№2-896/2025
86RS0010-01-2025-001136-72
РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
02 сентября 2025 года город Мегион
Мегионский городской суд Ханты - Мансийского автономного округа - Югра в составе председательствующего судьи Каримовой Ю.С., при секретаре судебного заседания Сулаймоновой М.З., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1, ФИО2 к администрации города Мегиона о признании сделки недействительной, применении последствий её недействительности,
УСТАНОВИЛ:
Истцы обратились в суд с настоящим иском к администрации города Мегиона, в обоснование указывая, что истцу на праве собственности принадлежит жилое помещение, расположенное по адресу: <данные изъяты>, на основании договора мены квартиры, с доплатой. Договор мены заключен в результате того, что дом <данные изъяты> признан аварийным и подлежащим сносу на основании постановления администрации города от 22.11.2016 года <данные изъяты> «О признании многоквартирных домов аварийными и подлежащими сносу» и изъятии земельного участка. Предметом договора выступала квартира, расположенная по адресу: <данные изъяты>. Условия договора мены о доплате противоречат закону. Полагает условие о доплате незаконным, неисполнение администрацией города обязанности по предоставлению истцам жилого помещения в период действия адресной программы ХМАО-Югры по переселению граждан из аварийного жилищного фонда на 2019-2025 годы, не прекращает у заявителя право на предоставление жилого помещения взамен аварийного без доплаты. Истец обращалась с досудебной претензией в адрес ответчика об исключении из договора мены абзацев 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9 пункта 6 договора, пунктов 6.1, 6.2, 6.3, 7, 8, 9, устанавливающих доплату в размере 2008614, 88 руб., в рассрочку на 180 месяцев, с размером ежемесячного платежа 11158, 98 руб. На основании изложенного просят признать недействительным договор мены квартир с доплатой в рассрочку №<данные изъяты> от 28.03.2024 года, заключенного между истцами и администрацией г. Мегиона, в части применения абзацев 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9 пункта 6 договора, пунктов 6.1, 6.2, 6.3, 7, 8, 9, устанавливающих доплату в размере 2008614, 88 руб., в рассрочку на 180 месяцев, с размером ежемесячного платежа 11158, 98 руб., применить последствия недействительности сделки по договору мены квартир, взыскав с администрации г. Мегиона за счет казны бюджета муниципального образования г. Мегион в пользу истцов денежные средства, уплаченные по договору мены квартир в размере 167384, 70 руб. и обязать администрацию г. Мегиона исключить из наименования договора мены квартир с доплатой в рассрочку №<данные изъяты> от 28.03.2024 года слова «с доплатой» (л.д. 6-10, 38).
В письменных возражениях на заявленные исковые требования, администрация г. Мегиона указывает на несогласие с иском, просит применить срок исковой давности (л.д. 39-43).
Сторона истца в возражениях на представленную позицию ответчика в части применения пропуска срока исковой давности указала, что оспариваемая сделка мены нарушает права и законные интересы истцов, так как неправомерно возлагает на них обязательства по оплате разницы в стоимости квартир, поскольку договор мены в части условий о доплате противоречит закону, эти условия должны быть признаны недействительными. О необходимости обращения в суд с иском о признании сделки недействительной истцы узнали из апелляционного определения судебной коллегии по гражданским делам суда ХМАО-Югры от 14.01.2025 года (л.д. 75-77).
В судебном заседании стороны не участвовали, извещены надлежащим образом; по правилам ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд рассмотрел дело в их отсутствии.
Исследовав материалы гражданского дела, изучив письменные возражения ответчика и отзыв стороны истца на письменные возражения о применении пропуска срока исковой давности, суд приходит к следующему.
В соответствии со ст. 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.
В п. 41 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 1 за 2019 год, утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 24.04.2019, разъяснено, что правовые и организационные основы предоставления финансовой поддержки субъектам Российской Федерации на переселение граждан из аварийного жилищного фонда путем создания некоммерческой организации, осуществляющей функции по предоставлению такой финансовой поддержки, устанавливает Федеральный закон «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства», согласно ч. 1 ст. 3 которого в целях данного федерального закона создается государственная корпорация – Фонд содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства.
Под переселением граждан из аварийного жилищного фонда в п. 3 ст.2 данного федерального закона понимается принятие решений и проведение мероприятий в соответствии со ст. 32 и 86, ч.ч. 2 и 3 ст. 88 Жилищного кодекса Российской Федерации.
Под предоставлением финансовой поддержки за счет средств Фонда в п. 4 ст. 2 данного федерального закона понимается, среди прочего, предоставление Фондом целевых средств бюджетам субъектов Российской Федерации на безвозвратной и безвозмездной основе на переселение граждан из аварийного жилищного фонда на условиях, предусмотренных этим же федеральным законом.
