Административное дело № 3а-48/2022

21OS0000-01-2020-000283-91

РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

5 июля 2022 года г.Чебоксары

Верховный Суд Чувашской Республики в составе председательствующего судьи Евлогиевой Т.Н.,

при секретаре Яшине В.И.,

с участием:

представителя административного истца ФИО1,

представителя административного ответчика Минэкономразвития Чувашии ФИО2,

представителя административного ответчика Бюджетного учреждения «Чуваштехинвентаризация» Минэкономразвития Чувашии ФИО3,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Валдай» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости,

установил:

ООО «Валдай» обратилось в суд с административным иском к Кабинету Министров Чувашской Республики, Министерству экономического развития и имущественных отношений Чувашской Республики, Бюджетному учреждению «Чуваштехинвентаризация» Министерства экономического развития и имущественных отношений Чувашской Республики об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости:

- нежилого помещения, наименование: кафе, этаж №1, с кадастровым номером 21::6903, площадью 611,9 кв.м, расположенного по адресу: Чувашская Республика, г.Новочебоксарск, ;

- нежилого помещения, наименование: кафе, этаж №2, с кадастровым номером 21::6651, площадью 627,3 кв.м, расположенного по адресу: Чувашская Республика, г.Новочебоксарск, ;

- нежилого помещения, наименование: помещение, этаж №1, этаж №2, этаж № Подвал, с кадастровым номером 21::3212, площадью 337,9 кв.м, расположенного по адресу: Чувашская Республика, г.Новочебоксарск, .

Заявленные требования мотивированы тем, что общество является собственником вышеуказанных нежилых помещений. Административный истец считает, что кадастровая стоимость указанных помещений существенно превышает их действительные рыночные стоимости, следовательно, затрагивают права административного истца, как собственника и плательщика налога на имущество. Не согласившись с кадастровой стоимостью помещений, общество обратилось в ООО «......» для определения их рыночной стоимости. Согласно отчетам рыночная стоимость указанных нежилых помещений по состоянию на 1 января 2018 года значительно ниже их кадастровой стоимости.

Определением суда от 13 января 2022 года, с учетом определения от 17 марта 2022 года, по делу была назначена и проведена судебная комиссионная оценочная экспертиза на предмет определения рыночной стоимости спорных объектов недвижимости по состоянию на 1 января 2018 года.

По получении заключения экспертов производство по делу возобновлено, дело назначено к слушанию.

До начала судебного заседания от ООО «Валдай» в суд поступило уточненное административное исковое заявление, в котором административный истец просил установить кадастровую стоимость объектов недвижимости по состоянию на 1 января 2018 года, исходя из результатов судебной экспертизы:

- нежилого помещения, наименование: кафе, этаж №1, с кадастровым номером 21::6903, расположенного по адресу: Чувашская Республика, г.Новочебоксарск, в размере 14692598,00 руб.;

- нежилого помещения, наименование: кафе, этаж №2, с кадастровым номером 21::6651, расположенного по адресу: Чувашская Республика, г.Новочебоксарск, , в размере 13845162,00 руб.;

- нежилого помещения, этаж №1, этаж №2, этаж № Подвал, с кадастровым номером 21::3212, расположенного по адресу: Чувашская Республика, г.Новочебоксарск, , в размере 6908002,00 руб.

В судебном заседании представитель административного истца ФИО1 поддержала уточненный административный иск по изложенным в ранее поданном административном иске основаниям.

Представитель Министерства экономического развития и имущественных отношений Чувашской Республики ФИО2 против удовлетворения уточненных административных исковых требований не возражала.

Представитель БУ «Чуваштехинветаризация» Министерства экономического развития и имущественных отношений Чувашской Республики ФИО3 против удовлетворения уточненных административных исковых требований не возражала.

Представители административных ответчиков Кабинета Министров Чувашской Республики, ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Чувашской Республике», администрации г.Новочебоксарск, Управления имущественных и земельных отношений администрации г.Новочебоксарск, в судебное заседание не явились, о судебном заседании извещены надлежащим образом. При этом представитель Управления Росреестра по Чувашской Республике ранее письменным заявлением просил о рассмотрении дела без их участия (л.д.229 т.1). Представитель ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» также заявлением от 10.06.2022 просил о рассмотрении дела без его участия. Ранее в заявлении указывал на отсутствие заинтересованности в исходе дела (л.д. 227-228 т.1). Представитель администрации г.Новочебоксарск письмом от 22.12.2021 оставил разрешение административных исковых требований на усмотрение суда. (л.д.232-233 т.1).

