Решение по делу № 2-123/2025 от 04.06.2025 - о признании договора купли - продажи нежилых зданий и земельного участка недействительным, признании договоров аренды нежилых помещений незаключенными, установлении границ земельного участка.

Гражданское дело № 2-123/2025

24RS0015-01-2025-000027-28

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

29 мая 2025 года с.Ермаковское

Красноярского края

Ермаковский районный суд Красноярского края в составе:

председательствующего судьи Хасаншиной А.Н.,

при секретаре Голевой У.П.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к ФИО2 о признании договора купли - продажи нежилых зданий и земельного участка недействительным, признании договоров аренды нежилых помещений незаключенными, установлении границ земельного участка,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в суд с иском к ФИО2 в котором просит признать

договора аренды нежилых помещений от 01 января 2016г. и 01 декабря 2016 г. незаключенными (притворной сделкой);

признать договор купли- продажи зданий и земельного участка заключенный 15 сентября 2007 г. между ООО «АСМОС» и ФИО2 притворной сделкой;

установить границы земельного участка с кадастровым номером № с возможностью проезда ко всем объектам расположенным на земельном участке.

Требования мотивированы тем, что 15 сентября 2007г. между ФИО2 и ООО «АСМОС» заключен договор купли- продажи нежилых зданий и земельного участка, расположенных по адресу: <адрес>, государственная регистрация права произведена 14 января 2008 г.

В состав приобретенных ФИО2 нежилых зданий вошли приобретенные 03 сентября 2003 г. и 24 июня 2004г. матерью истца ФИО13 объекты недвижимость, которые в 2013 г. поставлены на кадастровый учет, а именно: склад, общая площадь 122,9 кв.м., кадастровый номер №; нежилое помещение, общей площадью 262,8 кв.м., кадастровый номер №, местоположение: <адрес>.

Право собственности ФИО14 в установленном порядке зарегистрировано не было, ввиду отсутствия регистрации права у продавца ООО «АСМОС», однако объекты были переданы и используются истцом с 2003 г. до настоящего времени.

ФИО2 полагая, что покупателем по договору является истец ФИО1, а не его мать, обязалась предоставить истцу в собственность спорные объекты путем заключения фиктивных договоров купли - продажи. Для последующей регистрации перехода права собственности истцом в 2013 г. оплачены кадастровые работы по выделению и постановки на кадастровый учет спорных объектов недвижимости. В 2014 году между ФИО1 (покупатель) и ФИО2 (продавец) подписан договор купли - продажи объектов, однако ФИО2 уклонилась от регистрации перехода права собственности.

Не допустимо осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действуя в обход закона с противоправной целью, а также иное недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом) (п.1 ст. 10 ГК РФ).

ФИО2 приобретая объекты недвижимости по договору купли- продажи от 15 сентября 2007г. была осведомлена, о неправомерности отчуждения имущества продавцом, о том что в состав приобретаемого имущества входят объекты недвижимость принадлежащие ФИО1, следовательно ФИО2 является недобросовестным приобретателем.

В связи с чем договор купли- продажи нежилых помещений и земельного участка от 15 сентября 2007 г. заключенный между ООО «АСМОС» и ФИО2 является ничтожной сделкой, поскольку в силу п. 2 ст. 170 ГК РФ является притворной сделкой, сделкой совершенной с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях.

Кроме того, 01 января 2016 г. между ФИО1 и ФИО2 подписан договор аренды нежилого помещения, общей площадью 500 кв.м., расположенное по адресу: <адрес>, используемое для розничной торговли, на срок 11 месяцев.

01 декабря 2016 г. между сторонами подписан договор аренды нежилого помещения, общей площадью 220 кв.м., расположенное по адресу: <адрес>, используемое для склада, на срок 11 месяцев.

Указанные помещения истцу в аренду не передавались, оплата арендных платежей не производилась. ФИО2 не имеет на балансовом учете помещений площадью 500 кв.м., 220 кв.м., в налоговую инспекцию о договорах аренды и поступающей арендной плате сведения не подавала.

