Судья: Кузьмина А.В. дело <данные изъяты>

50RS0<данные изъяты>-07

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

<данные изъяты> <данные изъяты>

Судебная коллегия по гражданским делам Московского областного суда в составе:

председательствующего: Першиной С.В.,

судей: Рыбачук Е.Ю., Смольянинова А.В.,

при помощнике судьи Привалове А.Д.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 С.ча к ООО «Эссет Менеджмент Солюшнс» о взыскании неустойки за нарушение срока передачи квартиры, взыскании штрафа, компенсации морального вреда,

по апелляционной жалобе ФИО1 С.ча на решение Одинцовского городского суда <данные изъяты> от <данные изъяты>,

заслушав доклад судьи Смольянинова А.В., объяснения представителя истца,

УСТАНОВИЛА:

Истец ФИО1 обратился в суд с указанным иском, просил взыскать с ответчика ООО «Эссет Менеджмент Солюшнс» неустойку за нарушение сроков передачи квартиры по договору купли-продажи за период с <данные изъяты>. в сумме 5 727 392 рубля 31 копейка, компенсацию морального вреда в размере 20000 рублей и штраф в размере 50% от присужденной судом суммы.

Требования истец обосновал тем, что 29.07.2021г. между сторонами был заключен предварительный договор купли-продажи № НСТ-2/2-10-403-1/АН-ПД, в соответствии с которым истец получил право на получение в собственность жилого помещения (квартиры) <данные изъяты> на 103 этаже, общей площадью 39,3 кв.м. в жилом доме по строительному адресу: <данные изъяты>.

Стоимость квартиры, согласно договору, составляет 13 319 517 рублей. Обязательства по оплате были исполнены в полном объеме, что подтверждается платежными документами. Срок заключения основного договора 30.12.2021г.

Объект передан истцу по акту приема-передачи 26.03.2022г., договор купли-продажи заключен также 26.03.2023г. Претензия истца была оставлена без ответа.

Ссылаясь на то, что свои обязательства по договору истец исполнил в полном объеме, оплатил стоимость квартиры, однако в установленный договором срок квартира не была передана, истец просил удовлетворить иск.

Решением Одинцовского городского суда <данные изъяты> от <данные изъяты> исковые требования оставлены без удовлетворения.

Не согласившись с решением суда, истец подал апелляционную жалобу, в которой просит решение суда отменить, принять по делу новое решение

Обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив материалы дела в пределах этих доводов, судебная коллегия находит обжалуемый судебный акт подлежащим отмене в связи с несоответствием выводов суда первой инстанции обстоятельствам дела и неправильным применением норм материального права по следующим основаниям.

Судом установлено, что 29.07.2021г. истец ФИО1 и ответчик ООО «Эссет Менеджмент Солюшнс» заключили предварительный договор купли-продажи № <данные изъяты>, в соответствии с которым истец получил право на получение в собственность жилого помещения (квартиры) <данные изъяты> на 103 этаже, общей площадью 39,3 кв.м. в жилом доме по строительному адресу: <данные изъяты> (л.д.27-31).

Стоимость квартиры, согласно договору, составляет 13 319 517 рублей Обязательства по оплате были исполнены в полном объеме, что подтверждается платежными документами.

Как предусмотрено пунктом 1.3 предварительного договора в редакции дополнительного соглашения <данные изъяты> от 23.11.2021г., стороны договорились, что основной договор должен быть заключен сторонами в срок по <данные изъяты> включительно (л.д.23).

Согласно п. 4.2 предварительного договора в случае неявки покупателя для подписания основного договора в установленный п. 1.3 настоящего договора срок, покупатель будет считаться уклонившимся от заключения основного договора, и в соответствии с п. 6 ст. 429 ГК РФ настоящий договора будет считаться прекратившим свое действие. При этом договор будет считаться прекратившим свое действие с даты, следующей за последним днем срока, установленного п. 1.3 настоящего договора.

