№ 2-2755/2023

39RS0002-01-2022-002760-49

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

гор. Калининград 29.05.2023

Центральный районный суд г. Калининграда в составе:

председательствующего судьи Кисель М.П.,

при секретаре Булакевич О.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Администрации муниципального образования «Светлогорский городской округ» к ФИО1, третьи лица финансовый управляющий ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6, АО «ВЭБ-Лизинг», ФИО7, КБ «Энерготрансбанк», УФНС России по Калининградской области, ПАО «Сбербанк» о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка, расторжении договора аренды,

УСТАНОВИЛ:

Истец обратился с настоящими требованиями, неоднократно уточнив требования, окончательно просил признать текущими платежами и взыскать с ФИО1 в свою пользу задолженность по арендной плате за земельный участок с кадастровым номером № расположенный по адресу: < адрес > по договору № № от < Дата > за период с < Дата > в размере 863650,33 руб., пени в размере 269440,93 руб., а всего 1133091,26 руб.; расторгнуть с ФИО1 договор аренды № от 19.11.2021 в отношении земельного участка с кадастровым номером №

В судебном заседании представитель администрации муниципального образования «Светлогорский городской округ» ФИО8 поддержала заявленные, уточненные требования по изложенным основаниям. Настаивала на доводах о наличии оснований для расторжения договора вследствие неоднократного нарушения условий аренды.

Ответчик ФИО1 надлежащим образом извещенный о месте и времени разбирательства не явился, обеспечил явку своего финансового управляющего ФИО2, которая с иском не согласилась, найдя требования необоснованными и не подлежащими удовлетворению. ФИО2 представила суду доводы, изложенные в форме письменных пояснений из содержания которых следует, что в настоящее время в конкурсной массе должника ФИО1 имеются достаточные денежные средства для погашения задолженности по арендной плате. Вместе с тем, в соответствии с требованиями закона о банкротстве арендные платежи относятся только к четвертой очереди требований по текущим платежам.

Финансовый управляющий полагает разумным погасить требования Администрации только в соответствии с выводами судебного акта по настоящему спору, т.к. для целей удовлетворения требований истца необходимо нарушить очередность погашения по текущим платежам, что может быть обжаловано кредиторами ФИО9 как незаконные действия управляющей.

Кроме того ФИО2, просила снизить размер неустойки, поскольку заявленная сумма пени несоразмерна последствиям неисполнения обязательств, учесть длительность процедуры банкротства, объективно препятствующей осуществлению деятельности.

Представитель по доверенности КБ «Энерготрансбанк» ФИО10 с заявленными требованиями также не согласилась, просила в удовлетворении иска отказать в полном объеме по доводам, представленных в распоряжение суда письменных пояснений, принять во внимание, что истцом неправильно определен момент, с которого подлежит начислению арендная плата; учесть, что арендная плата должна исчисляться только с момента государственной регистрации перехода права собственности и сам по себе факт вступления в законную силу определения арбитражного суда не означает автоматического возврата имущества по недействительным сделкам во владение ответчика. Согласится с мнением банка, что право пользования земельным участком и, следовательно, обязанность по внесению арендной платы возникли у ФИО1 только с 07.02.2022 г., когда был зарегистрирован переход права аренды на земельный участок и внесена соответствующая запись в ЕГРН. Принять во внимание, арендная плата, начисленная истцом за период с 06.11.2020 по 31.12.2022. составляет 733109, 53 руб. (в однократном размере) 26.04.2022 за ФИО1 была оплачена в размере 628539,73 руб. Следовательно, задолженность не может превышать 104569,80 руб. Учесть, что истцом при расчете арендной платы необоснованно применен повышающий коэффициент за весь период с момента вступления определения арбитражного суда в законную силу т.е. с 06.11.2020, в то время как факт неиспользования ответчиком земельного участка в соответствии с условиями Договора (под эксплуатацию базы отдыха) установлен только Актом № 60 осмотра земельного участка от 19.04.2022.

