РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

**/**/**** года ....

Иркутский районный суд .... в составе председательствующего судьи Столповской Д.И., при секретаре Ду-Цзин-Хуа А.Г.,

с участием истца ФИО1, представителя истца ФИО1 – ФИО4,

представителя ответчика Министерства имущественных отношений .... ФИО3,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № (УИД №) по иску ФИО1 к Министерству имущественных отношений .... о досрочном расторжении договора аренды, обязании заключить договор аренды, зачесть арендную платы по договору аренды

УСТАНОВИЛ:

Истец ФИО1 обратился в Иркутский районный суд .... с исковым заявлением к Министерству имущественных отношений ...., согласно которому просит:

расторгнуть досрочно договор аренды № ИРТ от **/**/**** с момента подписания договора аренды на новый замещающий земельный участок с кадастровым номером №

возложить на Министерство имущественных отношений .... обязанность заключить с ФИО1 договор аренды земельного участка с кадастровым номером №, площадью 306 кв.м., расположенный по адресу: ....

зачесть арендную плату, произведенную ФИО1 по договору аренды №ИРТ от **/**/**** в счет арендных платежей по новому договору аренды нового замещающего земельного участка, за 12-месячный период, включив в условия нового договора.

В обоснование заявленных исковых требований истец ФИО1 указал, что между ним и Министерством имущественных отношений .... по результатам аукциона по извещению № (Протокол №-№.), заключен договор аренды земельного участка №ИРТ от **/**/****, на земельный участок из земель населенных пунктов площадью 290 кв.м. (кадастровый - №, адрес: Российская Федерация, ...., ....»). Основной вид разрешенного использования земельного участка: предприятия розничной и мелкооптовой торговли. Категория земель: земли населенных пунктов.

В рамках исполнения условий договора, Арендатором в администрации Смоленского муниципального образования **/**/****, получен градостроительный план земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: .... «а», подготовлена проектная документация на строительство объекта.

Однако, в ходе получения разрешения на строительство объекта было выявлено о наличии на земельном участке ограничений, существенно влияющих на использование земельного участка по назначению в рамках заключенного Договора аренды, не оговоренных в Договоре аренды.

На кадастровом учете отразилась зона с особыми условиями использования территории. Вид: Охранная зона линий и сооружений связи и линий и сооружений радиофикации, зона охраны искусственных объектов. Реестровый №.997. Наименование: Охранная зона линий связи и сооружений связи, ВОЛП ок ....), Ограничение: согласно Постановления Правительства РФ № от **/**/**** «Об утверждении Правил охраны линий и сооружений связи Российской Федерации».

Аукционная документация, равно как и Договор аренды № ИРТ от **/**/**** не содержат информации о наличии вышеуказанных ограничений на земельном участке.

.... земельного участка с кадастровым номером № составляет 290 кв.м., при этом ориентировочная площадь охранной зоны, в пределах которой Арендатор не вправе осуществлять застройку составляет 140-150 кв.м., то есть около 50 % от общей площади земельного участка. Конфигурация земельного участка, наличие склона, при условии соблюдения вышеуказанной охранной зоны, не позволяет использовать земельный участок по его прямому назначению, для осуществления на нем строительства объекта и является не пригодным в соответствии с целями его предоставления,

**/**/**** в адрес ответчика истцом было направлено заявление о замене непригодного для использования земельного участка и предложено заменить его на полностью равноценный земельный участок, который позволит реализовать права Арендатора в рамках заключенного договора аренды.

**/**/**** истцом получен ответ от Министерства имущественных отношений .... об отказе в удовлетворении моего обращения (М №.).

Ответчик факт наличия ограничений на земельном участке признал и подтвердил, однако не усматривает оснований для замены земельного участка, ссылаясь на то. что охранная зона линий и сооружений связи и линий и сооружений радиофикации составляет 138 кв.м., и, что оставшаяся площадь земельного участка позволяет использовать его но прямому назначению. Кроме того, указывает на то, что охранная зона действует с **/**/****, то есть после даты заключения Договора аренды.

Исходя из смысла статей 606, 607 Гражданского кодекса Российской Федерации, по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество, в том числе земельные участки, за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с пунктом 1 статьи 611 и пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества, а арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Согласно статье 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Пунктом 1 стастьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью, или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору: потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества; непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя; потребовать досрочного расторжения договора.

Статьей 620 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрены дополнительные основания досрочного расторжения договора аренды судом по требованию аренда-гора, в том числе, в случае, когда переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию нм недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора (п. 2 ст. 620): и когда переданное арендатору имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования (и. 4 ст. 620),

Наличие на земельном участке охранной зоны, препятствует использованию земельного участка по прямому назначению и является основанием для досрочного расторжения договора аренды.

В силу пункта 3 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации при изменении или расторжении договора в судебном порядке обязательства считаются измененными или прекращенными с момента вступления в законную силу решения суда об изменении или о расторжении договора.

Положения пункта 4 ст. 453 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривают, что в случае, когда до расторжения или изменения договора одна из сторон, получив от другой стороны исполнение обязательства по договору, не исполнила свое обязательство либо предоставила другой стороне неравноценное исполнение, к отношениям сторон применяются правила об обязательствах вследствие неосновательного обогащения (глава 60), если иное не предусмотрено законом или договором либо не вытекает из существа обязательства,

Статьей 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса.

Правила, предусмотренные настоящей главой, применяются независимо от того, явилось ли неосновательное обогащение результатом поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли.

Статья 1103 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что поскольку иное не установлено Гражданским кодексом, другими законами или иными правовыми актами и не вытекает из существа соответствующих отношений, правила, предусмотренные главой 60 ГК РФ, подлежат применению также к требованиям о возврате исполненного по недействительной сделке.

Таким образом, на основании положений пункта 4 статьи 453, а также ст. 1103 Гражданского кодекса Российской Федерации, арендатор вправе истребовать ранее исполненное до расторжения договора при отсутствии эквивалентного предоставлении, если другая сторона неосновательно обогатилась.

Пунктом 1 стастьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации (абз. 6) также предусмотрено, что арендодатель, извещенный о требованиях арендатора или о его намерении устранить недостатки имущества за счет арендодателя, может без промедлении произвести замену предоставленного арендатору имущества другим аналогичным имуществом, находящимся в надлежащем состоянии, либо безвозмездно устранить недостатки имущества.

Однако, Министерство имущественных отношений .... направило истцу ответ, которым отказалось расторгать договор аренды и осуществлять замену непригодного к использованию по назначению земельного участка.

В статьи 39.6 Земельного кодекса РФ предусмотрены случаи предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду на торгах и без проведения торгов. В пункте 8 ст. 39.8 Земельного кодекса РФ отражены сроки, на которые заключается договор аренды земельного участка.

Статьей 39.11 Земельного кодекса РФ предусмотрена подготовка и организация аукциона по продаже земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, или аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности,

При этом, пунктом 12 стастьи 39.8 Земельного кодекса РФ установлено, что при заключении договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов (за исключением случаев заключения договора аренды с лицом, которым подана единственная заявка на участие в аукционе на право заключения договора аренды земельного участка, е заявителем, признанным единственным участником аукциона, либо с единственным принявшим участие в аукционе его участником) срок этого договора устанавливается по выбору арендатора с учетом ограничений, предусмотренных пунктом 8 ст. 39.8.

Тем самым, действующее земельное законодательство допускает заключение договора аренды с лицом, которым подана единственная заявка на участие в аукционе.

В обращении о замене земельного участка мной был предложен вариант замены: полностью аналогичный земельный участок, находящийся в государственной собственности с кадастровым номером №, площадью 306 кв.м., расположенный по адресу: ..... .... образование, ...., Категория земель: Земли населённых пунктов, разрешенное использование: бытовое обслуживание, общественное питание, образование и просвещение, магазины, объекты торговли (торговые центры, торгово-развлекательные центры, рынки).

Указанный земельный участок является свободным от прав третьих лиц, на участке не имеется строений и наличие ограничений не влияет на возможность реализации прав Арендатора и может быть предоставлен Арендатору в качестве замены непригодного земельного участка с кадастровым номером №, являющегося предметом Договора аренды №ИРТ от **/**/****.

Учитывая тот факт, что по договору аренды земельного участка №ИРТ от **/**/**** срок аренды был определен до **/**/****, то при его досрочном расторжении не по вине арендатора, истец считает правомерным заключение договора аренды земельного участка с кадастровым номером 38:№ на оставшийся срок аренды, без проведения торгов, поскольку ответчик без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрел и сберег принадлежащее истцу имущество в виде арендных платежей и, согласно ст. 1102, 1107 и 395 ГК РФ, обязан возвратить сумму неосновательного обогащения и уплатить начисленные на нее проценты за пользование денежными средствами.

Восстановление нарушенного права, в части произведенной арендной платы, полагаю возможным путем зачета произведенных платежей по договору аренды № ИРТ от **/**/****, в счет арендных платежей по новому договору аренды замещающего земельного участка, за такой же временной период.

В судебном заседании истец ФИО1, представитель истца ФИО4 исковые требования поддержали, настаивала на их удовлетворении.

Представитель ответчика Министерства имущественных отношений .... ФИО3 в судебном заседании исковые требования не признала, по существу заявленных требований представила письменный отзыв, который приобщен судом в материалы дела.

Представитель третьего лица Администрации Смоленского муниципального образования в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом. Согласно представленного заявления представитель третьего лица ходатайствовал о рассмотрении дела в его отсутствие, полагал, что требования истца законны и обоснованы, подлежат удовлетворению.

Выслушав пояснения истца, представителя истца, представителя ответчика, изучив письменные материалы дела, оценив представленные доказательства в совокупности с учетом требований статей 56, 59, 60, 67 ГПК РФ, суд приходит к следующим выводам.

В соответствии с пунктами 1, 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

Согласно п. 1 ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

К объектам договора аренды относятся, в том числе, земельные участки (п. 1 ст. 607 ГК РФ).

В силу п. 1 ст. 611 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату) (п. 1 ст. 614 ГК РФ).

Пунктом 2 статьи 620 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрена возможность досрочного расторжения договора аренды по требованию арендатора в случае, если переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора.