Установлено, что многоквартирный дом, в котором расположена квартира, введен в эксплуатацию 05.07.2021г., что подтверждается разрешением на ввод объекта в эксплуатацию <данные изъяты>.

Согласно условиям договора в счет стоимости квартиры зачтен внесенный истцом по предварительному договору гарантийный платеж в размере 13 319 517 рублей.

Однако, квартира передана истцу по акту приема-передачи только 26.03.2022г. (л.д.17), договор купли-продажи заключен также 26.03.2023г. (л.д.19-21).

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции руководствовался тем, что оснований для признания предварительного договора договором купли-продажи будущей вещи не имеется.

Суд посчитал, что из буквального толкования предварительного договора следует, что стороны обязались заключить основной договор в срок по 30.12.2021г. включительно, и в случае если покупатель (истец) не явится в установленный срок для подписания основного договора, покупатель будет считаться уклонившимся от заключения основного договора.

Согласно п. 5 ст. 429 ГК РФ в случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса. Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора.

По правилам п. 6 ст. 429 ГК РФ обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

По выводу суда первой инстанции, в ходе судебного разбирательства истцом доказательств обращения к ответчику о подписании основного договора в установленный срок – до 30.12.2021г. включительно, не представлено, в связи с чем, с учетом положений части 6 статьи 429 ГК РФ предварительный договор прекратил свое действие с 01.01.2022г.

Учитывая, что предварительный договор купли-продажи прекратил свое действие, спорное жиле помещение было передано истцу в срок установленный договором купли-продажи, суд первой инстанции не усмотрел оснований для взыскания неустойки за просрочку передачи квартиры с 31.12.2021г. по 26.03.2022г., а также морального вреда и штрафа за нарушение прав потребителя.

Однако, с такими выводами суда первой инстанции судебная коллегия не может согласиться по следующим основаниям.

В силу части 1 статьи 195 ГПК РФ решение должно быть законным и обоснованным.

Согласно части 4 статьи 198 ГПК РФ в мотивировочной части решения суда должны быть указаны обстоятельства дела, установленные судом, доказательства, на которых основаны выводы суда об этих обстоятельствах, доводы, по которым суд отвергает те или иные доказательства, законы, которыми руководствовался суд.

Из разъяснений пункта 2 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 19.12.2003г. <данные изъяты> «О судебном решении», следует, что решение является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, или основано на применении в необходимых случаях аналогии закона или аналогии права (часть 1 статьи 1, часть 3 статьи 11 ГПК РФ).

Решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (статьи 55, 59 - 61, 67 ГПК РФ), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов (пункт 3 постановления Пленума).

При принятии решения суд оценивает доказательства, определяет, какие обстоятельства, имеющие значение для рассмотрения дела, установлены и какие обстоятельства не установлены, каковы правоотношения сторон, какой закон должен быть применен по данному делу и подлежит ли иск удовлетворению (статья 196 ГПК РФ).

Однако, при вынесении обжалуемого решения указанные выше требования закона судом соблюдены не были.

Из представленных в деле материалов и пояснений сторон следует, что после подписания предварительного договора и оплаты стоимости приобретенной квартиры, <данные изъяты>., истец произвёл осмотр квартиры, однако отказался принять жилое помещение, в связи с выявлением недостатков.

21.02.2022г. истцом направлена претензия в адрес ответчика с требованием передать жилое помещение согласно условиям предварительного договора купли-продажи и выплатить неустойку.

19.03.2022г. был произведен очередной осмотр квартиры, после чего 26.03.2022г. между сторонами был подписан договор купли-продажи и акт приема-передачи квартиры.

По правилам ч. 1 ст. 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

В соответствии со ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами.

На основании ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Согласно разъяснениям пункта 23 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018г. <данные изъяты> «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» в силу положений пункта 1 статьи 429 ГК РФ по предварительному договору стороны или одна из них обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ, об оказании услуг и т.п. (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Отсутствие на момент заключения предварительного или основного договора возможности передать имущество, выполнить работу, оказать услугу, являющихся предметом будущего договора, не может служить препятствием к заключению предварительного договора. Например, не требуется, чтобы товар, являющийся предметом будущего договора, имелся в наличии у продавца в момент заключения предварительного или основного договора; договор также может быть заключен в отношении товара, который будет создан или приобретен продавцом в будущем. Иное может быть установлено законом или вытекать из характера товара (пункт 2 статьи 455 ГК РФ).