Поскольку решением арбитражного суда Калининградской области от < Дата > по делу № ФИО1 признан банкротом и введена процедура реализации его имущества, последний по объективным причинам не мог эксплуатировать земельный участок по назначению (как базу отдыха), в связи с отсутствием соответствующих полномочий.

Истцом неверно произведен расчет неустойки, а требование о расторжении договора аренды является необоснованным, поскольку расположенное на ЗУ нежилое здание принадлежащее ответчику на праве собственности и не может быть не обеспечено землей. Расторжение договора аренды нивелирует прицеп единства судьбы земельных участков и прочно связанного с ними объекта, нарушит права ответчика и конкурсных кредиторов.

По мнению представителя Банка в действиях истца имеются признаки злоупотребления правом, выраженные в искусственном создании условий к расторжению договора аренды, также ФИО10 просила принять во внимание, что банк являясь кредитором ФИО1 с суммой требований более 80000000 руб., заинтересован в реализации имущества должника.

Данный актив (нежилое задние и право аренды земельного участка) являются основным активом в конкурсной массе должника ФИО1, за счет которого могут быть погашены требования кредиторов, включая самого истца. Сохранение договора аренды за ответчиком отвечает интересам всех кредиторов.

Просила учесть, что финансовый управляющий неоднократно обращал внимание истца на то, что в конкурсной массе должника имеются достаточно денежных средств для погашения задолженности по арендной плате. Если таковая будет установлена судом, то денежные средства будут оплачены незамедлительно. При этом в силу положений Закона о банкротстве оплата спорной задолженности может привести к жалобам кредиторов на действия финансового управляющего, в связи с чем оплата может быть произведена только в соответствии с судебным решением.

Иные участвующие в рассмотрении дела стороны, надлежащим образом извещенные о месте и времени разбирательства в судебное заседание не явились, доводов не представили.

Выслушав явившихся лиц, исследовав все доказательства по делу в их совокупности и дав им оценку в соответствии со ст. 67 ГПК РФ, суд приходит к следующему.

ст.ст. 309, 314 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) определено, что обязательство должно быть исполнено надлежащим образом в срок, определенный договором. Только надлежащее исполнение прекращает обязательство (ч. 1 ст. 408 ГК РФ).

В силу ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии со ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Согласно п. 1 ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее также - ЗК РФ) использование земли является платным. Формами платы за пользование землей являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

частью 3 названного норматива определено, что стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен, в связи с чем, при установлении размера арендной платы стороны обязаны руководствоваться предписанным порядком определения размера арендной платы.

В соответствии с п. 3 ч. 3 ст. 39.7 Земельного кодекса РФ порядок определения размера арендной платы на земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности и предоставленные в аренду без проведения торгов, устанавливаются органом местного самоуправления.

С 01.01.2019 действует положение «О порядке определения размера арендной платы, порядке, условиях и сроках внесения арендной платы за земельные участки на территории муниципального образования «Светлогорский городской округ», утвержденное решением окружного совета депутатов муниципального образования «Светлогорский городской округ» № от 24.12.2018 (по тексту – порядок).

П. 3.1 указанного порядка для физических лиц установлены сроки внесения арендной платы за земельные участки, переданные в аренду: двумя равными частями 10 июня и 10 октября.

В соответствии с требованиями законодательства «О банкротстве» задолженность ФИО1 по арендным платежам является текущей.