Судом установлено, что **/**/**** между Министерством имущественных отношений .... (именуемое далее по договору «Арендодатель») и ФИО1 (именуемый по договору «арендатор») заключен договор аренды №ИРТ.

Согласно п. 1.1 по настоящему договору арендодатель обязуется предоставить арендатору за плату во временное владение и пользование земельный участок из земель населенных пунктов, расположенный по адресу: Российская Федерация, .... «а», кадастровый №, площадью 290 кв.м., с видом разрешенного использования Участка: предприятия розничной и мелкооптовой торговли.

Основанием для заключения договора является протокол № проведение аукциона по извещению № от **/**/**** (п. 1.3 договора).

Установлено, что земельный участок с кадастровым номером № передан ФИО1 по акту приема-передачи от **/**/****.

Из представленной в материалы гражданского дела выписки ЕГРН на спорный земельный участок, следует, что после заключения договора аренды, а именно с **/**/**** установлены ограничения прав на земельный участок, предусмотренные статьей 56 Земельного кодекса Российской Федерации. Площадь земельного участка, находящегося в охранной зоне 138 кв.м.

**/**/**** ФИО1 обратился в Министерство имущественных заявлением, согласно которому просил рассмотреть вопрос о замене земельного участка с кадастровым номером № на аналогичный земельный участок, с целью реализации арендатором прав, предусмотренных договором аренды №ИРТ.

Министерство имущественных отношений ...., рассмотрев обращение ФИО1, письмом от **/**/**** отказало в замене земельного участка с кадастровым номером № в рамках исполнения действующего договора аренды.

Истец ФИО1 обратился в суд с исковым заявлением к Министерству имущественных отношений, согласно которому просит расторгнуть досрочно договора аренды №ИРТ с момента подписания договора аренды на новый замещающий земельный участок с кадастровым номером №

В силу пункта 1 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное.

Пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что требование о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Из разъяснений Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, содержащихся в пункте 60 постановления от **/**/**** N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", следует, что спор об изменении или расторжении договора может быть рассмотрен судом по существу только в случае представления истцом доказательств, подтверждающих принятие им мер по урегулированию спора с ответчиком, предусмотренных пунктом 2 статьи 452.

В соответствии с частью 4 статьи 3 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации заявление подается в суд после соблюдения претензионного или иного досудебного порядка урегулирования спора, если это предусмотрено федеральным законом для данной категории споров.

Согласно абз. 2 статьи 222 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд оставляет заявление без рассмотрения в случае, если истцом не соблюден установленный федеральным законом для данной категории дел досудебный порядок урегулирования спора.

В ходе судебного разбирательства судом установлено, что истец ФИО1 с досудебной претензий в Министерство имущественных отношений о расторжении договора аренды не обращался. Доказательств обратного истцом в материалы дела не представлено.

С учетом установленных обстоятельств, учитывая, что истцом не соблюден досудебный порядок разрешения спора, требования истца ФИО1 в части досрочного расторжения договора аренды с момента подписания договора аренды на новый замещающий земельный участок, подлежат оставлению без рассмотрения.

Разрешая исковые требования истца в части возложения на Министерство имущественных отношений .... обязанности заключить с ФИО1 договора аренды в отношении земельного участка с кадастровым номером 38:06:150102:4177, суд приходит к следующему.

Порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, регулируется главой V.1 Земельного кодекса Российской Федерации.

По общему правилу пункта 1 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в публичной собственности, заключается на торгах.

Случаи заключения договора аренды такого земельного участка без торгов предусмотрены пунктом 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации.

Требования истца относительно возложения обязанности на ответчика по заключению договора аренды обусловлены невозможностью использования земельного участка, предоставленного по договору аренды от **/**/****, иных оснований к заключению договора аренды в отношении земельного участка с кадастровым номером №, истцом не приведены.

Суд, принимая во внимание, что договор аренды от **/**/**** сторонами не расторгнут, недействительным не признан, учитывая установленный законом порядок заключения договоров аренды в отношении земельных участков, находящегося в публичной собственности, оснований к удовлетворению требований не усматривает. Кроме того, удовлетворение заявленных исковых требований, в части возложения на Министерство имущественных отношений .... обязанности заключить с ФИО1 договора аренды в отношении земельного участка с кадастровым номером №, фактически будет являться вмешательством в сферу исключительной компетенции государственного органа, а также не будет отвечать принципу разделения властей.

Учитывая, что требования истца ФИО1 о зачете арендной платы по договору аренды №ИРТ от **/**/**** в счет арендных платежей по новому договору, производны от первоначальных требований в удовлетворении который судом было отказано, оснований для удовлетворения данных требований у суда также не имеется.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 222, 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 к Министерству имущественных отношений .... о досрочном расторжении договора аренды - оставить без рассмотрения.

Исковые требования ФИО1 к Министерству имущественных отношений .... об обязании заключить договор аренды, зачесть арендную платы по договору аренды - оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в Иркутский областной суд путем подачи апелляционной жалобы через Иркутский районный суд .... в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Судья: Д.И. Столповская

В окончательной форме решение принято **/**/****.