В силу положений ст. 150 КАС РФ неявка лиц, участвующих в деле и их представителей не служит препятствием к рассмотрению дела.

Выслушав пояснения представителя административного истца, представителей административных ответчиков, исследовав материалы административного дела, признав возможным рассмотрение административного дела при имеющейся явке, суд приходит к следующему.

Согласно выпискам из Единого государственного реестра недвижимости за ООО «Валдай» на праве собственности зарегистрированы следующие помещения:

- нежилое помещение, наименование: кафе, этаж №1, с кадастровым номером 21::6903, площадью 611,9 кв.м, расположенное по адресу: Чувашская Республика, г.Новочебоксарск, (л.д.20-21);

- нежилое помещение, наименование: кафе, этаж №2, с кадастровым номером 21::6651, площадью 627,3 кв.м, расположенное по адресу: Чувашская Республика, г.Новочебоксарск, (л.д.22-23);

- нежилое помещение, этаж №1, этаж №2, этаж № Подвал, с кадастровым номером 21::3212, площадью 337,9 кв.м, расположенное по адресу: Чувашская Республика, г.Новочебоксарск, (л.д. 24-26).

Согласно выписке из ЕГРН № КУВИ-001/2019-25005744 кадастровая стоимость нежилого помещения с кадастровым номером 21::6903 по состоянию на 01.01.2018 утверждена в размере 20 534 054,53руб. (л.д.27 т.1);

Согласно выписке из ЕГРН № КУВИ-001/2019-25005886 кадастровая стоимость нежилого помещения с кадастровым номером 21::6651 по состоянию на 01.01.2018 утверждена в размере 21050845,58 руб. (л.д.28 т.1);

Согласно выписке из ЕГРН № КУВИ-001/2019-25006041 кадастровая стоимость нежилого помещения с кадастровым номером 21::3212 по состоянию на 01.01.2018 утверждена в размере 11339200,89 руб. (л.д.29 т.1).

По смыслу ч. 1 ст. 245, п. 2 ч. 1 ст. 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации ( далее- КАС РФ), п. 2 ч. 1, ч. 2 ст. 3, ч. 1, 3, 4, 7 ст. 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее- Федеральный закон № 237-ФЗ) под кадастровой стоимостью объекта недвижимости понимается результат оценки объекта недвижимости, полученный на определенную дату, определяемый на основе ценообразующих факторов в соответствии с Федеральным законом № 237- ФЗ и методическими указаниями о государственной кадастровой оценке.

Кадастровая стоимость определяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, в том числе для целей налогообложения, на основе рыночной информации и иной информации, связанной с экономическими характеристиками использования объекта недвижимости, в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке.

В силу абзаца 3 части 11 статьи 24.18 Федерального закона № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Государственная кадастровая оценка проводится по решению исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации, который в этом случае признается заказчиком работ по определению кадастровой стоимости (абзацы первый и второй статьи 24.12 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).

Согласно статье 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации и статье 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности) результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в том числе путем установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

При этом Федеральным законом от 31 июля 2020 года № 269-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее также- Федеральный закон № 269- ФЗ) соответствующие изменения внесены и в Федеральный закон № 237- ФЗ.

В частности ст. 22 Федерального закона № 237-ФЗ признается утратившей силу с 1 января 2023 года ( ч. 4 ст. 7 Федерального закона № 269-ФЗ).

Федеральный закон № 237-ФЗ дополнен ст. 22. 1, из ч. 1 которой следует, что кадастровая стоимость здания, помещения, сооружения, объекта незавершенного строительства, машино-места, земельного участка может быть установлена бюджетным учреждением в размере рыночной стоимости соответствующего объекта недвижимости по заявлению юридических и физических лиц, если кадастровая стоимость затрагивает права или обязанности этих лиц, а также органов государственной власти и органов местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных ст. 22. 1 Федерального закона № 237- ФЗ).