Отсутствие в договоре данных позволяющие определенно установить имущество подлежащее передаче по договору аренды, цены договора (размера арендной платы), указывает на то, что условие об объекте и размере арендной платы не согласовано, следовательно договор считается незаключенным.

Наличие не оспоренных договоров аренды от 01 января 2016г. и 01 декабря 2016 г., также как договора купли- продажи нежилых зданий и земельного участка от 15 сентября 2007 г. нарушает права истца на признание фактического вступление в наследство и признании права собственности на наследственное имущество

Истец ФИО1 в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного заседания извещен надлежаще и своевременно.

В судебном заседании представитель истца ФИО3 исковые требования с учетом уточнений поддержала, дополнительно суду пояснила, что требование об установлении границ заявлено в интересах ФИО1, то есть она просит установить границы земельного участка с возможностью проезда к объекту используемому ФИО1, размещенном на земельном участке с кадастровым номером №.

Договора аренды нежилых помещений от 01 января 2016г. и 01 декабря 2016 г. просит признать незаключенными в отношении помещений приобретенных ФИО15 по договорам купли- продажи от 2003г. и 2004г., в связи с тем, что основанием для отказа в признании права собственности за ФИО1 судом в основу решения положено наличие заключенных договоров аренды.

Договор купли- продажи нежилых зданий и земельного участка от 15 сентября 2007г. заключенный между ФИО2 и ООО «АСМОС» является притворной сделкой прикрывающей сделку заключенную между ФИО16 и ООО «АСМОС».

Ответчик ФИО2 в судебное заседание не явилась, о времени и месте судебного заседания извещен надлежаще и своевременно.

В судебном заседании представитель ответчика ФИО4 возражала против удовлетворения исковых требований, ссылаясь на их необоснованность.

Третьи лица, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, ФИО5, представители администрации Ермаковского района Красноярского края, администрации Ермаковского сельсовета Ермаковского района Красноярского края, ОНД и ПР по Шушенскому и Ермаковскому районам УНД и ПР ГУ МЧС России по Красноярскому краю, Управления Росреестра по Красноярскому краю в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного заседания извещен надлежаще и своевременно.

При указанных обстоятельствах суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц в порядке ст. 167 ГПК РФ.

Выслушав объяснения лиц участвующих в деле, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

Статьей 154 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что для заключения договора необходима согласованная воля двух сторон (двусторонняя сделка).

На основании п. 2 ст. 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

По смыслу п. 1 ст. 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (ст. 130).

Согласно п. 1 ст. 555 названного Кодекса договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.

Статьей 432 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

В соответствии со ст. 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным Гражданским кодексом Российской Федерации, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом.

Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия (абз. 3 п. 2 ст. 166абз. 3 п. 2 ст. 166 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Статьей 168 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

В соответствии с пунктом 2 статьи 170 Гражданского кодекса Российской Федерации притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа и содержания сделки применяются относящиеся к ней правила.

Из разъяснений в пункте 87 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 г. N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" следует, что согласно пункту 2 статьи 170 Гражданского кодекса Российской Федерации притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, с иным субъектным составом, ничтожна. В связи с притворностью недействительной может быть признана лишь та сделка, которая направлена на достижение других правовых последствий и прикрывает иную волю всех участников сделки. Намерения одного участника совершить притворную сделку для применения указанной нормы недостаточно.

В пункте 7 постановления Пленума ВС РФ N 25 разъяснено, что, если совершение сделки нарушает запрет, установленный пунктом 1 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации, в зависимости от обстоятельств дела такая сделка может быть признана судом недействительной (пункты 1 или 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации).

При наличии в законе специального основания недействительности подобная сделка признается недействительной по этому основанию, например по правилам статьи 170 Гражданского кодекса Российской Федерации (п. 8 постановления Пленума ВС РФ № 25).

Из приведенных положений закона и разъяснений Пленума Верховного Суда Российской Федерации следует, что сделка, нарушающая законодательный запрет на злоупотребление правом, может быть признана недействительной судом по требованию лица, чье право нарушено этой сделкой, на основании статьи 10 и пункта 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Однако для признания недействительной по этому основанию двусторонней сделки необходимо установить, что злоупотребление правом допущено обеими сторонами сделки, которые действовали в обход закона.

