участнику долевого строительства Объекты долевого строительства, - при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию Офисно-жилого комплекса.

Согласно настоящему договору, «Участник долевого строительства» передает «Приобретателю прав» в полном объеме права требования на получение от Зстройщика, после получения Застройщиком разрешения на ввод в эксплуатацию Офисно-жилого комплекса, в отношении объекта долевого строительства в виде отдельной однокомнатной квартиры с условным номером на площадке 89 (Восемьдесят девять) площадью (включая площади балконов, лоджий, веранд, террас, подсчитываемых с учетом понижающих коэффициентов (СНиП 2.08.01-89*)) 53,5 кв.м, расположенной в секции 1 на 24 этаже в Офисно-жилом комплексе и доли в общем имуществе Офисно -жилого комплекса.

Согласно п.3.4 договора стоимость уступаемых прав требования установлена в размере 9 897 500,0 рублей.

Денежные средства в оплату договора в размере 9 897 500,0 рублей ФИО1 были перечислены на счет ООО «Пересвет-Реал Эстейт» (ООО Эстейт), что подтверждается платежным поручением №26 от 28.06. 2013 года.

05.07.2013 года между ООО «Эстейт» и ФИО1 был подписан акт о взаиморасчетах, в котором стороны подтверждают произведенную Приобретателем прав оплату цены договора в размере 9 897 500,0 рублей в соответствии с п. 3.4 Договора.

В пункте 4 Акта о взаиморасчетах отмечено, что акт составлен в пяти подлинных экземплярах, имеющих равную юридическую силу, один из которых хранится у приобретателя прав, второй у Участника долевого строительства, третий - у Застройщика, четвертый - у ОАО Банк ВТБ, пятый - в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Договор уступки права требования (цессии) № 0251-05/12/89-ВАВ от 24.09.2012 года был зарегистрирован 21.06.2017 года Управлением Росреестра по Москве, о чем свидетельствует запись № 77-06-0003008:1000-77/006/2017-105.

Из выписки банка ВТБ (ПАР) по счету 40702810500060021550 ООО «Пересвет-Реал Эстейт» от 11.02.2016 усматривается , что 11.02. 2016 г. произведена оплата в размере 121 907 300 рублей в счет оплаты кв. 49. 50,53, 57, 63, 67, 77, 89, 102, 139, 143, 157. 212, 215, 237 (том 3, лист дела 98).

Согласно Разрешению Комитета государственного строительного надзора адрес (Мосгосстройнадзор) по делу № 23473 от 30.12, 2017 на ввод объекта в эксплуатацию, выданного Застройщику объекта адрес в отношении офисно-жилого комплекса с детской дошкольной группой и подземной автостоянкой, расположенного по адресу: адрес, адрес, объект капитального строительства введен в эксплуатацию.

Акт приема-передачи квартиры между адрес и ФИО1 подписан 01.11. 2018 года.

Государственная регистрация права собственности ФИО1 на квартиру по адресу: адрес, с кадастровым номером 77:06:0003008: 6852, произведена 13.11.2018 года, что подтверждается выпиской из ЕГРН с записью за № 77:06:0003008:6852-777005/2018-1, а также соответствующим штампом на договоре уступки права требования. В выписке из ЕГРН отсутствовали какие- либо сведения об обременениях и ограничениях на объект недвижимости.

Арбитражным судом адрес в ходе рассмотрения дела № А41- 20380/18 по заявлению Банка ВТБ (ПАО) о включении в реестр требований кредиторов и об установлении статуса залогового кредитора были установлены следующие обстоятельства.

Арбитражный суд адрес пришел к выводу, что ФИО1, за которой была осуществлена в установленном порядке государственная регистрация прав собственности на указанный объект недвижимости (квартиру), является добросовестным приобретателем указанной квартиры №89, что подтверждается определением Арбитражного суда адрес по делу №А41-20380/2018 от 10.03.2020.

Данный вывод арбитражного суда основывается на условиях заключенных договоров уступки прав требований по договорам долевого участия. Арбитражный суд пришел к выводу, что физические лица, за которыми осуществлена в установленном порядке государственная регистрация права собственности на вышеуказанные объекты недвижимости (квартиры), являются добросовестными приобретателями данных объектов недвижимости.