В связи с этими изменениями до 1 января 2023 года устанавливается переходный период применения ст. 22, 22. 1 Федерального закона № 237-ФЗ с учетом, в том числе следующих особенностей:

1) в течение переходного периода высшим исполнительным органом государственной власти субъекта Российской Федерации может быть принято решение о дате перехода к применению положений ст. 22. 1 Федерального закона № 237-ФЗ для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости (далее- решение);

2) в течение переходного периода до дня, указанного в решении (в случае отсутствия принятого решения- до завершения переходного периода), в субъекте Российской Федерации положения ст. 22. 1 Федерального закона № 237-ФЗ не применяются;

3) с даты, указанной в решении, в субъекте Российской Федерации применяются положения ст. 22. 1 Федерального закона № 237-ФЗ в отношении всех объектов недвижимости, учтенных в Едином государственном реестре недвижимости;

не применяются положения ст. 22 Федерального закона № 237-ФЗ;

рассмотрение споров о результатах определения кадастровой стоимости на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, в соответствии со ст. 24. 18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" не осуществляется.

Рассмотрение заявлений об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, поданных до даты, указанной в решении, или до завершения переходного периода, если высшим исполнительным органом государственной власти субъекта Российской Федерации решение не принималось, осуществляется в соответствии со ст. 22 Федерального закона № 237-ФЗ (п. 1, подп. « а» п. 2, подп. « а- в» п. 3 ч. 2, ч. 3 ст. 6 Федерального закона № 269-ФЗ).

Таким образом, по смыслу вышеуказанных норм установление в отношении объекта недвижимости рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, является одним из оснований для пересмотра результатов определения его кадастровой стоимости. При этом, поскольку высшим исполнительным органом государственной власти Чувашской Республики решение о дате перехода к применению положений ст. 22. 1 Федерального закона № 237-ФЗ не принято, то заявление об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости рассматривается судом.

Согласно ст. 401 Налогового кодекса Российской Федерации объектом налогообложения признается расположенное в пределах муниципального образования следующее имущество: жилой дом; квартира, комната; гараж, машино-место; единый недвижимый комплекс; объект незавершенного строительства; иные здание, строение, сооружение, помещение.

Поскольку истец является собственником указанных выше нежилых помещений и размер налога на имущество зависит от их кадастровой стоимости, результаты кадастровой стоимости спорных объектов затрагивают права и обязанности административного истца, в связи с чем он имеет право на обращение в суд с заявленным требованием.

По смыслу статей 24.18, 24.20 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» актом, на основании которого сведения о кадастровой стоимости вносятся в Единый государственный реестр недвижимости в случае ее пересмотра, может служить вступившее в законную силу решение суда.

Согласно ст. 12 ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в п. 19 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», обязанность доказать величину рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на заявителе (административном истце) (ч. 5 ст. 247 и ч. 1 ст. 248 КАС РФ). Если заинтересованное лицо (административный ответчик) возражает против удовлетворения заявления, оно обязано доказать достоверность сведений об объекте, использованных при определении его кадастровой стоимости, недостоверность сведений о величине рыночной стоимости, представленных заявителем, а также иные обстоятельства, подтверждающие его доводы.

В обоснование своего требования административным истцом представлены отчеты, выполненные ООО «......» № 65-12/19 от 16.12.2019, № 66-12/19 от 17.12.2019, № 67-12/9 от 17.12.2019, согласно которым рыночная стоимость нежилого помещения с кадастровым номером 21::6651 по состоянию на 01.01.2018 составляет 9486217 руб. (л.д.31-90 т.1); рыночная стоимость нежилого помещения с кадастровым номером 21::6903 по состоянию на 01.01.2018 составляет 11231 925 руб. (л.д.91-154 т.1); рыночная стоимость нежилого помещения с кадастровым номером 21::3212 по состоянию на 01.01.2018 составляет 6699 752 руб. (л.д.155-217 т.1).

