Решение по делу № 2-2728/2023 от 09.10.2023

Дело № 2-2728/2023

УИД 23RS0050-01-2023-002961-34

ЗАОЧНОЕ РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Темрюк 09 октября 2023 года

Темрюкский районный суд Краснодарского края в составе:

председательствующего судьи Метелкина Е.В.,

при секретаре Кожемякиной Я.Л.,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению ФИО1 к ФИО2 о взыскании суммы задатка по предварительным договорам купли-продажи недвижимости,

УСТАНОВИЛ:

ФИО3 обратилась в суд с исковым заявлением к ФИО5 о взыскании с ответчика суммы в размере 250 000 рублей, уплаченной на основании предварительных договоров купли-продажи недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ и уплаченной госпошлины в размере 5 700 рублей.

В обоснование своих требований истец ссылается на то, что ДД.ММ.ГГГГ стороны заключили предварительный договор купли - продажи объекта недвижимости - земельного участка по адресу: <адрес>, дом земельный участок 1В, стоимостью 2 000 000 руб., согласно п. 1.1 которого обязались заключить до ДД.ММ.ГГГГ основной договор купли-продажи. Согласно п. 2.2 договора предварительного договора купли-продажи стороны установили следующий порядок оплаты: 50 000 руб. в день подписания предварительного договора купли-продажи, от ДД.ММ.ГГГГ; 250 000 руб. за счет собственных денежных средств при подписании основного договора купли-продажи; 1 700 000 руб. за счет целевых кредитных денежных средств ПАО Сбербанк.

Во исполнение указанного договора и п. 2.2 договора истец передала ответчику 50 000 руб.

Также, ДД.ММ.ГГГГ стороны заключили предварительный договор купли-продажи объектов недвижимости, стоимостью 9 500 000 руб.: жилого дома, площадью 71,2 кв.м, по адресу: <адрес>

Согласно п. 1.1 которого обязались заключить до ДД.ММ.ГГГГ основной договор купли-продажи. Согласно п. 2.2 договора предварительного договора купли-продажи стороны установили следующий порядок оплаты: 200 000 руб. в день подписания предварительного договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ; 1 500 000 руб. за счет собственных денежных средств при подписании основного договора купли-продажи; 7 800 000 руб. за счет целевых кредитных денежных средств ПАО Сбербанк.

Во исполнение вышеуказанного договора и п. 2.2 договора истец передала ответчику 200 000 руб.

ДД.ММ.ГГГГ истцом подана анкета-заявление в ПАО Сбербанк для получения «Жилищного кредита», согласно которой сумма кредита составит 7 800 000 руб., первоначальный взнос 1 200 000 руб. на срок 300 мес.

По указанному заявлению банком было принято положительное решение.

ДД.ММ.ГГГГ после предоставления ответчиком полного пакета документов в ПАО Сбербанк на земельный участок, жилой дом, нежилого здания (летняя кухня), по адресу <адрес>

<адрес>

В связи с вышеизложенными обстоятельствами ДД.ММ.ГГГГ стороны основной договор купли-продажи не подписали, поскольку истцу банк не одобрил кредит в необходимой для совершения сделки сумме.

По мнению истца, поскольку основной договор купли-продажи не заключен в отсутствие вины покупателя, а ввиду не одобрения заявки о выдаче кредита на необходимую для сделки сумму банком, а также в связи с тем, что волеизъявление на подписание основного договора купли-продажи не изъявили обе стороны, что не позволяет продавцу оставить за собой задаток при не заключении сторонами основного договора.

ДД.ММ.ГГГГ истец направил в адрес ответчика соглашение о расторжении предварительных договоров и требование о возврате денежных средств, просил вернуть денежную сумму в размере 250 000 руб., внесенную при подписании предварительных договоров.

Ответчик претензию отказался получать, что подтверждается ответом ИИ ФИО4 (Транспортная компания «СДЕК»).

Истец ФИО3 в судебное заседание не явилась, от нее поступило заявление с просьбой рассмотреть дело в ее отсутствие, на удовлетворении исковых требований настаивает.