Заключая договоры цессии с условием об освобождении должником имущества от залога, граждане рассчитывали на надлежащее и добросовестное исполнение со стороны должника обязательств и предполагали, что в результате внесения со своей стороны денежных средств за квартиры обязательства перед Банком будут прекращены надлежащим исполнением (ст.408 ГК РФ) со стороны должника.

Учитывая, что правоотношения между застройщиком, должником и Банком относительно снятия залога на квартиры не должны влиять на права граждан по передаче жилого помещения, свободного от притязания третьих лиц (банка), а также принимая во внимание, что со своей стороны граждане исполнили обязательства надлежащим образом, при отсутствии в материалах дела доказательств обратного, суд исходит из того, что должник обязан был обеспечить надлежащее исполнение принятых на себя обязательств, по договорам уступки и направить денежные средства, полученные от граждан на исполнение обязательств перед Банком. Вместе с тем, при наличии притязаний Банка относительно оплаты со стороны должника спорных квартир, Банк вправе требовать исполнения таких обязательств от сторон кредитных договоров, а в правоотношении залога Банк - граждане, не должны нести ответственность за ненадлежащее исполнение должником своих обязательств перед Банком, поскольку, в данном случае граждане признаются добросовестными приобретателями (п/п.2 п.1 ст.352 ГК РФ).

При таких обстоятельствах, Арбитражный суд полагает доказанным наличие оснований для прекращения залога (ипотеки) на спорные квартиры №№ 92, 61, 240, 185, 132, 41, 80, 218, 141, 89, 77, 215, 237, 45, 48, 226, 111, 85, 133, 167, 76, 74, 220 и 37. Аналогичная позиция, об утрате статуса залогового кредитора была высказана в том числе, и вышестоящей инстанцией в постановлении Арбитражного суда адрес от 17.06.2021.

Таким образом, Арбитражным судом было установлено прекращение залога Банка ВТБ (ПАО), и как следствие, утрата статуса залогового кредитора.

В договоре уступки права требования (цессии) № 0251-05/12/89-ВАВ от 24.09.2012 года (п.1.4) участник долевого строительства гарантировал Приобретателю прав после полной оплаты Приобретателем всей суммы произвести все действия, необходимые для прекращения залога прав, направить все денежные средства на погашение задолженности с ОАО Банк ВТБ, осуществить все действия, связанные с выводом из залога прав требований на Объект долевого строительства.

Соответственно, ответчик ФИО1 рассчитывала на надлежащее и добросовестное исполнение со стороны должника обязательств и полагала, что после оплаты всей суммы договора обязательства перед Банком будут прекращены исполнением. Кроме того, как было указано выше, в Акте о взаиморасчетах от 05.07.2013 года было указано, что один подлинный экземпляр акта изготовлен и будет храниться в Банке ВТБ.

Факт оплаты уступки права и возмездность приобретения права требования ФИО1 подтверждается платежным поручением № 26 от 28.06.2013 года, из которого видно, что плательщик ФИО1 перечислила на счет ООО «Пересвет-Реал Эстейт» денежные средства в размере 9 897 500 рублей с указанием: «Оплата по договору уступки права требования (цессии) № 0251-05/12/89-ВАВ от 24.09.2012 года.

Как разъяснил Пленум Верховного Суда Российской Федерации в п.1 Постановления от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», согласно п. 3 ст.1 ГК РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. В силу п.4 ст.1 ГК РФ никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения. Оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации. По общему правилу п.5 ст.10 ГК РФ добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное.

Разъяснения, связанные с понятием «добросовестный приобретатель», содержатся, в частности, в совместном постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», согласно п.38 которого приобретатель не может быть признан добросовестным, если на момент совершения сделки по приобретению имущества право собственности в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП) было зарегистрировано не за отчуждателем или в ЕГРП имелась отметка о судебном споре в отношении этого имущества; в то же время запись в ЕГРП о праве собственности отчуждателя не является бесспорным доказательством добросовестности приобретателя; ответчик может быть признан добросовестным приобретателем имущества при условии, если сделка, по которой он приобрел владение спорным имуществом, отвечает признакам действительной сделки во всем, за исключением того, что она совершена неуправомоченным отчуждателем; собственник вправе опровергнуть возражение приобретателя о его добросовестности, доказав, что при совершении сделки приобретатель должен был усомниться в праве продавца на отчуждение имущества.