В ходе нахождения дела в производстве суда представителем Бюджетного учреждения «Чуваштехинвентаризация» Министерства экономического развития и имущественных отношений Чувашской Республики ФИО3 в связи с выявлением учреждением недостатков по оформлению и содержанию представленных административным истцом отчетов требованиям Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки» (ФСО № 1), утв. Приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 № 297, Федерального стандарта оценки «Цель оценки и виды стоимости» (ФСО № 2), утв. Приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 № 298, Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3), утв. Приказом МЭРТ РФ от 20 мая 2015 года № 299, Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости» (ФСО № 7), утв. Приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 № 611 и др., изложенным в письменном отзыве, было заявлено ходатайство о проведении по делу судебной оценочной экспертизы на предмет определения рыночной стоимости спорных объектов на оспариваемую дату, мотивированное не соответствием представленных в материалы дела отчетов требованиям указанных федеральных законов и заниженной рыночной стоимостью спорных объектов, определенной частнопрактикующим оценщиком.

Определением Верховного Суда Чувашской Республики от 13 января 2021 года с учетом определения от 17 марта 2022 года, по настоящему делу назначена комиссионная судебная экспертиза, проведение которой, с учетом распоряжения Правительства РФ от 16 ноября 2021 года № 3214-р «О Перечне видов судебных экспертиз, проводимых исключительно государственными судебно-экспертными организациями», поручено комиссии экспертов Федерального бюджетного учреждения Чувашской лаборатории судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации.

Согласно заключению от 25 мая 2022 года № 00307/4-4-22 (679/04-4), выполненному комиссией экспертов Федерального бюджетного учреждения ......, рыночная стоимость нежилого помещения с кадастровым номером 21::6903 по состоянию на 1 января 2018 года составляет 14692598, 00 руб.; нежилого помещения с кадастровым номером 21::6651 по состоянию на 1 января 2018 года составляет е 13845162, 00 руб.; нежилого помещения с кадастровым номером 21::3212, по состоянию на 1 января 2018 года составляет 6908002, 00 руб. (л.д.87-168 т.2).

Суд, оценивая представленное заключение комиссии экспертов, проведенное по результатам судебной экспертизы, приходит к выводу о том, что оснований не доверять указанному заключению комиссии экспертов не имеется.

Так, в соответствии со ст. 84 КАС РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в административном деле доказательств.

Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы.

Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимосвязь доказательств в их совокупности.

Распоряжением Правительства РФ от 16 ноября 2021 г. N 3214-р утвержден перечень видов судебных экспертиз, проводимых исключительно государственными судебно-экспертными организациями.

Приказом Минюста России от 28 декабря 2021 г. N 266 "О внесении изменений в приложения N 1 и N 2 к приказу Минюста России от 27 декабря 2012 г. N 237 "Об утверждении Перечня родов (видов) судебных экспертиз, выполняемых в федеральных бюджетных судебно-экспертных учреждениях Минюста России, и Перечня экспертных специальностей, по которым представляется право самостоятельного производства судебных экспертиз в федеральных бюджетных судебно-экспертных учреждениях Минюста России", в перечень проводимых Минюстом экспертиз были добавлены экспертизы, связанные с определением кадастровой стоимости объектов недвижимости. Данный приказ вступил в силу 24 января 2022 г.

В данном случае судебная оценочная экспертиза назначена определением суда в соответствии со ст. 83 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, заключение дано в письменной форме, содержит исследовательскую часть, выводы и ответы на поставленные вопросы. Заключение в достаточной степени мотивировано, подготовлено по результатам соответствующих исследований, проведенных профессиональными экспертами, которым были разъяснены права и обязанности, предусмотренные ст. 49 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, и которые были в установленном порядке предупреждены об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по ст. 307 Уголовного кодекса Российской Федерации, выводы комиссии экспертов неясностей и разночтений не содержат, мотивированы, соответствуют предмету исследования.

Согласно статье 11 Федерального закона от 31 мая 2001 года N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" (далее Федеральный закон N 73-ФЗ), государственными судебно-экспертными учреждениями являются специализированные учреждения уполномоченных федеральных государственных органов, органов исполнительной власти субъектов Российской Федерации, созданные для организации и производства судебной экспертизы.

В соответствии со статьей 8 Федерального закона N 73-ФЗ, эксперт проводит исследования объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме. Заключение эксперта должно основываться на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных. Только при соответствии заключения эксперта предъявляемым законом требованиям, оно может быть принято в качестве надлежащего доказательства и положено в основу решения суда.

Следовательно, заключение эксперта должно быть выполнено с соблюдением требований Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и обязательных для применения федеральных стандартов оценки, а также других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и (или) стандартов и правил оценочной деятельности, в том числе в отношении субъекта, выполняющего оценку объекта недвижимости на основании соответствующего определения суда.