Ответчик ФИО5 в судебное заседание не явился, направленное ему заказное письмо с судебной повесткой было возвращено в суд в связи с тем, что ответчик за получением судебной повестки не явился, что суд расценивает, как отказ ее получить.

Согласно ч.1 ст. 117 ГПК РФ адресат, отказавшийся принять судебную повестку или иное судебное извещение, считается извещенным о времени и места судебного разбирательства или совершении отдельного процессуального действия.

Таким образом, суд считает ответчика извещенным о времени и месте судебного разбирательства, но не явившимся в судебное заседание, поэтому в силу п.4 ст.167 ГПК РФ суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие ответчика в соответствии с ч.1 ст.233 ГПК РФ в порядке заочного производства.

Суд, исследовав материалы дела, оценив в совокупности представленные доказательства, считает, что заявленные требования обоснованы и подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Обстоятельства дела, которые в соответствии с законом должны быть подтверждены определенными средствами доказывания, не могут подтверждаться никакими другими доказательствами (ст. 60 ГПК РФ).

<адрес>

Согласно п. 1.1 которого обязались заключить до ДД.ММ.ГГГГ основной договор купли-продажи.

Согласно п. 2.2 договора предварительного договора купли-продажи стороны установили следующий порядок оплаты: 200 000 руб. в день подписания предварительного договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ; 1 500 000 руб. за счет собственных денежных средств при подписании основного договора купли-продажи; 7 800 000 руб. за счет целевых кредитных денежных средств ПАО Сбербанк.

Так, во исполнение вышеуказанного договора и п. 2.2 договора истец передала ответчику 200 000 руб., что подтверждается распиской, собственноручно подписанной ответчиком.

Вместе с тем, ДД.ММ.ГГГГ истцом подана анкета-заявление в ПАО Сбербанк для получения «Жилищного кредита», согласно которой сумма кредита составит 7 800 000 руб., первоначальный взнос 1 200 000 руб. на срок 300 мес. По указанному заявлению банком было принято положительное решение.

<адрес>

В связи с вышеизложенными обстоятельствами. ДД.ММ.ГГГГ стороны основной договор купли-продажи не подписали, поскольку истцу банк не одобрил кредит в необходимой для совершения сделки сумме.

Таким образом, основной договор купли-продажи не заключен в отсутствие вины покупателя, а ввиду не одобрения заявки о выдаче кредита на необходимую для сделки сумму банком, а также в связи с тем, что волеизъявление на подписание основного договора купли-продажи не изъявили обе стороны, что не позволяет продавцу оставить за собой задаток при не заключении сторонами основного договора.

В целях досудебного урегулирования спора, ДД.ММ.ГГГГ истец направил в адрес ответчика соглашение о расторжении предварительных договоров и требование о возврате денежных средств, просил вернуть денежную сумму в размере 250 000 руб., внесенную при подписании предварительных договоров.

Ответчик претензию отказался получать, что подтверждается ответом ИИ ФИО4 (Транспортная компания «СДЕК»).

В соответствии с пунктом 1 статьи 380 ГК РФ задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.

Согласно пункту 1 статьи 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет и другие существенные условия основного договора, а также срок, в который стороны обязуются заключить основной договор (пункты 2 - 4 статьи 429 ГК РФ).

В соответствии со статьей 329 ГК РФ задаток является одним из способов обеспечения исполнения обязательств. Основная цель задатка - предотвратить неисполнение договора. При этом Гражданский кодекс не исключает возможности обеспечения задатком предварительного договора (статья 429), предусматривающего определенные обязанности сторон по заключению в будущем основного договора и применения при наличии к тому оснований (уклонение стороны от заключения основного договора) обеспечительной функции задатка, установленной пунктом 2 статьи 381 названного Кодекса: потеря задатка или его уплата в двойном размере стороной, ответственной за неисполнение договора.

В пункте 4 статьи 380 ГК РФ (в ред. Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 42-ФЗ) законодателем предусмотрено, что по соглашению сторон задатком может быть обеспечено исполнение обязательства по заключению основного договора на условиях, предусмотренных предварительным договором (статья 429).

В силу пункта 2 статьи 381 ГК РФ, если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.

Таким образом, суммы 50 000 руб. и 200 000 рублей в данном случае обеспечивали возникшее из предварительных договоров обязательство покупателя перед продавцом заключить основной договор купли-продажи конкретных объектов недвижимости на согласованных условиях в определенный срок. При этом денежным являлось одно из обязательств покупателя по основному договору купли-продажи, в зачет которого и поступила бы внесенная им сумма (задаток) в случае его заключения. Таким образом, задаток выполнял и платежную функцию.

Исходя из буквального смысла п. 6 ст. 429 Гражданского кодекса Российской Федерации прекращение основного обязательства по предварительному договору (о заключении в будущем договора купли-продажи квартиры) влечет за собой также прекращение обеспечительного обязательства (то есть задатка).

Заявленная к взысканию сумма в размере 250 000 руб. (50 000 руб. и 200 000 руб.) подлежит взысканию с ответчика, поскольку стороны предварительного договора не направили друг другу предложение заключить основной договор в срок до ДД.ММ.ГГГГ, что не является противоправным поведением, следовательно, оснований для признания сторон ответственными за неисполнение обязательства не имеется, при этом вина покупателя (истца) в не заключении основного договора отсутствует, поскольку до даты окончания срока действия предварительного договора ДД.ММ.ГГГГ банк одобрил предоставление кредита в меньшем размере, чем требовалось для проведения сделки, и истец не обладал необходимой суммой на ДД.ММ.ГГГГ.

На основании и. 1 ст. 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого липа (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса,

Поскольку обязательство из предварительного договора прекратилось, переданный задаток утратил обеспечительную функцию, при этом истец (покупатель) не является ответственной за неисполнение предварительного договора, у ответчика отсутствуют правовые основания для удержания полученной суммы задатка (п. 1 ст. 381 Гражданского кодекса Российской Федерации) и необходимо взыскать внесенный истцом задаток как неосновательного обогащения потенциального продавца ответчика.

Согласно ст. 451 ГК РФ, существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Поскольку в соответствии с условиями предварительных договоров (п. 2.2. договора), денежные средства за продаваемые Объекты в размере 7 800 000 рублей оплачиваются за счет целевых кредитных денежных средств, предоставляемых ПАО «Сбербанк», следовательно, указанное условие является существенным при определении обстоятельств, предусмотренных ст. 451 ГК РФ.

ДД.ММ.ГГГГ истцу был предварительно одобрен ипотечный кредит в размере 7 800 000 рублей, но после предоставления ответчиком в банк документов на продаваемые объекты недвижимости одобренная сумма кредита была уменьшена до 5 755 284 рублей.

Таким образом, в силу существенного изменения обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении предварительного договора, основной договор купли-продажи не мог быть заключен, а предварительный договор купли - продажи подлежит расторжению.

В соответствии с п.1 ст. 381 ГК РФ при прекращении обязательства до начала его использования по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (ст. 416 ГК РФ) задаток должен быть возвращен.

В соответствии с п.2 ст. 381 ГК РФ, если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.

Уплаченная истцом ответчику денежная сумма является задатком, при этом, никто из участников обязательства не направил предложение заключить основной договор.

В соответствии с положениями п. 6 ст. 429 ГК РФ, обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

По смыслу указанной правовой нормы, не направление оферты одной из сторон предварительного договора другой стороне с целью заключить основной договор не является противоправным поведением.

При таких обстоятельствах основания ответственности в соответствии со ст. 381 ГК РФ не наступают, поскольку, пассивное поведение ответчика, выраженное в бездействии по заключению основного договора купли-продажи, свидетельствует об отсутствии виновности истца в не заключении основного договора и возложении на него негативных последствий на основании пункта 2 статьи 381.ГК РФ.

Факт получения ответчиком взыскиваемой денежной суммы в размере 250000 рублей не оспорен.

Таким образом, с учетом вышеизложенного судом установлено прекращение между сторонами обязательств, предусмотренных соглашением о задатке, следовательно, отсутствуют основания для удержания ответчиком полученных денежных средств.

Поведение стороны, которое могло бы расцениваться как уклонение от заключения договора, должно иметь место в тот период, когда основной договор мог бы быть заключен, при этом само по себе ненаправление предложения о заключении договора не может расцениваться как нарушение обязательства.

