№ 3а-27/2022 г.Рязань
УИД 62OS0000-01-2021-000269-78
РЕШЕНИЕ
именем
РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
13 октября 2022 года Рязанский областной суд в составе:
председательствующего судьи – Воейкова А.А.,
при секретаре – Марочкиной Ю.В.,
с участием представителя административных ответчиков: ГБУ Рязанской области «Центр государственной кадастровой оценки», Министерства имущественных и земельных отношений Рязанской области – ФИО2,
рассмотрев дело по административному исковому ФИО3 к ГБУ Рязанской области «Центр государственной кадастровой оценки», Министерству имущественных и земельных отношений Рязанской области об оспаривании решения ГБУ Рязанской области «Центр государственной кадастровой оценки», установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости,
установил:
ФИО3 обратился в суд с административным исковым заявлением к ГБУ Рязанской области «Центр государственной кадастровой оценки», Министерству имущественных и земельных отношений Рязанской области об оспаривании решения ГБУ Рязанской области «Центр государственной кадастровой оценки», установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости.
В обоснование требований указал, что является собственником здания с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>
В силу постановления Министерства имущественных и земельных отношений Рязанской области от 14.10.2020 № 23-П "Об утверждении результатов определения государственной кадастровой оценки объектов недвижимости (за исключением земельных участков) на территории Рязанской области" кадастровая стоимость объекта недвижимости установлена в размере 18 139 621 рубль 54 коп.
Административный истец считает, что результаты определения кадастровой стоимости данного объекта недвижимости затрагивают его права и обязанности, поскольку в соответствии со статьей 403 Налогового кодекса Российской Федерации налоговая база определяется как его кадастровая стоимость, внесенная в Единый государственный реестр недвижимости.
Решением <скрыто> ГБУ Рязанской области «Центр государственной кадастровой оценки» отказало административному истцу в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости на основании отчета <скрыто>.
Административный истец полагает, что у него имеются правовые основания для оспаривании данного решения административного ответчика и пересмотра результатов определения кадастровой стоимости, поэтому просил удовлетворить его требования – признать решение ГБУ Рязанской области «Центр государственной кадастровой оценки» незаконным и установить кадастровую стоимость указанного объекта недвижимости равной рыночной в размере, установленном в отчете ООО «Оценка».
В судебное заседание административный истец, его представитель не явились, о слушании дела извещены надлежащим образом.
Представитель административных ответчиков – Министерства имущественных и земельных отношений Рязанской области и ГБУ Рязанской области «Центр государственной кадастровой оценки» заявленные требования не признала.
Представитель заинтересованного лица - администрации муниципального образования – городской округ г.Касимов Рязанской области в суд не явился, о слушании дела извещен надлежащим образом.
В силу части 4 статьи 247 КАС РФ суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие административного истца, его представителя и представителя заинтересованного лица.
Суд, исследовав материалы дела, считает возможным удовлетворить заявленные требования в части и установить кадастровую стоимость объекта недвижимости равной рыночной стоимости.
Из материалов дела следует, что ФИО1 является собственником здания с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости.
В силу постановления Министерства имущественных и земельных отношений Рязанской области от 14.10.2020 № 23-П "Об утверждении результатов определения государственной кадастровой оценки объектов недвижимости (за исключением земельных участков) на территории Рязанской области" кадастровая стоимость объекта недвижимости установлена в размере 18 139 621 рубль 54 коп.
На основании статьи 403 Налогового кодекса Российской Федерации налоговая база в отношении каждого объекта налогообложения определяется как его кадастровая стоимость, внесенная в Единый государственный реестр недвижимости.
На основании распоряжения Правительства Рязанской области от 13.11.2020 № 534-р на территории Рязанской области с 1 января 2021 года применяются положения статьи 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке».
Решение бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости может быть оспорено в суде в порядке административного судопроизводства. Одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости (часть 15 статьи 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке»).
Решением <скрыто> ГБУ Рязанской области «Центр государственной кадастровой оценки» отказало административным истцам в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости на основании отчета <скрыто>
В своем отзыве представитель ГБУ Рязанской области «Центр государственной кадастровой оценки» также указал на несоответствие отчета, представленного административным истцом, требованиям действующего законодательства, в связи с чем судом назначена судебная экспертиза для определения соответствия отчета ООО «Оценка» № 32 от 19.08.2021 требованиям законодательства об оценочной деятельности и рыночной стоимости объекта недвижимости по состоянию на 16 августа 2021 года, проведение которой поручено эксперту Федерального бюджетного учреждения Рязанской лаборатории судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации.
Оценивая заключение судебной экспертизы, суд исходит из того, что она выполнена экспертом ФИО5, имеющей высшие образование по специальности «Промышленное и гражданское строительство», обладающей правом на проведение подобного рода исследований. Материалами дела подтверждается, что эксперт имеет высокую квалификацию, стаж работы по экспертной специальности 13 лет, была предупреждена об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.
В ходе проведения судебной экспертизы эксперт ФИО5 проверила отчет <скрыто> об определении рыночной стоимости здания с кадастровым номером № на соответствие федеральному законодательству об оценочной деятельности, в том числе требованиям федеральных стандартов оценки. Результаты проверки оформлены в соответствующих таблицах со ссылкой на федеральные стандарты оценки.
