ЗАОЧНОЕ РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
8 августа 2025 г. г. Самара
Ленинский районный суд г. Самары в составе председательствующего судьи Болочагина В.Ю., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Котовой А.Р., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело №2-2834/25 по иску ФИО1 к Министерству строительства Самарской области и Публично-правовой компании «Фонд развития территорий» о взыскании возмещения,
установил:
ФИО1 обратилась в Ленинский районный суд г. Самары с иском к Министерству строительства Самарской области и Публично-правовой компании «Фонд развития территорий» о взыскании возмещения, прекращении права и признании права. В обоснование иска указывает, что по договору цессии от 15.04.2008 г. к ФИО1 перешло право по договору №16 от 8.05.2002 г. о долевом участии в строительстве жилого дома № 57 по улице ФИО2 в г. Самаре в отношении трёхкомнатной квартиры №42 на 6 этаже. Застройщик ЗАО ПФСК «Эл-Гранд» обязательств по строительству дома не исполнил, решением Арбитражного суда Самарской области от 3.08.2012 г. по делу №А55-5075/2009 был признан банкротом. Определением Арбитражного суда Самарской области от 8.11.2021 г. по делу №А55-5075/2009 в реестр требований о передаче жилых помещений должника включено её требование о передаче ей квартиры №58 в секции №2 на 6 этаже площадью 92,34 м2 в 8-9 этажном жилом доме №1 со строительным адресом: г. Самара, Ленинский район, в границах улиц Ленинская, Маяковская, Братьев К-вых, ФИО2. Наблюдательным советом Публично-правовой компании «Фонд развития территорий» 17.09.2021 г. принято решение о выплате возмещения гражданам - участникам долевого строительства жилого дома по адресу: <...>. Ей выплачено возмещение 8.04.2022 г. в размере 5 765 894 рублей 28 копеек. В соответствии с отчётом ООО «Оценка плюс» №220/22-фс рыночная стоимость квартиры составляет 10 976 000 рублей. Просит взыскать солидарно возмещение в размере 5 210 104 рублей 75 копеек.
В ходе разбирательства дела истица изменила заявленные требования, просила взыскать возмещение в размере 2 830 220 рублей 72 копеек и расходы на выплату вознаграждения судебному эксперту в размере 70 000 рублей.
В судебном заседании представитель истцов по доверенности от 5.04.2025 г. ФИО3 заявленные требования поддержал.
Ответчик Публично-правовая компания «Фонд развития территорий» в судебное заседание представителя не направил, о времени и месте его проведения извещён, представил письменный отзыв (л.д. 186-194), в котором иск не признал.
В соответствии с ч. 1 ст. 233 ГПК РФ в случае неявки в судебное заседание ответчика, извещенного надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, не сообщившего об уважительных причинах неявки и не просившего о рассмотрении дела в его отсутствие, дело может быть рассмотрено в порядке заочного производства.
Исследовав материалы дела, заслушав представителя истицы, суд приходит к следующему.
В ходе разбирательства дела установлено, что 8.05.2002 г. между ЗАО «Промышленно-финансовая строительная компания «Эл-гранд»» и ФИО4 был заключён договор участия в долевом строительстве №216 (л.д. 9-10) в отношении трёхкомнатной квартиры №42 площадью 91,55 м2 на 6 этаже дома по12 подъезде 9 секции и №4у собой 2 договора участия в долевом строительстве, №429 (т.1, л.д. 10-11) и №433 (т.1, л.д. 13-14), адресу: г. Самара, Ленинский район, ул. ФИО2, д.57. Цена договора составляла 32 958 долларов США с оплатой по курсу ЦБ РФ на день оплаты. Срок передачи квартиры договором не определён, срок завершения строительных работ определён указанием на IV квартал 2003 г., срок ввода дома в эксплуатацию определён указанием на II квартал 2004 г.
Доказательств оплаты ФИО4 застройщику цены участия в долевом строительстве суду не представлено.
По договору от 15.04.2008 г. осуществлена перемена лица в договоре участия в долевом строительстве от 8.05.2022 г. №216 на стороне участника долевого строительства с ФИО4 на истицу.
Застройщик договор не исполнил, строительство дома не осуществил.
Решением Арбитражного суда Самарской области от 3.08.2012 г. по делу №А55-5075/2009 ЗАО «Промышленно-финансовая строительная компания «Эл-гранд»» было признано несостоятельным (банкротом), в отношении него открыто конкурсное производство.
Определением Арбитражного суда Самарской области от 8.11.2021 г. по тому же делу в реестр требований кредиторов ЗАО «Промышленно-финансовая строительная компания «Эл-гранд»» о передаче жилых помещений включены требования истицы о передаче трёхкомнатной квартиры №58 площадью 92,34 м2 на 6 этаже дома по12 подъезде 9 секции и №4у собой 2 договора участия в долевом строительстве, №429 (т.1, л.д. 10-11) и №433 (т.1, л.д. 13-14), адресу: г. Самара, Ленинский район, ул. ФИО2, д.57, сумма требования - 2 929 600 рублей, неисполненные обязательства отсутствуют (л.д. 11-12).
В соответствии с п.2 ст.13.1 ФЗ «О публично-правовой компании «Фонд развития территорий» и о внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ» названная компания может принять решение о финансировании мероприятий по завершению строительства многоквартирных домовв целях урегулирования обязательств застройщика перед участниками строительства. В частности Публично-правовая компания «Фонд развития территорий» может на основании собственного решения осуществлять:
- финансирование мероприятий по завершению строительства объектов незавершённого строительства;
- финансирование строительства многоквартирных домов и иных объектов недвижимости по основаниям;
- финансирование подготовки проектной документации, выполнения инженерных изысканий, а также проведения экспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий, необходимых для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости;
- перечисление денежных средств застройщику, погашение требований по текущим платежам, требований кредиторов первой и второй очереди, требований кредиторов, не являющихся участниками строительства, по обязательствам, обеспеченным залогом прав застройщика на земельный участок с находящимися на нем неотделимыми улучшениями, включённых в реестр требований кредиторов, в целях обеспечения возможности передачи участникам строительства жилых помещений, машино-мест и нежилых помещений в многоквартирном доме и (или) ином объекте строительства, строительство которых завершено, или передачи самому названной компании или аналогичной компании субъекта РФ прав на земельный участок с находящимися на нём неотделимыми улучшениями;
- финансирование мероприятий, связанных с возмещением застройщику стоимости его прав застройщика на выкупаемый компанией земельный участок с находящимися на нём объектами незавершённого строительства, неотделимыми улучшениями, в размере превышения этой стоимости над совокупным размером причитающихся участникам строительства выплат;
- оплату судебных расходов по делу о банкротстве застройщика, выплату вознаграждения арбитражному управляющему;
- выплату возмещения гражданам - участникам строительства, имеющим требования о передаче жилых помещений, машино-мест и нежилых помещений, включенные в реестр требований участников строительства, в порядке, установленном Правительством РФ, в случае, если застройщик признан арбитражным судом банкротом и в отношении его открыто конкурсное производство.
17.09.2021 г. Наблюдательным советом Публично-правовой компании «Фонд развития территорий» принято решение о финансировании мероприятий по выплате возмещения гражданам - участникам строительства жилого дома №1 (секции 4-6) по адресу: <...>.
В соответствии со ст.201.15-2-2 ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» в течение 60 дней со дня принятия Публично-правовой компанией «Фонд развития территорий» решения о выплате возмещения гражданам - участникам строительства Фонд обращается в суд, рассматривающий дело о банкротстве, с заявлением о намерении приобрести права застройщика на земельный участок, расположенные на нём объекты незавершённого строительства, неотделимые улучшения такого земельного участка, права на проектную документацию, включающую в себя все внесённые в неё изменения.
В состав имущества, права на которое передаются Фонду, при этом не включаются многоквартирный дом, дома блокированной застройки, здание (сооружение), предназначенное исключительно для размещения машино-мест, строительство которых завершено и в отношении которых судом вынесено определение о передаче участникам строительства жилых помещений, машино-мест и нежилых помещений, а также земельный участок, на котором расположен соответствующий объект.
В качестве встречного представления за передаваемое имущество Фонд осуществляет выплату возмещения участникам строительства.
Если стоимость прав застройщика на земельный участок с находящимися на нём объектом (объектами) незавершённого строительства, неотделимыми улучшениями, подлежащий передаче Фонду, превышает совокупный размер причитающихся участникам строительства выплат, Фонд обязан перечислить застройщику деньги в размере такого превышения.
Если стоимость прав застройщика на земельный участок с находящимися на нем объектом (объектами) незавершённого строительства, неотделимыми улучшениями, подлежащий передаче Фонду, меньше совокупного размера причитающихся участникам строительства выплат, Фонд получает право требования к застройщику в размере образовавшейся разницы. Указанное право включается в реестр требований кредиторов в составе 3 очереди.
В течение 10 дней с даты поступления конкурсному управляющему заявления об указанном намерении Публично-правовой компании «Фонд развития территорий», конкурсный управляющий представляет в арбитражный суд и Фонд:
- расчёт суммы, необходимой для погашения задолженности по текущим платежам и требований кредиторов 1 и 2 очереди на дату направления заявления о намерении в суд;
- соотношение стоимости прав застройщика на земельный участок с находящимися на нём объектом (объектами) незавершённого строительства, неотделимыми улучшениями и совокупного размера требований участников строительства, включённых в реестр требований участников строительства, по которым будет осуществлена выплата возмещения.
По результатам рассмотрения заявления о намерении арбитражный суд выносит определение об удовлетворении заявления о намерении или об отказе в его удовлетворении.
В определении арбитражного суда об удовлетворении заявления о намерении указывается, в частности, соотношение стоимости прав застройщика на земельный участок с находящимися на нём объектом (объектами) незавершённого строительства, неотделимыми улучшениями и совокупного размера требований участников строительства, включённых в реестр требований участников строительства, по которым будет осуществлена выплата возмещения.
Определение арбитражного суда об удовлетворении заявления о намерении подлежит немедленному исполнению.
Определением Арбитражного суда Самарской области от 14.01.2022 г. по делу №А55-5075/2009 заявление Публично-правовой компании «Фонд развития территорий» о намерении стать приобретателем прав ЗАО «Промышленно-финансовая строительная компания «Эл-гранд»» на земельный участок с кадастровым номером 63:01:0516001:6 со всеми неотделимыми улучшениями, в том числе, с объектами незавершённого строительства: жилым домом по адресу: <...>, и жилым домом по адресу: <...>, удовлетворено. На Публично-правовую компанию «Фонд развития территорий» возложена обязанность по выплате возмещений гражданам - участникам долевого строительства указанных домов, требований которых включены в реестр требований кредиторов ЗАО «Промышленно-финансовая строительная компания «Эл-гранд»» о передаче жилых помещений и машиномест.
Согласно п.3 ст.201.13 ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» в целях расчётов требования о передаче жилых помещений и (или) машино-мест и нежилых помещений участников строительства к застройщику преобразовываются в денежные требования. Договор, предусматривающий передачу жилого помещения, и (или) машино-места и нежилого помещения, считаются прекращёнными, заявление об одностороннем отказе участника строительства от исполнения указанных договоров не требуется.
Постановлением Правительства РФ от 7.10.2017 г. №1233 утверждены Правила выплаты публично-правовой компанией «Фонд развития территорий» возмещения гражданам - участникам строительства, имеющим требования о передаче жилых помещений, машино-мест и нежилых помещений. В соответствии с п.4, 6 названных Правил граждане вправе обратиться с заявлением о выплате возмещения с даты принятия Фондом решения о финансировании до даты завершения процедуры конкурсного производства застройщика. При обращении о выплате возмещения гражданин представляет:
а) заявление о выплате возмещения по форме, утверждённой Фондом;
б) документ, удостоверяющий личность, либо его заверенную в установленном порядке копию;
в) выписку из реестра требований участников строительства о размере, составе и об очерёдности удовлетворения требований;
г) страховой номер индивидуального лицевого счёта заявителя в системе обязательного пенсионного страхования.
Выплата возмещения осуществляется за счёт имущества Фонда в течение 10 рабочих дней со дня представления гражданином указанных документов (п.8 Правил).
Из материалов дела усматривается, что 8.04.2022 г. ответчик выплати истице возмещение в размере 5 765 894 рублей 28 копеек (л.д. 197).
Согласно п.2 ст.13 ФЗ «О публично-правовой компании «Фонд развития территорий» и о внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ» выплата возмещения гражданину - участнику строительства, имеющему требование о передаче жилого помещения (жилых помещений), осуществляется в размере стоимости указанного помещения (указанных помещений), определяемой как произведение общей площади жилого помещения в многоквартирном доме и (или) доме блокированной застройки (всех жилых помещений в одном многоквартирном доме и (или) домах блокированной застройки (в случае, если количество таких домов составляет 3 и более), подлежащего передаче гражданину - участнику строительства, но не более 120 м2, и рыночной стоимости 1 м2 равнозначного жилого помещения (равнозначных жилых помещений) на первичном рынке, но не менее уплаченной цены договора. Эта стоимость определяется в соответствии с отчётом оценщика, привлечённого Фондом, на дату, не на 6 месяцев опережающую дату принятия Фондом решения о выплате возмещения.
Ответчик заказал оценку рыночной стоимости имущественных прав на объекты недвижимости, расположенные по адресу: <...>, ООО «Российская оценка». Согласно отчёту названного оценщика от 6.08.2021 г. №ФЗП-02/169-19/ТЗ-75 (л.д. 77-129) рыночная стоимость трёхкомнатной квартиры №54 площадью 92,34 м2 на 6 этаже на 4.08.2021 г. составляла 5 765 894 рубля.
Не согласившись с размером возмещения, истица обратилась в ООО «Оценка плюс» для повторной оценки стоимости квартиры. Согласно отчёту названной организации от 1.06.2022 г. №220/22-фс (л.д. 15-56) рыночная стоимость квартиры №58 на 30.05.2022 г. составляла 10 796 000 рублей.
Суд не может принять данный отчёт, поскольку дата оценки взята произвольным образом, характеристики оцениваемой квартиры в отчёте не приведены.
Для проверки обоснованности возражений истицы против результатов произведённой по заказу ответчика оценку рыночной стоимости имущественных прав судом была назначена экспертиза, производство которой поручено ООО «Агентство независимых экспертиз «Гранд истейт»».
Судом получено заключение экспертизы от 27.06.2025 г. №2025.06-017 (л.д. 144-183), согласно которому рыночная стоимость 1 м2 равнозначного жилого помещения по состоянию на 17.09.2021 г. составляет 93 092 рубля.
Суд, исследовав и оценив представленное экспертное заключение, полагает его выводы достоверными, поскольку исследовательская часть заключения содержит подробное описание экспертной работы и мотивировку выводов эксперта, квалификация эксперта подтверждена документально, суждения эксперта логичны и непротиворечивы, сведений о его заинтересованности в исходе дела не имеется. Сторонами выводы судебного эксперта не оспаривались.
Детальная методика расчёта размера возмещения приводится в п.3 приложения к Правилам выплаты публично-правовой компанией «Фонд развития территорий» возмещения гражданам - участникам строительства, имеющим требования о передаче жилых помещений, машино-мест и нежилых помещений. В простейшем случае, когда жилые помещения по всем договорам участия в долевом строительстве должны были перейти в личную собственность гражданина (все коэффициенты ki равны 1), обязательства по уплате цены договора по всем договорам участия в долевом строительстве исполнены полностью (все коэффициенты mi равны 1), все жилые помещения равнозначны по удельной стоимости, т.е. рыночная стоимость 1 м2 равнозначного жилого помещения одинакова для всех жилых помещений (все параметры Si имеют одно и то же значение), относительно громоздкая формула из пп.«а» п.3 приложения к Правилам вырождается просто в произведение рыночной стоимости 1 м2 равнозначного жилого помещения на первичном рынке на общую площадь жилых помещений, подлежащих передаче гражданину, но не более, чем на 120 м2. Поскольку площадь квартиры, в отношении которой у истицы был заключён договор участия в долевом строительстве, не превышает 120 м2, размер возмещения, на которое истица имеет право, определяется из её площади по договору и составляет 8 596 115 рублей 28 копеек (93 092 рубля / м2 x 92,34 м2).
Следовательно, следует признать за истицей право на получение дополнительной компенсации в размере 2 830 221 рубля (8 596 115, 28 - 5 765 894, 28). Истица просит взыскать компенсацию в размере 2 830 220 рублей 72 копеек, что является её правом. Суд, в силу п.3 ст.196 ГПК РФ, принимает решение по заявленным требованиям.
Расходы истицы на выплату вознаграждения судебному эксперту в размере 70 000 рублей, подтверждённые чеком от 27.05.2025 г. (л.д. 132), подлежат возмещению истице.
Исходя из изложенного, руководствуясь ст.ст.194, 196-198 ГПК РФ, суд
решил:
Исковые требования удовлетворить частично.
Взыскать с Публично-правовой компании «Фонд развития территорий» (ОРГН 5177746100032) в пользу ФИО1 (паспорт <данные изъяты>) недоплаченную компенсацию за объект долевого строительства в размере 2 830 220 рублей 72 копеек, расходы на выплату вознаграждения судебному эксперту в размере 70 000 рублей и сумму уплаченной государственной пошлины в размере 43 302 рублей 21 копейки.
В удовлетворении исковых требований к Министерству строительства Самарской области (ОГРН <***>) отказать.
Возвратить ФИО1 из бюджета городского округа Самара излишне уплаченную государственную пошлину в размере 17 168 рублей 52 копеек.
Ответчики вправе подать заявления об отмене настоящего заочного решения в Ленинский районный суд г. Самары в течение 7 дней со дня получения копии заочного решения.
Настоящее заочное решение может быть обжаловано ответчиками в апелляционном порядке в Судебную коллегию по гражданским делам Самарского областного суда через Ленинский районный суд г. Самары в течение 1 месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении заявления об отмене этого решения, а иными лицами, участвующими в деле, - в течение 1 месяца по истечении срока подачи ответчиком заявления об отмене заочного решения, а если такое заявление подано, - в течение 1 месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении этого заявления.
Решение в окончательной форме изготовлено 22.08.2025 г.
Судья (подпись) В.Ю. Болочагин
Копия верна
Судья
Секретарь