По общему правилу, жилищные права собственника жилого помещения в доме, признанном в установленном порядке аварийным и подлежащим сносу, обеспечиваются в порядке, предусмотренном ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, то есть в случае, когда собственники жилых помещений в таком доме в предоставленный им срок не осуществили его снос или реконструкцию, органом местного самоуправления принимается решение об изъятии земельного участка, на котором расположен указанный аварийный дом, для муниципальных нужд и, соответственно, об изъятии каждого жилого помещения в данном доме путем выкупа. Другое жилое помещение взамен изымаемого в таком случае может быть предоставлено собственнику только при наличии соответствующего соглашения, достигнутого с органом местного самоуправления, и только с зачетом его стоимости в выкупную цену (ч. 8 ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации).
Вместе с тем, если жилой дом, признанный аварийным и подлежащим сносу, включен в региональную адресную программу по переселению граждан из аварийного жилищного фонда, то собственник жилого помещения в таком доме в силу п. 3 ст. 2, ст. 16 Федерального закона «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства» имеет право на предоставление другого, равнозначного, жилого помещения либо его выкуп. При этом собственник жилого помещения имеет право выбора любого из названных способов обеспечения его жилищных прав.
Таким образом, включение жилых помещений в региональную адресную программу переселения граждан из аварийного жилищного фонда расценивается в качестве обстоятельства, расширяющего объем жилищных прав собственников помещений при переселении их из аварийного жилищного фонда по сравнению с положениями ч. 8 ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации.
28.03.2024 года между администрацией г. Мегиона, с одной стороны, и ФИО3 и ФИО2, с другой стороны, заключен договор мены квартир с доплатой в рассрочку №<данные изъяты>, по условиям которого администрация г.Мегиона меняет, принадлежащую на праве муниципальной собственности квартиру, состоящую из 2-х комнат, общей площадью 61,1 кв.м., в том числе жилой площадью – 33,4 кв.м., находящуюся по адресу: <данные изъяты> на квартиру, принадлежащую «стороне-2» на праве долевой собственности, состоящую из 2-х комнат общей площадью 34,9 кв.м., находящуюся по адресу: <данные изъяты>.
Стоимость квартиры, находящейся по адресу: <данные изъяты>, определена (установлена) в соответствии с муниципальным контрактом на приобретение двухкомнатной квартиры, которая будет создана в будущем, от 10.04.2023 года № <данные изъяты>, и составляет 4684212, 50 руб.
Кадастровая стоимость квартиры, находящейся по адресу: <данные изъяты> составляет 87644, 02 руб. (п.п. 4, 5 договора).
Стороны в п. 6 договора согласовали, что сумма доплаты, на которую предоставляется рассрочка платежа, определяется путем расчета разницы стоимости за превышение общей площади предоставляемого жилого помещения и изымаемого жилого помещения (доли изымаемого жилого помещения). В соответствии с заключенным муниципальным контрактом от 10.04.2023 года № <данные изъяты>, стоимость одного квадратного метра жилого помещения, расположенного по адресу: <данные изъяты>, составляет 76664,69 руб. Разница между общей площадью изымаемого и предоставляемого жилого помещения составляет: 61,1 кв.м. – 34,9 кв.м. = 26,2 кв.м. Сумма доплаты составляет: 26.2 кв.м. х 76664, 69 руб. = 2008614,88 руб. Согласно пп. 3.4.3 п. 3.4 Положения, рассрочка платежа по договору мены жилых помещений предоставляется на срок 15 лет (180 месяцев). Размер ежемесячного платежа составит 11158,98 руб. (2008614,88:180 мес.). Сумма в размере 2008614 руб. 88 коп. должна быть выплачена безналичным путем «стороной-2» в течение 15 лет (180 месяцев) с даты подписания договора, с ежемесячным взносом в сумме 11158,98 руб. на единый счет доходов бюджета «стороны-1», в соответствии с графиком сроков и размеров ежемесячных выплат, который является неотъемлемой частью договора.
Пунктами 6.1., 6.2., 6.3. договора мены предусмотрено право «стороны-2» досрочно оплатить сумму за приобретенную квартиру, а в случае нарушений условий договора по оплате за приобретаемое жилое помещение оплатить пени, а «сторона-1» в случае существенного нарушения «стороной-2» условий договора по оплате за приобретаемое жилое помещение вправе в одностороннем порядке обратиться в суд для расторжения договора и выселения «стороны-2». По условиям договора «сторона-2» принимает обязательство не отчуждать приобретенную квартиру, при совершении сделок по отчуждению квартиры является документ, подтверждающий оплату по договору. До полной оплаты, квартира признается находящейся в залоге (п.п. 7, 8, 9 договора).