Если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются, например, заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже имущества, которое будет создано или приобретено в дальнейшем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену имущества или существенную ее часть, такой договор следует квалифицировать как договор купли-продажи с условием о предварительной оплате. Правила статьи 429 ГК РФ к такому договору не применяются.

Согласно разъяснениям пункта 8 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11.07.2011г. <данные изъяты> «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем» если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже недвижимого имущества, которое будет создано или приобретено в последующем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену недвижимого имущества или существенную ее часть, суды должны квалифицировать его как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате.

Споры, вытекающие из указанного договора, подлежат разрешению в соответствии с правилами ГК РФ о договоре купли-продажи, в том числе положениями пунктов 3 и 4 статьи 487 ГК РФ, и с учетом разъяснений, содержащихся в пунктах 2, 3 и 5 настоящего Постановления.

Из представленных в деле материалов следует, что право собственности на <данные изъяты>.10.2021г. было зарегистрировано за владельцами Комбинированного закрытого паевого инвестиционного фонда «Новое строительство» под управлением Общества с ограниченной ответственностью «Эссет Менеджмент Солюшнс», о чем сделана запись регистрации за <данные изъяты>. Следовательно, на момент подписания 26.03.2022г. договора купли-продажи жилого помещения спорная квартира принадлежала ответчику, право собственности которого было зарегистрировано в установленном порядке.

Учитывая вышеприведенные нормы права, разрешая настоящий спор по существу, руководствуясь статьями 429, 431, 450, 451, 549 ГК РФ, разъяснениями пункта Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от <данные изъяты> <данные изъяты> «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем», разъяснениями пункта 23 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от <данные изъяты> <данные изъяты> «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора», учетом действительного содержания договора, исходя из буквального значения содержащихся в нем слов и выражений, существа сделки, а также действительной общей воли сторон, цели договора и фактически сложившихся отношений сторон, судебная коллегия приходит к выводу к выводу, что договор от 29.07.2021г. № <данные изъяты>, заключенный между истцом ФИО1 и ответчиком ООО «Эссет Менеджмент Солюшнс», и поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым истец получил право на получение в собственность жилого помещения (квартиры), предусматривающий обязанность сторон заключить основной договор о продаже квартиры, по существу является договором купли-продажи недвижимого имущества с условием о предварительной оплате.

Также судебная коллегия, учитывая вышеприведенные нормы права и разъяснения Верховного Суда РФ, приходит к выводу, что между сторонами сложились правоотношения, основанные на исполнении предварительного договора купли-продажи построенного жилого помещения, а не договора участия в долевом строительстве, в результате которого объект недвижимости должен быть создан.

Поскольку сторонами был заключен договор в отношении созданного и введенного в эксплуатацию объекта недвижимого имущества, к отношениям сторон должны быть применены положения гражданского законодательства о договоре купли-продажи вещи, которая должна поступить в собственность продавца в будущем, а заключенный ими предварительный договор подлежит квалификации как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате. Правоотношения сторон по исполнению договора купли-продажи регулируются также положениями Закона РФ «О защите прав потребителей».

Пунктом 1.3 предварительного договора в редакции дополнительного соглашения <данные изъяты> от 23.11.2021г., была предусмотрена обязанность заключить основной договор купли-продажи и передать квартиру в срок по <данные изъяты> включительно.

Доказательства наличия оснований для освобождения от ответственности за неисполнение предусмотренного п. 1.3 договора обязательства ответчиком не представлены.