Судом достоверно установлено, не оспаривается сторонами и объективно подтверждается материалами дела, что < Дата > между администрацией муниципального образования «Светлогорский район» и ФИО11 заключен договор аренды земельного участка № по условиям которого на праве долгосрочной аренды на срок 49 лет передан земельный участок обшей площадью 12400 кв.м, расположенный в № разрешенное использование - эксплуатация базы отдыха. На основании Соглашения от 12.12.2012 права и обязанности по указанному Договору аренды перешли к ФИО1

27.06.2018 на основании определения арбитражного суда Калининградской области в отношении ФИО1 введена процедура реструктуризации долгов, финансовым управляющим утверждена ФИО2

Определением Арбитражного суда Калининградской области от 10.07.2020, вступившим в законную силу 05.11.2020 признаны недействительными: 1) договор купли-продажи нежилого строения от №, покупатель ФИО1, - здание площадью < ИЗЪЯТО >, кадастровый номер № расположенный по адресу: < адрес >; 2) соглашение о передаче прав и обязанностей по договору № от < Дата > аренды земельного участка и соглашения к нему от < Дата > заключенные между ФИО1 и ФИО12 в отношении передачи права аренды земельного участка площадью < ИЗЪЯТО >, кадастровый номер №; 3) договор купли-продажи нежилого строения от < Дата > (продавец ФИО13, покупатель ФИО14) здание площадью < ИЗЪЯТО > кв.м кадастровый номер № 4) соглашение о передаче прав и обязанностей по договору № от 19.11.2012 аренды земельного участка и соглашения к нему от < Дата >, заключенных между ФИО12 и ФИО17 от 10.06.2016 в отношении передачи права аренды земельного участка, имеющего кадастровый номер № 5) договор купли-продажи нежилого здания от 11.01.2018 (продавец ФИО18 покупатель ФИО19 здание площадью < ИЗЪЯТО > кадастровый номер № 6) соглашение о передаче о передаче прав и обязанностей по договору № от < Дата > аренды земельного участка и соглашения к нему от < Дата > заключенные между ФИО20 и ФИО21 от < Дата > в отношении передачи права аренды земельного участка площадью < ИЗЪЯТО > кадастровый номер №;

Применены последствия недействительности сделки в виде возврата имущества.

Оценивая доводы сторон, суд не может согласиться с доводами банка в той части, что обязанность ФИО1 по уплате арендной платы за земельный участок вновь возникла только после государственной регистрации его права аренды на эти земельные участки в силу следующего обоснования.

В соответствии с п. 1 ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Пунктом 2 ст. 167 ГК РФ предусмотрено, что при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Как указывалось выше, определением Арбитражного суда Калининградской области от < Дата > были применены последствия недействительности сделок в виде возврата в конкурсную массу права аренды земельного участка.

Такие последствия признания недействительности сделок должника предусмотрены ч. 1 ст. 61.6 ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)».

То есть, во взаимосвязи с положениями п. 1 ст. 167 ГК РФ это означает, что права аренды земельных участков возвращаются ФИО1 с момента признания соответствующих сделок недействительными.

Согласно ч. 1 ст. 16 АПК РФ вступившие в законную силу судебные акты арбитражного суда являются обязательными для органов государственной власти, органов местного самоуправления, иных органов, организаций, должностных лиц и граждан и подлежат исполнению на всей территории Российской Федерации.

В соответствии со ст. 187 АПК РФ определение, вынесенное арбитражным судом, исполняется немедленно, если иное не установлено настоящим Кодексом или арбитражным судом.

Согласно ч. 1 ст. 188 АПК РФ определение арбитражного суда может быть обжаловано отдельно от обжалования судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела по существу, в случаях, если в соответствии с настоящим Кодексом предусмотрено обжалование этого определения, а также, если это определение препятствует дальнейшему движению дела.

В силу ч. 3 ст. 223 АПК РФ определения, которые выносятся арбитражным судом при рассмотрении дел о несостоятельности (банкротстве) и обжалование которых предусмотрено настоящим Кодексом и иными федеральными законами, регулирующими вопросы несостоятельности (банкротства), отдельно от судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела по существу, могут быть обжалованы в арбитражный суд апелляционной инстанции в течение десяти дней со дня их вынесения.