Если злоупотребление правом второй стороны сделки не установлено, то в силу пункта 5 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации предполагается, что она действовала добросовестно (определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от 21 января 2025 г. N 16-КГ24-35-К4).

Из материалов дела следует, что 15 сентября 2007 г. между ООО «АСМОС» и ФИО2 заключен договор купли-продажи зданий и земельного участка.

По условиям заключенного договора ФИО2 купила у ООО «АСМОС» нежилое здание конторы (литер Б2), площадью 163,4 кв.м. в деревянном исполнении; нежилое здание сарая-склада (литер Б3) площадью 32,5 кв.м. в деревянном исполнении; нежилое здание склада с подвалом (литер В2) площадью 1169,1 кв.м. в шлакобетонном исполнении; нежилое здание склада (литер В1 и Б1) площадью 275,3 кв.м. в кирпичном исполнении; нежилое здание склада (литер Б) площадью 116,9 кв.м. в кирпичном исполнении; нежилое здание сторожки с гаражом (литер В, В1) площадью 63,7 кв.м. в кирпичном исполнении, расположенные по адресу: <адрес>, и земельный участок площадью 5 336,65 кв.м. категория земель – земли населенных пунктов с кадастровым номером №, предоставленный для размещения зданий административного и производственного назначения, находящийся по адресу: <адрес> /Т.1 л.д.131-133/.

Управлением Федеральной регистрационной службы по Красноярскому краю произведена государственная регистрация права собственности 14 января 2008 г.

На основании указанного договора ФИО2 приобретен в собственность земельный участок с кадастровым номером №, площадью 5 374 кв.м., местоположение: <адрес>, в пределах которого расположены следующие объекты невидимости, находящиеся в собственности ФИО2: нежилое здание, склад с подвалом, площадью 1169,1 кв.м., кадастровый номер №; нежилое здание, склад, площадью 116,9 кв.м., кадастровый номер № /Т.1 л.д.136-137, 138-140, 144-146/.

В пределах земельного участка с кадастровым номером № расположены следующие объекты: нежилое здание (помещение гаража), площадью 23,5 кв., кадастровый номер: №, находящееся в собственности ФИО5 /Т.1 л.д.151-152/; сооружение коммунального хозяйства, коммунальный септик, находящийся в собственности МО Ермаковский сельсовет Ермаковского района Красноярского края /Т. 1 л.д.153-154/.

Истец обращаясь в суд с иском в обоснование заявленных требований ссылается на то, что в собственность ФИО2 на основании договора купли-продажи от 15 сентября 2007 г. перешли объекты недвижимости принадлежащие ФИО1: склад, общая площадь 122,9 кв.м., кадастровый номер №; нежилое помещение, общей площадью 262,8 кв.м., кадастровый номер №, местоположение: <адрес>, однако в ходе рассмотрения дела таких обстоятельств не установлено.

Истцом в обоснование заявленных требований предоставлены договора купли- продажи от 03 сентября 2003 г. и 09 июня 2004 г. недвижимого имущества расположенного по адресу: <адрес>, подписанные ООО «АСМОС» (продавец) и ФИО17 (покупатель), предметом которых являются: склад в кирпичном исполнении, площадью 83,32 кв.м. и дощатая пристройка к складу, площадью 56,99 кв.м.; нежилое помещение склада в кирпичном исполнении, площадью 262,8 кв.м. /Т.1 л.д. 101-104, 107-110/.

Договор купли - продажи заключенный 15 сентября 2007 г. ФИО2 с ООО «АСМОС» объектов площадью 83,32 кв.м., 262,8 кв.м. выполненных в кирпичном исполнении не содержит.

Данных об объектах соответствующих характеристик и свидетельство о праве собственности ООО «АСМОС» выданное 09 января 1997 г., зарегистрированное в реестре Ермаковского БТИ № № содержащиеся в регистрационном деле предоставленном Управлением Росреестра по Красноярскому краю /Т.1 л.д.191 оборот/.

В судебном заседании стороной истца даны пояснения, согласно которых:

склад в кирпичном исполнении, площадью 83,32 кв.м. и дощатая пристройка к складу, площадью 56,99 кв.м., фактически является нежилым помещением, площадью 122 кв.м. с кадастровым номером №, сформированном при выделении из здания общей площадью 116,9 кв.м. (кадастровый номер №), однако предметом договора купли- продажи подписанным ФИО18 предметом является объект недвижимости - склад, площадью 83,32 кв.м., а не помещение в здании склада, при этом общая площадь выделенного объекта превышает общую площадь здания;

нежилое помещение склада в кирпичном исполнении, площадью 262,8 кв.м. фактически является нежилым помещением, площадью 262,8 кв.м. с кадастровым номером №, сформированном при выделении из здания общей площадью 1169,1 кв.м. (кадастровый номер №), однако по договору купли- продажи заключенному между ФИО2 и ООО «АСМОС» приобретенный объект недвижимость площадью 1169,1 кв.м. являлся объектом в шлакобетонном исполнении, тогда как объект являющийся предметом договора по договору купли- продажи между ООО «АСМОС» и ФИО19 в кирпичном исполнении.

Договора купли-продажи подписаны 03 сентября 2003 г. и 24 июня 2004 г., то есть после введения в действие Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" от 21.07.1997 № 122-ФЗ, следовательно переход к покупателю права собственности на недвижимое имущество на основании заключенных с ООО «АСМОС» договоров подлежал государственной регистрации в установленном законом порядке с одновременной регистрацией права собственности на недвижимое имущество за продавцом, при наличии у продавца такого права.

Покупатель имела реальную (объективную) возможность заключить с продавцом договор купли- продажи и обратиться в регистрирующий орган для регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество до момента его исключения из ЕГРЮЛ (30.09.2011г.) при наличии у продавца права на распоряжение данным имуществом путем его отчуждения, воли на заключение договора и передачу права собственности.

Доказательств того, ФИО2 по договору купли -продажи от 15 сентября 2007 г. в собственность переданы объекты недвижимости, которые принадлежали ФИО12 а после ее смерти в порядке наследования поступили в собственность ФИО1 в ходе рассмотрения дела не установлено.

Арбитражным судом Красноярского края 3 марта 2023 г. рассмотрено дело № № по иску ИП ФИО1 к ФИО2 о признании права собственности на недвижимое имущество, расположенное по адресу: <адрес>: здания –помещения, площадью 122,9 кв.м., кадастровый номер №; площадью 138,5 кв.м., кадастровый номер №; площадью 262,8 кв.м., кадастровый номер №; здание склад, площадью 278, 5 кв.м. (сформирован при выделении из здания с кадастровым номером №); 27/100 доли земельного участка с кадастровым номером №.

Решением Арбитражного суда Красноярского края от 13 марта 2023 г. ФИО1 отказано в признании права собственности на недвижимое имущество, расположенное по адресу: <адрес>

Указанным решением установлено, что договора заключенные между ФИО2 и ФИО1 20 апреля 2014 г., 02 сентября 2014г., 16 сентября 2011 г. не влекут возникновения у ФИО1 права собственности.

Отказывая ФИО1 в признании права собственности, суд исходил из того, что между сторонами по договорам купли- продажи от 20.04.2014 г. и 02.09.2014г. не согласован предмет купли- продажи, а по договору от 16.09.2011 г. предмет договора невозможно определить, денежные средства по указанным договорам покупателем продавцу не передавалась.

Арбитражным судом Красноярского края 05 мая 2023 г. рассмотрено дело № № по иску ИП ФИО2 к ИП ФИО1 о возмещении материального ущерба, убытков в результате причинения вреда имуществу.

Решением Арбитражного суда Красноярского края от 05 мая 2023 г. по данному делу установлено, что ФИО1 осуществлял предпринимательскую деятельность в нежилых помещениях по адресу: <адрес> на основании заключенных с ФИО6 договоров аренды нежилых помещений от 01 января 2016г. и 01 декабря 2016 г.

