ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

РЕШЕНИЕ

адрес 21 декабря 2022 года

Бутырский районный суд адрес

в составе председательствующего судьи Бойковой А.А.,

при ведении протокола помощником судьи фио,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-5958/22 по иску адрес Стройпромавтоматика к ФИО1 о расторжении договора участия в долевом строительстве,

установил:

адрес Стройпромавтоматика обратилось в суд с иском к ФИО1 о расторжении договора участия в долевом строительстве от 14.11.2018 за № 5-ВСТ-7-3-188/14-11-2018, ссылаясь на то, что с 14.02.2020 сменился застройщик объекта долевого строительства по указанному договору, о чем ответчику было направлено уведомление и проект дополнительного соглашения о смене застройщика, которое оставлено ответчиком без ответа; повторные уведомления от 07.06.20211 и 13.07.2022 в адрес ответчика о заключении дополнительного соглашения или расторжении договора было проигнорировано. По состоянию на сентябрь 2022 ответчик является единственным участником долевого строительства много квартирного дома; в период с марта 2022 истцом предпринимались неоднократные попытки урегулировать спор, предоставив ответчику квартиру (сначала однокомнатную, затем двухкомнатную в расположенным рядом жилом доме, введенном в эксплуатацию) взамен объекта долевого строительства по заключенному между сторонами договору, однако ответчик все предложения отверг, требовал выплаты цены договора в размере сумма с оформлением уступки прав требований. С 14.02.2020 истец, не являясь застройщиком дома, исчерпал все возможные и разумные варианты урегулирования спора, ответчик без обоснования причин отказывается от заключения дополнительного соглашения к договору. Ответчик не имеет возможности исполнить свои обязательства по договору долевого участия в строительстве по передаче объекта, не может обязать заключить с ним дополнительное соглашение, а потому вынужден требовать расторжения договора.

Представитель истца по доверенности ФИО2 в судебном заседании заявленные требования поддержал.

Представитель ответчика по доверенности фио против удовлетворения иска возражал, ссылаясь на то, что понуждение к заключению дополнительного соглашения в силу закона не допускается, существенного нарушения ответчиком условий договора не допущено, замена застройщика возможна только с согласия дольщика.

Представитель третьего лица ООО Специализированный застройщик Восточный 7в судебное заседание не явился, извещен, о причинах неявки не сообщил, отзыв на иск не представил.

В соответствии с ч. 3 ст. 167 ГПК РФ решение по делу постановлено в отсутствие третьего лица.

Выслушав объяснения лиц, участвующих в деле, исследовав письменные доказательства, суд приходит к следующему.

В соответствии со статьями 450, 451 Гражданского кодека РФ, изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 настоящей статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий: 1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет; 2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота; 3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора; 4) из обычаев или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

При расторжении договора вследствие существенно изменившихся обстоятельств суд по требованию любой из сторон определяет последствия расторжения договора, исходя из необходимости справедливого распределения между сторонами расходов, понесенных ими в связи с исполнением этого договора.

Изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях.

В силу пункта 2 статьи 391 Гражданского кодекса РФ, перевод должником своего долга на другое лицо допускается с согласия кредитора и при отсутствии такого согласия является ничтожным.

Из материалов дела следует, что 14.11.2018 между сторонами был заключен договор участия в долевом строительстве № 5-ВСТ-7-3-188/14-11-2018, который прошел государственную регистрации. В установленном порядке в Управлении Росреестра по адрес 12.02.2019.

По условиям договора, истец обязался в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить многоквартирный дом, расположенный по адресу: адрес, г.адрес, мкр. 2 и 3, корп.7 на земельном участке с кадастровым номером 50:49:0010110:1342, и после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию многоквартирного жилого дома передать ответчику на условиях договора объект долевого строительства (однокомнатная квартира, указанный в п. 3.2. договора, а участник обязался платить денежные средства, предусмотренные договором, после чего принять объект долевого строительства по акту приема-передачи при наличии разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию и самостоятельно, за свой счет, оформить право собственности на объект долевого строительства.

Цена договора составила сумма и была оплачена ответчиком.

В соответствии с п. 6.1 договора срок передачи объекта долевого строительства не позднее 01.06.2021.

14.02.2020 в разрешение на строительство, выданное Министерством строительного комплекса адрес, внесен новый застройщик ООО Специализированный застройщик ФИО3 в связи с приобретением прав на земельный участок, в отношений которого прежнему правообладателю выдано разрешение на строительство. Срок действия разрешения на строительство продлен до 30.06.2024.

В адрес ответчика истец неоднократно 26.03.2021, 07.06.2021, 13.07.2021 направлял уведомление о смене застройщика, предлагал подписать дополнительное соглашение к договору долевого участия от 14.11.2018, предпринимал попытки урегулировать спор, предлагал ответчику взамен объекта долевого строительства денежные средства, аналогичное жилье, в том числе большей площади, от которых ответчик отказался и остается единственным дольщиком по данному объекту.