Частью 6 статьи 61.8 ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» предусмотрено, что определение, вынесенное арбитражным судом по результатам рассмотрения заявления об оспаривании сделки должника может быть обжаловано в соответствии с частью 3 статьи 223 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Учитывая, что указанное выше определение Арбитражного суда Калининградской области от < Дата > о признании сделок недействительными вступило в силу < Дата > года и с этого момента все указанные сделки являются недействительными, независимо от даты государственной регистрации права аренды земельных участков ФИО1

Названные обстоятельства свидетельствуют, что с < Дата > ФИО1 является арендатором по договору № от 19.11.2012 аренды земельного участка площадью < ИЗЪЯТО > кадастровый номер №, расположенного по адресу: < адрес >

Судом установлено, что ФИО1 арендную плату за земельный участок за период с 06.11.2020 до момента обращения арендодателя в суд с настоящим иском не вносил, что ответчиком в лице его финансового управляющего не оспаривалось.

После обращения с настоящими требованиями, а именно 26.04.2022 кредитором - КБ «Энерготрансбанк» (АО) за ФИО1 произведена оплата по договору аренды земельного участка № от 19.11.2012 за период с < Дата > в сумме 392568,33 руб., т.е. в полном объеме, сумма пени по арендной плате, рассчитанной по состоянию на 12.04.2022 в размере 235971,40 руб. также оплачена в полном объеме.

Указанные обстоятельства подтверждаются платежными поручениями № от 26.04.2022.

Названные обстоятельства свидетельствуют, что по состоянию на 26.04.2022 заявленные первоначальные исковые требования были в полном объеме были удовлетворены третьим лицом в интересах ответчика.

Судом принимается во внимание, что 06.06.2022 истец обратился с уточненными требованиями, мотивировав изменением суммы задолженности, установлением факта не использования арендованного объекта по его целевому назначению.

Согласно п. 2.1 порядка в случае не использования земельного участка или его использования не в соответствии с разрешенным использованием, определенным договором аренды, применяется доп. коэффициент К4=2.

Кроме того, в соответствии с п. 2.4 порядка нарушение условий договора аренды, установленное в ходе проведения земельного контроля, в том числе, факт его не использование или использование не в соответствии с установленным видом разрешенного использования, является основанием установления арендной платы в повышенном размере

Названное условие документировано актом № от 19.04.2022, из содержания которого следует, что земельный участок КН № не огорожен, территория ЗУ не ухожена, заросла травой, мелким кустарником, в южной части земельного участка расположен объект капитального строительства: двухэтажное, полуразрушенное здание с мансардой, нежилое, отсутствуют входные узлы, окна, повреждены поверхности стен фасада здания, кровля.

Указанные обстоятельства объективно свидетельствуют об отсутствии на спорном ЗУ базы отдыха, и как следствие подтверждают правомерность исчисления арендной платы с применением коэффициента К4=2, т.е. наличие задолженности в размере 392568,33 руб., на которую, с учетом произведенного банком платежа обоснованно начислена неустойка в размере 13929,18 руб.

Суд соглашается с расчетом представленным истцом за исковой период с < Дата > в размере 863650,33 руб., пени рассчитанной на указанный период в размере 269440,93 руб., а всего 1133091,26 руб. находит его обоснованным и математически верным.

При этом расчет, представленный банком не согласуются с порядком, утвержденным решением окружного совета депутатов муниципального образования «Светлогорский городской округ» № от 24.12.2018, выводами суда о правомерности исчисления задолженности с применением коэффициента К4=2

Кроме того, учитывая факт оплаты банком задолженности 26.04.2022 суд считает, что данными действиями банк признал алгоритм расчета, представленный истцом.

Вместе с тем, суд отклоняет доводы истца о наличии факта злостного уклонения ответчика от исполнения обязательств по оплате арендной платы в период 2014, 2015, 2016 годов, поскольку соответствующими судебными актами образовавшаяся в указанные периоды задолженность взыскана, и включена в реестр кредиторов в рамках дела о банкротстве ответчика.

Суд считает, что по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной (подпункт 1 пункт 2 статьи 450 ГК Российской Федерации); в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором (подпункт 2 пункт 2 статьи 450 ГК Российской Федерации).