Согласно п. 28 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ № «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» несовершение ни одной из сторон действий, направленных на заключение основного договора, в течение срока, установленного для его заключения, свидетельствует об утрате интереса сторон в заключении основного договора, в силу чего по истечении указанного срока обязательство по заключению основного договора прекращается.

Поскольку судом не установлено уклонение ни одной из сторон от заключения основного договора, суд приходит к выводу, что сделка не была заключена по соглашению сторон, в связи с чем задаток должен быть возвращен, но лишь в том размере, в котором был уплачен.

Ввиду того, что обязательства по соглашению о задатке прекращены, договор купли-продажи не заключен, полученные денежные средства в размере 250 000 рублей являются авансом и подлежат возврату как неосновательное обогащение по правилам главы 60 ГК РФ.

В силу п. 1 ст. 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных ст. 1109 ГК РФ.

Правила возврата неосновательного обогащения применяются независимо от того, явилось ли неосновательное обогащение результатом поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли (пункт 2).

Из приведенных норм материального права следует, что приобретенное за счет другого лица без каких-либо на то оснований имущество является неосновательным обогащением и подлежит возврату, в том числе, когда такое обогащение является результатом поведения самого потерпевшего. Необходимыми условиями для возникновения обязательств из неосновательного обогащения являются приобретение или сбережение имущества за счет другого лица, отсутствие правового основания такого сбережения или приобретения, отсутствие обстоятельств, предусмотренных статьей 1109 Гражданского кодекса Российской Федерации. При этом основания возникновения неосновательного обогащения могут быть различными: требование о возврате ранее исполненного при расторжении договора, требование о возврате ошибочно исполненного по договору, требование о возврате предоставленного при незаключенности договора, требование о возврате ошибочно перечисленных денежных средств и т.п.

При этом по смыслу норм гл. 60 ГК РФ при взыскании неосновательного обогащения необходимо установить совокупность обстоятельств, которые необходимо доказать, а именно, факт получения (сбережения) имущества ответчиком, отсутствие для этого должного основания, а также то, что неосновательное обогащение произошло за счет истца.

В соответствии со ст. 56 ГПК РФ, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений.

Каких-либо доказательств, опровергавших бы доводы истца, приведённые в обоснование иска, в том числе, о размере задолженности, ответчиком суду не представлено.

<адрес>

По правилам ч. 1 ст. 98 ГПК Российской Федерации стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы. В случае если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.

В силу ст. 88 ГПК Российской Федерации к судебным расходам относятся государственная пошлина и издержки, связанные с рассмотрением дела.

Из материалов дела следует, что в связи с обращением в суд истцом были понесены расходы на госпошлины в размере 5 700 рублей согласно чеку-ордеру от ДД.ММ.ГГГГ. Данные расходы подлежат возмещению истцу за счет ответчика полностью.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст.194-198, 235 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 к ФИО2 о взыскании суммы задатка по предварительным договорам купли-продажи недвижимости – удовлетворить.

Взыскать с ФИО2 в пользу ФИО1 уплаченные на основании предварительных договоров от ДД.ММ.ГГГГ денежные средства в размере 250 000 (двести пятьдесят тысяч) рублей, а также судебные расходы по оплате государственной пошлины в размере 5 700 (пять тысяч семьсот) рублей, а всего взыскать 255 700 (двести пятьдесят пять тысяч семьсот) рублей.

Ответчик вправе подать в суд, принявший заочное решение, заявление об отмене этого решения суда в течение семи дней со дня вручения ему копии этого решения.

Ответчиком заочное решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение одного месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении заявления об отмене этого решения суда.

Иными лицами, участвующими в деле, а также лицами, которые не были привлечены к участию в деле и вопрос о правах и об обязанностях которых был разрешен судом, заочное решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение одного месяца по истечении срока подачи ответчиком заявления об отмене этого решения суда, а в случае, если такое заявление подано, - в течение одного месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении этого заявления.

Председательствующий: Е.В.Метелкин

Мотивированное решение изготовлено 13 октября 2023 года.