Поскольку спорная квартира приобретена ответчиком по возмездной сделке, полностью оплачена уступка права требования, денежные средства в счет погашения кредита за указанную квартиру перечислены истцу, обременений на квартиру зарегистрировано не было, оснований для удовлетворения заявленных истцом требований о признании незаконным погашение записи о залоге, восстановлении записи, обращении взыскания на заложенное имущество, суд считает не имеется. Учитывая, что основание требование иска о признании незаконным погашения записи об ипотеке не подлежит удовлетворению, не подлежат удовлетворению вытекающих из него требования о восстановлении ипотеки и обращении взыскания на заложенное имущество.

Доказательств, опровергающих доводы возражений на иск сторона истца суду не представила.

В соответствии с абзацем вторым пункта 2 статьи 346 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае отчуждения залогодателем заложенного имущества без согласия залогодержателя применяются правила, установленные подпунктом 3 пункта 2 статьи 351, подпунктом 2 пункта 1 статьи 352, статьей 353 данного Кодекса.

В силу подпункта 2 пункта 1 статьи 352 ГК РФ залог прекращается если заложенное имущество возмездно приобретено лицом, которое не знало и не должно было знать, что это имущество является предметом залога.

Согласно разъяснениям Верховного Суда РФ, отраженным в Обзоре судебной практики ВС РФ №1 (2015) от 04.03.2015 (вопрос №4), норма статьи 352 ГК РФ применяется к сделкам по отчуждению заложенного имущества, которые совершены после 01.07.2014 года.

24.09.2012 года ООО «Эстейт» (Участник долевого строительства) и ФИО1 (Приобретатель прав) заключили договор уступки права требования (цессии) № 0251- 05/12/89-ВАВ. По своей правовой природе уступка права требования является способом перемены лиц в обязательстве.

В данном случае предметом договора цессии между ООО «Эстейт» и ФИО1 являлись права Участника долевого строительства к Застройщику по Договору участия в долевом строительстве в отношении Объекта долевого строительства - однокомнатной квартиры № 89, площадью 53,5 кв.м, расположенной на 24 этаже, строительный номер блок-секции 1 в «Офисно-жилом комплексе», расположенном по строительному адресу: адрес (угол адрес) (адрес), включая право требования передачи в собственность указанного Объекта.

Согласно абзацу 8 пункта 1 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.10.2007 г. N 120 "Обзор практики применения арбитражными судами положений главы 24 Гражданского кодекса Российской Федерации" (далее - Информационное письмо) совершение сделки уступки права (требования) представляет собой исполнение цедентом возникшего из соглашения об уступке права (требования) обязательства по передаче цессионарию права (требования).

Пунктом 2.3 Договора уступки права требования (цессии) № 0251 -05/12/89-ВАВ от 24.09.2012 года было предусмотрено, что права требования переходят к Приобретателю прав с момента государственной регистрации уступки и при условии полной оплаты прав требований в порядке, указанном в разделе 3 Договора уступки.

Ответчик, вопреки утверждениям истца, считает, что при определении даты совершения сделки необходимо принимать во внимание не дату подписания сторонами договора, по которому должна быть осуществлена передача прав, а дата фактической передачи прав с учетом наступления согласованного сторонами момента условия передачи - государственная регистрация уступки.

Договор цессии между ООО «Эстейт» и ФИО1 в установленном законом порядке был зарегистрирован 21 июня 2017 года и с этого времени сделка по передаче права требования считается совершенной.

Таким образом, норма подпункта 2 пункта 1 статьи 352 ГК РФ в редакции Федерального Закона от 21.12.2013 № 367-ФЗ «О внесении изменений в часть первую Гражданского Кодекса Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных законодательных актов (положений законодательных актов) Российской Федерации» от 21.12. 2013 г, предусматривающая прекращение залога в случае, если заложенное имущество возмездно приобретено лицом, которое не знало и не должно было знать, что это имущество является предметом залога, применима к правоотношениям в связи с рассмотрением настоящего спора.

Ответчик также просил суд применить срок исковой давности.

В пункте 15 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29 сентября 2015 г. N 43 "О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности" (далее - постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 43) разъяснено, что истечение срока исковой давности является самостоятельным основанием для отказа в иске (абзац второй пункта 2 статьи 199 Гражданского кодекса Российской Федерации). Если будет установлено, что сторона по делу пропустила срок исковой давности и не имеется уважительных причин для восстановления этого срока для истца - физического лица, то при наличии заявления надлежащего лица об истечении срока исковой давности суд вправе отказать в удовлетворении требования только по этим мотивам, без исследования иных обстоятельств дела.

Данное правовое регулирование направлено на создание определенности и устойчивости правовых связей между участниками правоотношений, их дисциплинирование, обеспечение своевременной защиты прав и интересов субъектов правоотношений, поскольку отсутствие разумных временных ограничений для принудительной защиты нарушенных прав приводило бы к ущемлению охраняемых законом прав и интересов ответчиков. Применение судом по заявлению стороны в споре исковой давности защищает участников правоотношений от необоснованно длительных притязаний и одновременно побуждает их своевременно заботиться об осуществлении и защите своих прав.

Пунктом 1 статьи 196 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 данного кодекса.

По общему правилу течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права (пункт 1 статьи 200 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Истец в исковом заявлении указывает на то, что, по его мнению, срок исковой давности начинает течь с 23.04.2019 г., с момента получения истребованных Арбитражным судом адрес материалов регистрационных дел, когда он узнал, что собственником квартиры № 89 является ответчик.

Ранее, в исковом заявлении в Гагаринский районный суд адрес, истец указывал, что срок исковой давности начинает течь с 14.11. 2018 года, т.е. после регистрации первоначального права собственности на спорную квартиру, о чем истец мог узнать из выписки из ЕГРН.

Таким образом, о нарушении своего права Банк ВТБ (ПАО) должен был и мог узнать не позднее 14.11.2018 года, т.е. после регистрации права собственности ФИО1 на квартиру расположенного по адресу: адрес. Договор уступки права требования (цессии) № 0251-05/12/89-ВАВ от 24.09.2012 года между ООО «Эстейт» (Участник долевого строительства) и ФИО1 (Приобретатель прав) был зарегистрирован 21.06.2017 года Управлением Росреестра по Москве, о чем свидетельствует запись № 77-06-0003008:1000-77/006/2017-105. Право собственности зарегистрировано 13.11.2018 года, что подтверждается выпиской из ЕГРН с записью за№ 77:06:0003008:6852-77/005/2018-1.

Договор о залоге прав требования, вытекающих из договора участия в долевом строительстве №2662-ДЗ/1, предусматривал, что государственная регистрация права собственности Залогодателя на объекты долевого строительства во исполнение Договора с учетом залога прав требования Залогодателя по договору о залоге будет являться основанием для государственной регистрации ипотеки Объектов долевого строительства в пользу Залогодержателя одновременно с государственной регистрацией прав собственности Залогодателя на Объекты долевого строительства.

Соответственно, истец при своей разумности, добросовестности и осмотрительности, учитывая, что ввод объекта в эксплуатацию был произведен 30.12.2017 года, имел возможность контролировать передачу квартиры в собственность ответчику.

Таким образом, трехгодичный срок исковой давности истек 14.11. 2021 года, а исковое заявление в суд подано истцом 18.03.2022 года, т.е. за пределами срока исковой давности. Оснований для восстановления пропущенного срока исковой давности судом не установлено. В связи с чем суд приходит к выводу, что пропуск срока исковой давности также является дополнительным основанием для отказа в удовлетворении исковых требований в полном объеме.

В связи с отказом в удовлетворении исковых требований, на основании ст. 98 ГПК РФ не подлежат удовлетворению требования иска о возмещении судебных расходов.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.194-198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований ВТБ (ПАО) к ФИО1 о признании незаконным погашения записи об ипотеке, восстановлении ипотеки, обращении взыскания на заложенное имущество - отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Московский городской суд сторонами и другими лицами, участвующими в деле через Пресненский районный суд адрес в течение месяца со дня принятия судьей решения в окончательной форме.

Судья фио