Ответчик ответил, что предложенные варианты компенсации не соответствуют его ожиданиям, поскольку он рассчитывал на своевременное получение жилья определенного класса с учетом выбранного расположения, варианта застройки, отметил, что истец не уступает и отказывается учесть замечания к проекту договора, которая бы гарантировала ему безопасные условия сделки.

Отказывая в удовлетворении иска о расторжении договора долевого участия в строительстве № 5-ВСТ-7-3-188/14-11-2018 от 14.11.2018, заключенного между сторонами, суд исходит из следующего.

В соответствии со статьей 421 Гражданского кодекса Российской Федерации юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Согласно с части 1 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

По смыслу положений статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, заключение договора обязательно исключительно для той стороны, в отношении которой Гражданским кодексом Российской Федерации или иным законом установлена обязанность по его заключению.

В силу абзаца 1 пункта 4 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.

В силу пункта 1 статьи 1 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон об участии в долевом строительстве) данный Федеральный закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.

Частью 1 статьи 4 Закона об участии в долевом строительстве установлено, что по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Согласно пункту 1 статьи 307 Гражданского кодекса Российской Федерации в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.

В соответствии с частью 1 статьи 6 Закона об участии в долевом строительстве застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, за исключением случая, установленного частью 3 настоящей статьи.

Передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Передача объекта долевого строительства осуществляется не ранее чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости (часть 1 и часть 2 статьи 8 Закона об участии в долевом строительстве).

Довод Дольщика о том, что Общество в настоящее время является застройщиком жилого дома, здания парковки, а потому оно является правопреемником ООО "Квартстрой-ВГ", является ошибочным ввиду следующего.

Закон об участии в долевом строительстве устанавливает порядок уступки участником долевого строительства права требования по договору (статья 11), тогда как смена застройщика законом не регламентирована, в связи с чем, учитывая, что Закон об участии в долевом строительстве не предусматривает каких-либо случаев универсального правопреемства в отношении застройщика в обязательствах по долевому участию в строительстве жилья, а застройщик является стороной по договору долевого участия в строительстве, следует руководствоваться положениями главы 24 "Перемена лиц в обязательстве" Гражданского кодекса Российской Федерации.

В случае, когда первоначальный застройщик передает полностью или частично свои права и обязанности другому лицу, перемена лиц в обязательстве охватывает как переход прав кредитора к другому лицу, так и перевод долга.

Право (требование), принадлежащее на основании обязательства кредитору, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) или может перейти к другому лицу на основании закона (пункт 1 статьи 382 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В свою очередь, с согласия кредитора допускается перевод должником своего долга на другое лицо (статья 391 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Следовательно, в силу положений пункта 2 статьи 391 Гражданского кодекса Российской Федерации, допускающего перевод должником своего долга на другое лицо лишь с согласия кредитора, замена застройщика как должника предполагает согласие кредиторов, которыми в данном случае выступают участники долевого строительства.

Механизм перемены застройщика и получения согласия участников долевого участия законодательством не определен.

Актом надлежащего выражения и оформления согласия участника долевого строительства (кредитора) на перевод долга и признания сделки по переводу долга застройщика может выступать только индивидуальный договор смены застройщика, заключаемый в соответствии с общим договором уступки прав и обязанностей застройщика.

При таком механизме смены стороны застройщика в обязательстве обязанность по передаче участнику долевого строительства (после завершения строительства жилого дома) объекта долевого строительства возникает у нового застройщика с момента заключения и государственной регистрации индивидуального договора о смене застройщика конкретно по его договору долевого участия.

Между тем, стороны не пришли к соглашению о заключении индивидуального договора о смене застройщика.

Оснований для расторжения договора долевого участия в строительстве по основаниям пункта 2 статьи 451 Гражданского кодекса РФ в рассматриваемом деле не имеется, поскольку по смыслу приведенных правовых норм, истец обязался построить и передать ответчику объект долевого строительства.

Судом установлено, что при заключении договора стороны добровольно договорились об исполнении договора застройщиком (истцом).

Таким образом, обязательства по передаче объекта долевого строительства должны быть выполнены истцом в срок, установленный соглашением сторон.

Смена застройщика сама по себе не означает, что стороны не могли и не должны были предвидеть возможность такого изменения.

Смена застройщика в связи с приобретением прав на земельный участок, в отношений которого прежнему правообладателю выдано разрешение на строительство, не свидетельствует об изменении установленного договором соотношения имущественных интересов сторон, в связи с чем смену застройщика нельзя расценивать как существенное изменение обстоятельств, являющееся основанием для изменения договора в соответствии со ст. 451 ГК РФ.

При таких данных в удовлетворении иска адрес Стройпромавтоматика к ФИО1 о расторжении договора участия в долевом строительстве надлежит отказать.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

решил:

в удовлетворении исковых требований адрес Стройпромавтоматика к ФИО1 о расторжении договора участия в долевом строительстве – отказать.

Решение суда подлежит обжалованию в апелляционном порядке в Московский городской суд через Бутырский районный суд адрес в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья

Решение суда в окончательной форме принято 27.01.2023