Из заключения по результатам судебной экспертизы следует, что в распоряжении комиссии экспертов предоставлен весь объем необходимой информации обо всех существенных для расчета рыночной стоимости факторах и параметрах объекта оценки.

При этом выбор метода оценки в рамках применения каждого из подходов остается за оценщиком в соответствии с положениями статьи 14 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ. ФСО допускает отход от применения оценщиком какого-либо из подходов или методов при наличии обоснованного отказа (пункт 20 ФСО N 1).

В соответствии с пунктом 13 ФСО N 1, сравнительный подход рекомендуется применять, когда доступна достоверная и достаточная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов. При этом могут применяться как цены совершенных сделок, так и цены предложений.

Согласно пунктам 15 и 16 ФСО N 1, доходный подход это совокупность методов оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки, который рекомендуется применять, когда существует достоверная информация, позволяющая прогнозировать будущие доходы, которые объект оценки способен приносить, а также связанные с объектом оценки расходы.

Согласно пунктам 18 и 19 ФСО №1, затратный подход это совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для приобретения, воспроизводства либо замещения объекта оценки с учетом износа и устареваний. Затратный подход преимущественно применяется в тех случаях, когда существует достоверная информация, позволяющая определить затраты на приобретение, воспроизводство либо замещение объекта оценки.

Как следует из заключения судебной экспертизы от 25 мая 2022 года №00307/4-4-22(679/04-4), экспертами, мотивированно отказавшимися от применения методов затратного подхода, обоснованно применены при расчете рыночной стоимости объектов недвижимости доходный и сравнительный (методом сравнения продаж) подходы.

Выбор экспертами подходов к оценке, методов, подробно и убедительно аргументированы в заключении, соответствуют требованиям Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1), утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года N 297, Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года N 611; каким-либо доказательствами выводы экспертного заключения не опровергаются.

Согласно пункту 8 ФСО N 7 задание на оценку объекта недвижимости должно содержать следующую дополнительную к указанной в пункте 17 ФСО N 1 информацию: состав объекта оценки с указанием сведений, достаточных для идентификации каждой из его частей (при наличии); характеристики объекта оценки и его оцениваемых частей или ссылки на доступные для оценщика документы, содержащие такие характеристики; права, учитываемые при оценке объекта оценки, ограничения (обременения) этих прав, в том числе в отношении каждой из частей объекта оценки.

Как следует из заключения судебной экспертизы, экспертами произведены анализ объектов исследования, их технические характеристики, анализ рынка недвижимости, приводятся сведения о спросе и предложениях на рынке на дату оценки и анализ внешних факторов, влияющих на стоимость исследуемых объектов недвижимости, учтено местоположение объектов.

В соответствии с пунктом 10 ФСО N 7 для определения стоимости недвижимости оценщик исследует рынок в тех его сегментах, к которым относятся фактическое использование оцениваемого объекта и другие виды использования, необходимые для определения его стоимости.

В полном соответствии с требованиями пунктов 10, 11 ФСО N 7, экспертами исследован рынок в тех его сегментах, к которым относятся фактическое использование оцениваемых объектов, в частности выполнен анализ фактических данных о ценах сделок и (или) предложений с объектами из выбранных сегментов рынка, при фактическом и альтернативном вариантах его использования, анализ факторов, влияющих на спрос, предложение, количественные и качественные характеристики данных факторов; проведен анализ данных о ценах сделок и (или) предложений по продаже и аренде нежилых помещений, приведенный в соответствующих таблицах.

Согласно пункту 22 ФСО N 7, при применении сравнительного подхода к оценке недвижимости оценщик учитывает следующие положения:

а) сравнительный подход применяется для оценки недвижимости, когда можно подобрать достаточное для оценки количество объектов-аналогов с известными ценами сделок и (или) предложений;

б) в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным;

в) при проведении оценки должны быть описаны объем доступных оценщику рыночных данных об объектах-аналогах и правила их отбора для проведения расчетов. Использование в расчетах лишь части доступных оценщику объектов-аналогов должно быть обосновано в отчете об оценке;

г) для выполнения расчетов используются типичные для аналогичного объекта сложившиеся на рынке оцениваемого объекта удельные показатели стоимости (единицы сравнения), в частности цена или арендная плата за единицу площади или единицу объема;

д) в зависимости от имеющейся на рынке исходной информации в процессе оценки недвижимости могут использоваться качественные методы оценки (относительный сравнительный анализ, метод экспертных оценок и другие методы), количественные методы оценки (метод регрессионного анализа, метод количественных корректировок и другие методы), а также их сочетания.

Так, комиссией экспертов при проведении исследования в рамках сравнительного подхода использованы три аналога объекта, расположенных в том же населенном пункте, что и объект оценки, которые отвечают требованиям пунктов 20, 22 ФСО N 7, достаточно схожи с объектом оценки по своим экономическим характеристикам. Информация об объектах получена по данным Интернет-сайтов по продаже объектов-аналогов, содержащих необходимую информацию на предмет проверки ее достоверности.

Согласно пункту 23 ФСО №7 при применении доходного подхода оценщик учитывает, помимо прочего, следующие положения:

а) доходный подход применяется для оценки недвижимости, генерирующей или способной генерировать потоки доходов;

б) в рамках доходного подхода стоимость недвижимости может определяться методом прямой капитализации, методом дисконтирования денежных потоков или методом капитализации по расчетным моделям;

г) метод дисконтирования денежных потоков применяется для оценки недвижимости, генерирующей или способной генерировать потоки доходов с произвольной динамикой их изменения во времени путем дисконтирования их по ставке, соответствующей доходности инвестиций в аналогичную недвижимость;

д) метод капитализации по расчетным моделям применяется для оценки недвижимости, генерирующей регулярные потоки доходов с ожидаемой динамикой их изменения. Капитализация таких доходов проводится по общей ставке капитализации, конструируемой на основе ставки дисконтирования, принимаемой в расчет модели возврата капитала, способов и условий финансирования, а также ожидаемых изменений доходов и стоимости недвижимости в будущем.

Согласно пункту 28 ФСО №7, в процессе согласования промежуточных результатов оценки недвижимости, полученных с применением разных подходов, следует проанализировать достоинства и недостатки этих подходов, объяснить расхождение промежуточных результатов и на основе проведенного анализа определить итоговый результат оценки недвижимости.

При этом следует иметь ввиду, что в силу пункта 25 ФСО N 7 выбор аналогов, метода оценки и методологии расчетов - исключительная прерогатива эксперта-оценщика, ограниченная условием сопоставимости объекта оценки и выбранных объектов-аналогов, отбора единиц сравнения.

В данном случае в заключении приведены особенности корректировок по отдельным элементам сравнения (корректировки на уторгование (торг), на местоположение, на площадь, на функциональность назначения объекта, техническое состояние и другие).

Как полагает суд, подбор объектов-аналогов и использование соответствующих коэффициентов экспертами произведены корректно, выводы сделаны с учетом особенностей соответствующего сегмента рынка в соответствующий период и иных заслуживающих внимание обстоятельств.

В заключении приведены подробные расчеты стоимости объектов недвижимости в рамках сравнительного и доходного подходов, приведено описание процедуры согласования результатов корректировки значений единиц сравнения по выбранным объектам-аналогам, приведен расчет средневзвешенного значения в таблицах и сделан вывод об итоговой величине рыночной стоимости объектов исследования на дату оценки.

В обоснование расхождения рыночной стоимости спорных объектов от их кадастровой указано на то, что это расхождение вызвано тем, что при расчете кадастровой стоимости объектов не была учтена конъюктура рынка, местоположение и доходность этих объектов.

Таким образом, суд не находит оснований ставить данное экспертное заключение под сомнение; не доверять данному заключению, которое по форме и содержанию соответствует положениям статьи 82 КАС РФ, суд оснований не находит.

Согласно положениям Федерального стандарта оценки «Определение кадастровой стоимости (ФСО № 4)» массовая оценка недвижимости – это определение стоимости при группировании объектов оценки, имеющих схожие характеристики, в рамках которого используются математические и иные методы моделирования стоимости на основе подходов к оценке. Обязательным элементом массовой оценки является группировка, классификация объектов недвижимости, то есть разделение рассматриваемой совокупности объектов на однородные группы.

В отличие от работ по массовой оценке, при проведении индивидуальной оценки оценщик выявляет отличительные особенности объекта оценки, влияющие на формирование стоимости, поэтому кадастровая и рыночная стоимости могут не совпадать. С указанным обстоятельством и связано право заинтересованных лиц по установлению кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

В силу статьи 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Учитывая изложенное, суд за основу доказанности размера рыночной стоимости объектов оценки принимает результаты судебной экспертизы и приходит к выводу о необходимости установления кадастровой стоимости объектов недвижимости, исходя из результатов судебной экспертизы, проведенной комиссией экспертов Федерального бюджетного учреждения Чувашской лаборатории судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации.

В соответствии со ст.17 Закона о государственной кадастровой оценке орган регистрации прав в течение двадцати рабочих дней со дня получения сведений о кадастровой стоимости, но не позднее 1 января года, следующего за годом определения кадастровой стоимости, определенной в результате проведения государственной кадастровой оценки или в порядке, предусмотренном ст.16, 19, 20, 21 или 22 настоящего Федерального закона, осуществляет внесение в ЕГРН таких сведений, в том числе о дате подачи заявления об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости.

Сведения об оспариваемой кадастровой стоимости спорных объектов недвижимости внесены в ЕГРН 01.01.2019, датой начала применения кадастровой стоимости является 01.01.2019 (л.д.27-29 т.1); с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости истец в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости не обращался, а административное исковое заявление подано в суд 24 ноября 2021 года посредством «Почты Россиии».

В соответствии с ч. 5 ст. 24.20 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЭ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном ст. 24.18 указанного Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

При этом данные сведения применяются до момента вступления в силу результатов очередной кадастровой оценки, либо, если характеристики здания будут изменены до указанного момента, - до даты внесения соответствующих измененных характеристик в Единый государственный реестр недвижимости.

Таким образом, настоящее решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости спорных объектов недвижимости.

Руководствуясь ст.175-177, 180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

установить кадастровую стоимость объекта недвижимости: нежилого помещения, наименование: кафе, этаж №1, с кадастровым номером 21::6903, площадью 611,9 кв.м, расположенного по адресу: Чувашская Республика, г.Новочебоксарск, равной его рыночной стоимости в размере 14692 598 (четырнадцать миллионов шестьсот девяносто две тысячи пятьсот девяносто восемь) рублей 00 копеек по состоянию на 1 января 2018 года;

установить кадастровую стоимость объекта недвижимости: нежилого помещения, наименование: кафе, этаж №2, с кадастровым номером 21::6651, площадью 627,3 кв.м, расположенного по адресу: Чувашская Республика, г.Новочебоксарск, , пом. Бн1, равной его рыночной стоимости в размере 13845 162 (тринадцать миллионов восемьсот сорок пять тысяч сто шестьдесят два) рубля 00 копеек по состоянию на 1 января 2018 года;

установить кадастровую стоимость объекта недвижимости: нежилого помещения, наименование: помещение, этаж №1, этаж №2, этаж № Подвал, с кадастровым номером 21::3212, площадью 337,9 кв.м, расположенного по адресу: Чувашская Республика, г.Новочебоксарск, , равной его рыночной стоимости в размере 6908 002 (шесть миллионов девятьсот восемь тысяч два) рубля 00 копеек по состоянию на 1 января 2018 года.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости считать 24 ноября 2021 года.

Настоящее решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости нежилых помещений с кадастровыми номерами:

- 21::6903, площадью 611,9 кв.м, расположенного по адресу: Чувашская Республика, г.Новочебоксарск, ;

- 21::6651, площадью 627,3 кв.м, расположенного по адресу: Чувашская Республика, г.Новочебоксарск, ;

- 21::3212, площадью 337,9 кв.м, расположенного по адресу: Чувашская Республика, г.Новочебоксарск, .

Сведения о кадастровой стоимости, установленной настоящим решением суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, на период ее применения с 01.01.2019 до момента внесения соответствующих измененных характеристик в Единый государственный реестр недвижимости.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Четвертый апелляционный суд общей юрисдикции (г.Нижний Новгород) в течение месяца со дня составления мотивированного решения суда через Верховный Суд Чувашской Республики.

Председательствующий

Мотивированный текст изготовлен 12 июля 2022 года

Решение29.07.2022