Пунктом 3 ст. 23.1 Закона о защите прав потребителей предусмотрено, что в случае нарушения установленного договором купли-продажи срока передачи предварительно оплаченного товара потребителю продавец уплачивает ему за каждый день просрочки неустойку (пени) в размере 0,5 процента суммы предварительной оплаты товара. Неустойка (пени) взыскивается со дня, когда по договору купли-продажи передача товара потребителю должна была быть осуществлена, до дня передачи товара потребителю или до дня удовлетворения требования потребителя о возврате ему предварительно уплаченной им суммы. Сумма взысканной потребителем неустойки (пени) не может превышать сумму предварительной оплаты товара.

Данная норма устанавливает меру гражданско-правовой ответственности (неустойку) за неисполнение продавцом обязанности по передаче покупателю предварительно оплаченного товара.

При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что с ответчика подлежит взысканию неустойка за нарушение сроков исполнения обязательств в соответствии с пунктом 3 статьи 23.1 Закона о защите прав потребителей.

Согласно расчетам истца сумма неустойки за период с 31.12.2021г. по 26.03.2022г. составляет 5 727 392 рубля 31 копейку.

В ходе судебного разбирательства обе стороны последовательно ссылались на то, что квартира передана покупателю 26.03.2022г., когда между сторонами был подписан договор купли-продажи и акт приема-передачи квартиры.

В возражениях на иск ответчик, ссылаясь на положения статьи 333 ГК РФ, просил снизить размер неустойки и штрафа, указывая на то, что строительство жилого дома завершено, и он введен в эксплуатацию, объект передан истцу, просрочка исполнения обязательств является незначительной и не повлекла негативных последствий для истца (л.д.64).

В соответствии с п. 1 ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

В силу статьи 333 ГК РФ суд вправе уменьшить неустойку, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства.

Как разъяснено в пункте 78 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016г. <данные изъяты> «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» правила о снижении размера неустойки на основании статьи 333 ГК РФ применяются также в случаях, когда неустойка определена законом, например, статьями 23, 23.1, пунктом 5 статьи 28, статьями 30 и 31 Закона Российской Федерации от <данные изъяты> <данные изъяты> «О защите прав потребителей», пунктом 21 статьи 12 Закона об ОСАГО, положениями Федерального закона от <данные изъяты> № 18-ФЗ «Устав железнодорожного транспорта Российской Федерации», статьей 16 Федерального закона от <данные изъяты> № 79-ФЗ «О государственном материальном резерве», пунктом 5 статьи 34 Федерального закона от <данные изъяты> № 44-ФЗ «О контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд».

Наличие оснований для снижения и определение критериев соразмерности определяются судом в каждом конкретном случае самостоятельно, исходя из установленных по делу обстоятельств.

Исходя из анализа действующего законодательства, неустойка представляет собой меру ответственности за нарушение исполнения обязательств, носит воспитательный и карательный характер для одной стороны и, одновременно, компенсационный, то есть, является средством возмещения потерь, вызванных нарушением обязательств, для другой стороны, и не может являться способом обогащения одной из сторон.

Согласно позиции Конституционного Суда РФ, изложенной в Определении от <данные изъяты> <данные изъяты>-О право и обязанность снижения размера неустойки предоставлено суду в целях устранения явной ее несоразмерности последствиям нарушения обязательств, что является одним из правовых способов, предусмотренных в законе, которые направлены против злоупотребления правом свободного определения размера неустойки, то есть, по существу, - на реализацию требования ст.17 ч.3 Конституции РФ, согласно которой осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц. Именно поэтому в пункте 1 статьи 333 Гражданского кодекса РФ речь идет не о праве суда, а, по существу, о его обязанности установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного (а не возможного) размера ущерба, причиненного в результате конкретного правонарушения. Неустойка служит средством, обеспечивающим исполнение обязательства, а не средством обогащения за счет должника.