В материалах дела представлен акт приема-передачи квартиры (л.д.24), график сроков и размеров ежемесячных платежей (л.д. 25-26).
В настоящее время ФИО1 на учете в качестве малоимущей и нуждающейся в жилом помещении не состоит, ранее состояла на учете в качестве нуждающейся в предоставлении жилых помещений по договорам социального найма по месту жительства, по дате подаче заявления от 13.08.1999 года, составом семьи 1 человек, 26.04.2024 года снята с учета (л.д. 30).
Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости о правах отдельного лица на имевшиеся (имеющиеся) у него объекты недвижимости, ранее истцам на праве общей долевой собственности принадлежало жилое помещение, расположенное по адресу: <данные изъяты> (л.д. 44, 45).
Постановлением администрации города Мегиона от 22.11.20116 года № <данные изъяты>, дом, расположенный по адресу: <данные изъяты>, признан аварийным и подлежащим сносу. Постановлением администрации города Мегиона от 23.03.2022 года №<данные изъяты> принято решение об изъятии земельного участка и жилых помещений для муниципальных нужд. Протоколом №<данные изъяты> заседания комиссии по рассмотрению заявлений граждан об изъятии жилых помещений в связи с изъятием земельного участка для муниципальных нужд от 19.02.2024 года принято решение о предоставлении ФИО1, ФИО2 в общую долевую собственность по 1/2 доли жилого помещения, расположенного по адресу: <данные изъяты>, по договору мены с доплатой (л.д. 63).Помимо заявлений истцов о рассмотрении вопроса о предоставлении жилого помещения по договору мены без доплаты, в материалы дела представлено заявление с просьбой заключить договор мены с доплатой в рассрочку (л.д. 64, 65).
Согласно сведениям, представленным администрацией города, по договору мены квартир с доплатой в рассрочку от 28.03.2024 года №<данные изъяты>, ФИО1 по состоянию на 16.07.2025 года внесено в бюджет г. Мегиона 187 000 руб. (л.д. 31).
04.06.2025 года истцы обратились в администрацию г. Мегиона с досудебной претензией, в которой просят администрацию г. Мегиона исключить из договора мены квартир, абзацы 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9 пункта 6 договора, пунктов 6.1, 6.2, 6.3, 7, 8, 9, устанавливающих доплату в размере 2008614, 88 руб., в рассрочку на 180 месяцев, с размером ежемесячного платежа 11158, 98 руб. (л.д. 32-33); в материалах дела представлен ответ администрации г. Мегиона на указанную претензию об отсутствии правовых оснований для изменения, заключенного договора мены (л.д. 54-55).
В п.п. 1, 3 ст. 35 Конституции Российской Федерации закреплено, что право частной собственности охраняется законом. Никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда. Принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения.
Согласно п. 1 ч. 2 ст. 16 Федерального закона «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства» региональная адресная программа по переселению граждан из аварийного жилищного фонда должна содержать, в частности, перечень многоквартирных домов, признанных до определенной даты в установленном порядке аварийными и подлежащими сносу или реконструкции в связи с физическим износом в процессе их эксплуатации.
Постановлением Правительства Ханты-Мансийского автономного округа – Югры от 01.04.2019 № 104-п «Об адресной программе Ханты-Мансийского автономного округа – Югры по переселению граждан из аварийного жилищного фонда на 2019-2025 годы» (далее по тексту – Постановление) предусмотрено финансирование расходов, связанных с реализацией программы, которое осуществляется за счет средств Фонда с учетом установленного Правительством Российской Федерации предельного уровня софинансирования расходного обязательства субъекта Российской Федерации из федерального бюджета на соответствующий период, средств бюджета автономного округа, предоставляемых на основании Порядка предоставления субсидии из бюджета автономного округа бюджетам муниципальных образований автономного округа для реализации полномочий в области градостроительной деятельности, строительства и жилищных отношений, утвержденного постановлением Правительства автономного округа от 29 декабря 2020 года N 643-п "О мерах по реализации государственной программы Ханты-Мансийского автономного округа - Югры "Развитие жилищной сферы" (далее - Порядок), с учетом предельного уровня софинансирования расходных обязательств муниципального образования автономного округа из бюджета автономного округа, установленного пунктом 6 Порядка, и средств бюджетов муниципальных образований автономного округа.
Многоквартирный дом <данные изъяты> в городе Мегионе в соответствии с Федеральным законом «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства» включен как в региональную адресную программу по переселению граждан из аварийного жилищного фонда, так и в адресную программу городского округа Мегион по переселению граждан из аварийного жилищного фонда на 2019 – 2025 годы и содержится в перечне многоквартирных домов, расположенных на территории городского округа город Мегион.
В период заключения между сторонами договора мены квартир на территории муниципального образования г.Мегион действовала адресная программа городского округа город Мегион по переселению граждан из аварийного жилищного фонда на 2019-2025 годы, которой предусматривалось расселение как граждан, проживающих в жилых помещениях, признанных непригодными для проживания и жилых домах, признанных аварийными на основании договоров социального найма, так и собственников таких жилых помещений. В соответствии с условиями адресной программы, при согласии в письменной форме собственника (собственников) жилого помещения, расположенного в аварийном доме ему (им) предоставляется жилое помещение по договору мены, взамен изымаемого жилого помещения с зачетом его стоимости при определении размера возмещения за изымаемое жилое помещение. При этом если общая площадь предоставляемого жилого помещения больше размера площади изымаемого жилого помещения, разница стоимости за превышение площади предоставляемого жилого помещения подлежит собственникам к доплате.
Однако, исходя из буквального толкования в совокупности правовых норм Федерального закона от 21.07.2007 N 185-ФЗ "О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства", разъяснений, изложенных в Обзоре судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 29.04.2014, положений адресной программы Ханты-Мансийского автономного округа – Югры по переселению граждан из аварийного жилищного фонда на 2019-2025 годы, следует, что ни федеральным законодательством, ни адресной программой Ханты-Мансийского автономного округа – Югры по переселению граждан из аварийного жилищного фонда не предусматривалась обязанность граждан, переселяемых из жилых помещений в аварийном многоквартирном доме, по доплате разницы между стоимостью изымаемого жилого помещения и вновь предоставляемого.
Учитывая указанные положения закона и разъяснения по их применению, суд считает, что абзацы 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9 пункта 6 договора, пунктов 6.1, 6.2, 6.3, 7, 8, 9, устанавливающих доплату в размере 2008614, 88 руб., в рассрочку на 180 месяцев, с размером ежемесячного платежа 11158, 98 руб., предусматривающие обязанность истцов произвести доплату за предоставляемое жилое помещение, противоречат положениям статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, статьи 16 Федерального закона от 21.07.2007 N 185-ФЗ "О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства" и, в силу статей 166, 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, являются недействительными.
Вместе с тем, в судебном заседании администрацией г.Мегиона заявлено о пропуске истцом срока давности по оспариванию сделки мены квартир в рассрочку, разрешая которое суд приходит к выводу о пропуске истцами предусмотренного ч. 2 ст. 181 Гражданского кодекса Российской Федерации годичного срока исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности, так как о нарушении своих прав истцы должны были знать в момент заключения оспариваемой сделки (28.03.2024 года), однако обратились в суд с настоящим иском 02.07.2025 года, то есть за пределами годичного срока исковой давности.
В соответствии с ч. 2 ст. 181 Гражданского кодекса Российской Федерации срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет один год. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня прекращения насилия или угрозы, под влиянием которых была совершена сделка (п. 1 ст. 179 ГК Российской Федерации) либо со дня, когда истец узнал или должен был узнать об иных обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной.
Как следует из пункта 1 ст. 179 Гражданского кодекса Российской Федерации, течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня прекращения насилия или угрозы, под влиянием которых была совершена сделка, либо со дня, когда истец узнал или должен был узнать об иных обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной.
Довод стороны истца о том, что о необходимости обращения в суд с иском о признании сделки недействительной истцы узнали из апелляционного определения судебной коллегии по гражданским делам суда ХМАО-Югры от 14.01.2025 года, признается судом несостоятельным, поскольку о нарушении права истцам стало известно в момент заключения оспариваемой сделки (28.03.2024 года). Течение срока исковой давности начинается не только тогда, когда лицо фактически узнало о нарушении права, но и когда оно должно было узнать о таком нарушении, проявив должную степень заботливости и осмотрительности.
Учитывая изложенное, суд приходит к выводу о пропуске истцами срока исковой давности по заявленным требованиям, ходатайство о восстановлении пропущенного процессуального срока стороной истца не заявлено.
На основании изложенного, заявленные исковые требования удовлетворению не подлежат.
Руководствуясь ст. ст. 194- 198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд
РЕШИЛ:
Исковые требования ФИО1, ФИО2 к администрации города Мегиона о признании сделки недействительной, применении последствий её недействительности – оставить без удовлетворения.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в судебную коллегию по гражданским делам суда Ханты-Мансийского автономного округа – Югры в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме, путём подачи апелляционной жалобы через Мегионский городской суд Ханты-Мансийского автономного округа – Югры.
С учетом требований ст. 107, 199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации в окончательной форме решение составлено 16.09.2025 года.
Судья подпись Ю.С. Каримова
Копия верна
Судья Ю.С. Каримова