В соответствии с заключением эксперта ФИО5 отчет <скрыто> содержит неполные и недостоверные сведения, ошибки, повлиявшие на итоговый результат определения рыночной стоимости объекта недвижимости, не соответствует требованиям федерального законодательства об оценочной деятельности.
В связи с чем, эксперт ФИО5 произвела расчет рыночной стоимости здания с кадастровым номером №, применяя сравнительный (метод сравнения продаж) и затратный подходы.
При этом, эксперт ФИО5 обосновала отказ от использования доходного подхода (л.22 заключения), указав, что по состоянию на 16 августа 2021 года сведений о сопоставимых объектах аренды не имеется в достаточном количестве.
Эксперт ФИО5 подробно проанализировала рынок недвижимости в том сегменте, к которому относится оцениваемый объект - коммерческой недвижимости и установила, что имеется достаточное количество предложений продажи торгово-офисной недвижимости в <адрес> (стр.28 заключения).
Объект оценки – нежилое торгово-офисное здание, площадью 1063,3 кв.м., имеет хорошее состояние отделки и инженерные коммуникации (водоснабжение, канализацию, электроснабжение, отопление).
В качестве объектов аналогов эксперт использовала объекты, которые максимально сопоставимы с объектом оценки по виду использования, по конструктивному исполнению, физическим характеристикам.
Одновременно эксперт применила корректировки на различия, существующие между объектами-аналогами и объектом оценки, в том числе скидку на торг (9,6%), на местоположение, корректировка на тип, на площадь, на состояние отделки.
Рыночная стоимость нежилого помещения, принадлежащего административным истцам, рассчитанная сравнительным подходом, по состоянию на 16 августа 2021 года составила 14 861 425 рубля.
Рыночная стоимость нежилого помещения, рассчитанная затратным подходом по состоянию на 16 августа 2021 года, составила 21 455 961 рубль.
При согласовании результатов оценки в рамках сравнительного и затратного подходов рыночная стоимость здания с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, по состоянию на 16 августа 2021 года, составила 19 963 064 рубля.
Представитель административного истца представила возражения, указала, что эксперт ошибочно включила в стоимость 1 кв.м. объекта аналога № 1 стоимость земельного участка; в стоимость 1 кв.м. аналога № 2 – стоимость земельных участков и нежилого помещения площадью 52,5 кв.м.
В связи с указанными обстоятельствами по административному делу назначена дополнительная экспертиза, согласно которой эксперт внесла корректирующую поправку к аналогам № 1 и № 2, учитывающую наличие земельных участков, в связи с чем рыночная стоимость здания с кадастровым номером №, рассчитанная сравнительным подходом составила 13 146 578 рублей. После согласования результатов рыночная стоимость здания с кадастровым номером № составила 16 387 238 рублей.
С учетом указанных обстоятельств, экспертные исследования ФИО5 являются надлежащими доказательствами, определившими рыночную стоимость здания по состоянию на 16 августа 2021 года.
Возражения представителя административного истца о неправильном выборе экспертом подходов оценки недвижимости - являются необоснованными.
В соответствии с пунктом 24 ФСО № 1, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 № 297 "Об утверждении Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки» оценщик вправе самостоятельно определять необходимость применения тех или иных подходов к оценке и конкретных методов оценки в рамках применения каждого из подходов.
Оценщик также вправе самостоятельно определять метод (методы) оценки недвижимости в рамках каждого из выбранных подходов, основываясь на принципах существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности. При этом в отчете об оценке необходимо привести описание выбранного оценщиком метода (методов), позволяющее пользователю отчета об оценке понять логику процесса определения стоимости и соответствие выбранного оценщиком метода (методов) объекту недвижимости, принципам оценки, определяемому виду стоимости и предполагаемому использованию результатов оценки (пункт 25 ФСО N 7, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 № 611 "Об утверждении Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости").
Как указано выше, эксперт в заключении подробно обосновала применение сравнительного и затратного подходов и отказ от использования доходного подхода.
В связи с чем, суд считает необходимым установить кадастровую стоимость здания с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, равной рыночной стоимости в размере, установленном экспертом ФИО5 в размере 16 387 238 рублей.
Требования о признании незаконным решения <скрыто> ГБУ Рязанской области «Центр государственной кадастровой оценки» удовлетворению не подлежат, поскольку отчет ООО «Оценка», рассмотренный административным ответчиком при принятии оспариваемого решения, имеет недостатки, которые препятствовали ГБУ Рязанской области «Центр государственной кадастровой оценки» принять решение об определении кадастровой стоимости объекта оценки в размере его рыночной стоимости.
Руководствуясь ст.249 КАС РФ, суд
решил:
Административное исковое заявление ФИО3 к ГБУ Рязанской области «Центр государственной кадастровой оценки», Министерству имущественных и земельных отношений Рязанской области об оспаривании решения ГБУ Рязанской области «Центр государственной кадастровой оценки», установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости удовлетворить в части.
Установить кадастровую стоимость здания с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости в размере 16 387 238 (Шестнадцать миллионов триста восемьдесят семь тысяч двести тридцать восемь) рублей по состоянию на 16 августа 2021 года.
Датой подачи заявления считать 30 августа 2021 года.
В остальной части административного искового заявления – отказать.
Решение может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.
Мотивированное решение изготовлено 27 октября 2022 года,
Судья