Согласно договора аренды заключенного 01 января 2016 г. между ФИО1 (арендатор) и ФИО2 (арендодатель) арендатором принято во временное владение и пользование (аренду) нежилое помещение, общей площадью 500 кв.м., расположенное по адресу: <адрес>.

Согласно договора аренды заключенного 01 декабря 2016 г. между ФИО1 (арендатор) и ФИО2 (арендодатель) арендатором принято во временное владение и пользование (аренду) нежилое помещение, общей площадью 220 кв.м., расположенное по адресу: <адрес>.

Факт использования нежилых помещений по указанному адресу на основании договоров аренды также подтвержден ФИО1 в ходе объяснений данных 27.03.2017г. в рамках проводимой ОНД и ПР по Шушенскому и Ермаковскому районам проверки, согласно которых он арендовал у ФИО2 помещение площадью 220 кв.м., а на здание в котором располагается магазин документов у него нет.

Указанным решением установлено, что нежилые помещения, расположенные по адресу: <адрес> использовались ФИО1 на основании заключенных с ФИО2 01 января 2016 г. и 01 декабря 2016 г. договоров аренды.

При рассмотрении арбитражным судом дел №, № № лицами, участвующими в деле являлись – ФИО1, ФИО2, которые в силу ч. 2 ст. 61 ГПК РФ лишены права оспаривать обстоятельства, установленные данными решениями суда, ввиду их преюдициального значения.

Вступившие в законную силу судебные постановления являются обязательными для всех без исключения органов государственной власти, органов местного самоуправления, общественных объединений, должностных лиц, граждан, организаций и подлежат неукоснительному исполнению на всей территории Российской Федерации (ч. 2 ст. 13 ГПК РФ).

Исходя из установленных по делу обстоятельств, суд приходит к выводу, что в ходе рассмотрения дела по доводам истца не установлено обстоятельств, свидетельствующих о недобросовестности покупателя ФИО2 и продавца ООО «АСМОС» по заключенному 15 сентября 2007 г. договору купли- продажи нежилых зданий и земельного участка, а также того, что воля всех участников оспариваемой сделки была направлена на достижение других правовых последствий, допущение злоупотребления правом обеими сторонами сделки, которые действовали в обход закона.

В ходе рассмотрения дела стороной истца не доказан факт принадлежности объектов недвижимости являющихся предметом договора купли - продажи заключенного 15 сентября 2007 г. между ФИО2 и ООО «АСМОС».

Оспариваемая сделка исполнена, имущество передано покупателю ФИО2, правовой результат достигнут, доказательств обратного стороной истца не представлено.

В ходе рассмотрения дела также не установлено обстоятельств указывающих на то, что оспариваемые договора аренды нежилых помещений от 01 января 2016г. и 01 декабря 2016 г. заключенные между ФИО2 и ФИО1 являлись незаключенными, либо недействительными, поскольку в ходе рассмотрения дела установлен факт их исполнения. Наличие признаков притворной сделки не установлено.

Принимая во внимание изложенное суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований ФИО1 к ФИО2 о признании договора купли – продажи нежилых зданий и земельного участка заключенного 15 сентября 2007 г. между ФИО2 и ООО «АСМОС» недействительным, признании договоров аренды нежилых помещений от 01 января 2016г. и 01.12.2016 г. незаключенными, в том числе притворной сделкой.

Исходя из того, что стороной истца не представлено доказательств и не приведено доводов указывающих на то, что существующие границы земельного участка с кадастровым номером № нарушают права истца, расположения на данном земельном участке объектов недвижимости принадлежащих истцу на праве собственности, ином праве позволяющие ему использовать земельный участок, суд также не находит оснований для удовлетворения требований ФИО1 к ФИО2 об установлении границ земельного участка с возможностью проезда ко всем объектам расположенным на земельном участке.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований ФИО1 к ФИО2 о признании договора купли – продажи нежилых зданий и земельного участка недействительным, признании договоров аренды нежилых помещений незаключенными, установлении границ земельного участка, отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Красноярский краевой суд через Ермаковский районный Красноярского края суд в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Председательствующий А.Н. Хасаншина

Мотивированное решение составлено 04 июня 2025 года.