Предоставляя суду право уменьшить размер неустойки, закон прямо не определяет критерии и пределы ее соразмерности. Определение несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства осуществляется судом по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

При исследовании вопроса исключительности случая нарушения ответчиком взятых на себя обязательств и допустимости уменьшения размера неустойки с учетом степени выполнения ответчиком своих обязательств, учитывая приведенные ответчиком доводы о снижении размера неустойки и штрафа, компенсационную природу неустойки, объем и характер нарушения обязательства, цену договора, отсутствие умышленных действий со стороны ответчика по затягиванию сроков передачи квартиры истцу, требования разумности и справедливости, позволяющие, с одной стороны, применить меры ответственности за ненадлежащее исполнение обязательств, а с другой стороны, не допустить неосновательного обогащения истца, судебная коллегия приходит к выводу, что заявленный истцом ко взысканию размер неустойки несоразмерен последствиям нарушения обязательства, в связи с чем на основании статьи 333 ГК РФ судебная коллегия полагает необходимым уменьшить размер неустойки взыскиваемой за период с 31.12.2021г. по 26.03.2022г. до 300 000 рублей.

Данный размер неустойки, по мнению судебной коллегии, в наибольшей степени обеспечит баланс прав и законных интересов истца, которому будет компенсировано нарушенное право на своевременное получение объекта недвижимости, и ответчика, на которого должно быть возложено бремя оплаты неустойки за нарушение принятого на себя обязательства по договору, а также отвечает принципам разумности, справедливости и соразмерности нарушения обязательств.

На основании статьи 15 Закона <данные изъяты> «О защите прав потребителей» моральный вред, причиненный потребителю вследствие нарушения изготовителем (исполнителем, продавцом, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером) прав потребителя, предусмотренных законами и правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения в области защиты прав потребителей, подлежит компенсации причинителем вреда при наличии его вины. Размер компенсации морального вреда определяется судом и не зависит от размера возмещения имущественного вреда.

Поскольку в ходе судебного разбирательства нашел свое подтверждение факт нарушения прав истца как потребителя, судебная коллегия приходит к выводу о взыскании с ответчика в пользу истца компенсации морального вреда в заявленном истцом размере 20 000 рублей.

Согласно пункту 6 статьи 13 Закона РФ «О защите прав потребителей» при удовлетворении судом требований потребителя, установленных законом, суд взыскивает с изготовителя (исполнителя, продавца, уполномоченной организации или уполномоченного индивидуального предпринимателя, импортера) за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя штраф в размере пятьдесят процентов от суммы, присужденной судом в пользу потребителя.

Учитывая, что ответчиком в добровольном порядке не были удовлетворены требования истца, с ответчика в пользу истца подлежит взысканию штраф.

Предусмотренный статьей 13 Закона РФ «О защите прав потребителей» штраф имеет гражданско-правовую природу и по своей сути является предусмотренной законом мерой ответственности за ненадлежащее исполнение обязательств.

При определении размера штрафа судебная коллегия учитывает, что размер неустойки судом уменьшен, в связи с чем, исходя из объема и характера допущенного ответчиком нарушения условий договора, судебная коллегия не находит оснований для снижения штрафа, в связи с чем полагает возможным взыскать с ответчика в пользу истца штраф за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя в размере 160 000 рублей.

В силу пункта 2 статьи 328 ГПК РФ по результатам рассмотрения апелляционных жалобы, представления суд апелляционной инстанции вправе отменить или изменить решение суда первой инстанции полностью или в части и принять по делу новое решение.

Учитывая вышеизложенное, судебная коллегия приходит к выводу, что решение суда подлежит отмене с принятием нового решения о частичном удовлетворении исковых требований.

Руководствуясь ст.ст.328-329 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Одинцовского городского суда <данные изъяты> от <данные изъяты>, - отменить, постановить по делу новое решение, которым исковые требования ФИО1 С.ча удовлетворить частично.

Взыскать с ООО «Эссет Менеджмент Солюшнс» в пользу ФИО1 С.ча неустойку в размере 300 000 рублей, компенсацию морального вреда в размере 20 000 рублей, и штраф в размере 160 000 рублей.

В остальной части исковые требования, превышающие размер взысканных сумм, оставить без удовлетворения.

Апелляционную жалобу удовлетворить частично.

Председательствующий судья

Судьи