Пунктом договора определено, что арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора при невнесении арендной платы более чем за два раза.

Учитывая фактические обстоятельства, в том числе длительность процедуры банкротства ФИО1, факт погашения первоначально рассчитанной задолженности в полном объеме третьим лицом КБ «Энерготрансбанк», позицию финансового управляющего, указавшего на готовность нести расходы по оплате арендных платежей, в размере определенном судебным актом, суд правовые основания для расторжения договора аренды 16-2012 от 19.11.2012 не усматривает.

Оценивая довод финансового управляющего о снижении размера неустойки суд исходит из следующих положений.

В соответствии с п. 1 ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

В соответствии с пунктом 6.2. Положения «О порядке определения размера арендной платы, порядке, условиях и сроках внесения арендной платы за земельные участки на территории муниципального образования «Светлогорский городской округ» в случае неуплаты арендной платы в установленный срок арендатору начисляются пени. Пени за каждый день просрочки определяются в процентах от суммы просроченной задолженности. Размер процентной ставки пени определяется договором аренды.

Как указывалось выше, в соответствии с п.5.2. договора аренды земельного участка, за нарушение сроков внесения арендной платы арендатор выплачивает арендодателю пени в размере 0,1% от просроченной суммы арендной платы за каждый календарный день просрочки.

При этом, пунктом 6.4. Положения предусмотрено, что в случае погашения всей возникшей просроченной задолженности по арендным платежам на основании письма арендатора ранее начисленные пени (до даты погашения задолженности по арендной плате) могут быть пересчитаны исходя из 1/300 ставки рефинансирования Банка России на дату пересчета.

Учитывая фактические действия сторон, применяя указанные положения, не носящие императивного характера, суд не усматривает оснований к снижению неустойки. Находит ее размер мотивированным, обоснованным и соответствующим размеру нарушенного обязательства.

По общему правилу, установленному ч. 1 ст. 98 ГПК РФ, стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных ч. 2 ст. 96 указанного кодекса.

В соответствии со ст. 103 ГПК РФ издержки, понесенные судом в связи с рассмотрением дела, и государственная пошлина, от уплаты которых истец был освобожден, взыскиваются с ответчика, не освобожденного от уплаты судебных расходов, пропорционально удовлетворенной части исковых требований. В этом случае взысканные суммы зачисляются в доход бюджета, за счет средств которого они были возмещены, а государственная пошлина - в соответствующий бюджет согласно нормативам отчислений, установленным бюджетным законодательством Российской Федерации.

Таким образом, с ответчика в пользу в пользу местного бюджета подлежат взысканию расходы по уплате государственной пошлины в размере 13865,46 руб. от которой истец освобожден в силу ст. 333.37 НК РФ.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст.194-198, 98 ГПК РФ,

РЕШИЛ:

Исковые требования Администрации МО «Светлогорский ГО» удовлетворить частично.

Взыскать с ФИО1, < Дата > года рождения, уроженца < ИЗЪЯТО >, зарегистрированного по адресу: < адрес > документированного гражданским паспортом №, выданным < ИЗЪЯТО > в пользу администрации муниципального образования «Светлогорский городской округ» ОГРН № задолженность по договору аренды земельного участка № от < Дата > с кадастровый номер № за период с < Дата > в размере 863650,33 руб., пени в размере 269440,93 руб., а всего 1133091 (один миллион сто тридцать три тысячи девяносто один) руб. 26 коп.

Взыскать с ФИО1, < Дата > года рождения, уроженца < ИЗЪЯТО >, зарегистрированного по адресу: < адрес > документированного гражданским паспортом №, выданным < ИЗЪЯТО > в пользу местного бюджета расходы по оплате государственной пошлины в сумме 13865,46 руб.

В оставшейся части требования оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Калининградского областного суда через Центральный районный суд г. Калининграда в течение месяца с даты изготовления мотивированного решения в окончательной форме.

Мотивированное решение суда составлено 05.06.2023.

Судья: